SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE GRANSKNINGSHANDLING 2016-04-26 HANDLÄGGARE: JOHANNA SUNDQVIST Planbeskrivning Andersberg 32:1, Månskensgatan Detaljplan för bostäder med utökad byggrätt Gävle kommun, Gävleborgs län Bild: Bing maps Granskningstid: 27 april 11 maj 2016 0
DNR:15SBN98 Planens syfte och huvuddrag Bostadsrättsföreningen Polstjärnan är ett radhusområde från 1978 med 95 radhuslägenheter. Föreningen önskar utöka byggrätten för att möta medlemmarnas intresse att bygga uteplatser, något som hindras av att byggrätten i den gällande detaljplanen är överskriden. Bostadsområdet är utpekat i Översiktsplan Gävle stad som kulturhistoriskt värdefull. I detaljplanen införs varsamhetsbestämmelser i syfte att värna om den värdefulla bebyggelsen. Skyddsbestämmelse införs för bevarande av stenmuren då den omfattas av miljöbalkens regler kring biotoper. Detaljplanen bekräftar i övrigt befintliga förhållanden. Förenligt med miljöbalken Miljökvalitetsnormerna bedöms inte påverkas då det är ett befintligt bostadsområde som får utökad byggrätt. En mindre del av planområdet ligger inom studieområdet för en ny sträckning av rv 56 (riksintresse för väg planerad). Bedömningen är att detaljplanen inte påverkar de alternativa dragningarna och är förenligt med riksintresset. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger i södra delen av stadsdelen Andersberg, ca 3 km från Gävle centrum. Planområde = Röd markering 2
Areal Planområdets totala areal är 3,8 hektar. Markägoförhållanden Detaljplanen omfattas av en fastighet, Andersberg 32:1 som ägs av Brf Polstjärnan. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planområdet omfattas av Översiktsplan Gävle stad som antogs 2009 och pekar ut området som kulturhistorisk värdefull bebyggelse. Området beskrivs ha mycket höga värden med en tidstypisk bebyggelsestruktur och byggnader med enhetliga utseende som är anpassat till terräng. Föreslagen detaljplan strider inte mot översiktsplanen. Detaljplaner För området gäller detaljplan från 1974-12-19 med aktnr 21-74:1439. Detaljplanen anger bostadsändamål, radhus i en våning med en byggrätt på totalt 9000 m². Genomförandetiden har gått ut. Gällande detaljplan 3
Grönstrukturinventering I kommunens grönstrukturinventering pekas del av planområdet ut som kärnområde för biologisk mångfald. Se nedan under rubriken Natur. Miljökonsekvensbeskrivning I den behovsbedömning som gjorts för ärendet har detaljplanens genomförande inte bedömts medföra betydande miljöpåverkan då planen endast medger en utökad byggrätt. En miljökonsekvensbeskrivning har därmed inte upprättats. Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning. Kommunala beslut i övrigt Detaljplanen har föregåtts med ansökan om planbesked och planuppdrag med beslut i Byggnads- och miljönämnden 10 april 2015 att inleda planläggning. Förutsättningar och förändringar Natur Planområdet omfattar befintlig bostadsmiljö bestående av radhus med små trädgårdar. I planområdets sydvästra del finns ett 6000 m² stort naturområde som är utpekat som kärnområde för biologisk mångfald i grönstrukturinventeringen. Det är en rest av odlingslandskapet som blivit lekpark. Här finns stenmurar som inramar de gamla inägorna och stenmuren fungerar som gräns för natur- och lekplatsområdet. Stenmurarna är enligt lagstiftning skyddade och får inte påverkas. Detta har även förtydligats i detaljplanen genom skyddsbestämmelse, q1 stenmurarna ska bevaras och vara fristående element. I delar av naturområdet finns en byggrätt för bostäder enligt gällande detaljplan. Den byggrätt som finns idag ersätts av bestämmelsen N1, natur- och lekområde för att värna om naturområdet. Stenmuren som avgränsar natur- och lekområdet 4
Kulturmiljö Andersberg är en stor stadsdel som byggdes under 1970-talet för att möta behovet av bostäder inom Gävle tätort. Stadsdelen byggdes med olika bostadstyper och upplåtelseformer och med ett centrum som innehöll olika samhällsfunktioner. Bostäderna byggdes i mindre områden efter bostadstyp åtskilda av grönstråk och separerade från trafik. Andersberg speglar i hög grad den bostadsarkitektur som förekom på 1970-talet och inom stadsdelen finns flera goda exempel. Det aktuella detaljplaneområdet, radhus, ritades 1978 av arkitekterna Brunnberg & Gillberg från Stockholm. De består av fem bebyggelsegrupper där radhusen är byggd i en nästan sluten fyrkant. Karaktäristiskt för varje radhusgrupp är radhuslägenheternas placering där varannan bostad är indragen vilket ger en uppbruten byggnadskropp. Radhuslängorna är anpassade till terrängens olika nivåer så att vissa är byggda i suterräng. Byggnaderna har branta höga sadeltak som är klädda med rött tegel. På den nedre delen av taket finns balkonger och takkupor placerade medan den övre delen av takfallet är rent från detaljer. Fasaderna är klädda med ljus gult tegel och den övre fasadens gavelspetsar är klädda med ljus gul träpanel. Byggnaderna har utanpåliggande balkonger av trä. Varje bebyggelsegrupp har sin egen färgsättning på fönster och förråd. I översiktsplan För Gävle Stad har bostadsområdet pekats ut som värdefull kulturmiljö. Värdet består av områdets bebyggelsestruktur, enhetliga utseende med för den tiden moderna material och anpassning i terräng. Översiktsplanen anger att ombyggnad och underhåll ska ske på ett för byggnaden traditionellt sätt. Nya komplementbyggnader kan tillkomma men ska anpassas till tomt och bebyggelse. Utifrån dessa ställningstaganden har följande bestämmelser lagts in i detaljplanen vilka tydliggör områdets karaktärsdrag. - Fasader ska ha ett enhetligt utseende och vara av ljusgult tegel och träpanel. - Taket ska ha form av sadeltak som kläs med rött tegel där det på den nedre delen av takfallet placeras balkonger och enhetligt utformade takkupor. - Balkonger, uterum och uteplatser ska vara av trä och ha ett enhetligt utseende ljus gul. - Uterum och uteplatser får tillkomma och uppföras enligt ritning. - Ytterdörren ska ha ett inskjutet läge i fasaden. - Fönster ska ha spröjs och ha en enhetlig färgsättning - Tillkommande förråd för varje enskild lägenhet ska ha träfasad och sadeltak. 5
Befintlig bebyggelse Inom området finns sammanlagt 95 radhuslägenheter uppförda i 1 ½ plan. Bostadsområdet har en trafikseparerad miljö och består av fem bebyggelsegrupper som bildar fem gårdar. Bebyggelsen är anpassad till terrängens olika nivåskillnader och därför finns 14 radhus i suterräng. Radhusens entréer är placerade mot gårdarna och på motsatt sida uteplatser samt förråd. En del av radhuslägenheterna använder vindsplanet, utrymmet under nock som bostadskomplement. Byggnaderna har ett enhetligt utseende, fasaden är av ljusgult tegel samt träpanel. Det som skiljer bebyggelsegrupperna åt är färgsättningen på byggnadernas detaljer som fönster och förråd. Fönster med spröjs Höga branta sadeltak med rött tegel. Balkong i ljus gult trä och enhetligt utformade takkupor i nedre takfallet. Ytterdörren har ett inskjutet läge i fasaden Enhetliga fasader i ljus gult tegel och träpanel Komplementbyggnad med träfasad och sadeltak Karaktärskapande egenskaper som omfattas av varsamhetsbestämmelser Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Planförslaget innebär att fastigheten får en utökad byggrätt inom kvartersmark för bostäder som möjliggör uppförandet av inglasade uteplatser, tak över uteplatser och andra ändamålsenliga byggnader så som sophus, garage och cykelrum. Byggrätten höjs från 9000 till 12 000 m². Byggrätten begränsas för altaner till maximalt 20 m²/radhuslägenhet. Samtliga radhuslägenheter får även uppföra ett förråd om högst 8 m² som får placeras i fastighetsgräns. 6
Idag är 10 660 m² av byggrätten utnyttjad och om alla lägenheter använder byggrätten för uteplats och förråd uppgår den till 11 685 m² vilket innebär att det finns 300 m² kvar till ändamålsenliga byggnader för bostadsrättsföreningen. Eftersom vindsplanet, utrymmet under nock inte uppfyller kraven för att få nyttjas som bostad på grund av för låg takhöjd samt att de kräver två oberoende utrymningsvägar införs en bestämmelse V2. Utrymmet får däremot utnyttjas som bostadskomplement, exempelvis förråd och klädkammare. För att radhusområdet skall bibehålla sin enhetliga karaktär har varsamhets bestämmelser utformats. Altan och uterum ska uppföras i enhetlig stil och ta hänsyn till den befintliga bebyggelsens karaktärsdrag. Den samlade, enhetliga och tidstypiska gestaltningen utgör ett värde för stadsbilden. För att säkerställa att uteplatserna i framtiden blir enhetliga har fyra alternativa typritningar tagits fram som medlemmarna ska använda vid uppförandet. Gemensamt för de fyra förslagen är att uteplatsen är byggd av trä och har pulpettak och att de är indelade i sektioner. Sektionerna kan vara helt uppglasade, öppna eller ha ett räcke av trä som upptill är öppet eller glasat. Utöver de fyra typritningarna får även uteplats med endast tak uppföras. Uterummen ska vara oisolerade och får inte inredas som bostadsutrymme. Uteplatserna ska ha ett enhetligt utseende gällande volym dvs. dess höjd och djup samt takform med svagt sluttande pulpettak. Sektionsindelningen ska vara lika men kan fyllas på olika sätt enligt de nedan angivna typritningarna. Typritning 1 Lågt panelstaket med spaljé Typritning 2 Lågt panelstaket med inglasning Typritning 3 Spontad panel Typritning 4 - Helinglasning 7
Friytor Det finns gott om rekreationsmöjligheter inom planområdet. Mellan varje gård finns en mindre lekplats, dvs. totalt fem stycken. Det finns även en större lekplats och fotbollsplan i naturområdet. Inom planområdet finns även en tennisbana. Gator och trafik Planområdet angörs via Månskensgatan som ansluter till Vändkretsen. Månskensgatan har till skillnad från Vändkretsen ingen genomfartstrafik, i området finns två återvändsgator. Andersberg har ett väl utbyggt gång- och cykelbanenät som ansluter till bostadsområdet. Huvudmannaskapet är enskilt för de gemensamma ytorna samt gatan vilket innebär att bostadsrättsföreningen ansvarar för underhåll och drift. För de gångoch cykelbanor som ansluter till bostadsområdet är kommunen väghållare. Parkering sker på kvartersmark. Varje lägenhet har en garageplats, därutöver finns 42 parkeringsplatser. Teknisk försörjning Bostäderna är anslutna till all nödvändig teknisk försörjning så som vatten och avlopp, dagvatten och elledningar. Detaljplanen som syftar till att medge utökad byggrätt för uterum påverkar inte de befintliga förhållandena. En nätstation finns i planområdets nordvästra del och har i plankartan reglerats med ett område för tekniska anläggningar. De befintliga allmänna vatten- och avloppsledningen som går igenom planområdet har reglerats med u-område på plankartan. Ledningsrätt för allmänna ledningar såsom fjärrvärmeledning, elledning, teleledning, vatten- och avloppsledningar ska bildas inom planen angivna u- områden. Ledningsägaren ansöker om ledningsrätt hos Lantmäterimyndigheten. Konsekvenser av planens genomförande Detaljplanen omfattar ett befintligt bostadsområde där byggrätt regleras för att möjliggöra inglasade uterum och andra ändamålsenliga byggnader för föreningen. Planförslaget bedöms inte medföra några större konsekvenser. Natur Ett genomförande av planförslaget får positiva konsekvenser för naturområdet. Den byggrätt som finns i gällande detaljplan i parkområdet tas bort och planläggs för N1, natur- och lekområde vilket säkrar naturområdet och bidrar till höga sociala värden för boende. 8
Stadsbild I gällande detaljplan finns inga varsamhetsbestämmelser vilket medfört att de uteplatser som tidigare uppförts har varierande utseende och saknar ett enhetligt intryck. Eftersom uppförandet påverkar områdets karaktär kan påverkan på landskapsbilden minskas med hjälp av varsamhetsbestämmelser då uppförandet av uteplatser ska anpassas till befintlig bebyggelsen och därmed få ett enhetligt utseende. Jämlikhet Reglering av byggrätt leder till mer rättvisa och bättre förutsättningar för de boende då byggrätten tidigare tagit slut vilket inneburit att ha endast vissa medlemmar i bostadsrättsföreningen beviljats bygglov för uteplats. Fastighetsrättsliga åtgärder Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Fastighet Fastighetsägare Konsekvenser av planens genomförande Andersberg 32:1 HSB Brf Polstjärnan i Gävle Ett plangenomförande innebär inga fastighetsrättsliga åtgärder. En ny detaljplan kommer att medföra en utökad byggrätt. Ledningsägare ansvarar för att söka ledningsrätt för egna ledningar. Marken som ska vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar är markerade som u-områden på plankartan. Ekonomiska frågor Upprättande av detaljplan bekostas av fastighetsägaren, Brf Polstjärnan. Ledningsägare bekostar ansökan om ledningsrätt. Flytt av ledningar bekostas av den part som initierar flytten. 9
Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med standardförfarande och beräknas antas under första kvartalet 2016. Preliminär tidplan: Samråd/underrättelse mars-april 2016 Antagande maj/juni 2016 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det datum att planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan drabbas av. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen ändras eller upphävas. Medverkande tjänstemän Lena Boox Kommunantikvarie Sofie Wiström Bygglovshandläggare Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Johanna Sundqvist Planingenjör 10