Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren innan affärsförbindelsen etablerades. Uppdragsgivaren var ett dödsbo och dödsbodelägarna befann sig på distans när uppdragsavtalet ingicks. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet om fastighetens skick och hanteringen av budgivningen har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från en person som var spekulant på en fastighet som NN hade i uppdrag att förmedla. NN har förelagts att yttra sig i ärendet och att komma in med kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom, protokollet från besiktningsföretaget, köpekontraktet och eventuella andra handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter i två förelägganden begärt att få yttranden och kopior av den registrerade bouppteckningen, testamentet och dödsbodelägarnas fullmakter. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) NN har lämnat in tre yttranden och de begärda handlingarna. Anmälan Anmälaren har bland annat gjort gällande att NN på visningen har sagt Om ni köper detta hus så får ni det väldigt billigt. Ett bra hus. Huset luktar konstigt och behöver renoveras. Anmälaren lämnade bud och vid varje tillfälle sa NN Du vet att det finns jättemycket att göra på huset? Har du säkert ett lånelöfte? Kan du flytta in i morgon? Budgivningen skedde både via telefon och SMS. Under budgivningen meddelande NN att han inte ville ta emot bud vis SMS utan endast på telefon. Därefter ska NN har sagt Nu är det sista budet som gäller. Jag måste packa för semester. Du har 10 minuter på dig att svara. Fastigheten såldes därefter till en annan spekulant som lade ett högre bud. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Dokumentationen över åtgärderna för att uppnå kundkännedom Säljaren av fastigheten var ett dödsbo med fem dödsbodelägare. Den dokumentation som NN har lämnat in om hur han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren (dödsboet) och köparna består av följande. Kopior av fem fullmakter från dödsbodelägarna. Fullmakterna ger fullmaktstagaren bland annat rätt att försälja boets fasta och lösa egendom och att därvid godkänna och underskriva köpehandlingar och skuldebrev. Fyra av fullmakterna är daterade i A-stad den 20 januari 2014 och den femte är daterad den 21 januari Kopior av de fem dödsbodelägarnas identitetshandlingar. Kopiorna är försedda med stämpeln Fotokopians överenstämmelse med originalet intygas, signaturen NN och datumet den 10 februari Kopior av köparnas identitetshandlingar med likadana stämplar, daterade den 24 april 2014 och med signaturen NN.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) I journalen finns en anteckning om att NN har uppnått kundkännedom om säljarna den 10 februari I journalen finns en anteckning om att NN har uppnått kundkännedom om köparna den 24 april En kopia av den registrerade bouppteckningen i dödsboet. Som förrättningsdag är den 12 december 2013 antecknat och bouppteckningen registrerades av Skatteverket den 17 januari En kopia av ett testamente upprättat av den avlidne daterat den 10 november En kopia av ett intyg som fullmaktstagaren för dödsboet har skrivit på och som är daterat den 26 november Av intyget framgår att fullmaktstagaren muntligt har vidimerat kopiorna av identitetshandlingarna för dödsbodelägarna inför fastighetsmäklaren NN. Det framgår också av denna handling att fullmaktstagaren har kopierat identitetshandlingarna. Den muntliga vidimeringen ska ha ägt rum den 8 februari Uppdragsavtalet Såsom uppdragsgivare är dödsboet angivet. Uppdragsavtalet är undertecknat den 10 februari 2014 av ombudet för dödsboet med texten enl. fullmakter och av NN. En kopia av fullmaktstagarens identitetshandling har vidimerats av NN den 18 februari Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen har budgivarnas namn, telefonnummer, budens storlek och datumen för när buden lämnades antecknats. Journalen Av journalen framgår bland annat att NN den 10 februari 2014 har kontrollerat vem som hade rätt att förfoga över fastigheten och att förmedlingsuppdraget ingicks samma datum. Det framgår även att NN den 10 april 2014 har informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen och att han samma datum har tillhandahållit objektsbeskrivningen till tilltänkta köpare. Den 24 april 2014 har han upprättat anbudsförteckningen och framfört alla bud till säljaren.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Åtgärder för att uppnå kundkännedom Kundkännedom om säljaren, dödsboet, har uppnåtts på distans. Detta har skett genom att en kopia av respektive dödsbodelägares identitetshandling har framställts och vidimerats av fullmaktstagaren den 8 februari Fullmaktstagaren har i en handling daterad den 26 november 2014 intygat att han muntligen har vidimerat riktigheten avseende de kopior av dödsbodelägarnas identitetshandlingar som han hade låtit framställa. Han intygar även att den muntliga vidimeringen skedde den 8 februari 2014, men att vidimeringen av misstag inte skriftligen dokumenterades på respektive kopia. NN har därefter låtit kopiera de identitetshandlingar som han hade fått från fullmaktstagaren. NNs ombud framför att det inte finns något formkrav för vidimeringar vid distansförmedlingar, varken i lagen (2009:62) eller i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Kundkännedom om köparna har uppnåtts genom att NN kontrollerade köparnas identiteter genom att granska giltiga identitetshandlingar. Han hade dessförinnan hört sig för om köparnas planer och önskemål med fastighetsköpet. Syftet var att använda fastigheten som permanentbostad för privat bruk. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Uppdragsgivaren var ett dödsbo och delägarna hade aldrig själva bott i fastigheten. En överlåtelsebesiktning var gjord och protokollet tillhandahölls spekulanterna i samband med visningen. Det luktade mögel i fastigheten och NN uppmärksammade spekulanterna muntligt om mögellukten och vikten av att de tog del av besiktningsprotokollet. Budgivningen Budgivningen skedde både via telefon och SMS. NN har inte sagt till anmälaren att han endast haft tio minuter på sig att komma in med ett

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) motbud. Anmälarens sista bud var på kronor. Därefter kom ett bud på kronor från en annan spekulant. Anmälaren meddelade NN att han inte ville gå vidare. Uppdragsgivaren hade meddelat NN att man ville skriva köpekontrakt med den budgivare som lade det högsta budet. Uppdragsgivaren hade även lämnat instruktioner om att man helst ville att kontraktskrivningen skulle ske senast den 24 april 2014, vilket även NN hade informerat samtliga budgivare om. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen bland annat kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Av 11 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) framgår att en identitetskontroll av en kund på distans ska ske genom att de grundläggande åtgärderna i 5-10 ska vidtas samt genom att kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling inhämtas. Innan NN ingick uppdragsavtalet med dödsboet den 10 februari 2014 skulle

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) han ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren och dess företrädare. Samtliga dödsbodelägare har befunnit sig på distans. Det har därför ålegat NN att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om samtliga dödsbodelägare. Såsom inspektionen har uppfattat det har NN haft kopior av identitetshandlingarna. Dessa har muntligt vidimerats av fullmaktstagaren. Kopiorna har inte varit skriftligt vidimerade. Kopiorna har därefter stämplats med stämpeln Fotokopians överenstämmelse med originalet intygas. NN har skrivit sin signatur vid stämpeln och kopiorna har daterats den 10 februari På kopian av fullmaktstagarens identitetshandling har samma stämpel använts och dokumentet har signerats av NN den 18 februari En vidimering innebär att en person, genom en underskrift direkt på kopian, intygar att den stämmer överens med originalet. Det framstår som osannolikt, och det har heller inte påståtts, att NN har bevittnat dödsbodelägarnas identitetshandlingar i original innan han har vidimerat handlingarna. Dödsbodelägarnas identitetshandlingar kan därför inte anses vara vidimerade på ett korrekt sätt. Det innebär att NN inte har uppnått kundkännedom om dödsbodelägarna innan affärsförbindelsen etablerades genom att uppdragsavtalet undertecknades. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att penningtvättlagstiftningens krav på att en fastighetsmäklare ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras med någon på distans inte har uppfyllts. Förseelsen motiverar en varning. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten NN har bemött anmälarens kritik beträffande upplysningarna om fastighetens skick. Det finns inte grund för någon disciplinär påföljd i detta avseende. Budgivningen I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 29) till fastighetsmäklarlagen uttalas bland annat att det är säljaren som bestämmer över budgivningen och att en spekulant inte har någon rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Mäklaren är enligt god fastighetsmäklarsed skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det är säljaren som bestämmer över budgivningen. Det är

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) också säljaren som tar ställning till spekulanters villkor och bud samt hur sådana meddelanden ska få påverka budgivningen. Av utredningen i ärendet framgår att anmälaren har lämnat bud på fastigheten. Buden har antecknats i anbudsförteckningen. Det framgår dels av journalen och dels av NNs yttrande att han har framfört buden till säljaren. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har gjort vad som ålegat honom enligt fastighetsmäklarlagen i denna fråga. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har etablerat en affärsförbindelse med uppdragsgivaren utan ha uppnått kundkännedom.