Lingonets styrelse 2014-11-12 Verksamhetsplan för Bostadsrättsföreningen Lingonet 2015-2017ff Genom att fastställa en verksamhetsplan för tre år, 2015-2017ff, vill styrelsen förbättra förutsättningarna för en sammanhållen och transparent planering av Brf Lingonets aktiviteter. Verksamhetsplanen aktualiseras varje år i samband med budgetarbetet. Verksamhetsplanen skall delges alla föreningsmedlemmar samt övriga boende. Ekonomi Föreningens ekonomi har förbättrats under de senaste åren Amorteringar på föreningens lån och sjunkande räntor är de starkast bidragande orsakerna; Samarbetet med våra grannföreningar har potential för kostnadsreduceringar; Förbättrad kostnadskontroll och professionell fastighetsförvaltning likaså Styrelsen har som princip att när utrymme skapas till exempel genom försäljning av föreningens hyreslägenheter - skall amortering ske, för att de löpande kostnader ska hållas så låga som de kan vara. Ett andra syfte med amorteringarna är att skapa utrymme för finansiering av den större renovering av fasader, balkonger och loftgångar som ligger planerad inför 2015 samt de åtgärder som krävs för effektivare energianvändning. Styrelsen har också fattat beslut om en mer framtidssäker hantering av den ekonomiska förvaltningen, med digitala fakturor, och särredovisning av underhålls- och investeringsprojekt. Dessa åtgärder syftar till att göra det lättare för att vi och framtida styrelser lättare ska kunna följa vad som gjorts, och vad det kostat. Styrelsen bedömer mot denna bakgrund att de åtgärder som föreslås för fastighetens utveckling vad gäller energi, fasad och tak bör kunna genomföras utan väsentliga avgiftshöjningar. Långsiktigt (5-10 år) är det rimligt att i planeringen ta hänsyn till att ett antal hyreslägenheter återgår till föreningen och vid försäljning minskar föreningens lånebörda. På flerårssikt måste dock föreningens ekonomiska planering ske med stor försiktighet. Ränteläget kan komma att förändras, liksom amorteringsvillkor. Det är vidare viktigt att ha en beredskap för behov av ännu inte kända kostnadskrävande åtgärder, t ex underhåll av Drakenbergsgatan eller konskevenser av översvämningar. 1
Fastighetens underhåll Åtgärder under perioden enligt underhållsplanen Åtgärderna prioriteras med stöd i kriterierna lagkrav/säkerhet, funktion, estetik/trivsel. Under 2015 kommer de mest omfattande åtgärderna att vara fasadrenovering i enlighet med underhållsplanen Fastighetens utveckling Lingonet har som tidigare redovisats i samarbete med Draken 12 och Draken 16 låtit genomföra en studie av möjligheterna att effektivisera energianvändningen i fastigheten. I ett andra steg har den ursprungliga studien verifierats och konkretiserats genom en analys med simuleringsverktyg. Denna analys är tillgänglig på föreningens hemsida. Under planeringsperioden kommer den senare analysen och kompletterande utredning att användas för att, samordnat med fasadrenoveringen och tilläggsisolering av taket, åstadkomma en reducering av energianvändning i fastigheten med c:a 50%, en sänkning av priset på värme samt sammanlagd kostnadsminskning för Brf Lingonets energianvändningen i paritet med detta. Styrelsen strävar efter att denna reducering skall kunna ske med start senast under 2016. Detta förutsätter att arbetet med att planera och genomföra rekommenderade åtgärder startar redan under hösten 2014. I sin tur innebär detta att den fasadrenovering som i budgetbeslutet för 2014 preliminärt har planlagts för 2016, genomförs 2015, vilket stämmer med den ursprungliga rekommendationen i underhållsplanen. Arbetet med energieffektivisering skall inriktas på följande åtgärder och inledas under 2015: Installation av bergvärme Detta omfattades inte av den ovan nämnda analysen som väsentligen var inriktad på vägar att minskaförbrukningen. Styrelsen bedömer dock på underlag från förvaltaren Storholmen och av denna utnyttjad konsult att föreningen genom en anläggning för bergvärme kan sänka kostnaderna för köp av energi mycket väsentligt. Om fortsatt utredning bekräftar detta och styrelsen finner att investeringen kan betala sig på 10 år kommer installationen att kunna påbörjas våren 2015 och samordnas med övriga åtgärder för energieffektivisering samt fasadrenoveringen Installation av frånluftsvärmepump Denna åtgärd rekommenderades i analysen för energibesparing och kan samordnas med installation av bergvärme. Tilläggsisolering av tak samt förbättring av fönster Lingonets fastighet är som bekant byggd på 1960-tal och energiförlusterna genom väggar, fönster (se nedan) och tak är betydande. Även dessa åtgärder rekommenderades 2
i analysen och om den samordnas med fasadrenoveringen uppnår vi god synergi och kostnadsbesparingar. Om vi skall genomföra tilläggsisolering av fasaden är mer osäkert eftersom lönsamheten är osäker. Både estetiskt och funktionellt berörs alla boende, eftersom en eventuell tilläggsisolering medför att fasaden blir upp till 50 mm tjockare och arkitekt kommer att anlitas för att få underlag för beslut närmare bestämt hur denna åtgärd skall genomföras, om det slutligen visar sig ekonomiskt rimligt. Injustering av värmesystem Denna åtgärd förutsätter installation av temperaturgivare i åtminstone ett urval bostäder. Fasadrenovering Fasadrenoveringen bör genomföras 2015. Styrelsen avser att genom offerförfrågans utformning och upphandlingen sträva efter att det arbete som förutsätter byggnadsställningar sker under kortast möjliga period. Renovering av tvättstuga Gamla tvätt maskiner och torkanordningar är energi tjuvar. Under perioden skall merparten av utrustningen i tvättstugan bytas ut Kostnader, tidsplan, Kostnaderna kommer att kunna preciseras först när upphandlingen är genomförd. En uppskattning, baserad på de första konsultstudierna avseende energiåtgärder och erfarenheterna från grannen, Draken 16, av fasadrenovering pekar på en sammanlagd kostnad på cirka 32MSEK, varav de energirelaterade kostnaderna kan bli cirka 18 MSEK. Genom kostnadsminskningar för energi uppskattas dessa kunna betala sig på cirka 10 år För energieffektivisering, fasadrenovering och tilläggsisolering av tak skall en totalentreprenad tillämpas. Lingonets tekniska förvaltare Storholmen ansvarar på styrelsens uppdrag preliminärt för upphandlingen och den löpande kontakten med entreprenören. Om upphandling kan genomföras enligt nuvarande plan kommer åtgärder för installation av bergvärme och frånluftsvärmepump att utföras under perioden februari april och fasad- och takarbeten under perioden majdecember Påbyggnad av fastigheten Tanken att bygga på minst ett våningsplan på fastigheten har väckts i styrelsen. Projektet är krävande såväl tekniskt 3
som ekonomiskt och förutsätter mycket noggranna utredningar och förhandlingar. Styrelsen skall under 2015/16 stegvis analysera de juridiska, tekniska och ekonomiska förutsättningarna. Ett samlat underlag skall bli föremål för diskussion med medlemmarna innan ett beslut fattas Övriga åtgärder Frågan om Pelarsalens användning och renovering skall lösas tidigt under planeringsperioden. Försök under 2013-14 att få lokalen uthyrd och i samband därmed renoverad har inte varit framgångsrika. Styrelsen bedömer det sannolikt att den bästa användningen kommer till stånd genom att lokalen anpassas till förråd, som ställs till de boendes förfogande, men inväntar genomförandet av det stora renoveringsprojektet för fastigheten. Boendemedverkan i energieffektivisering Föreningen har fått ekonomiskt bidrag från organisationen BeBo för att genomföra ett så kallat Boendemedverkansprojekt i samband med åtgärder för energieffektivisering. Boendemedverkansprojektet syftar till att öka kunskapen om energifrågor hos alla boende för att minska den totala energiförbrukningen i byggnaden. En relativt stor andel av den totala energiförbrukningen i byggnaden utgörs av sådant som den varje lägenhetsinnehavare bekostar själv såsom elförbrukning för lampor, tv-apparater, datorer, tvättmaskiner etc. Genom en ökad kunskap om hur man själv kan bidra till minskad energiförbrukning kan alla boende minska sina egna elkostnader och sin egen miljöpåverkan. Effektivisering av service Såsom framgår inledningsvis har Brf Lingonet kommit överens med Draken 12 och 16 om samordnad upphandling av serviceavtal. Dessa avtal har olika löptid, vilket innebär att upphandling kommer att ske vid olika tidpunkter under perioden. Målsättningen för Brf Lingonet är att kostnaderna för service till fastigheten vid slutet på 2015 skall ha sänkts med minst 15 % på helårsbasis, jämfört med 2013. Utveckling av trädgården Föreningens trädgård har farit illa under en följd av år. Dels till följd av grävningsarbeten i samband med skada på avlopp, dels beroende på försumlig förvaltning och trädgårdsentreprenör. Styrelsen skall under perioden utarbeta plan för utveckling av trädgården och rusta upp trädgården så att de boende ser den som en plats att mötas, umgås och trivas. Upprustningen kommer att samordnas med fasadrenoveringen och energieffektiviseringsåtgärderna. En extern konsult anlitas för medverkan i planeringsarbetet. Föreningens informationsverksamhet 4
Föreningen har en kommunikationsplan som finns tillgänglig på föreningens hemsida, www.brflingonet.se Trivsel aktiviteter Föreningen har för avsikt att varje vår/försommar anordna en trädgårdfest under förutsättning att intresse finns från medlemmarna. Föreningen skall därutöver stimulera och stödja andra, gemenskapsfrämjande aktiviteter, t ex en bokbytarverksamhet i någon av föreningens lokaler Kommersiella lokaler Samtliga hyresavtal skall ses över och omförhandlas senast 2015 Hyresgäster Föreningen är hyresvärd för ett antal boende. En plan för underhåll av dessa lägenheter skall utarbetas av Förvaltaren inför beslutet om föreningens budget för 2015, med sikte på åtgärder fortlöpande under 2015-2017 5