Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - skärpta åtgärder, omsorgsplikt och dokumentation. Prövning av fastighetsmäklarens åtgärder för att uppnå grundläggande respektive skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om två uppdragsgivare. Frågan om fastighetsmäklarens möjlighet att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren senare, för att inte avbryta verksamhetens normala gång, har också prövats. Dessutom har mäklarens omsorgsplikt om båda parterna och skyldighet att dokumentera deras överenskommelser behandlats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN:s förmedling av en bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt yttranden från NN samt kopior av uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet. NN har även förelagts att yttra sig över vilka åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag samt att ge in POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) dokumentationen av detta. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. Anmälan Anmälaren har bland annat lämnat in en redogörelse för hur en avtalsskrivning den 13 september 2012 har gått till och har i huvudsak uppgett följande. Vid mötet var NN ersatt av en fastighetsmäklarkollega. En av de två säljarna var närvarande. Hon tog vid mötet upp att hon precis hade upptäckt att fuktspärren hade blivit bruten i badrummet. Hon visade också bilder på hur det såg ut. Fastighetsmäklarkollegan uppmanade parterna att ta in en fackman och uppgav att han skulle meddela NN detta. Den närvarande säljaren frågade om fastighetsmäklarkollegan skulle ordna med kontakterna, vilket denne bekräftade. Ingenting dokumenterades om badrummet i avtalet. Hon som köpare kan inte skriva in sådant, utan påtalade i stället bristen flera gånger. Den hantverkare som mäklarföretaget senare hänvisade till återkom aldrig med en offert och mäklarföretaget beställde aldrig heller en besiktning. Hon fick så småningom en offert som angav att det skulle kosta kr att få badrummet godkänt. När hon tog upp detta med den säljare som inte hade varit närvarande vid mötet, ville denne inte ta ansvar för att arbetet i badrummet inte var godkänt. Mäklaren hjälpte henne inte heller med att intyga till försäkringsbolaget att säljaren motsatte sig kravet. Hon har flera gånger frågat mäklaren varför frågorna om badrummet inte dokumenterades skriftligt, men har inte fått svar. Om den närvarande säljaren vid mötet hade visat att de inte avsåg att gå med på ett prisavdrag för att avhjälpa felet i badrummet, hade hon kunnat häva köpet. Detta gjorde han inte. Mäklaren har dessutom hotat henne med att hon skulle göra sig skyldig till avtalsbrott och bli skadeståndsskyldig om hon inte fullföljde köpet. Mäklaren såg till säljarens intresse och såg inte till att frågan om badrummet togs in i avtalet.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av de ingivna handlingarna noterat följande. Uppdragsavtalet är undertecknat den 7 augusti Säljaren A har undertecknat avtalet för egen del samt enligt fullmakt för säljaren B. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 3 september Säljaren A har undertecknat avtalet för egen del samt enligt fullmakt för säljaren B. NN har lämnat in fullmakter för säljarna (A och B) som ger dem rätt att företräda varandra vid försäljningen av bostadsrätten. Fullmakterna är daterade den 10 augusti Kontrollerna av uppdragsgivarnas identiteter är dokumenterade på en kundkännedomsblankett daterad den 15 augusti Kopian av B:s identitetshandling är inte vidimerad. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att NN kommenterar detta. Han har också tillfrågats om vilka andra åtgärder han vidtog med anledning av att affärsförbindelsen med B ingicks på distans. NN har i sitt första yttrande hänvisat till 2 kap. 9 andra stycket lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Med anledning av detta har han förelagts att redogöra för på vilket sätt det var nödvändigt att ingå affärsförbindelsen för att inte avbryta verksamhetens normala gång och på vilket sätt han bedömde att risken var låg. Han har också förelagts att lämna in dokumentationen av denna bedömning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och bland annat uppgett följande. Omsorgsplikten Han var inte personligen närvarande vid tillträdet på grund av sjukdom. Han har inte heller fått något önskemål om att ombesörja en besiktning varken vid kontraktsskrivningen eller senare. Detta är heller inget som brukar ske efter en kontraktsskrivning, om det inte har framförts önskemål om det då

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) och lagts till som en klausul i avtalet. En sådan önskan framfördes inte av köparen eller säljarna inför eller vid kontraktsskrivningen den 3 september Efter tillträdet fick han veta att köparen ville ha en offert för renoveringen av badrummet. En kollega lämnade då kontaktuppgifterna till en hantverkare till anmälaren. Som han har förstått det använde sig inte anmälaren av denne hantverkare. Han har under hela processen varit tillgänglig för anmälaren och har i alla lägen svarat på hennes frågor och funderingar. Anmälaren själv har däremot vid flera tillfällen låtit bli att besvara telefonsamtal från honom. Han har svarat på alla e-postmeddelanden och tydligt meddelat hur hon skulle gå till väga. Kontraktsskrivningen förflöt normalt. Anmälaren hade liksom övriga budgivare tillfrågats om hon hade några speciella önskemål gällande tillträdet, besiktningar, försäljningsklausuler eller något annat önskemål om villkor. Eftersom varken anmälaren eller säljarna hade några sådana önskemål, lades inga sådana klausuler till i överlåtelseavtalet. Han gick igenom hela avtalet paragraf för paragraf och förklarade deras innehåll för parterna. Vad han kan minnas förflöt hela kontraktsskrivningen i ömsesidig förståelse. Han deltog inte vid tillträdet på grund av sjukdom. Han anser att han har agerat opartiskt i detta ärende. Han har handlat i båda parternas intresse och tillmötesgått deras frågor, krav och önskemål. Fullmakt och kundkännedom Säljarna valde att själva upprätta en fullmakt från B till A gällande överlåtelsen av bostadsrätten. Denna fullmakt skulle vara upprättad och medtagen, tillsammans med en kopia av B:s identitetshandling, till mötet då han och A skulle underteckna uppdragsavtalet. A glömde emellertid att ta med handlingarna. Efter det att han hade kontrollerat och kopierat A:s giltiga identitetshandling signerade han försättsbladet Kundkännedom uppdragsgivare (ID kontroll). Dessa sitter sedan sammanhäftade i hans akt och därför anser han att han har vidimerat deras äkthet vid identitetskontrollen.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Det fanns en muntlig kontakt med B inför undertecknandet av uppdragsavtalet. Vid telefonsamtalet fick han en bekräftelse på att B samtyckte till försäljningen och att det fanns en fullmakt för A. Utöver detta vidtog han inga åtgärder med anledning av att affärsförbindelsen med B ingicks på distans. B var själv inte bosatt i bostaden och hade inte möjlighet att närvara vid mötet då de undertecknade uppdragsavtalet. A och B ville gärna komma igång med förmedlingsarbetet. Efter det att de hade etablerat en god kontakt via telefon, kände han att han inte behövde boka om mötet och senarelägga affären på grund av att han inte fick träffa en av ägarna personligen. Genom detta öppna samarbete bildade han sig en uppfattning om att risken för penningtvätt för dessa individer föreföll låg. Ett antal dagar senare fick han fullmakten tillsammans med en kopia av B:s identitetshandling skickad till sig per post, vilket gjorde att han fortsatte förmedlingsarbetet. Han anser att han i och med detta har uppfyllt kraven, med en hänvisning till undantaget i 2 kap. 9 andra stycket lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Omsorgs- och handlingsplikten Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. NN har uppgett att köparen inte framförde några önskemål om några villkor i överlåtelseavtalet innan det undertecknades. Han har bestritt uppgifterna om

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) att han inte skulle ha varit nåbar eller ha agerat opartiskt. Eftersom omständigheterna är oklara, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sina skyldigheter i denna del. Kundkännedom Enligt 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det framgår av 2 kap. 2 penningtvättslagen att fastighetsmäklaren ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Enligt 2 kap. 6 ska fastighetsmäklaren alltid vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. Sådana åtgärder ska vara mer omfattande än åtgärderna i 3. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen anses hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. I bestämmelsens andra stycke anges att om det är nödvändigt för att inte avbryta verksamhetens normala gång och risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är låg, får kontroll med anledning av en ny affärsförbindelse göras senare än enligt första stycket men ska alltid slutföras i nära anslutning till att affärsförbindelsen etableras. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 9 ska den avslutas. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna (KAMFS 2009:2 FMN 2009:1), om än något annorlunda formulerade. Av 11 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att vid en identitetskontroll av en kund på distans ska fastighetsmäklaren inhämta uppgifter om kundens adress samt en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Fastighetsmäklaren ska jämföra kundens namnteckning mot den vidimerade kopian. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg, intyg från notarius publicus eller motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande. Den dokumentation som NN har lämnat in om hur han har uppnått kundkännedom, anger att kontrollerna av A utfördes den 15 augusti 2012 åtta dagar efter det att uppdragsavtalet undertecknades. Att ingå en affärsförbindelse utan att uppnå kundkännedom är varningsgrundande. NN har inlett affärsförbindelsen även med B utan att ha uppnå kundkännedom om honom. Eftersom B befann sig på distans när uppdragsavtalet undertecknades, och det inte finns några omständigheterna i det aktuella fallet som visar motsatsen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är bestämmelserna om skärpta åtgärder som borde ha tillämpats beträffande honom. NN har inte inhämtat någon vidimerad kopia av B:s identitetshandling, varken när uppdragsavtalet undertecknades eller senare. NN har inte heller lämnat in någon dokumentation som visar vilken riskbedömning han gjorde, och på vilka grunder han ansåg att undantaget i 2 kap. 9 andra stycket penningtvättslagen var tillämpligt, när han ingick förmedlingsuppdraget utan att först ha uppnått kundkännedom om de båda uppdragsgivarna. Inspektionen anser därför inte att han har visat att detta undantag är tillämpligt.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna innan han etablerade affärsförbindelsen genom att underteckna uppdragsavtalet. Agerandet är varningsgrundande beträffande var och en av de båda uppdragsgivarna.