BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Vargen 1 i Umeå 1 Org.nr 769627-4310 Ekonomisk plan
2 Ekonomiska planen innehåller följande: A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Kostnader och finansiering för fastighetens förvärv D. Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader och driftkostnader E. Beräkning av föreningens årliga intäkter Tabell: redovisning av lägenheter, andelstal, insatser och årsavgifter F. Prognos och känslighetsanalys G. Särskilda förhållanden H. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Vargen 1 769627-4310, som har sitt säte i Umeå kommun och registrerats hos Bolagsverket 2014-01-07, har som syfte att köpa in fastigheten Vargen 12 på Pilgatan 12A i Umeå. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning I samband med att föreningen direkt äger fastigheten, kommer upplåtelse med bostadsrätt att ske. Detta beräknas ske under första kvartalet 2014. Upprättande av ekonomisk plan samt registrering av densamma hos Bolagsverket beräknas ske under jan-feb 2014. Upplåtande av bostadsrätt och inflyttning beräknas bli under mars 2014. Hyresgästerna i huset har blivit erbjuden att köpa fastigheten Vargen 12 för 25 miljoner kr. 3 Förvärvet av fastigheten kommer att ske till fast pris. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomisk plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i ekonomiska planen grundar sig i fråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på avtalad köpeskilling och övriga kostnader enligt redovisning i avsnitt C i denna plan. Beräkningar av föreningens årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på bedömningar gjorda i dec 2013. För att säkerställa föreningens ekonomi, har MUSAB skriftligen förpliktat sig att vid föreningens tillträde, med bostadsrätt förvärva de lägenheter som eventuellt ej vid tillträdet upplåtits med bostadsrätt. Därmed säkerställs föreningens ekonomi dels avseende kapital och dels avseende löpande intäkter i form av årsavgifter. OVK är utförd och godkänd.
4 B. Beskrivning av fastigheten Fastighet Vargen 12 i Umeå kommun, Västerbottens län. Fastigheten är idag en befintlig hyresfastighet som ombildas till bostadsrätter. Fastigheten kommer att innehas med äganderätt av Brf Vargen 1 med orgnr 769627-4310. På fastigheten finns en huvudbyggnad med 15 st lägenheter och två st förråd. Läge och adress Pilgatan 12 A 903 31 Umeå Tomtareal 900 kvm. Bostadsarea 1029 kvm P-platser 20 carportar med motorvärmare varav 3 hyrs ut till radhusen på Pilgatan 12 B C D. Byggnadernas form Enligt beskrivning nedan Lägenheter Totalt 15 lägenheter varav 12 st bostadsrätter och 3 st hyresrätter i källare. Värme- och varmvattenförsörjning Fjärrvärme med vattenradiatorer. Tvättstuga Gemensam tvättstuga finns. Totalrenoverad 2012 (3 nya tvättmaskiner nya 2013) Lägenhetsförråd och gemensamma utrymmen I huset finns lägenhetsförråd för 15 lägenheterna. Sophantering För hushållssopor finns gemensam sophantering på gården. Inom föreningen kommer det Inledningsvis inte att finnas någon gemensam källsortering och hantering av grovsopor. Bostadsrättsinnehavarna hänvisas till kommunens miljöstationer och återvinningscentraler. Elförsörjning Separat elmätare finns för varje lägenhet. Hushållsel erläggs separat för varje lägenhet enligt förbrukning. Gemensam upphandling av hushållsel kan komma att ske. Informationsöverföring Fastigheten är ansluten till Telias bredband och betalas av varje lägenhetsinnehavare med individuella avtal.
5 Taxeringsvärde 2013 Fastighetens påverkas inte av förvärvet. Den är idag klassad som hyreshusenhet (320) Med värdeår 2010. Nuvarande taxeringsvärden framgår nedan: Totalt taxeringsvärde 9 275 000 kr Varav byggnad 6 800 000 kr och tomt 2 475 000 kr Gemensamhetsanläggning Fastigheten omfattas av en gemensamhetsanläggning, Umeå Vargen GA:1. Detta avser parkeringen där Vargen 12 äger carportar som även hyrs ut åt 3 st radhus på pilgatan 12 b,c,d Fastighetsavgift För bostäder utgår en kommunal fastighetsavgift med 1217 kr per lägenhet, dock högst 0,3 % av taxeringsvärdet för bostäderna. I långtidsprognosen i avsnitt F i denna plan har taxeringsvärden och att den kommunala fastighetsavgiften förutsätts öka i takt med inflationen. Underhållsbehov Husen är stenhus i gott skick. Inga större underhållsåtgärder kommer därför att krävas under den närmaste 10-årsperioden. Bostadsrättsföreningen har en likviditetsreserv på 200000 kr varav 50000 kr avsätts för anläggning av uteplats avsedd för de fyra bostadsrättslägenheterna som ej har balkong. Samt 100000 kr för att täcka eventuella andra brister i fastigheten som ej upptäckt i samband med besiktning. Ytterligare reserveringar för framtida underhåll säkerställas genom att föreningen avsätter en med åren ökande summa för reparation och underhåll.
6 C Kostnader för fastighetens förvärv och färdigställande Anskaffning Kostnad 1 Köpeskilling 25000000 2 Lagfartskostnad 0,015 375000 Befintliga Nya 3 Pantbrev 9200000 1250000 0,02 25000 4 Brf-bildning, Intygsgivning, utbildning 177200 5 Fondmedel 200000 Summa slutgiltig anskaffningskostnad (AK) 25777200 Finansiering 6 Insatser bostadsrätter 15227200 7 Föreningens lån uppgår till 10550000 Summa finansiering 25777200 Föreningens lån uppgår till 10 550 000 kr med bindningstid 1-5 år och en ränta på 3,35%. Det finns idag pantbrev på 9 200 000 kr och bostadsrättsföreningen kommer att ta ut nya pantbrev på 1 250 000 kr. Fullvärdes- och styrelseansvarsförsäkring kommer att tecknas. Bostadsrättsföreningen avser att teckna en fastighetsförsäkring med fullvärde för fastigheten med bostadsrättstillägg för bostadsrättshavarna.
D Beräkning av föreningens årliga kostnader 7 År 1 2014 Kapitalkostnader Avskrivningar sker efter en avskrivningsplan med ett startvärde på 0,422 % av anskaffningsvärdet på fastigheten. 105500 Enligt avskrivingsunderlag för fastigheten Räntekostnader enligt punkt C år 1 353425 1 Summa kapitalkostnader år 1 458925 2 Avsättning yttre underhåll 51450 3 Fastighetsavgift Bostäder 18255 Summa 528630 4 Driftskostnader Per kvm Kostnad El (egna abbonnemang i lägenheter? 29 29841 Vatten avlopp & sopor 42 43218 Fjärrvärme 77 79233 Snöröjning/ sopning 18 18522 Fastighetsskötsel 16 16464 Trappstädning 11 11319 Internet 0 0 Försäkring 11 11319 Kabeltv 17 17493 Ekonomiförvaltning, mm 26 26754 Styrelsearvoden mm 10 10290 Övrigt 43 44247 Drift Summa 300 308700 Summa kapital och drift 837330
8 E Beräkning av föreningens årliga intäkter Lägenheter Lgh nr Våning ROK yta kvm, Avgift Avgift/mån /år Andelstal Insats kr Lgh1 1 3 93 4624,978 55499,74 0,102762 1355200 Lgh2 2 3 93 4624,978 55499,74 0,102762 1355200 Lgh3 3 3 93 4624,978 55499,74 0,102762 1355200 Lgh4 1 3 86 4276,862 51322,34 0,095028 1339200 Lgh5 2 3 86 4276,862 51322,34 0,095028 1339200 Lgh6 3 3 86 4276,862 51322,34 0,095028 1339200 Lgh7 1 2 59 2934,126 35209,51 0,065193 1196000 Lgh8 2 2 59 2934,126 35209,51 0,065193 1196000 Lgh9 3 2 59 2934,126 35209,51 0,065193 1196000 Lgh10 4 2 64 3182,781 38193,37 0,070718 1240000 Lgh11 4 1,5 49 2436,817 29241,8 0,054144 1040000 Lgh12 4 2 78 3879,014 46548,17 0,086188 1276000 Summa 905 45006,51 540078,1 1 15227200 Hyresrätter Hyra Lgh13 kv 1,5 38 4350 52200 Lgh14 kv 1,5 42 3956 47472 Lgh15 kv 1,5 44 4215 50580 Summa 124 102534 150252 Snitt Sammanställning Per månad Antal År 1 Kr per m2 KabelTV 150 15 27000 30 Hyra carport 500 20 120000 133 Hyresintäkter bostäder 150252 166 Årsavgifter lägenheter 540078,1 597 Totalt 837330 925
F Prognos 9 År 1 2 3 4 5 6 11 Kostnader Ränta 3,35% 353425 349205 344985 340765 336545 332325 290125 Avskrivning 105500 105500 105500 105500 105500 211000 211000 Summa 458925 454705 450485 446265 442045 543325 501125 Drift * 308700 314874 321171 327595 334147 340830 376304 Reparationer **** 51450 52479 53529 54599 55691 77175 102900 Fast avgift bost 18255 18620 18993 19372 19760 20155 22253 Kostnader totalt 837330 840678 844178 847831 851643 981485 1002581 Intäkter (Årsavgifter och hyror) Erfoderliga 837330 840678 844178 847831 851643 981485 1002581 Antaganden Ack avskrivningar 105500 211000 316500 422000 527500 738500 1793500 Räntesats 3,35 3,35 3,35 3,35 3,35 3,35 3,35 Inflation 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 Fastighetsavg/lgh 1217 1241 1266 1291 1317 1344 1484 Fastighetsavgift bost ** 18255 18620 18993 19372 19760 20155 22253 * Kostnadsutvecklingen för * markerad post förutsätts följa inflationsantagandet ** Taxeringsvärdet förutsetts följa inflationen *** Hel avgift 1217 kr/lgh utgår **** Underhållskostnaden antas öka vart 5:e år enligt plan F Känslighetsanalys, alla belopp i kr/m2/år Känslighetsanalys vid olika antagande beträffande ändrade räntekostnader inflation/ränta + 1% 597 695 690 686 681 677 655 inflation/ränta + 2% 597 797 793 788 784 780 757 Känslighetsanalys vid olika antagande beträffande inflation för driftskostnader inflation/ränta - 1% 300 293 285 278 271 263 229 inflation/ränta - 2% 300 290 279 269 259 250 204 Föreningen beräknas amortera 105 500 kr/år
G Särskilda förhållanden 10 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte vare sig regelbundna eller av särskilt beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte Tillhörande utrymmen i gott skick. 4. Bostadsrättshavaren som i sin lägenhet har utrustning för gemensam försörjning gällande värme, vatten, el och informationsöverföring är skyldig att bereda föreningen tillträde till dessa utrustningar för service och underhåll. 5. Bostadsrättshavaren ansvarar utöver det inre underhållet av lägenheten även för Tillsyn och städning av entréer, trappor och trapplan i anslutning till lägenheten. 6. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt Föreningens stadgar föreskriver. Umeå den 8 januari 2014 Bostadsrättsföreningen Vargen 1 Styrelsen.. Michael Grönberg.. Staffan Näslund. Urban Brännlund