Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och journal. Prövning av om fastighetsmäklarens objektsbeskrivning har varit tillräckligt utförlig beträffande redovisningen av en gemensamhetsanläggning. Även frågan om mäklaren har fört tillfredsställande anteckningar över förmedlingsuppdraget, när det saknas en notering i journalen om när uppdraget har upphört, har omfattats av bedömningen. Dessutom har det prövats om mäklaren har överlämnat dokumentationen i samband med att uppdraget har slutförts. Mäklarens medverkan vid upprättandet av en fastighetsdeklaration har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet NN har haft i uppdrag att förmedla en fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivaren framfört kritik mot NN. NN har yttrat sig i ärendet. Han har även lämnat in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, sin information om köparens undersökningsplikt, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen över sina utförda identitetskontroller avseende uppdragsgivaren och köparen, ett utdrag ur en broschyr från Skatteverket, ett brev från en annan uppdragsgivare samt ett mejl som han har skickat till en handläggare på Skatteverket. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Under hela förmedlingsuppdraget var NN svår att nå. Hon försökte kontakta honom per telefon och sms, men fick inget svar. I mäklararvodet skulle fastighetsdeklarationen ingå. NN påstod att man nu för tiden inte behöver ha kvitton. Huset var byggt år 1926 av hennes svärföräldrar och själv flyttade hon dit år Alltså var det mycket som det inte fanns kvitton på. Han frågade om allt som var gjort och hon berättade om det som hon visste något om. Han satt med en miniräknare och skrev ner uppgifter på ett papper. Slutligen sade han att skatten skulle bli kr och att hon kunde räkna med högst kr därutöver. Hon satte undan kr och renoverade sin nya bostad för resten av pengarna. Chocken kom när Skatteverket sedan meddelade att hon skulle betala in ytterligare kr. Eftersom hon inte kunde redovisa kvitton fick hon inte göra avdrag för allt som mäklaren hade sagt. Beskedet från NN var att Skatteverket hade fel och att han skulle översända en skrivelse som hon kunde använda gentemot Skatteverket. Hon blev väldigt förvånad när han skickade en kopia på en skrivelse som en annan dam hade fått för att skicka in till Skatteverket. Det gick inte att tala med mäklaren. Han vägrade att uppge hur han hade fått fram summan och han svarade att det var hon som hade deklarerat. Genom den kopia som hon hade fått förstod hon det inte var den första gången som han gjort så mot en säljare. Hon anser att det är oacceptabelt att en mäklare, som dessutom tidigare har varit bankman, säger sig kunna deklarera och sedan inte kan redovisa hur han fått fram summan. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid sin granskning av de inskickade dokumenten uppmärksammat följande.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges följande om gemensamhetsanläggningar. Servitut, planbestämmelser mm Servitut: Rättigheter-last: Inga kända. Gemensamhetsanläggning: /ortsnamn/ GA:2 Det finns ingen uppgift om vad anläggningen består av, hur den förvaltas eller om den är förenad med en avgift eller någon annan förpliktelse. Journalen I journalen saknas det en notering om när förmedlingsuppdraget är slutfört. Fastighetsmäklarens yttranden NN har sammanfattningsvis anfört följande. Det är omöjligt för honom att vara tillgänglig för alla hela tiden. Om han är upptagen har han dock ambitionen att alltid återkomma snarast, men ibland kan det bli någon dag senare. Han kan inte se att anmälaren skulle ha blivit lidande för att han har återkommit till henne för sent. Fastigheten var obelånad. Uppdragsgivaren hade därför inga problem med att finansiera köpet av sin nya bostad. Det var inte vid något tillfälle tal om att det nya köpet behövde villkoras av att försäljningen av fastigheten kom till stånd eller att köpeskillingen behövde uppgå till en viss nivå. Uppdragsgivaren hade något år tidigare blivit änka efter att ha varit gift i cirka 20 år. Hennes make hade fått fastigheten på 1960-talet från sina föräldrar, som i sin tur hade förvärvat fastigheten på 1920-talet. Hon fick halva fasta fastigheten överlåten på sig i samband med att de gifte sig runt år Enligt vad uppdragsgivaren kände till hade inte någon av överlåtelserna deklarerats skattemässigt. Han känner väl till instruktionerna för att deklarera, men han kan inte styra vilka avdrag en säljare vill eller kan göra. När de kom in på deklarationsfrågor sa uppdragsgivaren att hon knappt hade några kvitton alls. Han svarade då att man inte är skyldig att ha kvitton. Eftersom tidigare

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) överlåtelser hade skett genom arv, gåva eller bodelning hade hon rätt att räkna med även tidigare ägares förbättringsutgifter. Några år bakåt i tiden såg blanketten K5 annorlunda ut. Han sa till henne att hon fick förklara efter bästa förmåga med ord och bilder för att visa Skatteverket vilka utgifter som alla i ägarkedjan hade haft. Fastigheten såldes så småningom efter att priset hade fått sänkas. Det blev sedan dags att deklarera. Uppdragsgivaren kom till hans kontor tillsammans med sin dotter. Han poängterade flera gånger, både inför och under deklarationen, att det inte var han som deklarerade. Han informerade henne om att han enbart hjälpte henne att tolka och fylla i blanketten. När de var klara tog uppdragsgivaren med sig de anteckningar och de beräkningar som hade gjorts. Han behöll en kopia av K5:an. Hennes deklaration blev sedan föremål för granskning. Skatteverket har uppenbarligen haft synpunkter på och inte godkänt alla hennes yrkanden. När hon därefter kontaktade honom fick hon till svar att han inte kunde hjälpa henne att överklaga. Däremot kunde han erbjuda henne en kopia av ett brev som en annan klient hade använt. Kanske kunde det finnas något i det brevet som hon kunde använda i sin skrivelse till Skatteverket. Han hade först stämt av med den klienten att det var okej att lämna ut brevet. På anmälarens uppmaning skrev han ett mejl till handläggaren på Skatteverket. Han ringde även till handläggaren, eftersom anmälaren hade uppfattat det som att handläggaren väntade på att han skulle höra av sig. Det visade sig vara felaktigt. Han tillbakavisar att han skulle ha sagt att man får göra avdrag för allting. Han kan däremot konstatera att anmälaren inte tillräckligt har lyckats visa för Skatteverket vilka utgifter ägarkedjan har haft. Vad gäller uppgiften om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen kunde uppdragsgivaren inte med säkerhet svara på vad den innebar. Det fanns ingen dokumentation men hon antog att det var en vägsamfällighet, men det kan lika gärna vara samhällsföreningen eller något annat, sa hon. Han sökte föreningens ordförande vid ett flertal tillfällen men kom aldrig i kontakt med honom. I fråga om journalen har han uppgett att journalerna skickades ut till parterna några veckor efter tillträdet, då uppdraget borde ha upphört. Med tanke på hur ärendet har utvecklat sig ställer han sig frågan om ärendet har avslutats.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsdeklarationen Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. När en mäklare åtar sig att lämna råd i till exempel skattefrågor ansvarar mäklaren för att råden är korrekta. I ärendet är det ostridigt att NN har varit sin uppdragsgivare behjälplig med den efterföljande fastighetsdeklarationen. Ord står dock mot ord avseende uppdragets omfattning och hur det har utförts. Det kan inte anses utrett att NN har brustit i sina skyldigheter i detta avseende. Objektsbeskrivningen En fastighetsmäklare ska kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar (17 första stycket fastighetsmäklarlagen). I en objektsbeskrivning avseende en fastighet utgör uppgifter om gemensamhetsanläggningar en obligatorisk del av innehållet (18 samma lag). I lagens förarbeten (prop. 2010/11:15 s. 31) anges följande. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att enbart gemensamhetsanläggningens beteckning inte kan anses tillgodose spekulanternas intresse av att få kännedom om anläggningen. Utgångspunkten har varit att alla tilltänkta köpare inte kan förutsättas förstå att GA är en förkortning av gemensamhetsanläggning och att andelar i en sådan anläggning kan medföra förpliktelser för en fastighetsägare (se en dom meddelad av Förvaltningsrätten i Stockholm den 10 november 2015 i mål nr ). Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska en objektsbeskrivning, utöver gemensamhetsanläggningens beteckning, även innehålla information om anläggningens art eller ändamål, omfattning och förvaltning för att uppgiften ska få ett innehåll som är av värde för konsumenter i allmänhet. Någon detaljerad beskrivning behövs emellertid inte. Det bör på ett enkelt sätt framgå vilken typ av anläggning som avses (art eller ändamål) och eventuella förpliktelser för de fastigheter som har andelar i anläggningen (omfattning). Avgifter till en samfällighetsförening utgör en sådan förpliktelse. Sådana kostnader ska även ingå i uppgifterna om fastighetens driftskostnader. Det bör framgå om det är fråga om en förenings- eller delägarförvaltning. Fastighetsmäklarinspektionen finner att den text som har återgetts i den granskade objektsbeskrivningen under rubriken Servitut, planbestämmelser mm anger att det finns en gemensamhetsanläggning och dess beteckning. Däremot saknas information om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning. Förseelsen kan inte anses vara av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men är inte heller av ett så allvarligt slag att en varning bör komma i fråga. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen ger anledning till en erinran. Journalen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. I bestämmelsens andra stycke anges att dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 61) anges det även att mäklaren är skyldig att lämna över dokumentationen i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet till fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN inte har dokumenterat i journalen när förmedlingsuppdraget har upphört. Enligt NNs egna uppgifter har han överlämnat journalen till uppdragsgivaren och till köparen några veckor efter tillträdet. Fastighetsmäklarinspektionen tolkar hans yttrande som att han har uppfattat det som att förmedlingsuppdraget fortsatte även efter tillträdet med anledning av att han medverkade till fastighetsdeklarationen. Det förhållandet att mäklaren har åtagit sig att utföra vissa efterföljande uppgifter för uppdragsgivaren förändrar inte Fastighetsmäklarinspektionens bedömning att det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte lämna över journalen till uppdragsgivaren och dennes motpart när förmedlingsuppdraget har slutförts i samband med tillträdet. Genom att inte dokumentera när förmedlingsuppdraget upphörde och dröja några veckor med att överlämna journalen till uppdragsgivaren och köparen har NN handlat i strid mot 20 fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljden NN meddelas en erinran för att objektsbeskrivningen saknar uppgifter om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning samt för att han har upprättat en bristfällig journal som inte har överlämnats i samband med att uppdraget har slutförts.