AFFÄRSPLAN KOPPARSTADEN 2012 2016

AFFÄRSPLAN KOPPARSTADEN 2012 2016

2 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Varför e affärsplan? Många affärsplaner tenderar att bli hyllvärmare. Eller så blir de så operativa att de mer liknar årets att-göra-lista. Vår ledstjärna för denna affärsplan är följande: TYDLIG Den ska ta ställning och informationen ska formuleras så att budskapet verkligen går fram. INSPIRERANDE Den ska framkalla en känsla av driv, lust och ambition. NÅGOT ATT LUTA SIG EMOT Den ska fungera som en ledstång när man är på väg och snubbla. Ska vi bygga lyx villor i Falun? Låt oss se vad affärs planen säger

AFFÄRSPLAN 2012 2016 3 VÅR NYA VISION: Bäst i Dalarna Att ha högt uppsatta mål ska vara en morot och en drivkraft för hela organi sationen. Vi är marknadsledande i vår region vilket innebär krav på att vara förebild för bostads bolagen i Dalarna. Vår vision för företaget kommunicerar vi med Bäst i Dalarna. Vi tror att vi blir Bäst i Dalarna genom att arbeta smart och det är smart att vara bäst i Dalarna. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

4 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Ägarna Marknaden Kunderna Förutsättninga Innan vi börjar fundera på vad vi ska göra och hur, så är det viktigt att förstå på vilken spelplan vi spelar, hur ser våra förutsättningar ut? Vi har valt att dela upp beskrivningen i tre delar; Ägarnas avsikt med bolaget, Faluns bostadsmarknad och slutligen Våra kunder. Dessa faktorer är avgörande för vår verksamhet därför måste vi ha en ständig omvärlds bevakning så att vi i tid kan göra eventuella anpassningar. Här kommer några exempel på förändringar som direkt skulle påverka oss: Högskolan Dalarna blir Universitet med dubblerat antal studenter Alliansen främsta vallöfte 2014 är utförsäljning av allmännyttan Falun beslutar att bli den kommun som tar emot flest flyktingar i Sverige Etablering av Nya jobb AB som skapar 500 arbetstillfällen i kommunen Masmästaren säljer alla fastigheter i Falun Verkligheten är sällan så extrem som exemplen ovan men det gäller för oss att hålla ögon och öron öppna.

AFFÄRSPLAN 2012 2016 5 Ägarnas avsikt med bolaget Kopparstaden ägs till 100 % av Falu Kommun. Syftet och förväntningarna på Kopparstaden finns nedtecknade i ett Ägardirektiv där ändamålet finns beskrivet i 11 punkter varav den sista är att vi ska ha en ekonomisk ställning som medger utveckling utan ägarstillskott. Vi har valt att sammanfatta ägardirektiven i tre rubriker som tydliggör vårt uppdrag. Dessa tre är kommunicerade och verifierade med kommunledningen som en korrekt tolkning av vårt uppdrag. Brett utbud av hyresrätter Utbudet ska vara brett både ur ett produkt- och ett geografiskt perspektiv. Bidra till tillväxt Vi ska bidra till tillväxt genom att möjliggöra inflyttning. För det krävs tillskott på bostadsmarknaden och där ska vi vara en ledande aktör. Bidra till ett gott samhälle Vi ska säkerställa att attraktiva bostadsområden inte bara är kopplat till områden med höga hyror. Vi ska bidra till det goda samhället genom att erbjuda attraktivt boende till alla som bor hos oss. AFFÄRSIDÉ: Kopparstaden ska med ett brett utbud av hyresrätter bidra till att Falun växer. Genom attraktiva bostadsområden bidrar bolaget till det goda samhället.

6 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Faluns bostadsmarknad 2010 hade Falun ett flyttnetto på +271 personer och prognosen är att invånar antalet kommer att öka med ca 220 personer per år de närmaste åren. Denna ökning i kombination med brist på bostäder i Falun innebär ett behov av nya bostäder. Nybyggnationen har varit mycket låg i Falun under en rad år. Det har dock hänt något på marknaden i takt med att efterfrågan på lägenheter har ökat flera aktörer har påbörjat nyproduktion av flerbostadshus. Det byggs för närvarande både hyresrätter, bostads rätter samt småhus. Totalt antal bostäder som planeras med startdatum 2011 2014 är 917 stycken, varav 444 är lägenheter i flerbostadshus. Vår andel av bostadsmarknaden i Falun är 25 % och av hyresrätts-marknaden 60 %. Vi är än mer dominerande på studentbostadsmarknaden, vår marknadsandel är ca 90 %. Vi har 750 studentbostäder varav hälften finns i vanliga lägenheter där studenter delar lägenhet. Vår bedömning är att efterfrågan framöver kommer att vara konstant men att det finns ett tryck på studentlägenheter med eget kök och badrum. BOSTADSMARKNADEN I FALUN 15% Villor 16% 44% Hyresrätt Kopparstaden Hyresrätt Privat 25% Bostadsrätt

AFFÄRSPLAN 2012 2016 7 Våra kunder Befintliga kunder Hos oss bor ca 10 000 personer. Det innebär att vi ansvarar för en god boendemiljö för nästan var femte falubo! Alla typer av människor och värderingar finns bland våra kunder. I jämförelse med alla som bor i Falun har vi en större andel i åldern 20-44 år, personer med låg inkomst och de med utländsk bakgrund. Inkomst Arbetssökande Utländsk bakgrund Andel 20-44 65+ Kopparstaden 186 000 16,4 % 23,8 % 42,5 % 16 % Övriga i Falun 335 000 6,3 % 6,8 % 30,8 % 19,6 % Potentiella kunder ÄLDRE - Det är den äldre kundgruppen som kommer att öka mest de närmaste åren. Vi vet att flera av dem kommer att vilja sälja villan och flytta till lägenhet. Vi behöver anpassa vårt bestånd till denna kundgrupps önskemål och behov; tillgänglighet, säkerhet, service och rätt geografiskt läge. UNGDOMAR Från 2014 minskar antalet unga i kommunen. Vi tror därför att kommunen/regionen kommer att satsa på att få våra egna unga att stanna men också locka hit ungdomar från andra orter. För att bidra till att detta möjliggörs ska vi erbjuda små prisvärda lägenheter. FLYKTINGAR - Falu Kommun har ett åtagande att ta emot ca 100 flyktingar per år. Med relativt kort varsel om inflyttning är det en utmaning men också en ambition, att kunna tillgodose efterfrågan.

8 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Vad ska vi göra? Störst i Dalarna Idag är vi ett bostadsföretag (det största i Dalarna!) som kan beskrivas i nedanstående bild. Av våra 6 700 lägenheter är ca 100 att betrakta som nyproduktion med hög hyra och förhållandevis hög standard. Resten, 6 600 lägenheter kan man lite vanvördigt karaktärisera som mycket av samma. Vi har valt att illustrera beståndet som en rund bulle där det idag inte finns någon direkt korrelation mellan standard och hyra. Standard 100 nya lägenheter 6 600 lägenheter mycket av samma Hyra

AFFÄRSPLAN 2012 2016 9 Bäst i Dalarna? Utifrån våra förutsättningar (ägare, marknad och kund) har vi landat i att vår lägenhetsstruktur snarare borde se ut så här: Bygga nytt Standard Högsta lägstanivå Brett utbud Sälja Här har bullen blivit en limpa och nybyggnationspricken har fått växa till sig. Vidare ska vi satsa på hög lägstanivå och då menar vi inte hög standard utan tvärt om en standard som möjliggör lägre hyror men ändå trygga, välskötta områden. För att balansera vår storlek och möjliggöra satsningar måste vi sälja. Denna bild är basen i vår affärsplan. Hyra

10 AFFÄRSPLAN 2012 2016 På vilka premisser? Vi har beslutat att ha en lista med 6 varningslampor som ska visa att vi håller oss på banan. Vi ska driva på utvecklingen men aldrig så att någon av lamporna börjar lysa rött. Redan vid gult bör vi göra halvhalt och fundera. Vi kommer att jobba med våra varningslampor så att det finns mätbara parametrar att följa, men en självskattning våren 2011 ser ut så här: Ekonomi i balans Nöjda kunder Starkt varumärke Motiverade medarbetare Väl förvaltade fastigheter Miljöansvar Är allt grönt är det bara att tuta och köra!

NU BLIR DET VERKSTAD...

12 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Bret utbud Vi ska ha ett brett utbud av lägenheter både vad gäller standard, hyra, läge och kategoriboende. En faktor som möjliggör vår bredd är att vi är så pass stora. Varje del i limpan är av storleken som ett litet fastighetsbolag. Standard Brett utbud Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska vara det självklara valet om man söker lägenhet i Dalarna. Aktiviteter 2012: Införa hyressättningsmodellen Pricka in våra områden i limpan Anpassa vår verksamhet till limpan

AFFÄRSPLAN 2012 2016 13 Vi gör (inte) skillnad Våra hyresgäster har rätt till ett helt, rent, snyggt och tryggt boende. Vi ska erbjuda det i alla våra bostadsområden. Vi ska se det som en av våra kärnkompetenser att skapa attraktiva områden även för dem som inte alltid fritt kan välja bostad. Standard Högsta lägstanivå Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska bli bäst i Dalarna på att erbjuda det goda boendet Aktiviteter 2012: Utforma en strategi för boendesociala frågor Hitta nyckeltal för boendesociala frågor

14 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Bygga nyt Vi ska bidra till Faluns tillväxt genom att möjliggöra inflyttning och omflyttning från t.ex. villa till lägenhet. Det gör vi genom att bygga nytt i en väl anpassad takt till marknaden. Standard Bygga nytt Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska utmana Dalarnas höga byggkostnader. Aktiviteter 2012: Utarbeta Kopparstadens bygghandbok Genomföra nästa upphandling till kostnadsnivå enligt mål Införa årlig uppföljning på stora investeringar Ta fram en nybyggnadsplan för 2012-2016

AFFÄRSPLAN 2012 2016 15 Sälj Ett av våra uppdrag är att möjliggöra tillväxt i Falun, samtidigt bygger få privata aktörer pga. de pressade kalkylerna. Detta leder till att vi på sikt blir än mer dominerande på marknaden vilket vi anser är en nackdel. Vidare har vi stora kapitalkrävande satsningar framför oss med nybyggnation, renovering av miljon programs-områden samt satsningar på boendesociala frågor. Av dessa två skäl bör vi balansera våra satsningar med genomtänkta avyttringar till seriösa aktörer. Standard Sälja Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska sälja fastigheter för att förverkliga vår affärsidé och balansera vår storlek på marknaden. Aktiviteter 2012: Färdigställa simuleringsmodellen som hjälp för beslutsfattande Ta fram en försäljningsplan för 2012-2016

16 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Går det ihop? En viktig del i affärsplanen är att blicka framåt och omvandla alla fina formuleringar och prioriteringar till hårda siffror. Hur mycket ska vi sälja? Hur mycket ska vi bygga? Hur mycket kan vi effektivisera? Vad kostar olika satsningar? Nedanstående tabell visar ett möjligt scenario med de viktigaste parametrarna för vårt resultat. Faktorer 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Driftnetto mkr 147 153 163 173 180 191 Nyproduktion ant/lgh 0 0 90 50 50 50 Produktionskostnad kr/kvm 0 0 25 600 22 000 21 000 20 000 Fastighetsinvestering mkr 65 65 65 65 65 65 Försäljning ant lgh 0 0 100 0 100 0 Antal lgh 6 676 6 676 6 666 6 716 6 666 6 716 Snittränta 4,0% 4,2% 4,4% 4,6% 4,8% 4,8% Resultat före skatt mkr 17 13,5 37 10,5 33 13,5 Vinstmarginal 3,9% 3,0% 7,8% 2,3% 6,9% 3,0% Direktavkastning 7,8% 8,1% 8,0% 8,2% 8,4% 8,6% Soliditet 11,4% 12,1% 13,0% 13,0% 14,2% 14,4%

AFFÄRSPLAN 2012 2016 17 Förklaringar till sidan Går det ihop För att kunna simulera hur vår resultat- och balansräkning utvecklas under de närmaste 5 åren har vi arbetat med en simuleringsmodell. För att göra det hanterligt måste man göra många förenklingar. En förenkling vi valt är att arbeta med vårt driftnetto och hur vi tror att det kan utvecklas under perioden. Driftnettot är alla våra intäkter minus alla våra kostnader utom avskrivningar och räntor. De senaste åren har vi förbättrat vårt driftnetto med i snitt 5 % per år, vilket är väldigt bra. Vi har i modellen antagit att vi ska förbättra oss med 4 % per år, även det är en rejäl utmaning som berör oss alla i företaget. För att klara av att bygga måste vi lyckas brotta ner de höga byggkostnaderna utan att tumma på kvalitet och långsiktig förvaltning. I planen har vi lagt en tuff ambition på sänkta produktionskostnader vilket också ska ses som ett tak. Når vi inte dit går inte kalkylen ihop och vi bör överväga att inte bygga. Fastighetsinvesteringar är det vi lägger på renovering av våra befintliga fastigheter. Vi har beslutat att ligga kvar på 65 miljoner/år. Motivet är att vi står inför en miljonprogramspuckel samt att vi kommer att behöva göra ytterligare miljöinvesteringar. Snitträntan är den jobbigaste av alla parametrarna för den slår så enormt hårt på vårt resultat. Det enda vi kan göra är att utgå från vad vi vet idag och ta höjd för bankernas högre marginalkrav. Det är den räntabana vi har använt oss av. Vinstmarginal beräknas som resultatet delat med omsättningen (våra intäkter). Vi har en grupp på fem bolag inom SABO som vi valt att jämföra oss med, deras vinstmarginal ligger på ca 8 %. Direktavkastning beräknas som vårt driftnetto delat med våra tillgångar i fastigheter och mark. I den nya lagen Allvill, ställs det krav på att kommunen ska sätta ett marknadsmässigt avkastningskrav på oss. Vilket krav de sätter vet vi inte än. Soliditet är ett mått på hur stor del av våra tillgångar som vi har finansierat med eget kapital. Låg soliditet = mycket lån = hög ränterisk och tvärt om. Långsiktigt bör vi sträva efter en soliditet på runt 20 %, vår plan till 2016 tar oss från 11 % till 15 %, vilket är ett viktig steg i rätt riktning.

Ledarskap Ledarskap är lika komplicerat som livet självt men som en liten checklista kommer en rad frågor som kan vara bra att ställa sig som ledare lite då och då. Om våra ledare svarar ja på de flesta frågorna så har vi nått långt! Börja uppifrån, har jag rätt förutsättningar för att kunna göra ett bra jobb? Har dina underställda fått rätt förutsättningar för att kunna göra ett bra jobb? Vet var och en vilka förväntningar du har? Följer du regelbundet upp hur väl förväntningar nås? Vågar du agera om du ser dåliga mönster eller prestationer? Kommer du ihåg att berömma när du ser fina prestationer? Ser du och bekräftar du dina underställda tillräckligt i vardagen? Har dina underställda ett stort förtroende för dig? Har resten av organisationen stort förtroende för dig? Lägger du tillräckligt med tid på att utveckla din verksamhet? Utövar du ditt ledarskap med glädje och lust?

Medarbetarskap När man skriver om gott medarbetarskap blir det så lätt floskler som är svåra att ta till sig. Man kan ju pröva en tvärtom variant. Hur känns de här punkterna? Är det några som faktiskt stämmer? Missnöjd kund rötägg som aldrig blir nöjd vad vi än gör Nja det här har vi ju hört förut. Redan vid 15.00 går farten ner för snart ska vi ju gå hem Vi har gjort så här i 5 år varför ändra? Ett block kostar ju nästan ingenting för Kopparstaden! Det är Lenas jobb inte mitt. Det där felet har jag vetat om i 5 år! Vi hinner inte för då missar vi fikat, det får vänta till i morgon eller någon annan dag. Jag jobbar över så mycket så om jag gör lite privata jobb på arbetstid jämnar det ut sig Ner med dig - upp med mig!

Företagskultur En företagskultur är summan av alla anställdas agerande. Det vi gör i vår vardag formar vår kultur. Inte desto mindre är det otroligt viktigt att företagskulturen är bra, kanske rentav viktigare än ledarskap och mål för en bra kultur leder oss rätt i vardagen utan pekpinnar eller utvecklingssamtal. Gilla kunden Affärsmässiga Nyfikna Reflekterande Med glädje och lust Förtroende Respekt Långsiktiga Vi ser varje kundmöte som en möjlighet att stärka vårt anseende. Vi räknar både kostnader och intäkter innan vi fattar beslut. Ny teknik och lösningar intresserar oss men vi måste inte alltid vara först. Vi följer upp beslut, lär av våra misstag och stärks av det vi gjort bra. Det finns ingen motsättning mellan att ha roligt och vara seriös. Vi håller vad vi lovar och överträffar då och då förväntningarna. Vi ska visa respekt för varandra, ingen är perfekt, inte ens du Vi tänker på nästa generations hyresgäster och förvaltare idag.

AFFÄRSPLAN 2012 2016 21 VÅRT NYA KUNDLÖFTE: Bo smart i Dalarna... Falun är smart! Det är bra att bo i Falun, Dalarnas residensstad. Det är nära till allt, pendlingsbart.... Kopparstaden är smart! Vi agerar kompetent, smart och allmännyttigt. Vi ägs av medborgarna via Falu kommun. Den stora bredden ger valfrihet att välja bostad som passar behoven och plånboken. Vi är med och utvecklar Falun. För så gör den trygga marknads-ledaren i Dalarna.... hyresrätten är smart! Hyresrätt är en vänlig upplåtelseform, inga ekonomiska risker, man vet vad det kostar per månad, räntan må gå upp eller ned. Och servicen ingår i hyran bara att lyfta luren. Friheten att kunna utveckla sin bostad, gradera upp sig, flytta när som helst, eller bara låsa dörren och åka någon annanstans ett tag allt detta är möjligare med hyresrätt.

22 AFFÄRSPLAN 2012 2016 Hur jobbar vi med affärsplanen? September 2011 September/oktober 2011 Oktober 2011 Våren 2012 Maj 2012 September 2012 Affärsplanen beslutas av styrelsen Affärsplanen kommuniceras ut i organisationen Affärsplanen utgör basen för verksamhetsplan och budget för 2012 Uppföljning, utvärdering, revidering Strategimöte styrelsen Ny utgåva 2013-2017 presenteras för styrelsen