Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en bostadsrätt har varit vilseledande. Mäklaren hade tidigare förmedlat en liknande lägenhet i samma förening som sålts till ett högre försäljningspris än det marknadsförda priset av den aktuella bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant kritiserat NN för att ha använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrätt i A-stads innerstad. Anmälaren har bifogat ett utdrag ur marknadsföringen till sin anmälan. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har bifogat uppdragsavtalet och överlåtelseavtalet. Anmälan Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Lägenheten på 68 kvadratmeter marknadsfördes i augusti 2015 med ett POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) utgångspris på 4 250 000 kr, vilket enligt anmälaren var långt under de kvadratmeterpriser som gällde just då för andra objekt i området. Slutpriset blev 6 350 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande bestridit att han skulle ha använt sig av ett lockpris och har anfört följande. När förmedlingen påbörjades var det begärda priset rimligt mot bakgrund av tidigare försäljningar och lägenhetens skick. Han hade tidigare förmedlat en liknande lägenhet i samma förening. Köpeskillingen blev då 4 700 000 kr. Eftersom den lägenheten var i ett likvärdigt skick, tillsammans med det faktum att det fanns ett mycket stort antal lägenheter i samma område till salu, bestämdes i samråd med säljaren ett begärt pris om 4 300 000 kr. Hans egen bedömning var att detta var ett rimligt försiktigt marknadspris. Det är korrekt att det slutliga priset kraftigt översteg det begärda priset. Det berodde på ett osedvanligt stort intresse, som i sin tur medförde ett kraftigt stigande pris som varken han eller säljaren kunde förutse. Marknaden var efter sommaren svårbedömd. Det fanns en osäkerhet kring hur stark efterfrågan var. Handlingarna Marknadsföringen I marknadsföringen har NN beskrivit objektet som en lägenhet / / som måste upplevas. Högt belägen på femte våningen med balkong och strålande utsikt. Badrum och kök i toppskick!. Det framgår även att huset är byggt år 1913 och att avgiften till bostadsrättsföreningen var 2 917 kr per månad. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet, som ingicks den 23 juni 2015, innehåller inte någon uppgift om accepterat pris eller utgångspris.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Överlåtelseavtalet Överlåtelseavtalet undertecknades av parterna den 18 augusti 2015. Köpeskillingen var överenskommen till 6 350 000 kr. Tillträdesdagen var enligt avtalet den 15 oktober 2015. Övrigt Fastighetsmäklarinspektionen har tagit del av uppgifter på mäklarföretagets webbplats under rubriken Sålt. Två objekt med den aktuella adressen har redovisats under den aktuella perioden med NN som ansvarig fastighetsmäklare. Den 29 april 2015 uppges en lägenhet ha sålts med ett slutpris om 4 800 000 kr. Det anges vara en tvårummare på 66 kvadratmeter. Den 8 oktober 2015 uppges en lägenhet ha sålts med ett slutpris om 6 500 000 kr. Det anges vara en tvårummare på 68 kvadratmeter. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Med lockpris menas när ett förmedlingsobjekt bjuds ut till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som väsentligt ligger under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33 och bland annat Kammarrättens i Stockholm dom den 21 augusti 2012 i mål nr 1532-12). Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att den aktuella
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) bostadsrätten är belägen i ett eftertraktat område i A-stads innerstad. I NNs marknadsföring framhålls att lägenheten har balkong, en strålande utsikt samt att kök och badrum är i toppskick. I annonsen anges ett pris på 4 250 000 kr. NN har i sitt yttrande medgett att han har använt sig av ett försiktigt marknadspris. Det är utrett att NN tidigare har förmedlat en likvärdig lägenhet på samma adress i samma bostadsrättsförening. Av hans egna uppgifter framgår det att den bostadsrätten såldes för 4 700 000 kr. Av mäklarföretagets uppgifter på webbplatsen framstår det som att den försäljningen ägde rum knappt fyra månader innan han marknadsförde den nu aktuella bostadsrätten. Genom den tidigare försäljningen av en liknande lägenhet i samma bostadsrättsförening anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har haft ett jämförbart objekt för sin prissättning i marknadsföringen. Likväl har han i augusti 2015 marknadsfört bostadsrätten med ett pris som understiger jämförelseobjektets köpeskilling med i vart fall 450 000 kr. Detta har skett i ett marknadsläge med litet utbud och stor efterfrågan på bostäder i A- stadsområdet. Skillnaden mellan det marknadsförda priset på 4 250 000 kr och det slutliga försäljningspriset på 6 350 000 kr har blivit 2 100 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NNs förklaring att marknaden var svårbedömd efter sommaren inte är trovärdig utifrån den kunskap som en mäklare ska ha om marknadsvärderingar. Den försiktiga prissättningen är inte heller rimlig med hänsyn till beskrivningen av den aktuella lägenhetens läge och skick. Inspektionen anser att de förklaringar som NN har åberopat inte utgör sådana omständigheter att han kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift i marknadsföringen av det förmedlade objektet. Enligt inspektionens uppfattning är det fråga om en sådan väsentlig avvikelse mellan priset i marknadsföringen och en sakkunnig bedömning av den aktuella bostadsrättens marknadsvärde att det är fråga om ett lockpris. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att utredningen visar att NN, genom den vilseledande marknadsföringen, har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande. Skiljaktig mening Ledamöterna MM och PP anmäler skiljaktig mening.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Vi delar uppfattningen att skillnaden mellan utropspris och slutpris för den aktuella lägenheten varit anmärkningsvärd. Av utredningen framgår dock att mäklaren har sålt en likvärdig lägenhet några månader tidigare och att slutpriset då slutade cirka 10 procent högre än utropspriset på den nu aktuella lägenhetsförsäljningen. Mot den bakgrunden, och då det i ärendet inte finns andra jämförbara försäljningar som pekar i annan riktning, framstår mäklarens uppgifter om att det höga slutpriset på den nu sålda lägenheten inte kunnat förutses som trovärdiga. Vi menar att, på givet underlag, det inte går att finna att NN åsidosatt sin omsorgsplikt eller god fastighetsmäklarsed genom vilseledande marknadsföring.