VASALLEN FÖRÄDLAR UNIKA FASTIGHETER TILL KREATIVA MILJÖER Å RSREDOVISNING 2004

VASALLEN FÖRÄDLAR UNIKA FASTIGHETER TILL KREATIVA MILJÖER Å RSREDOVISNING 2004

Innehåll 2004 i korthet 1 VD-kommentar 2 Affärsidé, vision, mål och strategi 4 Försvarsbeslut 2004 6 Vasallens processer 8 Vasallens processer i praktiken 10 Marknad 12 Kunder 14 Fastighetsbestånd 16 Miljö 22 Medarbetare 24 Finansiering 27 Risk- och känslighetsanalys 28 Sjuårsöversikt 30 Resultaträkningar 32 Balansräkningar 34 Eget kapital 36 Kassaflödesanalyser 37 Noter 38 Revisionsberättelse 46 Vasallens dotterbolag 47 Mål och utfall för dotterbolagen 48 Ekonomisk översikt dotterbolag 52 Orter och fastigheter 54 Styrelse och revisorer 76 Verkställande ledning 78 Dotterbolagschefer 79 Adresser 80 Rapporttillfällen 81 Definitioner 81 Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), org. nr. 556475-4793, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2004. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 45 och 47 79 exklusive resultaträkningar, balansräkningar, eget kapital, kassaflödesanalyser och noter.

Vasallens anläggningar Kort om Vasallen Kiruna Vasallen bildades 1 september 1997 och har i uppdrag att omvandla och utveckla nedlagda regementen och andra försvarsfastigheter till attraktiva och levande stadsdelar för nya verksamheter. När omvandlingen är genomförd och områdena har fått nytt liv säljs fastigheterna på kommersiella villkor. Huvudkontor Fastighetsbestånd Färdigutvecklade och sålda fastighetsbestånd Östersund Boden Organisation Vasallen omvandlar idag 14 anläggningar på 13 orter: Kiruna, Boden, Sollefteå (två anläggningar), Härnösand, Falun, Södertälje, Linköping, Fårösund, Borås, Karlskrona, Ängelholm, Kristianstad och Ystad. Vasallen har en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på varje ort. På huvudkontoret i Örebro finns tekniska stödresurser samt administrativa förvaltningsresurser inom områdena ekonomi/ finans, information, personal, kvalitet, miljö, juridik, fastighetsvärdering och marknadsanalys. Sollefteå Härnösand Fastigheter Vasallens totala fastighetsbestånd omfattar cirka 575 000 kvm lokalarea. Örebro Falun Tullinge Södertälje Medarbetare Vasallen har 74 anställda. Affärsidé Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Uddevalla Ängelholm Borås Karlskrona Kristianstad Ystad Linköping Fårösund Vision Vasallen formulerar sin vision på följande sätt: Vasallen är det ledande företaget med inriktning på marknadsorienterad förädling av fastigheter. Med kompetens och innovationskraft skapar Vasallen nya levande stadsdelar. Vår starka position har vi uppnått genom målmedvetna dialoger med hyresgäster och samarbetspartners samt investerare som söker attraktiva fastigheter med låg risk. Arbetsklimatet inom Vasallen kännetecknas av engagemang, förtroende, delaktighet och lojalitet. Här tillåts medarbetare att växa och utveckla kompetenser som säkerställer framtida framgångar.

2004 i korthet Nettoomsättningen ökade till 406 (344) Mkr, varav hyresintäkter utgjorde 286 (339) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 182 (91) Mkr medan resultat efter finansiella poster blev 186 (105) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 193 (75) Mkr. Investeringarna minskade till 163 (211) Mkr. Återstående beslutad investeringsvolym uppgår till 26 (243) Mkr. Fastigheter till ett värde av 1 693 Mkr såldes, vilket gav en realisationsvinst om 231 Mkr. Marknadsvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 606 (1 490) Mkr, vilket är 112 Mkr högre än det bokförda värdet. Nedskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts med totalt 65 ( ) Mkr i Kiruna, Sollefteå, Falun och Borås. Prognosen för 2005 är att resultat efter finansiella poster kommer att uppgå till 53 Mkr, varav resultat av fastighetsförsäljningar 50 Mkr. DOTTERBOLAGENS NETTOOMSÄTTNING, MKR Totalt, 406 Vasallen Teknik och Projektering, 115,5 1) Inklusive bolag avyttrade 2004. DOTTERBOLAGENS DRIFTNETTO FASTIGHETER, MKR Totalt, 118 Gotic Epsilon, 2,2 1) Inklusive bolag avyttrade 2004. 120 90 60 30 0 30 60 Dotterbolag (3 st) förvärvade 2002 Dotterbolag (8 st) förvärvade 2000 2001 Dotterbolag (6 1) st) förvärvade 1997 Gotic Epsilon Dotterbolag (3 st) förvärvade 2002, 33,9 Dotterbolag (8 st) förvärvade 2000 2001, 99,1 Dotterbolag (6 1) st) förvärvade 1997, 154,5 Gotic Epsilon, 3 Dotterbolag (3 st) förvärvade 2002, 0,9 Dotterbolag (8 st) förvärvade 2000 2001, 25,5 Dotterbolag (6 1) st) förvärvade 1997, 89,4 DOTTERBOLAGENS RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER, MKR Vasallen Teknik och Projektering Vasallen Försvarsfastigheter Holding AB Totalt 1) Inklusive bolag avyttrade 2004. EKONOMISKA DATA Mkr 2004 2003 Förändring, % Nettoomsättning 406 344 18 Resultat efter finansiella poster 186 105 77 Resultat efter skatt 193 75 157 Vinst per aktie, kr 1 930 750 157 Utdelning 96 1) 38 153 Årets kassaflöde 1 198 388 Kassaflöde från investeringsverksamheten 241 136 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 606 1 490 Bokfört värde materiella anläggningstillgångar förvaltningsfastigheter 494 1 183 Soliditet, % 86 82 5 Uthyrningsgrad, % 47 65 28 1) Föreslagen utdelning. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 1

VD-kommentar 2004 var ett framgångsrikt och spännande år för Vasallen. Vi sålde våra fastighetsinnehav på fyra orter och slutförde därmed för första gången vårt utvecklingsuppdrag. Försäljningarna ger oss finansiell kraft att fortsätta utvecklingsarbetet på övriga orter och att förvärva nya anläggningar med anledning av försvarsbeslutet som fattades i december 2004. Verksamhetsåret 2004 blev resultatmässigt det bästa någonsin. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 186 Mkr, vilket är en ökning med 81 Mkr jämfört med föregående år. I resultatet ingår realisationsvinster på fastighetsförsäljningar med 231 Mkr. Resultatet har belastats med nedskrivningar av förvaltningsfastigheter om 65 Mkr. Det goda resultatet beror i huvudsak på bolags- och fastighetsförsäljningar. I juli 2004 såldes Riksten i Tullinge till Peab och i september såldes Campus i Östersund, Garnisonen i Linköping och I17-Parken i Uddevalla till Acta Kapitalförvaltning. Försäljningarna inbringade totalt cirka 1,7 miljarder kronor. Försäljningarna har inneburit en väsentlig reducering av Vasallens lokalarea och en minskning av årshyresvärdet med cirka 150 Mkr. Omvandlingen av de sålda anläggningarna har gått förhållandevis snabbt och de har haft en god värdeutveckling. Förutsättningen för kvarvarande orter varierar. Vissa mindre orter har en svagare marknad och förädlingsprocessen förväntas ta längre tid. Prognosen för 2005 är att resultatet efter finansiella poster uppgår till 53 Mkr varav realisationsvinsten från fastighetsförsäljningar beräknas bli 50 Mkr. 77 vilket gav oss en hedrande andraplacering. Jag är mycket stolt över alla medarbetare vars stora engagemang gjort oss till en av Sveriges bästa hyresvärdar. Försvarsbeslut och förvärv Riksdagens beslut den 15 december 2004 om försvarets framtid innebär bland annat att Försvarsmakten kommer att lämna sina anläggningar i Östersund, Vaxholm, Strängnäs, Kristinehamn och Visby. För Vasallen innebär detta en möjlighet att förvärva ett flertal intressanta fastigheter. Detta stärktes ytterligare av ett regeringsbeslut i början av februari 2005 där Fortifikationsverket fick i uppdrag att på affärsmässiga villkor sälja fastigheterna i ett sammanhang Hyresmarknaden och kundarbetet Hyresmarknaden 2004 för kommersiella lokaler präglades av låg aktivitet även om en liten förbättring kunde skönjas, framför allt i storstäderna. Vasallens fastighetsbestånd finns främst på medelstora och mindre orter och för dem räknar vi med en fortsatt försiktig lokalhyresmarknad under 2005. Konkurrensen om hyresgästerna är hård. För att stärka Vasallens position som en attraktiv hyresvärd arbetar vi fortlöpande med att förbättra oss och vårt erbjudande. Grunden i förbättringsarbetet är våra gemensamma värderingar som genomsyrar vårt förhållningssätt. Vasallens ansträngningar ger också resultat. I Fastighetsbarometern, Fastighetsägarnas årliga kundundersökning, uppnådde vi ett mycket gott resultat med ett nöjd-kund-index på 2 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

till Vasallen. Vi har besökt samtliga nämnda orter och kan konstatera att det rör sig om ett varierat fastighetsbestånd. Orterna har olika marknadsförutsättningar men vår bedömning är att samtliga anläggningar har utvecklingspotential. Dialogen med de berörda kommunerna har inletts och intresset för Vasallens verksamhet är mycket stort. Fortsatta försäljningar Omsättningen var hög på fastighetsmarknaden under 2004 och konkurrensen om eftertraktade fastigheter var stark. Vi bedömer att intresset för fastighetsinvesteringar kommer att fortsätta vara stort. Intresse har visats för flera av Vasallens kvarvarande anläggningar och ambitionen är att genomföra ytterligare försäljningar under 2005. Utvecklingsarbetet i Ystad och Fårösund är inne i slutskedet och målet är att vi ska ha sålt våra innehav där innan årsskiftet 2005/2006. Övriga anläggningar som uppnått en hög förädlingsgrad är Nipan i Sollefteå, Kusthöjden i Härnösand, Dalregementet i Falun, Regementet i Borås och Östra Kasern i Kristianstad. Övriga prioriteringar 2005 När vi nu slutfört vårt uppdrag på flera orter finns det mycket lärdom att hämta från våra olika processer. Under 2005 kommer vi att ta vara på erfarenheterna och se över och utveckla såväl organisation som arbetsmetoder inför de väntade förvärven. Insatser planeras under året för att stärka uthyrningsverksamheten, särskilt fokus läggs på de mindre orterna med svagare marknad. Vi vill ha en nyuthyrning i koncernen av sammanlagt 50 000 kvm lokalarea under 2005. Arbetet med att ta fram ett miljöledningssystem för Vasallen startar på allvar under året. Målet är att systemet ska vara klart för implementering vid årsskiftet 2005/2006. Affärsidén håller Efter sju års verksamhet kan vi nu se att resultatet av Vasallens utvecklingsarbete är mycket lyckat. Områdenas integrering i den omgivande staden har fungerat väl. Kommunerna tycker att de i det långa loppet har vunnit på försvarsnedläggningen. I många fall arbetar fler människor på områdena jämfört med när Försvarsmakten bedrev verksamhet. Hyresgästerna är mycket nöjda med lokaler, infrastruktur och service. Vasallen går nu en mycket spännande framtid till mötes. Vi har visat att affärsidén är stark och visionen uppnåelig. Vi har stärkt vår finansiella ställning och förberett oss väl inför de nya utmaningar som väntar. Örebro i mars 2005 Jan-Peter Jonsson I17-Parken i Uddevalla är en av de fyra anläggningar där Vasallen slutfört sitt uppdrag och som såldes under 2004. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 3

Affärsidé, vision, mål och strategi Vasallen bildades den 1 september 1997 efter ett beslut i riksdagen. Uppdraget var att ta hand om fastigheter som Försvarsmakten lämnat i samband med det då aktuella försvarsbeslutet. Vasallens uppdrag, så som det formulerades i riksdagsbeslutet, är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv för att slutligen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. Vasallen kapitaliserades genom en överföring av fastighetsrelaterade tillgångar motsvarande drygt 2 miljarder kronor från det statliga bolaget Securum AB. Ägaren har valt att förse Vasallen med ett stort eget kapital på grund av osäkerheten om hur omfattande kommande investeringar blir samt de risker uppdraget innebär, framför allt i de tidigare utvecklingsskedena, om uthyrningsprocessen blir utdragen. Vasallen är dessutom, genom sitt uppdrag, bunden till att arbeta med de anläggningar som Försvarsmakten lämnar. Vasallens finansiella stabilitet skapar en viktig trygghet i samarbetet med kommunerna och det lokala näringslivet på de berörda orterna. Efter bildandet har ytterligare två försvarsbeslut fattats vilket medfört stora neddragningar inom Försvarsmakten. Det har medfört att Vasallen under de sju första åren investerat hela kapitalet. Under 2004 har de första anläggningarna sålts vilket frigjort kapital för nya investeringar under kommande år. Affärsidé Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Vision Vasallen är det ledande företaget med inriktning på marknadsorienterad förädling av fastigheter. Med kompetens och innovationskraft skapar Vasallen nya levande stadsdelar. Vår starka position har vi uppnått genom målmedvetna dialoger med hyresgäster och samarbetspartners samt investerare som söker attraktiva fastigheter med låg risk. Arbetsklimatet inom Vasallen kännetecknas av engagemang, förtroende, delaktighet och lojalitet. Här tillåts medarbetare att växa och utveckla kompetenser som säkerställer framtida framgångar. Ägarens avkastningskrav Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara den riskfria räntan plus 2,5 procent. En förädlingscykel motsvarar 10 år och definieras som den tid som det i genomsnitt tar att förvärva, utveckla och förädla samt sälja en försvarsfastighet. Den riskfria räntan definieras som räntan på en femårig statsobligation vilket för närvarande ger ett avkastningskrav om cirka 6,5 procent. Avkastningskravet är satt med hänsyn till att Vasallen arbetar med låg risk i förvaltning och i investeringsprojekt där det i princip inte sker några investeringar utan att det finns ett bakomliggande hyreskontrakt som bär kostnaden. Under 2004 genererades en avkastning på 10,4 procent. I genomsnitt under perioden 1998 2004 uppgår avkastningen till 6,5 procent, vilket är i enlighet med målet. Utdelningspolicy Vasallen ska ge en marknadsmässig utdelning till ägaren. Ambitionen är att utdelningen ska uppgå till 30-50 procent av resultatet efter skatt. För räkenskapsåret 2003 gjordes en ordinarie utdelning om 38 Mkr. Vasallens utdelning har sedan 1998 årligen uppgått till i genomsnitt 50 procent av resultatet efter skatt. För 2004 föreslås en ordinarie utdelning om 96 Mkr. Vasallens mål Vasallens verksamhetsmål syftar till att omvandla och förädla fastighetsbeståndet så att fastigheterna blir intressanta förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Finansiella mål För att uppnå ägarens avkastningskrav har Vasallen formulerat tre finansiella mål för verksamheten. Efter tre års verksamhet ska ett positivt driftnetto i varje dotterbolag uppnås. Efter fem års verksamhet ska varje dotterbolag uppvisa ett positivt resultat efter finansnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. EVA, Economic Value Added, är ett kompletterande ekonomiskt styrsystem som mäter förbättringen av förvaltningsresultatet i förhållande till det investerade kapitalet. Utöver dessa mål har Vasallen för 2005 formulerat specifika mål för nyuthyrningen inom respektive dotterbolag. Sammantaget för hela koncernen innebär målet en nyuthyrning om 50 000 kvm lokalarea under året. 4 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

Icke-finansiella mål Vasallen har tre icke finansiella mål som har fokus på miljö, kunder och medarbetare. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshållning. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i fastighetsbranschens mätning av nöjd-kund-index (NKI) ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Minst 95 procent av medarbetarna ska uttrycka detta vid den årliga mätningen. Måluppfyllelse Positivt driftnetto efter tre år har uppnåtts av 82 procent av dotterbolagen. Målet positivt resultat efter finansnetto har varit svårare att nå beroende på bolagens olika lägen och marknadsförutsättningar. Av de två bolag i kvarvarande bestånd som har uppnått fem års ålder har ett bolag uppnått detta mål. Läs mer om måluppfyllelsen per dotterbolag på sid 47 51. I enlighet med Vasallens kvalitetsprogram sker all projektering och upphandling av projekten utifrån koncernens miljöpolicy. Nöjd-kund-målets uppfyllelse mäts genom den externa undersökning som Vasallen deltog i för första gången 2004. Koncernen uppnådde ett index på 77 vilket är ett bra resultat i fastighetsbranschen men något lägre än Vasallens högt satta mål. Den årliga medarbetarundersökningen visade att 99 procent av medarbetarna trivs med sina arbetsuppgifter och Vasallen som arbetsgivare. Strategi Vasallens strategi har sin grund i bolagets gemensamma värderingar och formuleras enligt följande. Vasallen ska: förvärva fastigheter med hög potential på gynnsamma ekonomiska villkor. i samarbete med kommuner och näringsliv skapa en marknadsorienterad planläggning av fastigheterna. som hyresvärd förstå kundernas behov och därmed skapa förutsättningar för kunderna att utveckla sina verksamheter i en kreativ och attraktiv miljö. genom kvalitetssäkrade, lönsamma och miljömedvetna investeringar säkerställa en långsiktigt god förvaltningsekonomi. med engagerad personal, i nära samarbete med kunderna, säkerställa en effektiv förvaltning. aktivt arbeta med försäljning av förädlade fastigheter. Gemensamma värderingar Vasallens verksamhet vilar på en gemensam värdegrund som formulerats av medarbetarna i koncernen. Värdegrunden har sammanfattats i sju nyckelord som i alla lägen ska känneteckna Vasallen: delaktighet, tydlighet, respekt, prestigelöshet, kreativitet, miljömedvetenhet och affärsmässighet. De gemensamma värderingarna och det ständigt pågående arbetet med dessa beskrivs närmare i medarbetaravsnittet på sid 24 26. KONCERNENS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL ORDINARIE UTDELNING % 30 Mkr 100 20 80 60 10 40 20 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1) Vasallens genomsnittliga avkastning under perioden 1998 2004 uppgår till 6,5 procent. Den höga avkastningen 1998 beror på vinster vid försäljning av värdepapper. Sedan 1998 har utdelning gjorts om 602 Mkr inkl årets föreslagna utdelning. 1998 uppgick utdelningen till 423 Mkr, vilket förklaras av försäljningar av finansiella tillgångar. 1) Föreslagen utdelning. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 5

Försvarsbeslut 2004 Riksdagen beslutade i december 2004 i proposition 2004/05:5 Vårt framtida försvar om nedläggning och flytt av försvarsverksamhet på ett flertal orter. Detta ger Vasallen stora möjligheter till nya förvärv. Strategiskt beslut för Vasallens utveckling I försvarsbeslutet anges att ett antal försvarsanläggningar ska lämnas. För Vasallen innebär försvarets neddragningar möjlighet till nya förvärv, nya marknader och nya samarbetsparter. Under 2004 har Vasallen rustat sig för det kommande beslutet och de förväntade förvärven. Organisationen håller på att anpassas, kompetensen har stärkts och investeringskapaciteten har säkrats genom försäljningar av färdigutvecklade anläggningar. En framgångsrik förvärvsprocess för Vasallen innebär att förvärv och tillträde sker snabbt efter att nedläggningsbeslutet fattats. Det är också viktigt att förvärvet av anläggningar är blandat så att förvärv på svagare marknader vägs upp av förvärv på starkare orter. Försvarsbeslutets innehåll Försvarsbeslutet 2004 innebär en reformering av försvaret mot ett modernt och flexibelt insatsförsvar. Internationaliseringen ska fortsätta för att skapa en ökad förmåga till internationell krishantering och säkerhetsfrämjande arbete. För att möjliggöra reformeringen krävs omfattande avveckling av materiel, personal samt fastigheter. I riksdagsbeslutet anges att det statligt ägda bolaget Vasallen AB kommer att spela en viktig roll i omställningsarbetet genom de resurser och den kompetens som finns för utvecklingsarbete. Vasallen har tillsammans med kommuner och lokalt näringsliv på ett positivt sätt medverkat till att utveckla fastigheter som försvaret lämnat i samband med tidigare försvarsbeslut. Fastigheterna har därmed kunnat nyttiggöras inom ramen för tidigare omställningsarbete. Vasallen har genom ett omfattande utvecklingsarbete omvandlat dessa anläggningar till levande stadsdelar med ny verksamhet i unik miljö. Detta preciserades ytterligare i början av februari 2005 då regeringen gav Fortifikationsverket ett uppdrag: Försäljningen bör om möjligt genomföras i ett sammanhang av samtliga berörda fastigheter till det av staten helägda bolaget Vasallen AB. SAMMANSTÄLLNING AV VASALLENS FÖRVÄRV SOM EN FÖLJD AV TIDIGARE FÖRSVARSBESLUT 1996 SAMT 2000 Köpe- Köpe- Ort Område Tillträde Lokalarea, kvm Markareal, ha skilling, Mkr skilling, kr/kvm Kiruna Jägarskolan 01-01-01 33 000 39 13,4 409 Boden A8 02-01-01 45 000 50 5,0 111 Östersund * Campus 97-12-01 45 000 17 44,0 976 Sollefteå Nipan 01-01-01 39 000 29 44,0 1 120 Sollefteå Hågesta 00-10-15 64 000 49 26,9 419 Härnösand Kusthöjden 00-09-01 27 000 20 10,5 398 Falun Dalregementet 01-01-01 54 000 60 16,1 299 Botkyrka ** Riksten 97-12-01 39 000 373 11,0 282 Södertälje Almnäs 02-07-01 61 000 80 20,4 336 Linköping *** Garnisonen 97-12-01 100 000 79 47,0 472 Fårösund Kustparken 01-01-01 45 000 111 3,8 85 Uddevalla * I17-Parken 97-10-01 38 000 64 20,0 524 Borås Regementet 97-12-01 46 000 72 12,0 260 Karlskrona Rosenholm 01-04-01 63 000 100 25,0 396 Ängelholm Valhall Park 02-07-01 62 000 93 31,6 509 Kristianstad Östra Kasern 00-11-15 20 000 8 22,0 1 100 Ystad Regementet 97-12-01 52 000 20 13,0 249 Summa 833 000 1 264 365,7 439 * Såldes 2004-09-30. ** Såldes 2004-07-01. *** Kasernområdet såldes 2004-09-30. 6 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

Tänkbara förvärv I försvarsbeslutet redovisas ett antal verksamheter som ska läggas ned eller omlokaliseras. Av de berörda anläggningarna är det primärt sju som Vasallen har intresse av att förvärva. I 5 i Östersund F 4 i Östersund P 10 i Strängnäs P 18 i Visby A 9 i Kristinehamn Amf 1 i Vaxholm Försvarets skolor i Östersund Tidplan och förhandlingar Enligt tidplanen i försvarsbeslutet ska Försvarsmakten lämna anläggningarna före sommaren 2006, vilket betyder att Vasallen bör gå in som ny ägare så snart som möjligt. Fortifikationsverket äger merparten av de fastigheter som nyttjas av Försvarsmakten. Vasallen och Fortifikationsverket påbörjade under 2004 förhandlingarna och ambitionen är att de slutförs under våren 2005. Vasallens förvärv sker på affärsmässiga villkor. Vasallen har hittills förvärvat 15 anläggningar från Fortifikationsverket. Därutöver har en anläggning förvärvats från Sollefteå kommun och en från Vasakronan. Due diligence undersökningsfasen innan slutligt förvärv Vasallen genomför innan förvärvet undersökningar och analyser inom områdena ekonomi, juridik, teknik, fastighetsvärdering, miljö och infrastruktur. Undersökningarna har visat att det oftast handlar om fastigheter i gott skick med få miljöbelastningar, där goda förutsättningar finns för konvertering till ny användning. Man kan dock se att investeringarna i vissa fall kan bli så omfattande att värdet på anläggningen vid förvärvstidpunkten blir begränsat. A8 i Boden är ett av Vasallens senast genomförda förvärv. Områdets och byggnadernas karaktär är typisk för många av Vasallens anläggningar. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 7

Vasallens processer För att öka konkurrenskraften och förmågan att möta marknadens krav har Vasallen valt processorientering som system för verksamhetsstyrning. Varje gång en ny anläggning förvärvas upprepas utvecklingsarbetet vilket medför att gjorda erfarenheter kommer till nytta. Med utgångspunkt i uppdraget, affärsidén och verksamhetsmålen har koncernen identifierat tre huvudprocesser: Förvärv, Förädling och Försäljning. Processerna kartläggs och utvecklas kontinuerligt. Fokus sätts på att definiera och lyfta fram kritiska moment och vinstdrivande aktiviteter inom respektive process. Fördelarna med detta system är många. Alla medarbetare i koncernen får en gemensam syn på uppdraget och hur det ska genomföras. Processflöden, beslutsvägar och kritiska moment blir tydliga och förbättringsarbetet stimuleras. Medarbetarnas delaktighet är hög och kompetensen kan tas till vara bättre. Förvärv Förvärvet sker när Försvarsmakten lämnar eller avser att lämna en anläggning. I de flesta fall förvärvar Vasallen fastigheterna direkt från Fortifikationsverket som äger anläggningarna. Innan köpet genomför Vasallen en grundlig förvärvsanalys inom områdena ekonomi, juridik, teknik, fastighetsvärdering, miljö och infrastruktur. Inför förvärvet utformas ett ramavtal som grund för förhandlingarna med Fortifikationsverket. Förädling God kännedom om marknaden och nära dialog med såväl kommun och näringsliv som potentiella och befintliga hyresgäster är en förutsättning för ett lyckat förädlingsarbete. Förädlingsprocessen är indelad i tre delprocesser: Planläggning, Uthyrning och Investering Planläggningsprocessen består av ett omfattande arbete där potentialen i den unika fastigheten lyfts fram och en vision för områdets framtida användning skapas. När Försvarsmakten lämnar området är det oftast en vit fläck på kartan utan vägar och planer för användning. I planläggningsprocessen sker ett nära samarbete med kommunen med syfte att få en detaljplan över området. Utgångspunkten för planläggningsprocessen är marknadens efterfrågan på attraktiva lokaler eller bostäder. Genom det gemensamma visionsarbetet knyts kommunernas översiktliga fysiska planering och näringslivsutveckling ihop med Vasallens utvecklingsplaner. Den fysiska planeringen blir på detta sätt ett hjälpmedel för affärsmässighet och fastighetsutveckling samtidigt som Vasallen bidrar till ortens expansion. I Uthyrningsprocessen utvecklas affärskoncept som leder till marknadsmässigt bra hyresavtal och långsiktigt stabila kassaflöden. Efter att en försvarsanläggning lämnats kan det ta flera år innan fastigheten uppnår en, för den lokala marknaden, marknadsmässig uthyrningsgrad. Förvärv Förädling Förvaltning Förvaltningen är en stödjande process och kan indelas i teknisk och administrativ förvaltning. Den tekniska förvaltningen omfattar hanteringen av fastighetsdata samt drift och underhåll av fastigheterna. Inom den administrativa förvaltningen återfinns hyresadministrationen 8 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

Vasallens uthyrningsstrategi bygger på ett affärsmässigt agerande, anpassat efter ortens marknadsförutsättningar. Grundstenarna är: En lokal organisation som bearbetar den lokala marknaden. Uthyrning av lokaler i befintligt skick på korta avtal direkt efter tillträdet. Uthyrning på långa avtal tillåter förädling av lokalerna och även nybyggnation. En kontraktsportfölj som värdemässigt har en spridning över en konjunkturcykel och en gynnsam branschvariation. Det främsta verktyget i jakten på hyresgäster är Vasallens starka nätverk och samverkan med näringslivet på orten. Utmaningen är att lyckas synliggöra hur de före detta försvarsfastigheterna kan omvandlas till attraktiva och moderna lokaler som ger goda förutsättningar för hyresgästernas verksamhet. Vasallens konkurrensfördelar i uthyrningsarbetet är bland annat möjligheten att satsa resurser på utvecklingen av fastigheterna samt en hög servicegrad. Vid varje uthyrning och ombyggnad analyseras affärsmöjligheterna, bland annat genom kassaflödes- och marknadsanalyser. Investeringsprocessen syftar till att anpassa fastigheterna till kundernas behov och önskemål. De före detta försvarsfastigheterna har oftast en hög standard, där goda tekniska förutsättningar finns för konvertering till ny användning även om investeringarna i vissa fall kan bli så omfattande att värdet på den kommersiella marknaden blir begränsat. Investeringar i ombyggnader eller nyproduktion genomförs i princip bara om ett hyresavtal har tecknats med en ny hyresgäst. Investeringarna ska dessutom skapa mervärden och långsiktig värdetillväxt för respektive område. För att hyresgästens förväntningar ska kunna tillgodoses och för att trygga kostnadseffektiva lösningar bjuds hyresgästen in att delta redan i de tidiga skedena. Vasallen säkerställer sedan att upphandling och genomförande av entreprenaderna sker till rätt kvalitet och med minimal miljöpåverkan inom beslutade budgetramar. I takt med att de nya stadsdelarna utvecklas utförs investeringar i infrastruktur för att skapa kvartersmark, gator och torg. I samband med utvecklingen uppgraderas även ledningsnät och infrastruktur allt eftersom avtal tecknas för överlämnande av system till nätägare, kommuner och energibolag. Vasallens förädlingsarbete präglas i hög grad av hänsyn till de kulturhistoriska intressena samt av att vissa byggnader och markområden har fastställda bevarandekrav. Oavsett om lokalerna anpassas till bostäder, kontor eller andra verksamheter ger byggnadernas ursprungliga form ofta möjlighet till flexibla, öppna och ljusa lokaler med generös takhöjd. Försäljning Försäljningen genomförs för att realisera värdeökningen och tillföra koncernen likvida medel. Den sker på kommersiella villkor vilket innebär att varje försäljning värderas efter bland annat objektets potential och marknadssituation ställt mot Vasallens möjligheter att fortsätta förädla fastighetsbeståndet. Försäljningstidpunkten för fastigheterna infaller i allmänhet 5 15 år efter förvärvet. Målet är att sälja hela dotterbolag var för sig eller tillsammans med andra bolag i olika paket. Som ett led i förädlingsarbetet kan även mark för nyproduktion eller del av fastighet vara till salu. Planläggningsprocessen Uthyrningsprocessen Försäljning Investeringsprocessen samt ekonomi/finans-, personal- och informations-, kvalitets- och juridikfrågor. Vasallen arbetar med en liten, kundnära organisation på varje ort som svarar för de direkta kontakterna med hyresgästerna, samarbetsparter och övriga intressenter. Huvudkontoret svarar för den övergripande administrationen samt stöd till samtliga processer. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 9

Vasallens processer i praktiken Framgångsrik förädling i Linköping från förvärv till försäljning Nära samverkan med kommunen och det lokala näringslivet samt en bred satsning på en mångfald av attraktiva verksamheter. Det är några av grundstenarna i Vasallens arbete med Garnisonen i Linköping. Det före detta dubbelregementet förvärvades 1997 och efter en aktiv och snabb förädling såldes kasernområdet 2004. Garnisonen består av före detta regementena I4 och A1 ett område som ligger som en kil in mot den södra stadskärnan i Linköping. Det attraktiva läget kombinerat med tillväxten i den östgötska teknik- och universitetsstaden har bidragit till Vasallens framgångsrika utvecklingsarbete. Visionen formas Det var 1998 som förädlingsarbetet med Garnisonen påbörjades. Området är ungefär 84 hektar stort och hade vid Vasallens tillträde cirka 100 000 kvadratmeter lokaler. Ett av de första initiativen var att teckna en så kallad avsiktsförklaring med Linköpings kommun ett avtal som i grova drag reglerade roller och ansvar samt vissa ekonomiska fördelningsprinciper inför utbyggnaden. I planläggningsfasen skapades också en vision för området. Fyra arkitektlag fick parallella uppdrag att skissa på denna vision. Arbetet leddes av en bedömningsgrupp med representanter från både kommunen och Vasallen. Arkitekternas förslag innehöll allt från utveckling av verksamheter och bebyggelsekaraktär till trafikstruktur och naturområden. Deras arbete blev stommen i den översiktsplan som togs fram för Garnisonen och som kommunen fastställde i slutet av 2000. Översiktsplanen tydliggör den idé som Vasallen och Linköpings kommun bygger allt utvecklingsarbete på att skapa en attraktiv stadsdel, där bostäder och verksamheter integreras med varandra. Aktiv uthyrning från start Parallellt med planläggningsprocessen har arbetet med uthyrning och investeringar drivits mycket aktivt. Redan vid övertagandet började Vasallen hyra ut lokaler på området. På så sätt kunde Garnisonen tidigt generera nya hyresintäkter. Redan 1999 hade området ett femtiotal hyresgäster. Idag har denna siffra mer än fördubblats och innefattar främst företag och myndigheter. I Linköping har intresset för Garnisonen hela Vid Garnisonen byggs cirka 1 500 lägenheter. Målet är att skapa en ny, attraktiv stadsdel för såväl boende som verksamheter. 10 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

tiden varit stort, både från privat och offentlig sektor. Att arbeta med uthyrning redan från start har förutsatt nära samverkan med kommunen. Temporära bygglov och flera detaljplaner har tagits fram för delar av området allt för att möjliggöra en snabb, smidig och tidig etablering. Uthyrningsarbetet har fokuserat på tre kundsegment statlig sektor där hyresgästerna har långa avtal, övriga offentliga och privata hyresgäster samt hyresgäster med kortare avtal. Uppdelningen har skapat en flexibilitet och ökat tempot i uthyrningen. Lyhördhet mot marknaden och ett kontaktskapande arbete mot privat och offentlig sektor har också hjälpt till att profilera Garnisonen i Linköpingsområdet. Många investeringar Redan 1998 togs de första kontakterna med de som idag är områdets största hyresgäster. Det handlar om rättscentrum som är en samlokalisering av bland annat Polismyndigheten, Domstolsverket och Statens Kriminaltekniska Laboratorium. Inflyttningen av rättscentrum påbörjades 2001 och föregicks av omfattande investeringar i flera tidigare kaserner. Totalt sett har ett hundratal investeringsprojekt av olika storlek genomförts på området. Alla projekt har gjorts med sikte på specifika kundbehov. Vasallen har alltså inte gjort några spekulativa investeringar baserade på eventuella framtida behov. Hyresgästerna har involverats i de förändringsprojekt som drivits från idé till genomförande. Därmed har uthyrning och investeringar integrerats på ett effektivt och hyresgästanpassat sätt. Förutom uthyrning har delar av Garnisonen också exploaterats som byggrätter. Kommunen har bidragit med två separata detaljplaner på en yta som motsvarar cirka 20 procent av området. När planläggningsfasen av denna del var klar sålde Vasallen byggrätterna till företagen JM, NCC, Skanska, HSB och Riksbyggen. Försäljningarna genomfördes under 2002 och 2003. Byggnadsarbetet påbörjades strax därefter och innebär att cirka 500 lägenheter skapas på Garnisonen. Väl genomförd försäljning I takt med förädlingens fortskridande började Vasallen förbereda försäljningen av kasernområdet inom Garnisonen där förädlingen kommit längst. Erbjudandet till marknaden bestod av ett antal väl utvecklade fastigheter med stabila hyresgäster med långa kontrakt samt ett attraktivt driftnetto. Försäljningen omfattade 65 000 kvm uthyrd yta med cirka 2 000 arbetsplatser, där rättscentrum med 1 000 arbetsplatser är den största verksamheten. Försäljningsarbetet inleddes under senare delen av 2003 och resulterade i att en affär genomfördes vid halvårsskiftet 2004. Köpare var Acta Kapitalförvaltning, som även förvärvade Vasallens fastigheter i Östersund och Uddevalla. Vasallens fortsatta arbete med förädling i Linköping innebär att ytterligare byggrätter för försäljning skapas på resterande delar av området omfattande 1 000 lägenheter. Försäljningen av byggrätterna beräknas vara genomförd inom två år. Lokaler för rättscentrum skapades i både ombyggda kaserner och nya byggnader. Med sina 1 000 arbetsplatser är rättscentrum Garnisonens största verksamhet. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 11

Marknad Hyresutvecklingen på mindre orter var stabil under 2004 och lokalhyrorna förväntas öka något under 2005. På fastighetsmarknaden har den ökade konkurrensen medfört att investerare blivit allt mer intresserade av investeringsobjekt utanför storstäderna. Hyresmarknaden i Sverige 2004 präglades av en stark ekonomisk återhämtning och i de flesta prognoser fick tillväxtsiffrorna revideras uppåt. Fortsatt rationalisering och ledig kapacitet gjorde dock att den, för kontorsmarknaden, viktiga sysselsättningstillväxten inte tog fart. Under 2005 förväntas ekonomin fortsätta visa starkare tillväxtsiffror och detta bedöms också leda till att sysselsättningen ökar inom de närmaste åren. Låg sysselsättning och det faktum att fastighetsmarknaden släpar efter den allmänna ekonomiska konjunkturen betyder att kontorsmarknaden inte upplevde något uppsving under 2004 och vakanserna för kontorslokaler ligger kvar på en hög nivå i Stockholm. Även Malmö och Göteborg som klarade sig relativt bra i konjunkturnedgången har upplevt en svagare kontorsmarknad under 2004. Ökad sysselsättning under 2005 tillsammans med begränsad nyproduktion av kontorsfastigheter gör att vakanserna bedöms sjunka. Hyresmarknaden på mindre orter som grupp har en stabilare utveckling även om enskilda orter kan drabbas hårt av nedläggningar eller omflyttningar av företag och verksamheter. Under 2004 har det här varit ganska små rörelser på kontorsmarknaden. Fortfarande är den offentliga sektorn en viktig aktör på hyresmarknaden. Kontorshyrorna fortsatte falla under året, framför allt i Stockholm, men har nu stabiliserats och tecken finns på små hyresökningar under senare delen av 2004 för bättre lokaler. Mindre orter visade på en ganska stabil hyresutveckling under året. Det finns dock stora skillnader då flertalet mindre orter upplever en befolkningsminskning och stagnerande tillväxt medan andra, ofta i närheten av storstäderna, har lyckats skapa en positiv befolkningstillväxt. Inför 2005/2006 råder en försiktig optimism om kommande hyresökningar för lokaler men den splittrade marknad som setts de senaste åren kommer att fortgå, det vill säga moderna och flexibla lokaler i bra lägen kommer att få ett starkare uppsving än äldre, omoderna lokaler. Fastighetsmarknaden i Sverige Efter flera år med utländska aktörer som dominerat på köparsidan blev 2004 året då de svenska investerarna kom tillbaka som köpare. De utländska fastighetsinvesterarna är fortsatt mycket aktiva och framförallt då i olika former av fonder. Det har också blivit allt vanligare med svenska fonder och denna trend mot indirekt ägande är något som bedöms öka kraftigt i framtiden. Det var hög omsättning på investerarmarknaden och konkurrensen om eftertraktade fastigheter har varit stark under 2004. Det är snarast en brist på lämpliga fastighetsobjekt än på riskvilligt kapital beroende på att många investerare söker moderna fastigheter i bra skick och läge med långa hyreskontrakt. Den ökade konkurrensen har gjort att investerare har börjat titta alltmer på fastighetsbestånd belägna utanför storstäderna. En starkare konjunktur bör ge ett bättre börsklimat och kan bidra till att kapitalflödet till fastighetsinvesteringar minskar något kommande år. Detta är något som redan kan ses i exempelvis de tyska fastighetsfonderna. Bedömningen görs ändå att intresset för fastighetsinvesteringar kommer att fortsätta vara högt för placerare även framöver. Under 2004 har det varit ett historiskt lågt ränteläge och sannolikt har vi nu ett par år med stigande räntor framför oss. Detta kan påverka direktavkastningskraven uppåt men samtidigt står vi inför en period av hyrestillväxt vilket bedöms vara en starkare kraft för de fastigheter som kan utnyttja denna tillväxt. Sammantaget bedöms direktavkastningskraven för den här typen av fastigheter sjunka något medan de obligationsliknande fastigheterna med långa hyreskontrakt som varit mycket eftertraktade bedöms påverkas mer av räntehöjningen och därmed få en svag press uppåt på direktavkastningskraven. Marknaden på Vasallens orter en sammanfattning I Kiruna pågår fortfarande utredningen om hur gruvans utvidgning kommer att påverka ortens utformning. Här råder en framtidstro inför de kommande åren även om det är för tidigt att se en förändring i fastighetsmarknaden. Boden präglas av en förhållandevis låg aktivitet på hyresmarknaden. Orten har gott om lediga lokaler på den kommersiella marknaden. Försvarsverksamheten är fortfarande dominerande i Boden. Sollefteå är en ort som drabbats av två stora regementsnedläggningar under de senaste åren. Trots det kan man se en enad kommun som gjort en kraftansamling för att vända utvecklingen till något positivt med bland annat nya sysselsättningsmöjligheter. Härnösand är en tjänstestad med administrativt fokus. Kontorsmarknaden kännetecknas av små marginaler. Kommunen och ortens näringsliv arbetar för att utveckla näringslivet samt locka externa etableringar. I Falun fortsätter vakanserna att minska. Det råder efterfrågan på bostäder och företagsklimatet är gott. 12 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

Södertälje med sitt goda läge och positiva befolkningstrend fortsätter sin starka utveckling. Detta märks bland annat på stor efterfrågan på bostäder. Orten upplevs intressant för företag som är beroende av goda logistiklösningar. Linköping är fortfarande en inflyttningsort med stark tillväxt. Efterfrågan är stor på såväl tomter som lägenheter. Aktiviteten på fastighetsmarknaden är stor. Fårösund kan inte anses ha en egen hyresmarknad utan påverkas av utvecklingen på resten av Gotland. Efterfrågan på bostäder är fortfarande stor medan intresset för kommersiella fastigheter är mindre. Den havsnära miljön lockar aktörer med anknytning till marin verksamhet. Borås växer men det råder en tuff konkurrens på kontorshyresmarknaden. Orten har förhållandevis låga hyresnivåer. Karlskrona har gjort en målmedveten satsning på IT som komplement till en bred offentlig sektor. Kommunen satsar på att vara ett attraktivt boendealternativ i kombination med en profil som omfattar hälsa och idrott. Ängelholm är en attraktiv bostadsort med goda kommunikationer och småstadens trivsamma karaktär samtidigt som den ligger i en av Sveriges mest expansiva regioner. Kristianstad är en tillväxtort i södra Sverige och det har inneburit låga vakanser på bostadsmarknaden. Kommunen satsar på logistik och handel. Även Ystad ligger i den expansiva regionen i södra Sverige med goda pendlingsmöjligheter. Det råder god efterfrågan på bostäder. Lokalhyresmarknaden kännetecknas av småskalighet. För en fördjupad marknadsbeskrivning av respektive ort se sid 54 75. Konkurrenssituation Vasallen är verksam på 13 orter i Sverige, huvudsakligen utanför storstadsregionerna. 99 procent av beståndet består av kommersiella lokaler. Konkurrensläget varierar mellan de olika orterna och regionerna. När Försvarsmakten lämnar en anläggning frigörs stora ytor samtidigt. Detta leder oftast till att Vasallen blir den största aktören på orten. Vasallens krav på affärsmässighet innebär dock att hyresmarknaden inte missgynnas, hyresnivåerna ligger kvar på en marknadsmässig nivå. En före detta militäranläggning innehåller många olika typer av lokaler, allt från kontors- och utbildningslokaler till verkstäder och garage. Vanligen rör det sig om stora sammanhängande ytor. På mindre orter är det främst små lokaler som efterfrågas och innan förädlingsprocessen kommit igång är sådana av mindre omfattning i beståndet. När det gäller stora ytor och önskemål om anpassade lokaler är Vasallen dock oftast marknadsledande under hela sin utvecklingsperiod. Det innebär bland annat att Vasallen kan erbjuda företagen nya etableringsalternativ med unika expansionsmöjligheter och stora möjligheter att profilera sig inom området. Vasallen har en stor erfarenhet från arbetet med uthyrning av före detta försvarsfastigheter på såväl mindre orter som universitetsstäder. Några av Vasallens konkurrensfördelar på den lokala marknaden är: Ett centralt och bra läge på orten. Stora sammanhängande lokaler för nyetableringar och expansion. Gott om mark för exploatering. Mycket god tillgänglighet inom området. Medarbetare på plats nära hyresgästerna. Bra samarbete med kommunen och näringslivet. Bra kunddialog och goda betyg i hyresgästmätningar. Södra Sverige är en expansiv region, det märks bland annat genom det stora intresset för att förvärva fastigheter inom Regementet Ystad. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 13

Kunder Vasallens framgång är, i ett längre perspektiv, beroende av organisationens förmåga att skapa värde för hyresgästerna. Nöjda kunder ger lojala kunder vilket höjer värdet på fastighetsbeståndet. Satsning på kundens behov har givit resultat. God kännedom om marknadens behov är grundläggande. Redan i planläggningsprocessen görs överväganden utifrån olika kundgruppers intressen. Såväl uthyrningsprocessen som vidare investeringar och anpassningar bygger på den nära dialogen med hyresgästen. Dialog från start När Vasallen tillträder en fastighet inleds relationen med befintliga och blivande hyresgäster omedelbart. Relationen sträcker sig ända från det initiala lokalbehovet, via Vasallens förslag på lösning och den gemensamma dialogen runt anpassningen av lokalen, till de regelbundna kontakterna som hyresgäst och hyresvärd. Vasallens förädlingsuppdrag tar mellan 5 och 15 år beroende på respektive orts förutsättningar. Under den tiden ska fastigheterna fyllas med nytt liv genom de nya verksamheter som flyttar in. Varje hyresgäst är viktig för att Vasallens uppdrag ska kunna slutföras och en god hyresgästdialog är en förutsättning för ett lyckat slutresultat. Uppsatta mål ska gagna hyresgästerna Ett av koncernens mål är att Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i fastighetsbranschens mätning av nöjd-kund-index (NKI) ska vara lägst 80. Målet är högt satt jämfört med branschens medelnivå avseende NKI. Inget av Vasallens kvarvarande bolag nådde upp till målet 2004 men genom ett fortsatt förbättringsarbete närmar sig koncernen målet. Vasallens framgångsrika arbete för att få nöjda hyresgäster bygger på flera viktiga kvalitetsfaktorer. En koncerngemensam strategi för hyresgästvård som lägger grunden för en god service. Vasallens gemensamma värderingar som genomsyrar alla kontakter med hyresgästerna och skapar ett gott klimat. En lokal organisation som innebär att personal finns på plats nära hyresgästerna. Engagerade och kompetenta medarbetare. Ett väl beprövat system för årlig avstämning av hyresgästernas nöjdhet. En kontinuerlig återkoppling till hyresgästerna. Relationsbygge med regelbundna avstämningar Varje dotterbolag arbetar dagligen med en målmedveten och kontinuerlig dialog med sina hyresgäster. För att försäkra sig om att förbättringarna sker efter hyresgästernas behov görs två koncerngemensamma avstämningar, en internt genomförd hyresgästenkät och en extern, branschjämförande mätning av kundnöjdheten. Den interna avstämningen sker på våren. Då genomförs en hyresgästundersökning i alla dotterbolag. Undersökningen mäter nöjdhet och behov av förbättringar inom områden som hyresgästerna själva har angett som angelägna. När undersökningen är slutförd görs en återkoppling med information om resultatet samt de åtgärder som ska genomföras utifrån lämnade synpunkter. Detta system för dialog har varit mycket framgångsrikt och hyresgästerna har ett stort engagemang med en svarsfrekvens på cirka 80 procent vid de senaste årens mätningar. FASTIGHETSBAROMETERN 2004 1) NKI Vasakronan 78 Vasallen 77 Huvudstaden 76 Castellum 75 JM Fastighet AB 73 1) Svenskt kvalitetsindex för kommersiella fastigheter. VASALLENS INTERNA HYRESGÄSTENKÄT, PROCENT 80 60 40 20 0 2001 2002 2003 2004 Vasallen deltog 2004 för första gången i Fastighetsbarometern, branschens mätning av nöjd-kund-index, och gick direkt in på en hedrande andraplats. I Vasallens egna hyresgästenkät angav 78 procent av Vasallens kunder att de är nöjda eller mycket nöjda med sin hyresvärd. 14 V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004

På hösten sker den externa avstämningen via Fastighetsbarometern, en undersökning som genomförs av branschorganisationen Fastighetsägarna. Ett nytänkande serviceföretag Vasallen deltog i Fastighetsbarometern för första gången 2004. Resultatet blev en hedrande andraplacering med ett nöjd-kund-index på 77 efter vinnande Vasakronan med ett index på 78. I undersökningen angav hyresgästerna att Vasallens främsta styrkor i jämförelse med branschen är: service, tillgången på verksamhetsanpassade lokaler samt förmågan att arbeta nytänkande. Fastighetsbarometern visar också att Vasallen har ett högt imagevärde hos hyresgästerna. Vasallen uppfattas som ett ekonomiskt välskött, kundorienterat och nytänkande företag. Hyresgästerna anser också att Vasallen är en bra affärspartner samt en stabil och seriös hyresvärd. Förbättringsarbetet fortsätter Ett angeläget förbättringsområde för Vasallen är felhanteringen. Under 2005 kommer satsningar att göras för att öka främst snabbhet och direkt återkoppling till våra hyresgäster. Av den interna hyresgästundersökningen framgår att hyresgästerna är angelägna om att skyltningen inom fastighetsområdet förbättras. Hyresgästerna vill också få mer information om pågående detaljplanearbeten. De största hyresgästerna Vasallens största hyresgäster är Försvarsmakten, Gotlands kommun, ICA Fastighets AB, Högskolan Dalarna och Krisberedskapsmyndigheten vilka tillsammans står för 34 procent av koncernens kontrakterade årshyror. Försvarsmaktens andel av koncernens kontrakterade ytor utgör 19 (25) procent. Försvarsmaktens minskade andel av kontrakterad årshyra beror främst på successiv avflyttning i Södertälje. Fyra av de fem största hyresgästerna vid föregående årsskifte är efter försäljningar inte längre Vasallens kunder. Försvarsmakten är dock fortfarande Vasallens i särklass största hyresgäst. De största branscherna Vasallens kontraktportfölj är spridd över olika branscher. Fördelat på branschkategori är offentliga verksamheter störst med 38 (49) procent av Vasallens kontrakterade årshyra. I denna grupp ingår Försvarsverksamhet. Sällanköpsvaroroch tjänster (i vilken utbildning ingår) utgör 26 (28) procent. Industrivaror och tjänster har ökat till 16 (9) procent medan IT- och telekomsektorn endast står för 3 (4) procent av Vasallens kontrakterade årshyror. Anledningen till förändringarna är främst försäljningar under 2004 men även Försvarsmaktens avveckling enligt plan i Södertälje. STÖRRE HYRESGÄSTER Kontrakterad lokalarea, kvm Försvarsmakten 58 000 Gotlands kommun 6 500 ICA Fastighets AB 6 000 Högskolan Dalarna 4 900 Krisberedskapsmyndigheten 3 800 Försvarsmakten var vid årsskiftet den största hyresgästen trots stora avflyttningar enligt plan under året. KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER BRANSCHKATEGORI Övriga, 17 (10)% Övrig offentlig verksamhet, 13 (24)% IT och Telekom, 3 (4)% Industrivaror och tjänster, 16 (9)% Sällanköpsvaror och tjänster, 26 (28)% Försvarsverksamhet, 25 (25)% Den kraftiga minskningen i årshyra från de offentliga verksamheterna är en effekt av försäljningarna. V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 15

Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndets omfattning minskade väsentligt 2004 i och med försäljningen av fyra dotterbolag. Även delförsäljningar av mindre fastigheter skedde i Karlskrona, Ystad, Borås, Falun och Fårösund. 16 V Area och bokfört värde Vasallens totala fastighetsbestånd uppgick 2004-12-31 till cirka 575 000 kvm lokalarea. Fastigheterna finns på 13 orter i Sverige. Kiruna, Boden, Sollefteå, Härnösand, Falun, Södertälje, Linköping, Fårösund, Borås, Karlskrona, Ängelholm, Kristianstad och Ystad. Bokfört värde uppgick vid utgången av 2004 till 772 Mkr. Till följd av under året genomförda försäljningar minskade lokalarean med cirka 200 000 kvm och bokfört värde med 1 068 Mkr. LOKALAREANS FÖRDELNING MELLAN FÖRVALTNINGS- OCH UTVECKLINGSFASTIGHETER LOA Utvecklingsfastigheter, 61% ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2004 LOA Förvaltningsfastigheter, 39% Diagrammet illustrerar lokalareans fördelning mellan Förvaltnings- och utvecklingsfastigheter per 2004-12-31. På sikt ska utvecklingsfastigheterna förädlas eller rivas för att ge plats åt nyproduktion. UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGS- OCH UTVECKLINGSFASTIGHETER 100 80 60 40 20 0 Uthyrningsgrad Förvaltningsfastigheter Uthyrningsgrad Utvecklingsfastigheter Efter en lyckad omvandling och förädling är förvaltningsfastigheterna intressanta förvärvsobjekt. Förvaltningsfastigheter och utvecklingsfastigheter Från och med 2004 delar Vasallen in hela sitt bestånd i förvaltningsfastigheter respektive utvecklingsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna utgör cirka 39 procent av Vasallens lokalarea om totalt 575 000 kvm. Vasallens förvaltningsfastigheter har ofta en hög förädlingsgrad med hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och höga fastighetsvärden. Exempel på förvaltningsfastigheter är före detta kaserner, kanslihus eller matsalar som byggts om till moderna kontor eller utbildningslokaler. Utvecklingsfastigheterna, som utgör hela 61 procent av lokalarean, har låg uthyrningsgrad och utgörs ofta av enklare förrådslokaler eller oförädlade kaserner. Den enklare bebyggelsen rivs ibland för att ge utrymme för nya byggrätter medan målet för kasernerna i allmänhet är förädling. Kontraktsportföljen Efter försäljningarna 2004 har koncernens kontraktsportfölj förändrats och innehåller idag, förutom lägre hyresintäkter, en lägre andel långa kontrakt samt endast ett fåtal bostäder. Koncernen hade vid årsskiftet en uthyrningsgrad om 47 (65) procent med en volym av 699 (1 060) kontrakt och en kontrakterad årshyra på 145 (348) Mkr. Merparten av Vasallens hyresgäster utgörs av den offentliga sektorn. Utöver genomförda försäljningar påverkades kontraktsstrukturen även av att Försvarsmakten enligt plan lämnade stora ytor i framförallt Södertälje och Ängelholm men även i Boden, Karlskrona, Falun och Sollefteå. GENOMSNITTSHYRA PER LOKALTYP, KR/KVM LOA 1 000 800 600 400 200 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Diagrammet illustrerar de genomsnittliga hyresnivåerna för olika lokaltyper per 2004-12-31. Hyresnivåerna är högst för kontor och utbildning, vilket bland annat är en följd av att det är dessa typer av lokaler Vasallen investerat mest i. VASALLENKONCERNENS KONTRAKTSPORTFÖLJ PER 2004-12-31 Hyresavtal Årshyra, Andel, med löptid t o m Mkr % Antal kvm LOA 2004 4,8 3 40 16 145 2005 30,1 21 392 82 393 2006 25,8 18 123 50 008 2007 27,8 19 55 38 434 2008 9,4 7 36 16 617 2009 12,2 9 21 17 769 2010 3,8 3 8 5 815 2011 7,8 5 2 6 483 2012 6,3 4 3 6 902 2013 4,6 3 4 6 671 2014-ff 11,8 8 8 19 511 Bostäder etc 0,4 0 7 929 Totalt 144,8 100 699 267 677 Tabellen visar möjlig omförhandlingsvolym per år uttryckt i årshyra, antal kontrakt samt kontrakterad lokalarea (LOA). Vasallens kontraktsportfölj innehåller många hyresavtal med långa löptider och betalningssäkra hyresgäster. Avtal som löper till 2004 är uppsagda för avflyttning.