VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten STORUMAN GUNNARN 4:5 Properate Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.properate.se info@properate.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Storuman Gunnarn 4:5 Adress: Antibrännäs 115 Typ: Småhusfastighet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per juni 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Lagfaren ägare: F-1174-19-24 Besiktning: Onsdagen den 29 maj 2019 av Roger Sandling Allmän beskrivning Objektet utgörs av småhusfastigheten Storuman Gunnarn 4:5. Fastigheten är belägen på adressen Antibrännäs 115, ca 10 km norr om centralorten Storuman. Fastigheten har en markareal om ca 1 939 m². Markens obebyggda yta utgörs av naturtomt, träd och är sluttande ner mot vattnet, enligt tomtkartan så ser två av byggnader ut att befinna sig utanför tomtgränsen. Enligt uppgift från sakägare i närliggande fastighet så är även anslutande väg ej tillkommen på rätt sätt. Omgivningen består av några få fastigheter med byggnader invid, med största sannolikhet fritidsfastigheter i övrigt skog och naturmarker och vattenområdet. Närmaste samhällsservice finns i Storuman. Fastigheten är bebyggd med ett större bostadshus i 2-plan, en mindre byggnad (stuga) i ett plan med mindre loft samt en byggnad som troligen är uppförd som ett dubbelgarage i ett plan med mindre loft. Byggnaderna är uppförda 1998 och alla i rundtimmer. Uppmätt bostadsarea i stora byggnaden ca 203 m², stugan ca 39 m², garagebyggnaden har en lokalarea om totalt ca 78 m². Byggnaderna är ej färdigställda, har grund, stomme/fasad/innervägg och yttertak/innertak och innergolv men inga inredningar och är delvis i sämre skick pga vandalisering, alla fönster är tex. trasiga och enligt uppgift så har byggnaderna under lång tid varit övergivna. Byggnaderna har i viss mån grundinstallationerna för el och v/a men ej på något sätt färdigställda. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per juni 2019 till 500 000 kr All fastighetvärdering vidlåter ett osäkerhetsintervall, detta objekt har ett större inslag av detta, prisintervall bedöms från 250 000- -1 000 000 kr Jämförelsetal: Kr/m² BOA(ca 203+39= 242 m²) 2 066 kr Marknadsvärde/239 tkr taxeringsvärde 2,09 Luleå 2019-06-18 Roger Sandling av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (6)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per juni 2019. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett interiört och exteriört onsdagen den 29 maj 2019 av Roger Sandling, fastigheten är övergiven sedan lång tid tillbaka och är ej låst på något sätt dvs tillgänglig att beträda utan biträde. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom bostadsarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (6)
1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser Ingen information markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades Belägenhet Objektet är belägen på adressen Antibrännäs 115, ca 10 km norr om centralorten Storuman. Omgivningen består av några få fastigheter med byggnader invid, med största sannolikhet fritidsfastigheter i övrigt skog och naturmarker och vattenområdet. Närmaste samhällsservice finns i Storuman. Mark Fastigheten har en markareal om ca 1 939 m². Markens obebyggda yta utgörs av naturtomt, träd och är sluttande ner mot vattnet, vattnet, enligt tomtkartan så ser två av byggnader ut att befinna sig utanför tomtgränsen. Enligt uppgift från sakägare i närliggande fastighet så är även anslutande väg ej tillkommen på rätt sätt. Stora byggnaden-bostadshus Byggår: 1998 Grundläggning: stengrund Stomme: rundtimmer Fasader: rundtimmer Fönster trasiga Yttertak: plåt, takrasskydd Övrigt utvändigt: överbyggd mycket stor altan, uppburen på rundtimmerpelare Värme: - Ventilation: - Anslutningar: bedömning är att inga installationer är färdigställda vad gäller el, vatten och avlopp, synligt är el som är framdraget till elektriska anslutningar inne i byggnaderna samt att övrig media verkar vara förberett Planlösning: bv: två st rum, hall, tre st mindre sanitetsrum, entré-hall, kök, större sal-allrum med utgång till veranda, förberett för öppen spiskåpan finns kvar, lägsta takhöjd är 3,7 m och högsta är 6,2 m öv: hall-trapp, fyra st rum varav två har lägre takhöjd-snedtak och utgång-öppning till balkong, ett av rummen har ett mindre loft, ett av rummen är förberedd för öppen spis, mindre kök-ingen inredning, Kök: ingen inredning, på bv så är golvet av klinker och väggarna av kakel, träfiberskivor, timmer, på övre plan är golvbeklädnad i sten så även ena väggen, andra väggen skiva/kakel Badrum inga färdigställda sanitetsytor, klinker på golv och huvudsakligen kakel på vägg. Inv ytskikt: Tak: träpanel, rundtimmerbalkar i vissa rum Vägg: timmer, stenpartier på vissa väggar Golv: klinkergolv i entré, träplank Teknisk utrustning - Standard och skick: Ej färdigställd byggnad, vandaliserad, avsaknad av inredning/installation kök/badrum, delvis trasiga golvbeläggningar och innerväggar (ej timringen) Boarea: ca 203 m 2 Sida 3 (6)
Övrigt: loft ej tillgängligt Mindre byggnaden- stuga Byggår: 1998 Grundläggning: stengrund Stomme: rundtimmer Fasader: rundtimmer Fönster trasiga Yttertak: plåt, mindre del trasigt Övrigt utvändigt: trädäck runt stugan som är trasigt i vissa delar Värme: - Ventilation: - Anslutningar: bedömning är att inga installationer är färdigställda vad gäller el, vatten och avlopp Planlösning: kök-ingen inredning, förberett för öppen spis med rökrör och stensatt spis, utgång till trädäck, loft; sanitetsrum med kakel och klinker som ytskikt-inga installationer, bastu med klinkergolvinget aggregat, mindre rum, sovrum Kök: se ovan Badrum se ovan Inv ytskikt: Tak: träpanel Vägg: rundad träpanel Golv: träplank Teknisk utrustning - Standard och skick: Ej färdigställd byggnad, vandaliserad, avsaknad av inredning/installation kök/sanitet Boarea: ca 39 m 2 Övrigt: ena hängrännan saknas Garagebyggnad Byggår: 1998 Grundläggning: betongplatta Stomme: rundtimmer Fasader: rundtimmer Fönster trasiga Yttertak: plåt, viss del täckt med presenning Övrigt utvändigt: - Värme: - Ventilation: - Anslutningar: bedömning är att inga installationer är färdigställda vad gäller el, vatten och avlopp Planlösning: dubbelgarage med hål taget i plattan ca 45 m², tre mindre rum innanför garaget varav ett har egen ingång, loft ovanför rummen inget golv finns och takhöjden som högst 1,52 m Inv ytskikt: Tak: råspont Vägg: timmer Golv: betong Teknisk utrustning - Standard och skick: Ej färdigställd byggnad, vandaliserad Boarea: ca 78 m 2 Sida 4 (6)
Övrigt: Sammanfattning loft utan golv, avsaknad av portar Byggnaderna är ej färdigställda, har grund, stomme/fasad/innervägg och yttertak/innertak och innergolv men inga inredningar och är delvis i sämre skick pga vandalisering, alla fönster är tex. trasiga och byggnaderna har enligt uppgift varit övergivna under lång tid. Byggnaderna har i viss mån grundinstallationerna för el och v/a men ej på något sätt färdigställda. Elström finns ej till fastigheten. Övrig byggnation Trädäck/trappa ner till större brygga i vattnet, osäkert vad gäller skicket/statusen på denna 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde Taxeringsvärde 2018, uppgår till 239 000 kr, och avser mark. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd Pantbrev Inga inteckningar hittades Servitut, rättigheter och gemensamhetsanläggningar Officialservitut akt nr 24-F1981-513-3, förmån gångväg båtplats parkering Officialservitut akt nr 24-F1981-513-8, förmån vattentäkt parkering båtplats Officialservitut akt nr 24-F1981-513-7, förmån gångväg Officialservitut akt nr 24-F1981-513-5, förmån vattentäkt Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). Sida 5 (6)
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ortprismaterialet avser småhusförsäljningar uppströms Storuman, ej centralorten på både södra och norra sidan. Materialet hämtat under 2010-06 2019-06. Lagfarna försäljningar småhus, uppströms Storuman, ej centralorten på både södra och norra sidan Jun 2010 jun 2019. Källa UC Bostadsvärdering Ett objekt särskiljer sig och är bortsorterat ur jämförelsebeskrivningen enligt nedan. Detta objekt såldes för 3 950 000 kr och till ett kvadratmeterpris/boa om knappt 44 000 kr. Försäljningar är relativt spridda prismässigt i ett spann mellan 477 7 586 kr/m² BOA och huvudsakligen i häradet 5 000 7 600 kr/m 2 och ett medianvärde om 5 166 kr. Köpeskillingarna varierar från 50 000 kr till 1 100 000 kr och ett medianvärde om 310 000 kr. I relation till taxeringsvärde- k/t är medianvärdet 1,8 och en variation från 0,0--185. Det dyraste objektet är såld för 1 100 000 kr och hade en bostadsarea om 145 m², byggår 1915 och fastighetsarealen var ca 442 000 m². De tre dyraste fastigheterna har fastighetsarealer om 400 000--683 000 m². Priset varierar beroende på läge, skick, standard mm. Byggnaderna i ortsprisunderlaget har byggår från 1904 1983. 2.2. Värdebedömning Byggnaderna är unika i sin karaktär och timmerkonstruktion med ett vackert strandläge, inga likvärdiga är sålda enligt ovan, timmerbyggnader är dyrare att uppföra än en vanlig trähusbyggnad. Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys och erfarenhetsmässig marknadskännedom till 500 000 kr All fastighetvärdering vidlåter ett osäkerhetsintervall, detta objekt har ett större inslag av detta, prisintervall bedöms från 250 000--1 000 000 kr. Sida 6 (6)
Bilaga 1: Bilder och kartor Lägeskarta översikt. Källa: Hitta Områdeskarta. Källa: Hitta Bilaga 1 Sida 1 (5)
Flygfoto, Källa: Hitta Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Bilaga 1 Sida 2 (5)
Stora byggnaden Bilaga 1 Sida 3 (5)
Garage, närmast vägen Mindre byggnaden, närmare vattnet-bryggan Bilaga 1 Sida 4 (5)
Bilaga 1 Sida 5 (5)
Bilaga 2: Fastighetsutdrag FASTIGHET STORUMAN GUNNARN 4:5 Aktualitet FR: 2011-04-20 Objektid: Nyckel (fnr): 240165944 909a6a87-5c43-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 24, VÄSTERBOTTEN 21, STORUMAN 324008, STENSELE Lantmäterikontor LANTMÄTERIET BOX 3044 903 02 UMEÅ Övriga noteringar: Socken: Stensele FASTIGHETEN TILLHÖRDE STATEN VID UTGÅNGEN AV JUNI 1992 Kontor: JL60 Tel: 0771-636363 TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: AC-STENSELE GUNNARN 4 5 1993-03-24 2481-92/56 URSPRUNG STORUMAN STORUMANSKOGEN 1:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 939 kvm 1 939 kvm 0 kvm 0,1939 ha 0,1939 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central 7228941.5 594959.2 ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning 1981-04-24 24-F1981-513 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Antibrännäs 115 923 99 Storuman Storumanområdet MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. RÄTTIGHETER Officialservitut Akt: 24-F1981-513.3 Officialservitut Akt: 24-F1981-513.8 Officialservitut Akt: 24-F1981-513.7 Officialservitut Akt: 24-F1981-513.5 Bilaga 2 Sida 1 (3)
Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2019-05-24 Senaste ändring för fastigheten: 2019-05-24 09:18:48.635 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: JI91 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: L51/451 Akt: L52/794 Akt: L46/680 INTECKNING/INSKRIVNING (AVTALSRÄTTIGHETER) Inga inteckningar eller inskrivningar / avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2019-05-17 Akt: D-2019-00232677:1 Beslut: Beviljad Utmätning 2019-05-15 18 486 SEK, 12191785257 MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 256154-9 (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 239 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 256154-9 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 44785538 Tax.värde i tkr: 180 Riktvärdeområde: 2421900 Boyta i kvm: 193 Tot. värdegr. yta i kvm: 193 Summa standardpoäng: 14 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet 256154-9 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 37164538 Tax.värde i tkr: 59 Areal i kvm: 1 939 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Belägenhet: Strandnära (högst 75m utan egen strand) VA: Vatten saknas, Enskilt avlopp Bilaga 2 Sida 2 (3)
Nybyggnadsår: 1998 Värdeår: 1998 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 37164538 (Skatteverkets id) Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2019-05-31 Bilaga 2 Sida 3 (3)