Fastighetsägaren Nyhetsbrev från Fastighetsägarna Mellansverige Nr 8 december 2011 Förbryllande matematik i hyresförhandlingarna Kollektivt förhandlade hyror är de hyror som enligt lagen ska vara normerande. Det innebär att det ligger ett stort ansvar på Hyresgästföreningen, inte bara i att kortsiktigt bevaka enskilda medlemmars intressen utan också när det gäller att ta ansvar för en hållbar hyressättning, som möjliggör en bättre fungerande bostadsmarknad på sikt. Det var också lagstiftarens tydliga uppmaning till marknadens parter, att genom samarbete omsätta den nya lagstiftningen i praktiken. Därför är det förvånande att Hyresgästföreningens reaktion på våra yrkanden runtom, där de fortsätter i samma gamla hjulspår och per automatik motsätter sig alla hyreshöjningar, oavsett hur skev eller obegripligt utformad en hyresstruktur idag må vara. Genom att bromsa alla hyreshöjningar kväver Hyresgästföreningen fastighetsägarens ambitioner att långsiktigt och med god kvalitet och service förvalta sina hyresbostäder. Med en minimal vinstmarginal finns inga möjligheter, inte ens för de allra största kommunala bostadsbolagen, att klara av alla de utmaningar som fastighetsägaren står inför, inom underhåll, energieffektivisering, service och förvaltningskvalitet. De kommunala bolag som säljer fastigheter för att finansiera underhåll av kvarvarande bestånd, ja också de får kritik från Hyresgästföreningen. Ökade kostnader i kombination med minskade marginaler är ingen bra företagsekonomisk formel. Frågan är hur Hyresgästföreningen räknar? Taxefrågor viktigast tycker medlemmar Föreningen har genomfört en enkätundersökning bland medlemmar för att få en bild av vilka frågor som ska prioriteras i det lokala näringspolitiska arbetet. Svaren från nästan 400 medlemmar visar en variation i åsikterna kring hyressättning och konkurrensen från de kommunala bolagen, medan irritationen kring skenande taxor förenar. Hälften av de tillfrågade är mindre fastighetsägare med en eller två fastigheter och sju av tio har enbart bostäder i sitt bestånd. Åtta av tio respondenter är själva fastighetsägare, resterande är anställda i ett fastighetsföretag. Kommunal konkurrens en viktig fråga På frågan om det råder konkurrensneutralitet på den lokala bostads- respektive lokalhyresmarknaden svarar fler än hälften att de saknar uppfattning i frågan. Fyra av tio respondenter upplever att det kommunala bostadsbolaget saknar ett affärsmässigt perspektiv i sin verksamhet. Fördelaktiga finansieringsvillkor samt hanteringen av marktilldelning och planärenden är områden där medlemmarna anser att de kommunala bolagen har fördelar gentemot de privata. När det gäller affärsmässigheten handlar kritiken om för låga hyresnivåer, olönsamma investeringar samt för låga avkastningskrav hos de kommunala bolagen. Medlemsnyttan måste vara utgångspunkten i vårt näringspolitiska arbete. Därför är 400 enkätsvar från medlemmar en värdefull källa när vi väljer ut de frågor där Fastighetsägarna Mellansverige ska agera särskilt kraftfullt i, säger Ola Ström kommunikationschef och ansvarig för Fastighetsägarna Mellansveriges näringspolitiska arbete. Splittrade åsikter om hyrorna Fyra av tio anser att hyresnivåerna för bostäder är rimliga. Lika många anser dem vara för låga. Ett fåtal anser att hyrorna är för höga, resterande har ingen uppfattning. Närmare hälften av de tillfrågade anser att lägesfaktorn borde innebära en större hyresdifferentiering på orten. När det gäller lokalhyresmarknaden anser var fjärde respondent att det råder balans, lika många anser att det är för höga vakanser. Svaren är mer positiva på våra större tillväxtorter. Hälften har ingen uppfattning vilket sannolikt är kopplat till den stora andelen bostadsfastighetsägare bland respondenterna. När det gäller plan- och byggprocessen är svaren grovt presenterat fördelat i tre tredjedelar: en som tycker att det fungerar bra, en tredjedel tycker det fungerar dåligt och den tredje saknar uppfattning. Kommentarerna visar att Uppsala sticker ut när det gäller missnöje från medlemmar gällande plan- och byggfrågor. Sju av tio medlemmar är nöjda med sophanteringen i kommunen, utom i Uppsala där de stora sopbilarna upplevs som ett problem. Skenande taxor irriterar Fasta taxor och den skenande prisutvecklingen på VA, avfall och inte minst fjärrvärme förenar medlemmarna över hela regionen, fler än hälften av de tillfrågade anser att taxorna är orimligt höga. Monopolsituationen för både fjärrvärme och kommunala taxor gör det svårt, för att inte säga omöjligt, för enskilda medlemmar att kunna påverka kostnaderna för dessa nyttigheter. Det här är frågor som vi försöker bevaka, bland annat genom den fjärrvärmerapport som vi tagit fram, som rönt stor uppmärksamhet såväl medialt som bland medlemmar, säger marknadsansvarig Andreas Sjöberg. Enkäten genomfördes för att få styrning i vårt lokala näringspolitiska arbete, så att rätt insatser görs på rätt orter. De lokala näringspolitiska insatserna bygger mycket på de näringspolitiska grupper som finns på alla våra större orter. Grupperna består av engagerade medlemmar och en till två tjänstemän som tillsammans formulerar vilka frågor som ska prioriteras. Enkäten ger oss en bekräftelse på att vi siktar hyfsat rätt, men också att vi representerar en heterogen grupp med många olika åsikter, säger Ola Ström. Eva Jonsborg Björn Söderholm, vd bjorn.soderholm@mellan.fastighetsagarna.se Fastighetsägarna Dokument gratis till årsskiftet sid 3 Friskola söker lokaler i Mellansverige sid 3 Jimmy i Avesta är Årets fastighetsprofil sid 5
Krönikören Energibolagen får backa Nyligen kom ett beslut från Energimarknadsinspektionen (EI) som lär glädja svenska elkunder. Avgiftshöjningar blir rejält mycket lägre än vad elnätsbolagen begärt. Mycket talar nu för att elkunderna har fog för sitt missnöje och att elnätsbolagen sannolikt tagit ut orimligt höga nätavgifter sista åren. Om så är fallet blir kunderna kompenserade i efterhand, troligtvis genom att framtida prishöjningar reduceras eller uteblir. Marknaden för elnät lider av monopol och det är de största bolagen som höjer elnätsavgiften mest. I flera kommuner i regionen har främst de stora elnätsbolagen höjt elnätsavgiften kraftigt. Eftersom kundernas elkostnad till en runt en femtedel utgörs av elnätsavgiften har höjningarna slagit hårt. Från och med 2012 kommer en ny modell att användas som innebär att elnätsbolagen får äska hos EI om en ny intäktsram för kommande fyraårsperiod. Som alla kunder vet har elnätsavgifterna höjts kraftigt sista två åren. Mycket talar för att elnätsbolagen avsiktligt använde intäktsramarna för 2010 och 2011 som underlag när bolagen i våras angav vilka intäkter som behövs för kommande fyraårsperiod i syfte att vinstoptimera. När EI använde åren 2006-2009 som beräkningsunderlag gjorde myndigheten inte bara kunderna en tjänst, utan fick förmodligen elnätsbolagen att tappa andan. Efter EI:s beslut om nya intäktsramar är det inte särskilt vågat att påstå att monopolisterna som äger våra elnät tagit orimligt mycket betalt av kunderna. EI:s besked om huruvida bolagen tagit ut rätt intäkter för 2010 och 2011 kommer att dröja, kanske ända till slutet av 2012. Men ska vi ha beslutet om intäktsramarna för 2012 till 2015 som måttstock talar mycket för att bolagen tagit alldeles för bra betalt. Det kan innebära att kunderna i efterhand kommer att kompenseras. Hur det blir med den saken, och på vilket sätt det sker, får vi se. Vi konstaterar med glädje att vårt envisa arbete givit resultat. EI har gjort sin läxa och tagit parti för kunderna som inte längre själva behöver slåss mot oskäliga monopolpriser. Andreas Sjöberg, marknadsansvarig andreas.sjoberg@mellan.fastighetsagarna.se Handla el genom Skapat Energi Fastighetsägarna Mellansverige har förnyat förmånsavtalet med Skapat Energi. Medlemmar erbjuds 10 procents rabatt på tjänsten elanskaffning. Skapat Energi är ett finskt företag som verkat på Sverigemarknaden sedan 2008. Affärsidén bygger på en oberoende elanskaffning som innebär att Skapat Energi tar över ansvaret för kundens elinköp. Företaget producerar eller säljer ingen egen el själva. Niclas Eriksson är ny Sverigechef. Varför ska fastighetsägare använda er tjänst? Därför att vi är bra på att konkurrensutsätta elbolagen för kundens räkning. Sista decenniet har vi handlat upp el till i genomsnitt 13,8 procent lägre än spotpriset. Eftersom vi är oberoende söker vi alltid efter lägsta möjliga bindningar. Vi gör ingen förtjänst på elpriset. Vad kostar tjänsten? Serviceavgiften baseras på medlemmens beräknade årsförbrukning. Vid förändringar i årsförbrukning anpassas serviceavgiften. Som exempel kan vi ta en medlem med 100 MWh i årlig förbrukning. Inklusive rabatt ger det en kostnad på 1980 kronor per år. Vi räknar med att spara in nära tio gånger så mycket. Om medlemmen redan har ett långt tidsbundet elavtal, varför ska denne börja samarbeta med Skapat Energi redan nu? Då får vi tid på oss att göra bästa möjliga prisbindningar för framtiden, tajming är viktigast. Vi gör normalt prisbindningar för våra kunder ett till ett par år i förväg för att säkerställa lägsta pris. Våra kunder betalar för service som ska ge så stor besparing som möjligt med trygghet på lång sikt. Niclas Eriksson, Sverigechef Skapat Energi Elbolagen bjuder på liknande service som ni, vad får vi för mervärde av er? Elbolagens intresse är trots allt att få så stor avkastning som möjligt på den el de säljer. Eftersom vi är oberoende och inte tjänar pengar på elpriset är vårt enda intresse att kunden alltid ska betala så lite för sin el som möjligt. Vi har vår serviceavgift som baseras på kundens förbrukning, inga andra avgifter. Kan inte medlemmarna lika gärna välja vilken portföljförvaltning som helst? Jo absolut, men med besparingspotential kommer risken och vid vanlig portföljförvaltning ligger risken på kunden. Med hjälp av våra egna experter bevakas marknaden och kunden får veta när det är mest förmånligt att binda priset. Vi konkurrensutsätter elbolagen och det bolag som visar bäst villkor får uppdraget att leverera el till kunden. I vår modell förbinder sig elbolaget till en fast marginal och tar därmed riskerna för prisökning istället för kunden. Hur gör medlemmar som vill diskutera elinköp med er? Då kontaktar medlemmen Johan Dahlin på Skapat Energi, 073-421 76 58. Om intresset finns kvar efter mötet med Johan så upprättas ett kundavtal där kartläggning av medlemmens förbrukning och anläggningar ligger till grund för konkurrensutsättning av olika elbolag. Andreas Sjöberg Norrporten har nöjdast kontorshyresgäster Fastighetsbolaget Norrporten har branschens nöjdaste kontorshyresgäster. Det visar den årliga Fastighetsbarometern som genomförs av CFI Group. Deltagarna i undersökningen Fastighetsbarometern tillhör landets största ägare av kontorsfastigheter och cirka 2 000 av deras hyresgäster har intervjuats under augusti och september. Bakom Fastighetsbarometern står konsultföretaget CFI Group och Fastighetsägarna Sverige. Fastighetsbarometerns Nöjd-Kund-Index hamnar i år på totalt 71 (förra året 70) på en 100-gradig skala. Norrporten, som deltar i undersökningen för första gången, har i år de nöjdaste kontorshyresgästerna. Bolaget fick ett Nöjd-Kund- Index på 80. På andra plats placerade sig de senaste tre årens vinnare Hufvudstaden med ett NKI på 78 och på tredjeplatsen kom det Örnsköldsviksbaserade kommunala bolaget Arken Tjänstecentrum med ett NKI på 74 (deltog senast 2009). I årets Fastighetsbarometer har CFI Group gjort specialanalyser kring skillnader i hyresgästers betalningsvilja. Vi ser att 30 procent eller fler av de kunder som ger ett NKI över 75 med stor sannolikhet kommer att stanna kvar hos sin nuvarande hyresvärd även om de blir erbjudna en likvärdig lokal hos en annan hyresvärd med en 10 procent lägre hyra, säger Johan Welén, projektledare för Fastighetsbarometern på CFI Group. Källa: Fastighetsägarna Sverige
Friskola söker lokaler i Mellansverige Lärande i Sverige AB med bas i Norrköping är ett företag som bedriver friskolor. Nu ska ett nytt grundskolekoncept sättas på kartan, Erlaskolan, och företaget söker lokaler i hela Mellansverige. Vi söker främst lokaler på mellan 1500 och 4000 kvadratmeter för våra grundskolor. Initialt fungerar det med de mindre lokalerna men fullt utbyggda kommer våra skolor att ha strax under 500 elever. Lokalerna skall ha bra kommunikationer och möjligheter att skapa en attraktiv utemiljö, säger Ulf Rann, som ansvarar för lokalfrågorna. Nu söks nya lokaler i bland annat Finspång, Katrineholm, Norrköping, Nyköping, Uppsala och Västerås. Under hösten öppnade den första Erlaskolan, på Vikboplan i Norrköping. Nu väntar en snabb expansion och ytterligare sex skolor ska öppna under 2012. Nyckeln till expansionen är ofta tillgången till lokaler i bra lägen som kan omvandlas till kreativa skollokaler med en attraktiv utomhusmiljö. Vi utvecklar en skola för den framtid som väntar våra elever och vi vill vara en aktiv partner för att höja nivån på skolan i de kommuner vi etablerar oss i, säger Jan Vikström, grundare och huvudägare av Lärande i Sverige AB. Lärande i Sveriges AB startades 1999 och driver idag friskolor i 14 kommuner, från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Gymnasieskolorna drivs under namnet Realgymnasiet och den nya grundskolesatsning- en heter alltså Erlaskolan. Företaget har idag fler än 250 anställda och räknas som ett av landets mest snabbväxande företag. Lokalfrågan skall gärna vara genomarbetad och klar när vi söker tillstånd hos Skolinspektionen för att öppna verksamhet i de olika kommunerna. Det ideala är att vara med redan i planeringsstadiet när nya bostadsområden planläggs och vi ser gärna ett partnerskap med fastighetsägare och områdesutvecklare. Vi skriver ofta långa hyresavtal, 10-15 år är vanligt, och ser alla våra etableringar som en långsiktig satsning, säger Jan Vikström. Goda relationer med kommuner och fastighetsägare är naturligtvis ingen nackdel och några tecken på att friskoleetableringarna kommer att bli färre finns inte menar Ulf Rann. Politiska beslut är svåra att förutse. En sak som skiljer oss från kommunala skolor är att vi inte har möjlighet att dra av moms. Lärande i Sverige vill komma i kontakt med fastighetsägare i hela Mellansverige med syfte att etablera sitt nya koncept Erlaskolan. För ytterligare information om Lärande i Sverige AB se www.larande.se och www. erlaskolan.se, kontakt: Ulf Rann på 011-19 42 28 eller ulf. rann@larande.se Andreas Sjöberg Fastighetsägarna Dokument prova på gratis fram till årsskiftet Ytterligare en påminnelse om att Itkett från årsskiftet ersätts av ett nytt system som drivs i Fastighetsägarnas egna regi. Det nya systemet - Fastighetsägarna Dokument, är ett mer användarvänligt och kundanpassat system, med ett antal nya funktioner: Minskat dubbelarbete genom att bilagor fylls i automatiskt. Möjlighet att ändra ordning på bilagorna genom att dra och släppa. Bilagorna omnumreras automatiskt. Löpande handledning genom mallarna. Enkel- och dubbelsidig utskrift. Kontakta oss gärna om ni har frågor: Sofie Roy-Norelid (svarar på frågor om projektet), sofie.roy-norelid@fastighetsagarna. se, 08-613 57 80 Line Zandén (svarar på frågor om kontraktsmallarnas innehåll), line.zanden@ fastighetsagarna.se, 08-613 57 40 Snöraswebben i samarbete med SMHI Även den här vintern erbjuder Fastighetsägarna Mellansverige kostnadsfritt den nya tjänsten Snöraswebben. Tjänsten hjälper medlemmar att undvika snö- och isras från hustak och bygger på SMHI:s detaljerade prognoser om risk för snöras. Även vanliga väderprognoser ingår. För att använda tjänsten skapar medlemmen ett personligt login på Fastighetsägarna Mellansveriges hemsida. Därifrån tar sig användaren vidare till SMHI:s webbfunktion. Genom rullgardinen i menyn anges den egna kommunen samt vilken typ av takkonstruktion den aktuella byggnaden har. Tjänsten värderar sedan hur stor risken är för snö- och isras. Riskbedömningen graderas från låg, måttlig eller hög och skillnader finns mellan olika taklutning och vindskonstruktion. Dessutom kan byggnadens ålder spela in. Riskbedömningen, som uppdateras flera gånger dagligen, sträcker sig upp till fem dagar framåt i tiden. Tjänsten är en hjälp för fastighetsägare att i kombination med det regelbundna arbetet med snöröjning enklare kunna bedöma behovet av skottning av tak. Förutom att ge prognoser om risk för snöras finns det annan relevant information för att underlätta fastighetsskötsel, såsom väderradarbilder och prognoser för de kommande dygnen inklusive beräknad snömängd. För att logga in och komma åt tjänsten behöver du vara medlem i Fastighetsägarna Mellansverige. Vid frågor kontakta Andreas Sjöberg, marknadsansvarig på 016-172250.
Viss förändring i medlemsavgift och positivt om samgående med Norr på fullmäktige Två gånger per år sammanträder fullmäktige som är Fastighetsägarna Mellansveriges högsta beslutande organ. På våren i form av årsmöte och på hösten i form av höstmöte. Årets fullmäktigehöstmöte gick av stapeln 17 november på Scandic Grand Hotel i Örebro. Fullmäktige beslutades att gå vidare med frågan om fusion mellan Fastighetsägarna Mellansverige och Fastighetsägarna Norr och Norrbygden. Vidare beslöts att medlemsavgiften behölls oförändrad sånär som på ändrad beräkningsgrund för vissa fastigheter. Medlemsavgiften beräknas på fastigheternas taxeringsvärden, där nu taket i beräkningsgrunden för en enskild fastighet höjs från 20 miljoner till 25 miljoner kronor. Till Årets fastighetsprofil valde fullmäktige Jimmy Nilsson i Avesta. Läs mer om pristagaren Jimmy Nilsson i artikeln intill. Höstmötet bjöd på två inbjudna talare: Först ut var Olle Wärvik, marknadsområdeschef för Stockholm/ Örebro vid Norrporten. Olle berättade och visade bilder på nybyggnationen av ett rättscentrum i Norrcity i Örebro. Polisen, Örebro tingsrätt, Olle Wärvik, marknadsområdeschef Norrporten Kriminalvården och Åklagarmyndigheten får nya funktionella, moderna och säkra arbetsplatser i ett gemensamt rättscentrum. Investeringens värde uppgår till cirka 400 miljoner kronor. Totalt omfattar det sju våningar höga nybygget cirka 18 000 kvm fördelade på verksamhetsanpassade kontor och sessionssalar. Norrporten lägger stort fokus på energiprestanda, logistik, säkerhet samt arkitektonisk gestaltning. Andre talare var Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen, som gav en genomgång på de statsfinansiella problem som härjar i delar av Europa och vilken betydelse det kan komma att få på den svenska ekonomin. Enligt Tomas talar mycket för att Riksbanken inom kort sänker reporäntan. Ola Ström Nya Rättscentrum i Örebro. Bild från norrporten.se Levande ljus orsakar bränder i december December och januari är de många ljushögtidernas festmånader. Men för många förvandlas de mysiga sammankomsterna till tragedier. Antalet bostadsbränder på grund av levande ljus fyrdubblas i december månad. De flesta bränder som orsakas av levande ljus inträffar under vintermånaderna. Över 40 procent av alla bostadsbränder under året som orsakas av levande ljus inträffar just i december, säger Anders Lundberg, brandingenjör på Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB). MSB, Brandskyddsföreningen och Sveriges räddningstjänster startar lagom till första advent en nationell informationskampanj om hur vi kan minska riskerna för bostadsbränder utan att behöva ge avkall på jul- och nyårsfirandet. Inför första advent är det en god idé att kontrollera att alla brandvarnare i bostaden fungerar. Därför är Första advent utlyst till den årliga stora brandvarnartestardagen byt batteri och kontrollera att brandvarnaren fungerar. Delge gärna era hyresgäster dessa tips för att minska risken för bostadsbrand! Ta alltid en extra runda innan du lämnar bostaden för att se att alla levande ljus är släckta och spisen är avstängd (det kan vara svårt att se om ljusen är tända eller släckta i dagsljus, känn med handen om du är osäker). Använd ljusstakar och ljusprydnader som är obrännbara. Glömmer du ljuset är risken för brand mycket stor. Se till att det finns brandvarnare i bostaden gärna flera och kontrollera att de fungerar. Brandvarnaren ska vara placerad i taket, läs instruktionerna. Ställ inte ut gammalt julklappspapper i trapphuset. Det är din väg ut om det börjar brinna! Förvara inte heller julklappspappret på balkongen. En felriktad nyårsraket kan lätt starta en brand. En brandfilt och en 6 kg pulversläckare bör varje hem ha. Det är nästan alltid någon annan än räddningstjänsten som släcker en brand. Ring alltid 112 om du upptäcker en brand eller om någon är i fara. Källa: MSB
Jimmy i Avesta är Årets fastighetsprofil F A S T ÅRETS 2011 L I Fastighetsägare för flerbostadshus står inför en stor utmaning när det gäller att energioptimera sina fastigheter. Effektiva åtgärder kräver goda kunskaper i energiteknik och ett engagemang i klimatfrågan. En som har stora doser av båda delarna är Jimmy Nilsson i Avesta, som nyligen tilldelades föreningens utmärkelse Årets fastighetsprofil. I G H E T F S P R O Jimmy Nilsson utanför hyreshuset i Vikmanshyttan, 6 km utanför Hedemora. Installationen bergvärme med integrerade solfångare minskade energibehovet från 149 600 kwh till 30 250 kwh. Jimmy Nilsson valdes till Årets fastighetsprofil med motiveringen: Fastighetsägaren och entreprenören Jimmy Nilsson tilldelas utmärkelsen Årets fastighetsprofil 2011 för hans engagemang och entreprenörskap inom energioptimering. Klimat- och energifrågan är inte bara en central angelägenhet för alla fastighetsägare, utan och en kritisk samhällsfråga. Jimmy Nilsson har satt Dalarna, Mellansverige och Sverige på den globala klimatkartan med sin satsning på solenergiteknik för uppvärmning av byggnader. Han är en sann pionjär som visar att verkligt klimatvänliga åtgärder går att kombinera med god lönsamhet och föreningen vill med denna utmärkelse uppmuntra årets pristagare till fortsatt utveckling i dessa frågor. Jag träffar Jimmy Nilsson och sonen Rickard Nilsson på Villagatan i Avesta, i en stor vacker villa som inhyser såväl kontor för affärsverksamheten som bostäder för delar av familjen Nilsson. Jimmy har gått från att vara fastighetsföretagare på heltid i företaget Södra Dalarna Fastighets AB till att syssla både med detta och med energioptimering av fastigheter, genom företaget Energigruppen i Dalarna. Genom att kombinera solenergi och bergvärme kan Jimmys företag erbjuda en lösning där energibehovet för uppvärmning kan minska med upp till 80 procent. Den nya verksamheten grundades sommaren 2010 efter många års planering och förberedelser. Vi ville testa tekniken på våra egna fastigheter för att se att det verkligen fungerade och gav den effekt kalkylerna visade. Nu vet vi att det fungerar och intresset växer från andra fastighetsföretag som vill veta mer om vår lösning, berättar Jimmy. För några år sedan fick Jimmy Nilsson nys om några fastigheter i Hedemora som var till salu. Fastigheterna var vackra trähus med dålig energiförsörjning genom smutsig oljeeldning. Samtidigt hade han just rustat färdigt beståndet på 140 lägenheter i Avesta. Han bestämde sig för att sälja Avestabeståndet och köpa 46 lägenheter på olika platser i och omkring Hedemora. Jag såg möjligheten att göra någonting bra av fastigheterna i Hedemora och passade på att rusta husen och lägenheterna både invändigt och utvändigt. I somras var installationerna och rustningen klar. Mätningarna så här långt visar på smått osannolika minskningar i energiförbrukning för uppvärmningen av husen. Titta här, säger Jimmy. Han visar i ett stapeldiagram hur fastigheten i Turbo utanför Hedemora, på 873 kvadratmeter och med nio lägenheter, gått från 169 000 kwh till 34 440 kwh per år för uppvärmningen. Vi trodde inte att det skulle bli riktigt så här goda resultat, det är helt fantastiskt. Arbetet i Energigruppen i Dalarna sköter Jimmy tillsammans med bland andra sonen Rickard. Hans andra son, Robin, sköter förvaltningen av familjens fastighetsbestånd i Hedemora och Avesta Krylbo, tillsammans med Jimmys hustru Anita. Totalt rör det sig om sex bostadsfastigheter som alla har energieffektiv och klimatvänlig uppvärmning. Med solenergi och bergvärme kan vi skapa helt gröna flöden av energi, det känns bra. Energimarknaden är osäker ur ett konsumentperspektiv och för mig är det känslan av att göra sig oberoende av energileverantörer som är den största drivkraften. Att fastigheterna ökar rejält i värde i och med de här åtgärderna är förstås en trevlig sidoeffekt, säger Jimmy. Text och foto: Eva Jonsborg Systemet övervakas och kan delvis också manövreras digitalt, antingen med en hjälp av en mjukvara som installeras i en dator, eller via en app i smartphonen.
Statens VA-nämnd fastställer nya VA-taxan i Gävle Vi har tidigare skrivit om VA-taxan i Gävle, där två medlemmar ville ha en prövning av de förändringar av taxan som Gästrike Vatten antog i november 2009. Medlemmarna drabbades av kraftiga höjningar på 160 respektive 400 procent. Johanna Moberg, fastighetsjurist på Gävlekontoret. Föreningens jurist Johanna Moberg företrädde medlemmarna i Statens VA-nämnd med syftet att pröva om taxeförändringarna överensstämde med lagens krav på att VA-avgiften skall fördelas skäligt och rättvist mellan användarna. I den nya VA-taxan infördes parametern lägenhetsavgift, vilket innebär att en fast avgift på 500 kronor per lägenhet och år, relaterad till byggnadsyta. Det innebär att fastighetsägaren i ett bostadshus betalar en lägenhetsavgift per bostadslägenhet. I andra typer av byggnader, t.ex. industrilokaler, betalar fastighetsägaren en lägenhetsavgift per 120 kvm. Ärendena i VA-nämnden gällde två fastighetsägare i Gävle som drabbades av extremt kraftiga höjningar av VA-avgiften, vilket helt och hållet berodde på att fastighetsägarna fick betala många lägenhetsavgifter för sina stora lokaler, trots att de har en förhållandevis liten förbrukning av vatten. De har alltså fått en oproportionerligt hög höjning jämfört med andra fastighetsägare. VA-nämnden har nu beslutat i ärendet och har kommit fram till att VA-taxan i Gävle överensstämmer med lagstiftningen. I beslutet står bland annat att taxan kan höjas obehindrat så länge höjningen inte strider mot skälig och rättvis avgiftsfördelning och mot självkostnadsprincipen. Eftersom höjningar i detta fall träffar alla brukare kan sådana göras utan problem. Det innebär i princip att ett bolag som driver VA-verksamhet inte behöver fundera över sina kostnader, eftersom de alltid har möjlighet att höja taxan för att få intäkter som motsvarar kostnaderna. VA-nämndens beslut visar att lagstiftningen inte skyddar kunderna mot kraftiga höjningar av den här typen i tillräcklig utsträckning. Fastighetsägaren är utlämnad åt VA-bolagets monopol på området man kan inte välja att inte vara kund hos dem. VAbolagen och dess ägare kommunerna bör därför fundera över om liknande höjningar är rimliga även om de i lagens mening är tillåtna, säger Johanna Moberg. Fråga experten Vad kan jag göra åt höjda taxor? Jag har fått besked om att avgifterna för renhållning, VA, fjärrvärme och elnät kommer att höjas vid årsskiftet. Jag känner mig maktlös. Vilka möjligheter har jag att påverka de höjda avgifterna? Svar: Många med dig är inte tillfreds med kundens ställning i de här frågorna. När det gäller VA och avfall så är tillhandahållandet av dessa tjänster kommunala monopol. Om beslutet om nya taxor fattats av kommunfullmäktige kan beslutet överklagas till förvaltningsrätten. Dock prövar förvaltningsrätten enbart lagligheten i det fattade beslutet, dvs. om kommunen har rätt att fatta ett sådant beslut samt att beslutet har fattats i behörig ordning. Någon prövning av lämpligheten av beslutet görs inte. Där är kunden utelämnad till att man har valt förnuftiga företrädare, de folkvalda politikerna. När det gäller elnät så är också det ett legalt monopol i likhet med VA och avfall. Ingen annan än nätägaren har rätt att överföra elström inom ett visst nätområde. Dock kan andra än kommunen vara nätägare. Stora nätägare är t.ex. Fortum, Eon och Vattenfall. Motsvarande gäller för fjärrvärme, med undantag av att det inte är ett legalt monopol. Det finns inget förbud mot att bygga ett parallellt fjärrvärmenät, men kostnaden för detta är så stor att det i praktiken är omöjligt. Fjärrvärmemarknaden är det man kallar ett naturligt monopol. Energimarknaden (t.ex. el och fjärrvärme) lyder under speciella regler. Även om det är en kommun som är ägare till fjärrvärmenätet eller elnätet så kan inte förvaltningsrätten pröva lagligheten av höjda priser eller taxans utformning. De möjligheter som står till buds för att påverka i dessa frågor är följande: VA: Beslut om taxeförändringar kan överklagas till VA-nämnden. Dock är lagstiftningen väldigt leverantörsvänlig i den här delen. Taxan får inte strida mot självkostnadsprincipen och fördelningen av kostnaderna skall uppfylla kraven på skälighet och rättvisa. Vad lagstiftningen anser vara skäligt och rättvist behöver inte överensstämma med vad man i allmänhet kan tycka vara skäligt och rättvist. Avfall: Det finns ingen annan instans att vända sig till än förvaltningsrätten. Även renhållning ska skötas enligt självkostnadsprincipen. Anser du att taxan strider mot denna princip kan du klaga till förvaltningsrätten. Självkostnadsprincipen gäller för verksamheten som sådan och inte för respektive kund. Elnät: En statlig myndighet, Energimarknadsinspektionen, har från 2012 getts uppgiften att reglera elnätföretagens avgifter. Myndigheten beslutade nyligen att elnätavgifterna i genomsnitt får höjas med maximalt drygt 2 procent per år utöver inflationen. Detta gäller under 2012 till 2015. Flera elnätföretag uppges dock ha överklagat beslutet. Fjärrvärme: Som kund har man sedan 2008 möjligheten att begära förhandling med leverantören om denne gjort en ensidig villkorsändring av avtalet, t.ex. prishöjning. Kommer man inte överens vid förhandlingen kan ärendet föras vidare till fjärrvärmenämnden. Dock har fjärrvärmenämnden enbart en medlande funktion och kan inte fatta några beslut. Leverantören behöver således inte på något sätt förändra sitt beslut. Sammanfattningsvis är kundens ställning väldigt svag i förhållande till leverantörerna av dessa tjänster. För de verksamheter som drivs i offentlig regi finns naturligtvis möjligheten att påverka vilka som ska fatta beslut i de här frågorna var fjärde år vid de allmänna valen. I övrigt så finns möjligheten till att påverka i de här frågorna genom t.ex. Fastighetsägarnas näringspolitiska arbete. Vi argumenterar för sådant som är till nytta för er medlemmar, men vi förfogar inte över huruvida motparten tar åt sig av våra argument. Mats Gustafsson, fastighetsekonom mats.gustafsson@mellan.fastighetsagarna.se
Nyheter i korthet Konsumentprisindex för oktober 2011 är 313,42 Konsumentprisindex, KPI, med 1980 som basår, uppgår för oktober månad 2011 till 313,42 vilket är 2,57 % högre än oktoberindex för år 2010. För fastighetsägare som använder Fastighetsägarnas indexklausul (för lokalhyresavtal med en avtals- och förlängningstid på minst tre år) har värdet av konsumentprisindex, för oktober månad betydelse för uttaget av nästa års hyra. Det innebär att hyrorna för 2012 höjs i förhållande till innevarande års hyror. Hur mycket beror bland annat på hur stor del av den avtalade hyran som är indexreglerad. För att vara säker på vilken hyreshöjning som följer av årets oktoberprisindex, kan du som är medlem använda vår beräkningsmodell Rätt lokalhyra, som visar hyresutfallet under de avtalsförutsättningar som du anger. Beräkningsmodellen, som kräver medlemsinloggning, hittar du under Kunskapsbanken/ Ekonomi/Beräkningsmodeller. Du kan också använda indextabellen som medföljer som bilaga till detta nummer av Fastighetsägaren. Egeryds ny ägare av Lindesbergs Arena AB Medlemsföretaget Egeryds Fastighetsförvaltning AB tar över driften av den kommunägda arenan i Lindesberg, efter föreningsalliansens fyra klubbar som har drivit verksamheten med underskott. Egeryds Fastighetsförvaltning är verksamt i Örebro län med förvaltning av ett 30-tal bostadsrättsföreningar, ca 200 000 kvm kommersiella ytor samt ca 900 hyreslägenheter. Vd Per Egeryd motiverar övertagandet av driftavtalet med att arenan och dess verksamhet gynnar företagets kärnverksamhet, då han menar att den nya arenan är det bästa som har hänt för Lindesbergs utveckling. Per Egeryd tror att investeringen kommer att vara återbetald efter fem år. Informationsträffar för bostadsrättsföreningar I november anordnade föreningen träffar för medlemmar som är bostadsrättsföreningar i Gävle och Eskilstuna, med syftet att informera om våra förvaltningsrutiner och regler om underhållsansvar och skadehantering. Deltagarna fick också ta del av ett nytt informationsmaterial med handfasta tips och råd till dem som innehar förtroendevalda poster i bostadsrättsföreningen. Deltagarna bjöds på fika och fick träffa ekonomiska förvaltarna Marie Hallberg (Gävle) och Gun Björk (Eskilstuna), samt föreningens expert på bostadsrätt Per Rydell, till vardags ombudsman i Falun. Under våren kommer fler träffar att arrangeras för våra bostadsrättsföreningar på andra orter i regionen. För mer information kontakta per.rydell@mellan.fastighetsagarna.se. Välkomna utredningar av bygghinder I en artikel på DN Debatt beskriver civil- och bostadsminister Stefan Attefall ett antal nya regeringsinitiativ för att komma till rätta med de hinder för nyproduktion av bostäder som beror på regelverk och byråkrati. Bakgrunden är en växande insikt hos regeringen om att fastighetsägare och byggföre- tag drar sig för att investera när regelverk och myndighetsutövning på både nationell och kommunal nivå sätter käppar i hjulen för angelägna projekt. Det är bra att regeringen vill gå vidare för att skapa enkla, tydliga och inte minst långsiktigt hållbara regelverk som är mer enhetliga mellan kommunerna. Fastighetsägare upplever i dag byråkratiska hinder, inklusive kommunernas hantering av marktilldelning, som ett minst lika stort bekymmer som hyressättningssystemet vid investeringsbeslut, säger Martin Lindvall, näringspolitisk chef hos Fastighetsägarna Sverige. Huvudnumret i det som regeringen nu presenterar utgörs av en utredning som ska analysera plangenomförandeprocessen - från detaljplan till byggnation - och föreslå nödvändiga förändringar. Här ingår bland annat att titta på hur kostnader för gator och parker på ett skäligt sätt ska kunna fördelas mellan kommuner och fastighetsägare, samt om vilka frågor som kan eller bör ingå i ett exploateringsavtal och om det exempelvis är rimligt att en kommun förväntar sig att byggbolag som får uppdrag bygger något samhällsnyttigt på köpet. Statskontoret har därtill fått i uppdrag att utvärdera hur den kommunala processen för anvisning av mark går till, då detta skiljer sig åt mellan kommunerna. Vidare har Boverket fått tre uppdrag. De ska dels analysera kommunernas planberedskap, dels sprida kunskap kring hur en aktiv planläggning bör bedrivas och hur dagens regelverk kan tillämpas så att planprocessen blir så effektiv som möjligt. Slutligen ska de utvärdera plan- och bygglagens konkurrens- och tillväxtbestämmelser. Mellansverige på MP:s kommunoch landstingsdagar Fastighetsägarna har gjort en tradition av att närvara på riksdagspartiers nationella partievenemang. När Miljöpartiets kommun- och landstingspolitiker samlades i Västerås 29-30 oktober var Fastighetsägarna Mellansverige på plats med fem tjänstemän. Budskapet från Fastighetsägarna var orättvisan i skattebelastningen på hyresrätten, som idag är den tydliga förloraren bland de tre upplåtelseformerna på bostadsmarknaden, då upp emot 60 procent av hyran kan härledas till skatter. En uppgift som var en upprörande nyhet för många av de miljöpartister vi talade med. Vi passade också på att påminna kommunpolitikerna om de nya spelreglerna på bostadshyresmarknaden, där de kommunala bolagens politiskt tillsatta styrelser har som uppgift att formulera sina ägardirektiv med hänsyn till kravet på affärsmässighet hos de kommunala bolagen. Eva Jonsborg Svanborg Johan Eriksson Marcus Fast.Föreningen Sh-N Orden i Gävle Kvarnengallerian AB Hsu Nai Chin Sankt Göran Fastihets AB Nilsson Mikael Brf Carolina på Gävle Strand Hedlunds Åkeri, Bengt AB Måsen Bygg & Projektledning AB Nyarp Förvaltning AB Eriksson Christer Nya medlemmar Uppsala Sala Gävle Stockholm Örebro Strängnäs Eskilstuna Gävle Gävle Delsbo Oxelösund Nyköping Välkomna som medlemmar i Fastighetsägarna Mellansverige!
På gång Gävle-Dala Egenkontroll för fastighetsägare, Gävle Datum: 1 februari kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se Egenkontroll för fastighetsägare, Falun Datum: 8 februari kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se Öst Egenkontroll för fastighetsägare, Nyköping Datum: 29 februari kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se Kurs: Lokalkontrakt med marknadshyra, Norrköping Datum: 7 mars kl 9-17 Kursen innehåller en fördjupande genomgång av standardavtalet för lokaler. Vi går också igenom alla de olika bilagor som ett standardkontrakt kan innehålla. Därefter tittar vi på de faktorer som styr hyressättningen, vad som händer om parterna inte enas om en fortsättning av hyresavtalet och riskerna för skadestånd. Sista anmälningsdag 22 februari. Läs mer på www.fastighetsagarna.se/mellansverige Kurs: Förvaltarkurs, Norrköping Datum och tid: 15 mars kl 10-17 Kursen vänder sig till dig som är fastighetsförvaltare. I kursen tar vi upp ämnen och frågeställningar som man som förvaltare måste hantera i sitt dagliga arbete. Kursen går igenom en del av de krav som samhället ställer på en fastighetsägare, såsom OVK, energideklarationer, lägenhetsregister, systematiskt brandskyddsarbete, enkelt avhjälpta hinder m.m. Vidare tittar vi på hyresvärdens rätt att tillträda lägenheten för att utföra olika typer av arbeten. En del entreprenadjuridik kommer upp i kursen samt en del frågeställningar beträffande att skriva hyresavtal. Vi avslutar med att titta på hyresvärdens respektive hyresgästens rättigheter och skyldigheter under hyresförhållandet. Sista anmälningsdag 1 mars. Läs mer på www.fastighetsagarna.se/mellansverige Örebro Egenkontroll för fastighetsägare, Örebro Datum: 14 mars kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se Södermanland Kurs: Avflyttningsbesiktning, Eskilstuna Datum och tid: 15 februari 09.00-13.00 Kursen Avflyttningsbesiktning är en praktisk kurs som ger viktiga kunskaper att ha med sig nästa gång en hyresgäst flyttar. Vi går bland annat igenom vad som räknas som onormalt slitage och vad man kan göra när en hyresgäst orsakat skador på lägenheten. Sista anmälningsdag 1 februari. Läs mer på www.fastighetsagarna.se/mellansverige Kurs: Grundläggande hyresrätt, Eskilstuna Datum och tid: 13 mars kl 9-17 Kursen ger grundläggande kunskaper rörande hela hyresförhållandet - från kontraktsskrivning till den eventuella uppsägningssituationen. I kursen tas också upp vad som är på gång i form av lagändringar i hyreslagen och hyresförhandlingslagen. Kursen vänder sig till dig som har daglig kontakt med hyresgästerna. Lunch ingår. Sista anmälningsdag 28 februari. Läs mer på www.fastighetsagarna. se/mellansverige Egenkontroll för fastighetsägare, Eskilstuna Datum: 28 mars kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se.och miljöspecialist Fastighetsägarna Mellansverige, tel 070-637 70 90, mejl: marlies.pieterse@mellan. fastighetsagarna.se Västmanland-Uppsala Egenkontroll för fastighetsägare, Västerås Datum: 18 januari kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se Egenkontroll för fastighetsägare, Uppsala Datum: 15 februari kl 13-17 Egenkontroll för fastigheter, kontakta Marlies Pieterse, energi- och miljöspecialist, tel. 011 19 39 73, marlies.pieterse@mellan.fastighetsagarna.se Vi önskar er alla God Jul & Gott Nytt År! Begränsade öppettider på Uppsalakontoret Kontoret i Uppsala har stängt följande dagar kring jul: Fredag 23 december Tisdag-onsdag 27-28 december. Ny utbildningsfolder för vårens kurser! I stället för att trycka upp julkort, skänker vi i år pengar till Barncancerfonden. Med detta nummer av Fastighetsägaren följer vår nya kursfolder. Välkommen att anmäla dig till vårens kurser. Fastighetsägarna Mellansverige Kungsgatan 6-8, 632 20 Eskilstuna info@mellan.fastighetsagarna.se www.fastighetsagarna.se/mellansverige Ansvarig utgivare: Björn Söderholm Redaktion: Eva Jonsborg, Andreas Sjöberg, Ola Ström Layout: Anna Györi Tryck: Gävle Offset 2011