PROGRAMFÖRSLAG 2011-03-14 Program till detaljplan för fastigheten Nabbo 1:157 i Rådmansö församling, Norrtälje kommun Dnr 10-1870.214 Ks 10-1883 BESKRIVNING Programområde Programområdets läge på norra sidan av Rådmansö HANDLINGAR Till programmet hör: Detta planprogram Baskarta med fastighetsbeteckningar (utvikbar A3) Analyskarta med landskap/naturvärden (utvikbar A3) Illustrationsplan över bebyggelseförslag (utvikbar A3) POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST PLUSGIRO Box 800, 761 28 Norrtälje Estunavägen 14 0176-710 00 kommunstyrelsen@norrtalje.se 3 20 65-5 ORGANISATIONSNUMMER TELEFAX WEBB BANKGIRO 212000-0217 0176-710 25 www.norrtalje.se 451-7694 www.norrtalje.se KOMMUNSTYRELSEKONTORET
2 (17) PROGRAMMETS SYFTE OCH HUVUDDRAG 2008-02-08 beslutade kommunstyrelsen att Sundbybergs stad, ägare till fastigheten Nabbo 1:157, får på egen bekostnad och i samråd med ledningskontoret upprätta handlingar till en detaljplan för berörd fastighet. Syftet med programmet är att klargöra förutsättningarna för utveckling av bebyggelsen inom fastigheten Nabbo 1:157. På fastigheten finns idag en barnkoloniverksamhet som ägs av Sundbybergs stad. Programmet hanterar möjligheterna för komplettering av bebyggelsen så att barnkolonin ska kunna finnas kvar och utvecklas, samtidigt som fastigheten kompletteras med bostadsbebyggelse för permanentboende. Området omfattas av riksintresse för det rörliga friluftslivet. Tillgängligheten till stranden och intilliggande naturområden, både för ny och befintlig bebyggelse, är avgörande för utformning av föreslagen bebyggelse. Vattenoch avloppsfrågan kan lösas genom att området kopplas till den befintliga huvudledning för vatten och avlopp, som går i Riksväg nr 1032 ca 400 meter söder om fastigheten Nabbo 1:157. PROGRAMOMRÅDESDATA Lägesbestämning Programområde Ungefärlig utbredning av programområdet
3 (17) Programområdet ligger på norra sidan av Rådmansö och omfattar i huvudsak fastigheten Nabbo 1:157 och område för anslutning till allmän väg. För att säkerställa att möjlighet finns till anslutning mot allmän väg och VA-ledning kan planområdet i senare skede eventuellt behöva omfatta delar av en eller flera intilliggande fastigheter. Areal, markägoförhållanden Fastighetens Nabbo 1:157 är ca 17 ha, varav ca 2 ha vattenområde. Fastigheten ägs av Sundbybergs stad. Intilliggande fastigheter som eventuellt kan bli en del av planområdet är privatägda. Programområdet har utblickar mot vattnet TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Kommunens översiktsplan anger inte några specifika mål eller riktlinjer för fastigheten. Fördjupning av översiktsplanen för Rådmansö är under framtagande. Vägledande för all tillkommande bebyggelse är att den planeras så att den bidrar till att kommunen kan uppnå en långsiktig ekonomisk, social och ekologiskt hållbarhet. En kategori av bebyggelse som nämns är Små orter med kommunalt vatten och avlopp. Här skiljer man på orter som ligger nära de primära kollektivtrafikstråken och de som ligger mer perifert. Fastigheten ligger mellan Gräddö och Södersvik, som båda nämns som små orter utanför de
4 (17) primära kollektivtrafikstråken. Översiktsplanen anger att det bör finnas planberedskap för ytterligare bostäder i anslutning till de båda orterna. Gällande planer Äldre byggnadsplaner finns för delar av den anslutande bebyggelsen, men inte för planområdet. Vatten och avlopp 2008-02-18 beslutade kommunfullmäktige att anta ett program för utbyggnad av kommunalt vatten och avlopp t o m 2030. En huvudledning till Räfsnäs, med möjlighet för samfälligheter att få gemensamma förbindelsepunkter till den kommunala ledningen, fanns med i programmet. Man planerar att bygga ledningen under 2012. Översvämningskartering Det finns ingen översvämningskartering, men inom programområdet råder ingen risk för översvämning. Strandskydd Generellt strandskydd, 100 meter från strandkanten både på land och i vattenområdet och inkluderar även undervattensmiljön, gäller för fastigheten. Inom strandskyddsområdet är växtligheten relativt ung, med en hel del sly och vass. Strandviste och bryggor vid vattnet
5 (17) Riksintressen Hela Rådmansö berörs av riksintresse för det rörliga friluftslivet och högexploaterad kust. Det innebär att det finns rikligt med närströvområden, orörda strandområden eller utflyktsskogar med höga naturvärden. I planområdet är strandzonen med strandskydd intressant. Enligt översiktsplanen finns även områden både väster och söder om planområdet med särskilda naturvärden. En etablerad stig korsar området i nordsydlig riktning och vägnätet möjliggör passager från befintlig bebyggelse ner mot strandområdet. Programområde Karta med avgränsning av riksintresse för rörliga friluftslivet och högexploaterad kust Naturreservat eller annat skydd Inga naturreservat eller andra områden med särskilt skydd, utöver strandskyddsområdet, berörs av bebyggelseutvecklingen. Kommunala beslut 2008-02-08 beslutade kommunstyrelsen att sökanden (Sundbybergs stad) på egen bekostnad och i samråd med ledningskontoret får upprätta handlingar till en detaljplan. Anledningen till beslutet var att Sundbybergs stad inkommit in med ett bebyggelseförslag för fastigheten, som visade 27 tomter för friliggande villabebyggelse. Beslutet fattades innan huvudledning för vatten och avlopp byggts ut till Räfsnäs och av beslutet framgår att en förutsättning för detaljplanen är att en godtagbar VA-lösning kan ordnas inom fastigheten. I och med att beslutet utgick från att VA-frågan löses genom en lokal VAanläggning förutsattes att exploateringen minskades jämfört med vad förslaget
6 (17) visade. Antal tomter får prövas vid planprocessen. Beslut i VA-frågan har tillkommit sedan dess, se avsnitt vatten och avlopp. BEHOVSBEDÖMNING När ett förslag till detaljplan upprättas ska kommunen alltid ta ställning till om en miljöbedömning för planen behövs eller ej en så kallad behovsbedömning. Den ska göras utifrån de kriterier som redovisas i bilaga 4 till Förordning om miljökonsekvensbeskrivningar. En miljöbedömning ska göras om detaljplanens genomförande kan antas leda till betydande miljöpåverkan, vilket bl.a. innebär att en miljökonsekvensbeskrivning skall tas fram och redovisas tillsammans med planförslaget. Om detaljplanen inte medför betydande miljöpåverkan behandlas miljöfrågorna i det ordinarie planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Bedömningen ska utgå från MKB- förordningens kriterier och beakta dels planens eller programmets karaktäristiska egenskaper, så som t.ex. flexibiliteten i planen, och dels typ av påverkan och det område som kan antas bli påverkat. Ställningstagande gällande frågan om betydande miljöpåverkan Planförslaget strider inte mot gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte innebära någon risk för människors hälsa och säkerhet. De miljöfrågor som har betydelse för projektet kommer att studeras under planarbetet. Dessa bedöms vara att minimera ingrepp på ev. naturvärden vid val av tillfartsväg, samt att säkerställa tillgängligheten till stranden. Den föreslagna exploateringen bedöms inte ge en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 miljöbalken. Bedömningen är därför att en miljöbedömning, med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning enligt kraven i PBL 5 kap 18, inte behöver upprättas. Bedömningen grundar sig på följande skäl: - Exploateringsmarken är av begränsat intresse för det allmänna rörliga friluftslivet även om det har ett värde för ägarna på intilliggande fritidshusfastigheter. - Inga utpekade natur eller kulturvärden berörs. - Med anslutningen till den befintliga bebyggelsen ger planen inga påtagliga förändringar på värdet för riksintresset och bedöms därför inte vara i strid med hushållningsbestämmelserna för mark och vatten enligt 4 kap 1, 2 miljöbalken och då exploateringen avser permanentbostäder inte heller med 4 i samma kapitel.
7 (17) - Med föreslagen anslutning av vatten och avlopp till kommunalt ledningsnät bedöms inte bebyggelsen orsaka någon påverkan på grundvattenförhållanden. Därmed får planen ingen negativ påverkan på miljökvalitetsnormer för vatten. - Den ökning av biltrafik, som bebyggelsen medför får anses vara marginell och utan påverkan på miljökvalitetsnormer för luft. - Planen bedöms inte medföra några problem för människors hälsa och säkerhet och inte heller ta några naturresurser i anspråk. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR NATUR Mark och vegetation Större del av området består av ung skog med blandad vegetation, mest tall och björk. Strandzonen (inom strandskyddsområdet) är slyig. En mindre del av fastigheten består av en igenväxt inäga. Söder om inägan finns ett kärrområde med ung björkskog. I fastighetens sydöstra del finns en höjd med äldre skog, huvudsakligen av blåbärsgranskogstyp. På hällmarken finns en del
8 (17) tallar och död ved. Denna del har ett rekreationsvärde men inga speciella naturvärden har kunnat identifieras i ett tidigt skede. Geotekniska förhållanden och markbeskaffenhet Någon geoteknisk undersökning har inte utförts men goda grundläggningsförhållanden kan i huvudsak förutsättas. Kärrområdet och den igenvuxna inägan kan behöva avvattnas eller fyllas upp något för att hantera de höga vattennivåerna. Radon Programområdet ligger inte inom högriskområde för radon. Radonförekomst ska kontrolleras vid byggnadsprojekteringen. Om risk för radon föreligger så skall byggnaderna utföras med radonsäker grundläggning. Kulturmiljö Barnkolonin består mestadels av förhållandevis enkel bebyggelse utan några specifika kulturmiljövärden. De äldsta husen i området har karaktär av äldre trähusbebyggelse, men har också förvanskats över åren vilket minskar dess värde. Fastigheten ansluter till befintlig fritidshusbebyggelse. Fritidshusområdet öster och söder om fastigheten har till stor del tillkommit under 50- och 60-talen. Insprängt i det omkringliggande området finns enstaka äldre byggnader. Befintlig bebyggelse vid barnkolonin
9 (17) BEBYGGELSEOMRÅDE Förslaget för fastigheten Nabbo1:157 innebär att nya bostäder lokaliseras i anslutning till redan bebyggda miljö. Fastigheten föreslås, från norr till söder och sydost, bli indelad i strandområde, koloniverksamheten, ett centralt småhusområde fördelad på sex kvarter samt en andra etapp i sydost bestående av två mindre kvarter. Bebyggelsestrukturen utgår från och skapar nya utblickar och kopplingar till den omgivande naturen. Möjlighet att kunna passera fastigheten till fots både i öst-västlig respektive nord-sydlig riktning bibehålles genom föreslaget vägnät, kvartersindelning, gröna stråk samt strandområdet. I förslaget illustreras sammanlagt, förutom koloniverksamheten, cirka 35 småhustomter i storlekar från cirka 1500 till 2400 m 2. Tomterna medger friliggande småhus med tillhörande carportar eller garagebyggnader. Föreslagen tomtbredd tillåter att både huvudbyggnad och garage placeras nära vägarna så att de inre delarna av tomterna kan bilda större sammanhängande gröna ytor. Tomtstorlekarna ger möjlighet till att olika typer av småhus kan uppföras. Principsektion som visar gaturum och större grön trädgård/baksida Inom den sydöstra delen av planområdet finns ett höjdparti med klipphällar, hällmarksskog, samt låg, gles tallvegetation. Här föreslås bebyggelsen placerad så, att hällmarken till stor del kan lämnas orörd. Vid den fortsatta planeringen kommer det att ställas krav på energieffektivitet, möjlighet till källsortering och kompostering, lokalt omhändertagande av dagvatten etc.
10 (17) Illustrationsplan (se även större utvikningsbar A3 bilaga) FRIYTOR Naturmiljö Generellt strandskydd, 100 meter från strandkanten både på land och i vattenområdet och inkluderar även undervattensmiljön, gäller för fastigheten. För att få bygga, gräva, anlägga eller på annat sätt påverka inom strandskyddsområden krävs dispens. Strandområdet är till viss del ianspråktaget för kollots verksamhet och vid stranden finns sedan länge brygga, båtuppläggning, eldplats, enklare förrådsbyggnad m m. Anledningen till att kollot förlades till Nabbo är just tillgången till strand. Möjlighet att
11 (17) utnyttja strandområdet krävs även i fortsättningen för att tillgodose koloniverksamhetens angelägna intresse. Strandvistet, som föreslås, innebär en vidareutveckling av befintligt strandviste för barnkolonin. Med hänsyn till riksintresset: betydelsen av fria rörligheten lämnas strandområdet även fortsättningsvis fritt från bostadsbebyggelse. Syfte är här således att dels trygga allmänhetens tillgång till strandområdet och att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten samt att dels säkerställa fortsatt nyttjande av stranden för såväl kolloverksamhet och för boenden. Vid vattnet föreslås strandviste med mindre byggrätt för småförvaring och gemensam lokal, t.ex. bastu. Det finns behov av att förlänga bryggan norrut för att få plats med båtar och möjliggöra badbrygga med dykmöjlighteter, då här är långgrunt. Allmänheten skall även fortsättningsvis ha tillträde till strandområdet inom fastigheten Nabbo 1:157. Både inom och i anslutning till planprogramområdet finns goda möjligheter till rekreation och lek. Inom barnkoloniområdet och strandområdet finns generösa ytor för allahanda lek och utevistelse. I förslaget till utformningen av den nya bebyggelsen har det etablerade stråket i nord-sydlig riktning bevarats. I väst-östlig riktning behålls rörelsemöjligheterna och ett antal nya kopplingar skapas västerut genom släpp i bebyggelsen. Vägstrukturen underlättar fri rörlighet genom att så långt som möjligt undvika återvändsgränder. Ett par vägar har vändplan i slutet, men där tar öppningar ut mot naturmarken och strandområdet vid. Vägar och bebyggelse anpassas och tar hänsyn till naturen och terrängen. Vid en trevägskorsning dras tomterna tillbaka för att skapa en platsbildning och samtidigt bevara en grupp äldre tallar. I området med hällmarksskog i sydöstra delen av planområdet har tomterna lagts i ett stråk så att så mycket terräng som möjligt lämnas orörd. GATOR OCH TRAFIK Gatustruktur Allmän väg (RV 1032) med 840 fordon/dygn (år 2000) passerar ca 300 meter söder om planområdet. Planområdet ansluter idag till det allmänna vägnätet via en anslutningsväg, som förvaltas som gemensamhetsanläggning av samfällighetsföreningen Björöören. Här redovisas fyra alternativa förslag för hur den nya bebyggelsen i planområdet ska kopplas till det allmänna vägnätet (se även A3-karta bilaga). I alternativ 1 kopplas planområdet till allmän väg med en ny väg rakt söderut.
12 (17) De befintliga bostadsfastigheterna berörs inte alls, och riksvägen får en ny utfart. Två alternativa vägsträckningar som går på olika fastigheter redovisas. Alternativ 2 kopplar området till den befintliga anslutningsvägen genom en ny väg mot sydöst från planområdet. En grupp befintliga bostadsfastigheter berörs i och med den nya vägen. I alternativ 3 anläggs nya anslutningsvägar enligt gällande planer för det befintliga bebyggelseområdet. De två nya vägsträckorna berör befintliga bostadsfastigheter. Utbyggnaden kan vara positiv för befintlig bebyggelse eftersom det ger bättre vägnät. I alternativ 4 anläggs inte någon ny väg utan det befintliga vägnätet förbättras och breddas i några trånga sektioner. Vägen från den nya bebyggelsen ut till den allmänna vägen blir längre än i övriga alternativ. Vägen i det nya området föreslås bli 9 meter. Det ger plats för 6 meter bred körbana och dagvattendike samt eventuell trottoar. Kollektivtrafik Busslinje 631 trafikerar riksvägen vardagar med sex turer per dag Norrtälje- Räfsnäs. På lördagar går tre turer per dag, sön- och helgdagar en tur per dag. Närmaste hållplatser är Infjärden strax sydväst om programområdet och Nabbo strax sydost om. Hållplatserna ligger ca 600 respektive 800 meter från programområdet. Hållplatsen i Nabbo kan nås via befintlig stig. På sikt bör åtgärder studeras för att skapa säkra passager över vägen intill hållplatserna. Parkering Parkering föreslås på tomtmark och minst två platser ska redovisas i bygglovet. Tomterna har en väl tilltagen bredd så både huvudbyggnad och garage ryms utmed vägarna. STÖRNINGAR Några störningar från t ex buller eller påverkan av risker genom intilliggande verksamheter, transporter av farligt gods etc. har inte identifierats. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Anslutande bebyggelse har enskilda anläggningar för vatten och avlopp. Samfällighetsföreningen Björöören kommer att anlägga och förvalta ett ledningsnät för vatten och avlopp som ansluts till kommunens VA-ledning i stora vägen söder om området (RV 1032). Utbyggnaden är planerad och förprojekterad. En förrättning har genomförts som anger ansvar och andelstal.
13 (17) I förrättningen har programområdets fastighet fått en förbindelsepunkt för att kunna ansluta befintlig verksamhet vid barnkolonin. Det är däremot inte möjligt att ansluta ett större antal fastigheter via den planerade gemensamhetsanläggningen för VA. En egen anslutningspunkt till det kommunala VA-nätet krävs för den nya bebyggelsen. Hur detta kan ske behöver studeras inför upprättande av planförslaget. Sannolikt kan det genomföras med självfall med en pumpstation norr om bebyggelsen. Dagvatten Avvattning av inägor finns sedan gammalt. För den nya bebyggelsen förutsätts lokalt omhändertagande av dagvattnet. Området har idag en ytterst begränsad förekomst av diken. Ytvatten som idag kommer från angränsande högre markpartier ska även i fortsättningen tas om hand. Föreslagna vägsektioner tillåter att diken kan anläggas längs områdets vägar. I samband med exploateringen kommer endast mycket begränsade ytor bli hårdgjorda, vilket medför att dagvatten omhändertas med lokal infiltration inom området. Det finns inga generella behov av rening av dagvatten inom området. Dagvatten och dräneringsvatten ska inte belasta föreslaget avloppssystem. Värme Uppvärmning föreslås med enskilda lösningar på respektive fastighet. El El förutsätts kunna anslutas till det befintliga elnätet. Eventuellt behov av områdesstation bör utredas inför upprättande av planförslag. Tele och Bredband Tele förutsätts kunna anslutas till det befintliga telenätet. Telenätet kan utnyttjas för dataöverföring/bredbandsoperatörer. Avfall Hushållsavfall hämtas vid respektive fastighet. Genom fastigheternas storlek finns också möjlighet att kompostera avfall inom den egna fastigheten och på så sätt ta tillvara näringsämnen som kan användas för jordförbättring och minska transportbehovet av avfall. Dimensionering av vägar och vändplatser anpassas till kommunens krav som anges i kommunens renhållningsordning.
14 (17) Övrigt avfall lämnas vid Görla avfallsanläggning eller någon av kommunens övriga avfallsanläggningar. Behållare för insamling av miljöfarligt avfall finns i Gräddö gästhamn. Vid ICA i Gräddö finns även en återvinningsstation för Förpackningsinsamlingen (tidningar och förpackningar med producentansvar). SERVICE Förskola På Rådmansö finns tre förskoleenheter. Förskolan Skogsgläntan ligger i Södersvik och har 45 platser. I Gräddö finns två förskolor, Viktoriagården med 30 platser och Rådmansö Waldorfförskola med 10 platser. Redan idag finns en liten brist i antalet förskoleplatser. Med föreslagen bebyggelseutveckling ökar behovet och sammantaget finns behov av ytterligare en förskoleavdelning om ca 15-20 barn. Programområde Skola Förskola För att lösa det ökade behovet av förskola på Rådmansö kan möjligheten att bygga ut förskolan i Södersvik studeras. Viktoriagården och Rådmansö Waldorfförskola kan tillfrågas om de har intresse av utökad verksamhet. Ett ytterligare alternativ kan vara att etablera en ny förskola på Rådmansö eller till och med inom programområdet. Eventuellt kan någon av de befintliga byggnaderna byggas om till förskola. De olika alternativen bör utredas vidare av kommunen parallellt med kommande planarbete för Nabbo 1:157.
15 (17) Skola En skola för klasserna F (förskoleklass) till årskurs 9 finns vid Rådmansö kyrka ca 4,5 kilometer från programområdet. Ledig kapacitet finns i skolan. En utökning av bebyggelsen leder till att ledig kapacitet utnyttjas bättre. Samtliga barn inom programområdet bör ha rätt till skolskjuts. Separerad gång- och cykelväg till skolan saknas men det går att ta sig till skolan via det lokala vägnätet och skogsstigar i Nabbo och Infjärden. Kommersiell service En livsmedelsbutik finns i Gräddö ca 2 km från programområdet. Butiken är även ombud för apoteket, posten, systembolaget, ATG och Svenska spel. BARNKONSEKVENSER Förslaget att exploatera för småhusbebyggelse underlättar ett bevarande och utveckling av den befintliga barnkoloniverksamheten. Anläggningen behöver rustas upp och byggas ut. Omgivningarna erbjuder omväxlande natur för fri lek och rekreation. Vid barnkolonin finns gräsplaner och lekplats kan anordnas. Områdets trafik är relativt lugn och bidrar till en trafiksäker miljö. Till skolan som ligger 4,5 km kommer det att finnas skolskjuts, och barnen behöver alltså inte röra sig längs de allmänna vägarna. BROTTSFÖREBYGGANDE ÅTGÄRDER Eftersom planförslaget innebär en ökning av den permanenta befolkningen i det befintliga fritidshusområdet, kommer det att innebära att fler människor befinner sig och rör sig i området. Ökad närvaro i området kan minska eventuella inbrott. Den kompletterande vägstrukturen som undviker återvändsgränder bidrar ytterligare till ökad rörelse genom området. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Huvudmanskap Vägar och allmänna platser förutsätts förvaltas genom enskilt huvudmannaskap. Det innebär att vägar och naturmark tillsammans kommer att utgöra en gemensamhetsanläggning. Fastigheten är idag delaktig i
16 (17) Björköörens samfällighetsförening som ansvarar för gemensamma vägar i fritidshusområdet. Det lokala vägnätet och naturmark kan utgöra en ny gemensamhetsanläggning, alternativt tillföras befintlig gemensamhetsanläggning beroende på om området ansluts till det allmänna vägnätet genom ny tillfartsväg eller över befintlig vägmark. Utformning av gemensamhetsanläggningen och frågan om dess förvaltning (i befintlig eller ny samfällighetsförening) avgörs genom en lantmäteriförrättning efter att detaljplanen antagits. Genom det enskilda huvudmannaskapet kommer drift och underhåll av gemensamma vägar och VA-ledningar att bekostas av de boende. De boende betalar en gemensam anslutningsavgift till kommunen för anslutning till vatten- och avloppsnätet. Skälen till enskilt huvudmannaskap för vägar är att det inte finns några målpunkter i området av allmänt intresse. Området ligger långt från det allmänna vägnätet. Principen med områdesvis anslutning i en gemensam förbindelsepunkt för vatten och avlopp överensstämmer med kommunens program för VA-utbyggnad t o m 2030. Genomförandetid Då området ska kunna bebyggas etappvis och då tomterna ska kunna bebyggas av enskilda personer bör en förhållandevis lång genomförandetid sättas. Förslagsvis 15 år, vilket är längsta möjliga genomförandetid enligt plan- och bygglagen.
17 (17) Medverkande i upprättandet av detaljplanen Programmet och skiss för ny bebyggelse har utarbetats av Sundbybergs kommun med stöd av Newsec och Tengbomgruppen. Följande personer har deltagit i arbetet: Lars-Herman Larsson Lars Selin Stellan Fryxell Mattias Nilsson Gärda Sjöholm Jörgen Orback Sonia Wallentinus Näringslivs- och exploateringsdirektör, Sundbybergs kommun Projektledare, Newsec Ansvarig arkitekt, Tengbom Planarkitekt, Tengbom Arkitekt, Tengbom Landskapsarkitekt, Tengbom Biolog/ekolog, Conec KOMMUNSTYRELSEKONTORET Olivera Boljanovic Mattias Nilsson 1:e planarkitekt Planarkitekt TENGBOM