Konsekvensanalys Storvreta en förenklad analys av förutsättningar för och konsekvenserna av utökad handel i Fullerö
Syfte Steg 1 Steg 2 Steg 3 Att undersöka om marknadsförutsättningarna för detaljhandeln i Uppsala kommun har förändrats sedan HUI:s senaste kartläggning (2006-03-24). Att genomföra en nulägesanalys avseende underlaget för detaljhandel i området Fullerö i Storvreta utanför Uppsala. Att kartlägga vilka konsekvenser en eventuell handelsetablering i Fullerö skulle kunna få på befintlig handel i området, på detaljhandeln i Uppsala kommun samt i närliggande kommuner.
Steg 1 Har marknadsförusättningarna i kommunen förändrats? Marknadsförutsättningarna för detaljhandel styrs av en mängd olika faktorer, bland annat demografiska såsom befolkningens mängd, tillväxt, struktur och inkomster. Till detta kommer också den befintliga handelns omfattning, struktur och utveckling. I detta ligger även konkurrensfaktorer och näringslivets övriga utveckling. I Uppsala kommun har de demografiska förutsättningarna inte förändrats nämnvärt sedan HUI senast studerade dessa (se rapport 2006-03-24). Kommunen har fortsatt goda förutsättningar i alla ovanstående punkter, vilket inte minst visar sig i en fortsatt kraftig etableringsvilja. Detaljhandelns utveckling och struktur genomgår dock relativt stora förändringar i kommunen. Dessa presenteras närmare på kommande sidor.
Steg 1 Gränby Centrum Ca 3 km Ca 5 km Ca 3 km Uppsala City Stenhagen Boländerna
Steg 1 Sedan HUI:s senaste studie har mycket skett i kommunens detaljhandel. En del projekt är realiserade, men merparten är under uppförande eller slutlig planering. Många av nedanstående projekt var tilltänkta vid den senaste studien, men inget var i egentlig mening påbörjat. GränbyCentrum Atrium Ljungberg utvecklar och expanderar den befintliga handelsplatsen. Det befintliga köpcentrumet beräknas bli cirka 25 000 kvm större. Arbetet är påbörjat och beräknas vara helt färdigt under 2011. I anslutning till centrumet byggs även en arena. Utöver detta planerar Atrium Ljungberg byggandet av ytterligare en volymhandelsplats strax norr om det befintliga köpcentrumet. Detta området kommer att inhysa cirka 50 000 kvm sällanköpsvaruhandel. Detta illustreras i bilder på kommande sidor.
Nya Gränby Centrum Utbyggnad av befintligt centrum
Nya Gränby Centrum Utbyggnad av befintligt centrum
Nya Gränby Centrum Ny volymhandel i området
Stenhagen I området stenhagen, som idag inhyser bland annat Lidl och Maxi ICA Stormarknad, planeras för ytterligare handel. Exakt hur stor yta som behandlas och vilken aktör är ännu inte klart, men ett rimligt antagande är att området får ytterligare en stormarknad, det vill säga livsmedel, om cirka 10 000 kvm. Steg 1
Steg 1 Boländerna Här pågår och planeras för relativt stora förändringar. IKEA har under hösten 2007 påbörjat arbetet med att flytta och expandera sitt varuhus. Det befintliga IKEA-varuhuset i Boländerna är ett av de minsta i landet och med expansionen går det från dagens cirka 14 000 kvm till cirka 40 000 kvm. I detta arbete ingår även en flytt av IKEAS lager. Även KF Fastigheter, som är en stor markägare i området, planerar att utveckla sin handel. Hur stor yta detta omfattar är inte klart, men förändringarna kommer främst att inriktas mot att förädla det befintliga området och göra det mer trivsamt för tillresta konsumenter.
Steg 1 Uppsala City De centrala delarna av Uppsala genomgår för närvarande en ansiktslyftning. Detta arbete riktas främst mot tillskapandet av nya så kallade A-lägen. Det första steget i denna riktning var byggandet av galleria Dragarbrunn som färdigställdes under 2007 på Dragarbrunnsgatan, en parallellgata till stadens centrala shoppingstråk. Även resterande del av denna gata kommer att genomgå en ansiktslyftning som bättre möjliggör för detaljhandel. Under våren 2008 annonserades att Slottsfabriken invid tågstationen har köpts av Stendörren Fastigheter AB. Kort därefter aviserades planer på detaljhandel i denna fastighet.
Steg 1 Galleria Dragarbrunn A-lägen i city: Svartbäcksgatan & Kungsängsgatan Galleria S:t Per Forumgallerian Svava
Galleria Dragarbrunn
Steg 1 Detaljhandelns utveckling i kommunen och riket HUI har de senaste fyra åren* genomfört en kartläggning av detaljhandelns utveckling i kommunens fyra största handelsområden: Uppsala City, Boländerna, Gränby Centrum och Stenhagen. Detaljhandelns omsättningsutveckling i dessa områden (separat och tillsammans), totalt i kommunen samt totalt i riket presenteras nedan: 2003-2004 2004-2005 2005-2006 City 2,4% 6,4% 4,6% Boländerna 13,0% 11,7% 13,6% Gränby Centrum -1,3% 0,7% 5,2% Stenhagen 7,9% 2,0% 10,7% S:a fyra största handelsområden 5,6% 6,5% 8,8% Kommunen totalt 4,5% 6,9% 6,9% Riket 3,8% 4,7% 7,4% * Kartläggningen avseende år 2007 pågår nu
Steg 1 Detaljhandelns utveckling i kommunen och riket När utvecklingen på föregående sida studeras framgår att den samlade utvecklingen i kommunens fyra största handelsområden har varit starkare än rikets under hela perioden samt att den har varit i nivå med eller bättre än kommunens totala utveckling. När kommunens totala utveckling jämförs med utvecklingen i riket framgår också att kommunen har haft en god utveckling. Både 2004 och 2005 hade kommunen en bättre utveckling än riket, men år 2006 präglades av en svagare utveckling. En av förklaringarna till detta är att beklädnadshandeln totalt i kommunen hade en sämre utveckling än föregående år. Rikets mycket starka utveckling under 2006 förklaras av den externa volymhandelns mycket kraftiga tillväxt. Branscher som järn- och byggvaruhandel, möbelhandel och elektronikhandel inom sällanköpsvaruhandeln ökade mycket starkt. Inom dagligvaruhandeln ökade främst de olika stormarknadskoncepten samt lågprishandeln.
Steg 1 Sammanfattande kommentarer HUI finner inte anledning att revidera tidigare antaganden gällande detaljhandelns utveckling och tillväxt i Uppsala kommun. Detta eftersom de demografiska förutsättningarna inte förändrats nämnvärt sedan den senaste studien och en absolut majoritet av de tidigare nämnda projekten var kända då den skrevs. Om den mycket positiva utvecklingen inom detaljhandeln håller i sig bör dock planerna på sikt revideras. HUI:s prognos över detaljhandelns utveckling de kommande åren är dock att denna avmattas något. För att illustrera att de senaste 5-10 årens utveckling i detaljhandeln inte kan ses som normalutveckling redovisas på nästkommande bild ett diagram över handelns genomsnittliga årliga tillväxt i ett antal branscher under två på varandra följande tidsperioder.
Steg 1 Bok- och papper -0,5-0,1 Systembolag Skohandel Elektronikhandel -1,1-0,4 2,1 2,7 4,0 5,0 1998-2006 1990-1997 Klädhandel -1,0 5,9 Leksakshandel -0,6 6,7 Sporthandel 2,2 6,9 Möbelhandel 0,8 7,5 Järn och bygg 0,2 15,3 Dagligvaruhandel 1,3 3,5 Total Detaljhandel 1,1 5,3 Sällanköpsvaruhandel 0,8 6,8-2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 Se förklaring på följande sida >>>
Steg 1 Förklaring till diagram på föregående sida Diagrammet visar genomsnittlig årlig tillväxt i procent i detaljhandelns olika branscher under perioderna 1990-1997 och 1998-2006. Som framgår av diagrammet har ett flertal branscher inom detaljhandeln haft en nära nog extraordinär utveckling under perioden 1998-2006. Järn- och byggvaruhandeln hade en genomsnittlig årlig tillväxttakt under denna period på drygt 15 procent jämfört med 0,2 procent för perioden 1990-1997. Totalt ökade handeln med 5,5 procent per år under perioden 1998-2006 jämfört med 1,1 procent mellan 1990-1997. Slutsatsen är att de senaste 10 årens tillväxt i detaljhandeln inte kan betraktas som normal. Det finns dock många förklaringar: låga räntor, låg inflation, utveckling av lågprishandel, utveckling av extern volymhandel, stigande inkomster m.m.
Ny detaljhandel i Fullerö Steg 2
Steg 2 Nulägesanalys av förutsättningarna för handel i Fullerö Uppsala kommun har fått en förfrågan om att etablera cirka 55 000 kvm detaljhandel i området Fullerö i södra Storvreta några kilometer norr om Uppsala. Ytan för detaljhandel, som är tänkt att bestå av ett köpcentrum, är bara en del i ett större projekt som omfattar såväl bostäder som hotell och temapark. På de följande sidorna studeras marknadsförutsättningar för detta projekt avseende detaljhandel.
Steg 2 Storvreta Uppsala-Storvreta Ca 13 km Uppsala City
Steg 2 Fullerö Köpcentrum Fullerö-Gränby Ca 8,5 km Gränby Centrum
Steg 2 Ett nytt köpcentrum i Fullerö Det nya köpcentrumet omfattar enligt uppgift cirka 55 000 kvm (BTA) och kommer, enligt gällande plan, att bestå av ren sällanköpsvaruhandel. Önskemål finns dock om att även etablera dagligvaruhandel. HUI kommer därför att räkna på två scenarior, ett med ren sällanköpsvaruhandel och ett med både daglig- och sällanköpsvaruhandel. Den omsättninggenererande ytan i köpcentrumet, dvs försäljningsytan, beräknas uppgår till cirka 41 000 kvm. Resterande ytor upptas av lager, kontor, allmänna ytor osv. Dagligvaror Sällanköpsvaror Scenario 1 - enbart SV 0 kvm 41 000 kvm Scenario 2 - DV & SV 6 000 kvm 35 000 kvm
Steg 2 Förväntad omsättning i nytt köpcentrum Scenario 1, ren sällanköpsvaruhandel Den genomsnittliga omsättningen per kvadratmeter för sällanköpsvaruhandel i riket uppgår till cirka 24 000 kronor (ink moms). HUI antar dock i detta exempel en något högre omsättning då innehållet påmarknadsplatsen kan antas vara riktad mot främst hem- och fritidsvaruhandeln, branscher som har något högre omsättning än genomsnittet.* Scenario 1 Oms/kvm Yta Omsättning, mkr Sällanköpsvaror 30 000 kr 41 000 kvm 1 230 * HUI:s studier visar att omsättningen per kvadratmeter dels varierar mellan olika branscher dels mellan olika försäljningskanaler.
Steg 2 Förväntad omsättning i nytt köpcentrum Scenario 2, daglig- och sällanköpsvaruhandel Den genomsnittliga omsättningen per kvadratmeter för dagligvaruhandel i riket uppgår till cirka 58 000 kronor (ink moms). Detta ger att en handelsplats omfattande 35 000 kvm sällanköpsvaruhandel och 6 000 kvm dagligvaruhandel bör omsätta cirka 1,4 miljarder kronor får att nå förväntad nivå. Scenario 2 Oms/kvm Yta Omsättning, mkr Dagligvaror 58 000 kr 6 000 kvm 348 Sällanköpsvaror 30 000 kr 35 000 kvm 1 050 Totalt 41 000 kvm 1 398
Steg 2 Upptagningsområde och marknadsunderlag Det nya köpcentrumet kommer att kräva ett relativt stort upptagningsområde och inflöde för att kunna nå den förväntade omsättningsnivå som krävs för att det ska vara framgångsrikt. Givet den starka konkurrensen i Uppsala (främst Boländerna och Gränby Centrum, men även Uppsala City) är det dock rimligt att anta att detta centrums upptagningsområde kommer att ha en nord/nordöstlig orientering. Man kan sannolikt inte förvänta sig något större inflöde från Uppsala City då det lokala utbudet är mycket starkt. Området begränsas i norr av Gävle, i väst av Uppsala/Västerås och i söder av Stockholm och dess norra kranskommuner. De områden i Uppsala kommun som bedöms ingå i upptagningsområdet är: Björklingeområdet, Vattholmabygden, Storvretabygden, Skyttorpsbygden, Norra Rasbobygden, Rasbobygden, Almungebygden och Knutbybygden. Till detta kommer även den andel av befolkningen i Östhammars och Tierps kommuner som uppger att de handlar i Uppsala kommun (i enlighet med konsumentundersökning i rapport 2006-03-24).
Steg 2 Köpkraft i upptagningsområdet I HUI:s tidigare rapport om detaljhandeln i Uppsala kommun (2006-03-24) genomfördes en konsumentundersökning för att kartlägga hur konsumenter i kommunen och de omkringliggande kommunerna färdas för att handla detaljhandelsvaror. Undersökningen visar bland annat att cirka 75 procent av de boende i kommunerna Östhammar och Tierp gör sina inköp i Uppsala kommun. Av dessa handlar cirka 45 procent i Uppsala City och cirka 25 procent i Gränby Centrum. Resterande del handlar på andra marknadsplatser i kommunen. Givet handelns expansion och utveckling i Uppsala City och Gränby Centrum antar HUI att detta förhållande inte kommer att förändras nämnvärt över de kommande åren, trots byggandet av en ny handelsplats i Fullerö. I sammanhanget bör också nämnas att handeln i Gävle genomgår motsvarande förändringar och utvecklingsarbeten i främst Valbo och Hemlingby.
Steg 2
Steg 2 Köpkraft i upptagningsområdet HUI:s beräkningar visar att det i upptagningsområdet idag bor cirka 34 200 personer. Den samlade köpkraften för detaljhandelsvaror hos denna grupp uppgår i dagsläget till cirka 1,7 miljarder kronor, 850 miljoner kronor vardera för daglig- och sällanköpsvaruhandeln. År 2012 uppskattar HUI, med utgångspunkt i kommunens befolkningsprognos, att befolkningen i området uppgår till cirka 35 200 personer. Området kring Storvreta kommer visserligen att växa de kommande åren, men detta kompenseras av att flera av de omkringliggande områdena förväntas minska befolkningsmässigt. Den samlade köpkraften för detaljhandelsvaror i området år 2012 beräknas därför uppgå till cirka 1,9 miljarder kronor, cirka 900 miljoner kronor för dagligvaror och 1 miljard kronor för sällanköpsvaror. Att anta att hela denna köpkraft kommer en ny handelsplats till godo är dock inte rimligt då det förutsätter att samtliga konsumenter i upptagningsområdet spenderar alla sina pengar på samma plats. På följande sidor utvecklas detta.
Steg 2 Köpkraft som kan tillfalla en ny handelsplats Om man antar att fördelningen av köpkraften i upptagningsområdet har samma fördelning som handeln i kommunen i stort kommer denna att fördela sig på följande sätt år 2012: Handelsplats Uppsala City Boländerna Gränby Centrum Stenhagen S:a Övriga kommunen Total köpkraft Köpkraftens fördelning 320 mkr 488 mkr 282 mkr 124 mkr 1 214 mkr 736 mkr 1 950 mkr Forts. >>>
Steg 2 Köpkraft som kan tillfalla en ny handelsplats Som framgår av beräkningen på föregående sida uppgår den del av köpkraften som fördelas på övriga kommunen till cirka 730 miljoner kronor. Detta är pengar som i dagsläget går till den övriga cityhandeln i Uppsala, omkringliggande mindre handelsplatser samt eventuella lokala butiker. Detta är pengar en ny handelsplats kan konkurrera om. Mot bakgrund av att den befintliga handeln i kommunen växer kraftigt de kommande åren är det HUI:s uppfattning av konkurrensen i Uppsala kommer att stärkas i befintligt utbud. En ny handelsplats kan enligt HUI således inte räkna med att ta några väsentliga andelar från de redan existerande handelsplatserna.
Steg 2 Konsekvenser av ett köpcentrum i Fullerö Ytterligare ett sätt att belysa frågan är att ställa köpkraftstillväxten 2006-2012 i hela kommunen mot den omsättningsökning som väntas som följd av investeringar i den befintliga handeln. Dessa antas vara helt klara år 2012. Total köpkraftstillväxt i kommunen 2012 1 570 Omsättningstillväxt pga investeringar 2012 Uppsala City 300 Boländerna 750 Gränby Centrum (köpcentrum) 750 Gränby Centrum (volymhandel) 850 Stenhagen 350 Summa 3 000 Som framgår av tabellen förväntas den befintliga detaljhandeln växa med minst 3 miljarder kronor de kommande åren samtidigt som befolkningstillväxten och stigande inkomster i kommunen ger cirka 1,5 miljarder kronor i ökad köpkraft under samma period. Forts. >>>
Steg 3 >>> forts. Detta ger att den idag befintliga handeln kommer att vara tvungen att öka sina inflöden från omkringliggande regioner motsvarande cirka 1,5 miljarder kronor genom ökade inflöden och vissa omfördelningseffekter i den övriga handeln i kommunen. HUI:s åsikt är att trots att de befintliga handelsplatserna är väl etablerade och starka på den regionala marknaden med stora upptagningsområden kommer detta att bli tufft. Att utöver detta locka ytterligare 1,5 miljarder kronor* till en ny handelsplats blir därför mycket svårt. * Enligt detta scenario behöver man ett ytterligare inflöde motsvarande hela omsättningen i den nya etableringen. Detta för att den nya handelsplatsens upptagningsområde ingår i den befintliga handelns. Annars sker en dubbelräkning av köpkraften.
Västra Fullerö Ytterligare en aspekt som behöver tas med i sammanhanget är att det finns fler planer på handelsetableringar i området Fullerö. Strax intill den plats där det eventuella köpcentrumet planeras vill man bygga cirka 10 000 kvm detaljhandel i det som kallas Västra Fullerö. Inriktningen kommer sannolikt att bli trädgårdshandel eller byggvaruhandel i någon form. Dessa planer kommer att ta ytterligare köpkraft i anspråk. HUI:s uppfattning är att denna etablering sannolikt har större möjligheter att lyckas, givet inriktningen och den mer begränsade ytan. Detta under förutsättning att det planerade köpcentrumet inte blir av. Om båda handelsplatserna planeras att realiseras stärks HUI:s uppfattning om att köpkraften inte kommer att vara tillräcklig.
Konsekvenser av ny handel i Fullerö Steg 3
Steg 3 Konsekvenser av ett köpcentrum i Fullerö Då HUI:s beräkningar pekar på att det saknas cirka 500 700 miljoner kronor i upptagningsområdet för att handelsplatsen ska bli lönsam kräver detta en eller flera av följande saker: -Omfördelningseffekter inom den befintliga handeln -Ett ökat inflöde av köpkraft från omlandet -Ökad turism Omfördelningseffekter inom den befintliga handeln Som tidigare påpekats anser HUI inte att det kommer att ske några egentliga omfördelningseffekter i den befintliga handeln. Detta då även de befintliga handelsplatserna kommer att utvecklas och expandera relativt kraftigt under de kommande åren både i Uppsala, Gävle och Stockholms norra förorter. Lokalt i Storvreta skulle däremot den nya handelsplatsen sannolikt få relativt stora effekter på den befintliga handeln, framför allt gällande dagligvaruhandeln. De två dagligvarubutikerna kommer att tappa omsättning till en ny stormarknad och frågan är om det på sikt finns utrymme för alla tre aktörer. Forts. >>>
Steg 3 >>> forts. Den nya handelsplatsens placering (cirka 3 kilometer sydväst från tätorten) innebär också att den inte återfinns inom gångavstånd från befintliga boståder, något som försvårar tillgängligheten för vissa boende i Storvreta. Handelsplatsen har dock ett mycket trafiknära läge för bilburna. HUI:s uppfattning är att en ny handelsplats i Fullerö kommer att få mycket begränsade effekter på detaljhandeln i omkringliggande kommuner. Den andel av konsumenterna i Östhammars och Tierps kommuner som idag åker till Uppsala kommun och handlar kommer sannolikt inte att förändras, inte heller deras val av handelsplats då dessa utvecklas. Ytterligare ett skäl är att även handeln i Gävle förstärks och blir mer konkurrenskraftig. Ett ökat inflöde av köpkraft från omlandet Att öka inflödena av köpkraft från ett större omland tror HUI blir mycket svårt som en följd av de investeringar som idag sker i befintlig handel. HUI:s uppfattning är, som tidigare redovisades, att den befintliga handeln och redan påbörjade utbyggnader har betydligt större förutsättningar att ta del av köpkraftstillväxten och ökade inflöden.
Steg 3 Ökad turism Den svenska detaljhandeln och besöksnäringen har utvecklats mycket starkt de senaste åren. Båda branscherna har haft rekordtillväxt under de senaste två åren och som en följd av detta har också den så kallade shoppingturismen vuxit i storlek. Turister (inhemska och inkommande) genererade cirka 60 miljarder kronor till detaljhandeln under 2006. Detta innebär att den genomsnittlige turisten spenderar cirka 30 procent av sin budget i detaljhandeln. Omvänt innebär detta också att cirka 11 procent av detaljhandelns omsättning genereras av turister. Synergierna mellan turism och handel är således stora och uppmärksammas allt mer. I Fullerö planeras, utöver den aktuella handeln, också för en nöjes- eller temapark. Tanken med denna är att locka till sig besökare från ett mycket stort omland, något som HUI tror är möjligt givet ett attraktivt innehåll och professionellt genomförande.
Steg 3 Ökad turism För att nöjesparken ska kunna tillföra handelsplatsen den köpkraft som fattas krävs dock att denna genererar ett överskott av besökare till handeln motsvarande 1,5-2,5 miljoner besökare per år. Det vill säga, utöver de kunder som handeln måste dra till sig av egen kraft, behöver temaparken dra till sig ytterligare 1,5-2,5 miljoner besökare som också handlar i köpcentrumet. Detta känns dock betydligt mer tveksamt. Anledningen till HUI:s tveksamhet i detta fall är att mycket få nöjes- och temaparker i Sverige attraherar så stora mängder besökare. Liseberg, som är landets mest besökta nöjespark, har årligen cirka 2,8 miljoner besökare totalt. * Antalet besökare på olika handelsplatser varierar naturligtvis relativt kraftigt beroende på bland annat handelns innehåll, läge och storlek. I beräkningen ovan har HUI utgått från ett snittköp på 300 kronor. Dettta skulle samtidigt ge att handelsplatsen, om den når full omsättning på 1,5 miljarder kronor, skulle kräva cirka 5 miljoner besökare per år.
Steg 3 Slutsatser och övriga kommentarer I den av HUI tidigare genomförda handelsutredningen i Uppsala kommun (2006-03-24) presenterar HUI olika förslag på detaljhandelns fortsatta utveckling. Det förslag som valdes, och som ligger i linje med HUI:s allmänna uppfattning om regional handelsutveckling, var det nischade alternativet. Detta alternativ innebär att fortsatt handelsutveckling bör knytas till de redan befintliga handelsplatserna. HUI:s allmänna uppfattning om regional handelsutveckling är att handel bör koncentreras utbudsmässigt i den mån det är möjligt. Detta ger en tydligare handelsstruktur och innebär minskade sök- och transportkostnader för konsumenten. Man bör också fundera över möjligheterna att locka till sig kedjeföretag för etablering på den nya handelsplatsen i Fullerö. Många av de i Sverige etablerade kedjorna finns i dag redan i Gränby Centrum och Uppsala City. Frågan är hur dessa ställer sig till eventuella dubbeletableringar på en ny konkurrerande handelsplats.
Steg 3 Slutsatser och övriga kommentarer Enligt de beräkningar HUI har genomfört avseende köpkraftstillväxt och handelns tillväxt i Uppsala kommun finns det inte utrymme för ytterligare en stor handelsplats med en beräknad omsättning om cirka 1,5 miljarder kronor. HUI:s uppfattning är att den tillkommande köpkraften främst kommer att tillfalla de redan befintliga handelsplatserna som redan i dag är starka, väl etablerade och har stora upptagningsområden.