Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om omsorgsplikt och överlåtelsehandlingar. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Fråga om det köpeavtal rörande lager, maskiner och inventarier, som mäklaren har medverkat till att upprätta, har stämt överens med det som parterna har kommit överens om i samband med undertecknandet av avtalet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivarna, tre säljare av en fastighet, framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Uppdragsgivarna har även lämnat in kopior av ett omprövningsbeslut från Skatteverket, köpekontraktet, köpebrevet och köpeavtalet för lager, maskiner och inventarier. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt yttranden samt kopior av uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis uppgett följande. De träffade NN den 1 mars 2011. Han gav dem goda förhoppningar om försäljningen av fastigheten. Han trodde att den skulle kunna påbörjas i april. Försäljningen startade inte förrän i maj. NN kunde inte svara på deras frågor om försäljningsvärdet. Tiden från annonseringen till budgivningen var kort, vilket kan ha uteslutit andra intressenter. De fick ett bud på 10 000 000 kr som de valde att acceptera. När köpekontraktet skulle undertecknas presenterade köparen ett annat bud än det som hade lämnats. Det rörde sig nu om ett belopp om 7 500 000 kr som skulle betalas av köparna. Det resterande beloppet om 2 500 000 kr skulle betalas av aktiebolaget A, eftersom bolaget skulle köpa inventarier för detta belopp. Anmälarna ingick därför ett avtal med aktiebolaget A. NN sa att det gick bra att göra på det viset och att det inte skulle leda till några negativa effekter. NN var inte närvarande vid tillträdet den 1 september 2011. En ersättare kom dit i stället. Det var vid detta möte som de insåg att de skulle göra en stor ekonomisk förlust som NN inte hade informerat dem om. Denna förlust hade att göra med affärsupplägget med två separata avtal. Den 28 november 2012 bad Skatteverket om en inventarieförteckning från aktiebolaget A. Anmälarna hade aldrig sett denna förteckning. Skatteverket gjorde en omprövning av sitt beslut och anmälarna fick besked i frågan den 14 november 2013. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Det köpeavtal rörande lager, maskiner och inventarier som har undertecknats
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) av anmälarna och aktiebolaget innehåller bl.a. följande. Säljaren överlåter och försäljer till Köparen på nedan angivna villkor lager, maskiner och inventarier enl. bifogad förteckning. Köpeavtalet rörande lager, maskiner och inventarier har ingen sådan bilaga. Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis anfört följande. Han har gjort sitt bästa för att hjälpa uppdragsgivarna och köparna. Uppdragsgivarna var egna företagare och då har man ett eget ansvar för att ta ställning till de avtal man ingår. Hans uppdragsavtal har enbart omfattat att förmedla den aktuella fastigheten. Det har inte ingått i hans uppdrag att utföra exempelvis avancerade skatteberäkningar. Det var inte möjligt att bestämma prisbilden när uppdragsavtalet upprättades. Detta berodde på att uppdragsgivarna inte kunde upplysa honom om vad fastigheten hade för innehåll, exempelvis skogstillstånd, kopplingar till EUstöd m.m. Vid det första mötet med uppdragsgivarna berättade han hur prisbilden såg ut för betes- och åkermark respektive skogsmark utifrån viss prisstatistik för sålda fastigheter i regionen under den aktuella perioden. Försäljningsmaterialet var inte färdigställt i april 2011. Han kunde därför inte påbörja försäljningsprocessen denna månad. Detta hade att göra med att skogsbruksplanen inte var klar på grund av snö och otjänlig väderlek. Marknadsföringen påbörjades den 24 maj 2011. I objektsbeskrivningen framgick att uppdragsgivarna önskade få in bud till den 20 juni 2011 för fortsatt förhandling om buden. Fastigheten har efter detta datum funnits till salu på de överenskomna marknadsföringsplatserna fram till kontraktskrivningen den 14 juli 2011. Marknaden brukar dessutom bli svagare i anslutning till skördetider och semesterperioder. Uppdragsgivarna valde att träffa de personer som hade lagt det högsta budet. Mötet skedde den 7 juli 2011, vilket var under den pågående försäljningsperioden. Det var budgivarna som tog initiativet till mötet. Under mötet meddelade budgivarna att deras bud inte längre gällde som tidigare. Bu-det var nu förenat med ett villkor om köp av inventarier. Parterna skildes åt och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) uppdragsgivarna skulle fundera över om det var aktuellt att gå vidare med budgivarna trots det nya budet. Parterna bokade sedan ett nytt möte den 14 juli 2011. Vid detta möte undertecknade köparna och säljarna både köpekontraktet för fastigheten och avtalet om köp av lager, maskiner och inventarier. Uppdragsavtalet har endast omfattat försäljningen av fastigheten och inte försäljning av lös egendom. Han hjälpte till att upprätta ett separat avtal för inventarierna eftersom parterna önskade det. Det råder avtalsfrihet mellan företagare och detta låg utanför fastighetsaffären. Både köparna och säljarna hade egna ekonomiska rådgivare att konsultera. Parterna är dessutom företagare med god branschkunskap om det verkliga värdet på inventarierna. Det vore orimligt att det skulle falla på mäklaren att utreda skattekonsekvenser för separata sidoöverenskommelser. I egenskap av mäklare har han inte haft någon insyn i deras näringsverksamhet. Han har inte haft någon insyn i deklarationen eller varit i delaktig i den. Uppdragsgivarna har sedan länge varit kunder hos hans arbetsgivare när det gäller ekonomisk rådgivning och de har haft en kundrådgivare där för ekonomi, deklarationer m.m. Han har inte skickat någon inventarieförteckning till Skatteverket. Frågan om byggnadsinventarier har inte diskuterats med parterna. Det var fråga om ett sidoavtal frikopplat från förmedlingsuppdraget. Parterna beslutade gemensamt att upprätta en inventarielista utan hans närvaro. Det fanns ingen anledning för honom att kontrollera genomförandet. Han hade vid intaget konstaterat att det fanns inventarier i flera av ekonomibyggnaderna, även om han inte tar uppgifter om inventarier. En auktion var inplanerad, men inte genomförd vid avtalsskrivningen. Detta gjorde också att det fanns skäl för köparna och säljarna att avgöra vad som skulle ingå i inventarieförteckningen. När parterna tecknade avtalet uppfattade han det som att parterna gemensamt skulle upprätta bilagan på egen hand. Parterna pratade om olika inventarier och sa att de skulle träffas några dagar senare för att gå igenom fastigheten och inventarierna. Han bedömde att båda parter hade en god kännedom om lantbruksinventarier och dessas värde. Samtliga parter var alltså införstådda med att någon inventarielista inte var upprättad vid avtalets tecknande. Det har aldrig varit aktuellt att det skulle vara hans uppdrag att upprätta inventarielistan. Ordalydelsen är möjligen olyckligt formulerad, men avsikten var korrekt och dessutom godkänd av parterna när de undertecknade avtalet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Det stämmer att han inte var närvarade vid tillträdet den 1 september 2011. Detta hade att göra med privata angelägenheter. Hans kollega genomförde i stället tillträdet som planerat. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Enligt 12 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Mäklaren har alltså inte bara en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed när denne utför enskilda förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang när denne uppträder i sin yrkesroll. Hänvisningen i köpeavtalet rörande lager, maskiner och inventarier Det framgår av 19 fastighetsmäklarlagen att en mäklare ska verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpare köpare och säljare med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det är utrett i ärendet att köpeavtalet rörande lager, maskiner och inventarier har hänvisat till en bifogad förteckning med inventarier. Det är även utrett att förteckningen inte har existerat vid tidpunkten för undertecknandet av avtalet. Enligt god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att skriftligen dokumentera de överenskommelser som parterna träffar, åtminstone när det rör sig om överenskommelser av någon betydelse. Ett grundläggande krav är att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta och återspegla parternas intentioner. Båda parter har ett intresse av att en tvist inte uppstår i efterhand.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Av NN:s yttrande framgår bland annat att han har uppfattat att parterna varit överens om att upprätta en inventarieförteckning utan hans medverkan vid ett senare tillfälle. Köpekontraktet återspeglar inte denna överenskommelse. Kontraktet innehåller en felaktig uppgift om att en förteckning över inventarierna fanns. NN har upprättat köpeavtalet i sin yrkesroll och han har haft ett ansvar för att se till att avtalets utformning återspeglade parternas överenskommelse. NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt 12 och 19 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.