Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren skriftligen har bekräftat anmälarens uppsägning av uppdragsavtalet i rätt tid. Dessutom har det förhållandet att mäklaren låtit anmälaren ta hand om en visning och svara på frågor om fastigheten från spekulanter prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av en fastighet som anmälaren sålde. Anmälan Anmälaren har anfört bland annat följande. Uppdragsavtalet undertecknades den 29 augusti NN var dåligt påläst om fastigheten inför visningen och har låtit henne svara på spekulanternas frågor om fastigheten. Hon ville att visningarna av fastigheten skulle ske på dagtid eftersom trädgården, med många unika växter, lämpligast ses i dagsljus. NN tyckte inte det behövdes och visningen ägde i stället rum på POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) kvällen. De slutliga köparna av fastigheten var på den första visningen, men ville se trädgården i dagsljus. NN hade inte tid att närvara vid en andra visning och lät därför henne visa fastigheten för köparna. Under denna visning fick hon rätta flera felaktiga uppgifter som NN hade gett till köparna vid den första visningen. Köparna kände sig osäkra på NN. Hon fick därför ha fortsatt kontakt med köparna för att svara på frågor om bostaden och trädgården. Efter att ha förlorat förtroendet för NN sa hon upp avtalet via ett e- postmeddelande den 11 december Enligt uppdragsavtalet gällde en uppsägningstid på tio dagar. Hon deltog därför i ett möte den 14 december 2012 på mäklarens kontor för en slutlig diskussion med köparna. De skrev inget köpekontrakt den dagen, eftersom köparna ville ha mer betänketid för att prata med sin bank. NN nämnde ingenting om epostmeddelandet med uppsägningen av uppdragsavtalet vid mötet. Den 19 december 2012 åkte NN på semester. Anmälaren kontaktade då en annan mäklare som erbjöd sig att hjälpa till med att upprätta ett köpekontrakt. Efter det att köparna hade fått klartecken från sin bank upprättades ett köpekontrakt och försäljningen av hennes fastighet fullbordades. Den 14 januari 2013 fick hon ett telefonsamtal från NN som undrade hur det gick med försäljningen. Hon upplyste NN att hon hade sagt upp uppdragsavtalet och att hon inte längre var hennes mäklare. Den 26 januari 2013 fick hon ett telefonsamtal från NN:s kollega XX som ifrågasatte hennes försäljning av fastigheten. Den 28 januari 2013 fick hon ett brev med en bekräftelse på uppsägningen av uppdragsavtalet samt ett anspråk på provision från NN. Handlingar Anmälaren har bifogat en kopia av ett e-postmeddelande som hon har skickat till NN:s e-postadress den 11 december Av epostmeddelandet framgår bland annat följande. Jag har beslutat mig för att säga upp avtalet med dig från och med dagens datum

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) NN har förelagts att yttra sig över anmälan och att ge in en kopia av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om undersökningsplikten, anbudsförteckningen, journalen och dokumentationen om vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom. Hon har även gett in en kopia av ett förlikningsavtal, som har fastställts i en dom av Göteborgs tingsrätt den 20 september 2013, avseende en tvist med anmälaren som gällde provisionen för förmedlingsuppdraget. Av journalen framgår bland annat följande Delfående av skriftlig uppsägning samt kontakt med uppdragsgivare som meddelade att hon önskade att förmedlingen skulle fortsätta avseende de anvisade högstbjudande spekulanterna Uppdraget upphör Skriftlig bekräftelse vid uppsägning från uppdragsgivaren Information ang ev kommande anspråk på ersättning Av förlikningsavtalet, som är underskrivet av NN:s och anmälarens respektive ombud, framgår bland annat följande. Efter uppsägning av förmedlingsuppdraget under januari 2013 har det sedermera visat sig att [anmälaren] försålt ovan angiven fastighet till [köparna]. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud kommenterat och tillbakavisat anmälarens kritik. Hon har bland annat uppgett följande. Omsorgsplikten Den första visningen för spekulanter hölls av henne den 2 oktober Därefter har individuella visningar hållits med tillkommande spekulanter. Alla visningar har skett i dagsljus och godkänts av anmälaren. Vid en av visningarna hade hon inte möjlighet att medverka. Anmälaren gick med på att själv ta hand om den visningen. Övriga visningar har skett genom hennes försorg. Hon bestrider att hon skulle ha överlåtit till anmälaren att visa fastigheten eller att svara på frågor om den i en sådan omfattning att det skulle ha varit i strid med gällande lagstiftning eller god fastighetsmäklarsed.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Uppdragsavtalet Det stämmer att hon har tagit emot ett epostmeddelande den 11 december 2012 med en uppsägning av uppdragsavtalet från anmälaren. Hon tog kontakt med anmälaren och fick uppfattningen att hon skulle fortsätta vidta åtgärder gentemot det spekulantpar som var intresserade och att uppdraget skulle vara begränsat till dessa spekulanter. Förmedlingsuppdraget skulle därmed inte avslutas. Hon har med anmälarens kännedom och godkännande vidtagit ytterligare åtgärder för att få till stånd en överlåtelse mellan parterna. Bland annat har hon ordnat och deltagit i ett möte med parterna den 14 december Mötet ledde inte till att någon överlåtelse kom till stånd. Parterna kom överens om att köparna skulle kontakta sin bank och därefter återkomma med besked om det krävdes ett villkor om finansiering eller inte. Därefter gick hon på semester och återgick i tjänst den 14 januari Hon har inget minne av att det har varit någon kontakt mellan henne och anmälaren den dagen. Någon uppsägning av uppdragsavtalet kan därför inte ha skett den 14 januari Hon försökte kontakta både anmälaren och köparna ett stort antal gånger för att efterhöra hur hon skulle gå vidare, men till att börja med fick hon ingen kontakt med dem. Anmälaren var svår att få kontakt med under hela januari Hon tror att anmälaren inte ville ha någon kontakt med henne på grund av att fastigheten var såld till de spekulanter som hon hade anvisat. Då hon inte fick något besked från anmälaren om hur hon skulle gå vidare med förmedlingsuppdraget, bad hon sin chef YY att söka kontakt med anmälaren. Efter ett antal kontaktförsök fick han vid ett telefonsamtal med anmälaren den 24 januari 2013 besked om att denne inte ville att förmedlingsuppdraget skulle fortsätta. Någon information om att en försäljning hade skett framfördes inte vid detta samtal. Anmälaren skickade därefter ett e-postmeddelande som bekräftade samtalet. Mot bakgrund av det besked som anmälaren gav till YY har hon avslutat sitt uppdrag. Hon har skyndsamt skriftligen bekräftat anmälarens uppsägning, redovisat budlista samt journal och förbehållit sig rätten till provision för det fall att någon av de av henne anvisade spekulanterna skulle visa sig köpa fastigheten.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Omsorgsplikten Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Omsorgsplikten innebär bland annat att mäklaren ska visa den omsorg och fullgöra de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar i ett normalt förmedlingsuppdrag. Detta betyder i första hand att mäklaren ska fullgöra de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Det enskilda uppdraget kan också innebära en skyldighet för mäklaren att utföra andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller att det på grund av särskilda omständigheter får anses omfattas av uppdraget (prop. 1983/84:16 s. 36). Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Anmälaren och mäklaren har olika uppfattning om vad de kom överens om bland annat beträffande vem som skulle hålla i visningarna av fastigheten och när dessa skulle ske. Fastighetsmäklarinspektionen finner att utredningen i ärendet inte ger stöd för att NN i strid med god fastighetsmäklarsed skulle ha överlåtit åt anmälaren att visa fastigheten och svara på frågor i en sådan omfattning att det skulle motivera en påföljd. Uppdragsavtalet Av 9 tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. Det är utrett att anmälaren hade sagt upp uppdragsavtalet i ett e- postmeddelande den 11 december Efter ett samtal med anmälaren har emellertid NN uppfattat det som att uppdragsavtalet skulle fortsätta att gälla i

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) förhållande till de spekulanter som hade pågående förhandlingar om att köpa fastigheten. Detta framgår även av en anteckning i journalen. Det är ostridigt att anmälaren har deltagit i ett möte med dessa spekulanter på mäklarens kontor den 14 december Av ett förlikningsavtal undertecknat av ombuden för anmälaren och mäklaren framgår det att uppsägningen av uppdragsavtalet har skett först i januari Mot den bakgrunden anser Fastighetsmäklarinspektionen att uppdragsavtalet fortsatte att gälla. NN har därför inte varit skyldig att skriftligen bekräfta uppsägningen den 11 december Av journalen framgår att NN har skickat en skriftlig bekräftelse av anmälarens uppsägning den 25 januari I ärendet har det kommit fram motstridande uppgifter om när i januari 2013 som anmälaren sa upp uppdragsavtalet. Det kan mot NN:s bestridande inte anses visat annat än att uppdragsavtalet sades upp först den 24 januari Hon har skickat en skriftlig bekräftelse av denna uppsägning den 25 januari Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det saknas förutsättningar för att kritisera fastighetsmäklaren NN för hennes agerande i samband med uppsägningen av uppdragsavtalet. Ärendet avskrivs därför. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.