Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Småhuspriserna har stigit ca 7 % jämfört med bottennivån första kvartalet. Kredittillväxten avseende hushållen ökar i rask takt. Den i särklass viktigaste förklaringen är de låga nominella bolåneräntorna. Huspriserna växer nu åter snabbare än ekonomin i stort. Boindex signalerar en husprisuppgång på 8 % i årstakt om ett år. Hushållens skuldsättning i relation till inkomsten uppgår till 160 % och nu ökar risken för hur skuldbördan skall hanteras vid högre räntor. Främst i storstadsregionerna som hittills klarat lågkonjunkturen hyggligt ökar känsligheten för högre räntor och en svagare arbetsmarknad. Vanligen konstateras att det är de låga räntorna som driver upp tillgångspriserna, men detta gäller främst i nominella termer. Realräntorna är istället relativt höga och ligger nära det historiska genomsnittet (1980-2009). Vid deflation eller låg inflation blir skuldbördan betydligt tyngre att bära. Det är dags att återigen låta realräntorna kommer mer i fokus! Huspriserna har åter vänt uppåt Fram till och med första kvartalet i år sjönk småhuspriserna i riket samt i många av landets regioner och kommuner. Därefter har priserna återigen stigit och de närmar sig nu de tidigare toppnivåerna som rådde före finanskrisen och den globala recessionen. Ekonomiska sekretariatet, Swedbank AB (publ), 105 34 Stockholm, tfn 08-5859 1028 E-post: ek.sekr@swedbank.se Internet: www.swedbank.se Ansvarig utgivare: Cecilia Hermanssont, 08-5859 1588. Magnus Alvesson, 08-5859 3341, Jörgen Kennemar, 08-5859 1478, ISSN 1103-4897
Småhuspriserna har stigit ca 7 % sedan bottenläget första kvartalet, medan bostadsrättspriserna stigit med ca 20 %. Småhuspriser i storstadsregioner, riket samt i mellersta Norrland 1988-2009 per kvartal (Index 1996 =100) 350 300 Stor-Malmö 250 1996=100 200 Stor-Stockholm Riket 150 Stor-Göteborg 100 Mellersta Norrland 50 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Source: Reuters EcoWin Den viktigaste orsaken till prisuppgångarna är den expansiva penningpolitiken som i och med sin styrränta på 0,25 % bidrar till extremt låga rörliga bolåneräntor. Rörliga lån väljs i större utsträckning än bundna lån (ca två tredjedelar av de nya bolånen var rörliga under tredje kvartalet). Andra orsaker till att huspriserna återigen stiger är att riskaptiten kommit tillbaka samt att arbetsmarknaden hittills stått emot väl i storstadsregionerna. Dessutom har omsättningen på bostadsmarknaden varit lägre än tidigare, vilket innebär att det finns färre objekt på marknaden. Låga bolåneräntor stimulerar husprisutvecklingen Vad är en rimlig husprisutveckling? Vilka huspriser som är rimliga i detta konjunkturläge är svårt att avgöra eftersom konjunkturläget fortfarande är omgärdat av stor osäkerhet. Om återhämtningen fortsätter och blir än mer robust kan husprisuppgången uppfattas som rimlig. Om konjunkturen däremot känner av bakslag inom några kvartal, företagen fortsätter att säga upp personal och husprisuppgången i nuläget endast drivs av onormalt låga räntor som så småningom ska stiga, kan husprisuppgången istället uppfattas som brådmogen. Ett sätt att studera husprisutvecklingen är att jämföra den med den nominella BNP-utvecklingen i ekonomin. Inkomstutvecklingen ingår, liksom konsumentprisutvecklingen. Att huspriserna stiger med 4-5 % per år kan tyckas rimligt i ett svenskt perspektiv. Under många år har huspriserna snarare stigit med ca 10 % per år, och i nuläget har huspriserna utvecklats starkare än i ekonomin i övrigt. Över tiden bör huspriserna växa i takt med nominell BNPtillväxt 2 Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009
Nominell BNP- och husprisutveckling (årstakt) 1981-2009 20 Småhuspriser (Y/Y) 16 12 8 Procent 4 0-4 -8 Nominell BNP-tillväxt (Y/Y) -12-16 85 90 95 00 05 Source: Reuters EcoWin Faktorer som har betydelse för husprisutvecklingen inkluderar: Konjunkturen Hushållens löne- och disponibelutveckling, inklusive arbetsmarknadens situation och utsikter Börsutveckling och andra tillgångsprisers utveckling som påverkar förmögenheten Ränteutveckling både i nominella och reala termer Efterfrågan på bostäder, inklusive migration och demografi Utbudet av bostäder, inklusive byggplaner Psykologi (framtidstro och riskaptit) Regeringens (eller kommande regerings) planer för bostadssektorn, inklusive fastighets- och förmögenhetsbeskattning samt regelverk för småhus- och hyresmarknad Regleringar och reformer avseende kreditmarknaden, inklusive regelverk för bolån Tillgången till krediter och finanssektorns hälsosituation För att analysera om huspriserna utifrån dessa faktorer kommer att stiga eller sjunka framöver måste kristallkulan avseende arbetsmarknad, regleringar och ränteutveckling bli något mindre grumlig. Riskfaktorer som väger tungt på nedåtsidan är en ökande arbetslöshet, gradvis högre nominella räntor samt stramare regelverk för kreditmarknaden. Faktorer som i alla fall i det korta tidsperspektivet väger upp och bidrar till stigande priser är en ökad riskaptit, låga räntor och utsikter om starkare konjunktur och börser. Dock finns risk för bakslag där både börs- och konjunkturuppgång kan komma av sig. Kristallkulan är alltjämt grumlig och riskerna väger tungt på nedåtsidan Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 3
Sveriges huspriser i ett internationellt perspektiv Sverige och Norge tillhör länder där huspriserna vänt uppåt och närmat sig tidigare toppnivåer. I Norges fall handlar det om en relativt stark hushållssektor i spåren av att landet lyckats undvika en större nedgång i ekonomin. I Sveriges fall handlar det om stora ekonomisk-politiska stimulanser i form av lägre räntor och skatter som bidragit till en ökad köpkraft trots den stora nedgången i ekonomin. Även i länder som USA och Storbritannien har huspriserna vänt uppåt, men från mycket låga nivåer. I Spanien och Irland syns ännu ingen vändning. Det kommer att ta tid innan tidigare toppnivåer kommer tillbaka. Här fungerar också kreditmarknaden sämre, och hushållen har både svårare att få tillgång till bolån och har också högre bolåneräntor än vad som tidigare varit fallet. I Sverige och Norge närmar sig åter huspristoppen medan den är långt borta i USA, Irland, Spanien och Storbritannien Internationell husprisutveckling 1999-2009 (Index 2000=100) 250 SP 225 UK 200 175 150 125 100 USA SF S IRL N DK 75 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 ett internationellt perspektiv framstår Sverige och Norge i betydligt högre grad än t ex Danmark och Finland som länder med en stark husmarknad. Emellertid finns riskerna främst på nedåtsidan, inte minst i Sveriges fall, eftersom stimulanser så småningom ska dras undan och perioden av en försämring på arbetsmarknaden ännu inte är avslutad. Svenska och norska husmarknader är relativt starka Sårbarheten ökar främst i storstäderna Sveriges storstadsregioner har hittills lyckats hålla tillbaka arbetslösheten, och även i termer av utsikter står storstadsregionerna starkare än många andra regioner. Eftersom hushållens skuldsättning ökat i linje med eller till och med mer än husprisuppgången, är det rimligt att anta att det framför allt är hushållen i storstäderna som ökar sin sårbarhet Skuldsättningen växer främst i storstäderna 4 Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009
för framtida räntehöjningar genom en högre skuldsättning i spåren av de högre huspriserna. En av orsakerna till att skuldsättningen stigit snabbare än husprisuppgången kan vara utnyttjandet av ROT-avdrag eller i betydligt mindre omfattning att fler skuldsatt sig för att investera på aktiemarknaden. Hushållens skuldkvot och nettoförmögenhetskvot 1983-2011 250% 200% Förmögenhet/skuld i procent av disponibelinkomst Finansiell nettoförmögenhetskvot 250% 200% 150% Skuldkvot 150% 100% 100% 50% 0% Förmögenhetskvot, exkl. bostadsrätter och kollektivt försäkringssparande 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 50% 0% Källa: SCB och Swedbank, samt Swedbanks prognoser. I takt med att ränteläget stiger och arbetsmarknaden försvagas ytterligare, kan kredittillväxten komma att avta något. Därmed skulle hushållens skuldkvot kring 160 % i nuläget komma att öka upp mot 170 %. Om kredittillväxten fortsätter i nuvarande takt (kring 10 %) kommer däremot skuldkvoten stiga till 200 % inom ett par år. Skuldkvoten stiger upp i himlen Hushållens räntekvot 1993-2011 (räntebetalningar efter skatt i relation till disponibelinkomst) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: Swedbank samt Konjunkturinstitutet, inklusive Swedbanks skuld- och ränteantaganden 2009-2011 Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 5
Huruvida skuldkvoten blir alltför tung att bära har med ränteläget att göra. Vår bedömning är att Riksbanken i slutet av 2011 kommer att ha fört upp styrräntan till 3 %. Därmed kommer räntekvoten att stiga upp mot 6 %, vilket inte är alltför långt ifrån de andelar som uppmättes hösten 2008 när Riksbankens styrränta hade nått 4,75 % och finanskrisen dessutom pressade upp marginalerna. Penningillusionen är tillbaka Mycket talar för att hushåll världen över har tagit för mycket intryck av nominella räntor och har för lite kunskap om reala räntor. Robert Shiller (2007) 1 konstaterar att de reala långräntorna egentligen inte är så låga, och att hushållen baserar sina nuvärdesberäkningar av tillgångar (aktier, hus, mark, råvaror, osv) på en diskonteringsränta som är betydligt högre än de tror. Money illusion is back again! Hushållen har glömt bort konceptet realränta. Det är snarare en förändring i beteende än lägre räntor som kan förklara stigande tillgångspriser, enligt Shiller. Också i Sverige har den femåriga obligationsräntan i nominella termer sjunkit gradvis under främst 1990-talet, men även under 2000-talet. I reala termer är nedgången inte lika tydlig, och dagens nivå är (till skillnad från ränteläget i nominella termer) nära det historiska genomsnittet. Den reala bolåneräntan på ca 5,75 % ligger väsentligt över den nominella kring drygt 4 %. Den reala rörliga bolåneräntan är ungefär dubbelt så hög som den nominella kring 1,55 %. Hushållen bryr sig inte tillräckligt om den reala räntan Svenska realräntor ligger nära det historiska genomsnittet Nominell och real femårig obligationssränta 1980-2009 samt historiska genomsnitt (%) 15.0 12.5 N om inell fem årsränta 10.0 Historiska genomsnitt 1980-2009 7.5 5.0 2.5 0.0-2.5 Fiktiv real fem årsränta -5.0 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 Source: Reuters EcoW in Den senaste tidens deflation är inte fullt ut inräknad i hushållens bokalkyler. Vid låg inflation får hushållen göra amorterings- 1 Shiller, R (2007), Low Interest rates and high asset prices: An interpretation in terms of changing popular economic models, NBER WP 13558. 6 Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009
jobbet själva, och i tider av deflation stiger till och med skuldbördan i reala termer. Detta talas det relativt litet om. Ett lån på 2 miljoner kronor med hög respektive låg inflation kan tas som ett räkneexempel. Om inflationen uppgår till 10 % urholkar inflationen skuldens värde så att endast 115 000 kronor återstår att själv amortera efter 30 år. Om inflationstakten istället är 2 % återstår hela 1,1 miljoner att själv amortera av, och om inflationen är noll eller negativ återstår 2 miljoner eller mer att ta hand om. Vid låg inflation får hushållen själva bära hela amorteringsjobbet Räntekänsliga huspriser Det finns en risk att storstadshushållen skuldsätter sig i tron att de låga räntorna dröjer sig kvar och att Boindex kring nuvarande höga 146,7 talar för en varaktigt god husköpkraft. Utifrån den nuvarande relativt höga husköpkraften som främst är en konsekvens av det extremt låga ränteläget skulle huspriserna stiga upp mot 8 % i årstakt om ett år. Boindex ger signaler om en husprisuppgång i årstakt på 8 % om ett år Det finns risker som bör omnämnas i samband med denna prognos, såsom att Boindex inte tillräckligt fångar in arbetsmarknadens utveckling, psykologi och riskaptit. Likväl har Boindex hittills varit en pålitlig indikator för husprisutvecklingen på ett års sikt. Boindex framskjutet ett år till kvartal 3 2010, samt husprisutveckling inklusive ett års prognos utifrån Boindex. 180 Boindex Huspriser (årstakt) 15.0 160 10.0 140 120 5.0 100 0.0 80-5.0 60 40 Boindex Huspriser -10.0 20-15.0 0-20.0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20092010 Källa: Swedbanks Boindex samt huspriser från SCB, inklusive Swedbanks prognoser Antag att styrränteläget stiger med ca 3 procentenheter (vilket enligt vår prognos kan komma att gälla om ungefär ett par år). Då skulle den sammanvägda rörliga och bundna bolåneräntan motsvara 5,2 %, en relativt vanlig bolåneränta under 1999-2004 samt även delar av 2007 och 2008. Vid en sådan räntenivå skulle Boindex istället uppgå till 101,4. Det innebär i så fall att Tre procentenheter högre ränta raderar ut marginalerna vid husköp Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 7
hushållens relativt stora marginaler vid husköp helt har försvunnit. Känslighetsanalys: Ränteuppgång med 3 procentenheter samt inverkan på huspriserna vid oförändrad husköpkraft och inkomster, kronor Region/kommun Nuvarande medianpris Pris vid ränteuppgång Förändring Stockholm 3 100 000 2 143 000-957 000 Malmö 2 350 000 1 625 000-725 000 Göteborg 2 530 000 1 750 000-780 000 Uppsala 2 461 000 1 700 000-761 000 Linköping 2 320 000 1 605 000-715 000 Helsingborg 2 550 000 1 763 000-787 000 Örnsköldsvik 905 000 626 000-279 000 Riket 1 600 000 1 106 000-494 000 Källa: Swedbanks Boindex samt nya beräkningar. En annan partiell och förenklad känslighetsanalys innebär här att vi endast experimenterar med räntekänsligheten medan vi låter inkomster och husköpkraft vara konstanta. Vår frågeställning är: Vilken husprisförändring medför ränteuppgången vid samma husköpkraft och inkomstnivå som nu? Svaret är att huspriserna faller med nära en tredjedel. Exempelvis skulle huspriset i Stockholmsregionen falla med nästan 1 miljon kronor. Det mest sannolika är att husköpkraften också skulle falla, sannolikt väsentligt mer än huspriserna. Samma ränteuppgång skulle sänka huspriserna med nära en tredjedel om allt annat var konstant Känslighetsanalysen är en bra påminnelse om hur extremt låg ränteläget är för närvarande, och hur stora förändringarna potentiellt skulle kunna bli avseende huspriser alternativt husköpkraft om det steg till mer normala nivåer. Cecilia Hermansson Ekonomiska sekretariatet 105 34 Stockholm tfn 08-5859 1031 ek.sekr@swedbank.se www.swedbank.se Ansvarig utgivare Cecilia Hermansson, 08-5859 1588 Magnus Alvesson, 08-5859 3341 Jörgen Kennemar, 08-5859 1478 ISSN 1103-4897 Swedbank Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte garantera analysernas riktighet eller fullständighet och kan inte ansvara för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-)beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i Swedbank Analys. 8 Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009