Bostadsmarknadsenkäten. - en sammanställning av de texter som publicerats på

Bostadsmarknadsenkäten 2015 - en sammanställning av de texter som publicerats på www.boverket.se

2 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Titel: Bostadsmarknadsenkäten 2015 Dnr: 2637/2014 Process: Följa, utvärdera och redovisa

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Innehåll Bostadsmarknadsenkäten 2015 i korthet... 4 Bostadsmarknaden 2015 2016 i åtta punkter...4 Om bostadsmarknadsenkäten...5 Läget på bostadsmarknaden... 6 Riket: Läget på bostadsmarknaden i riket...7 Storstadsregioner: Underskott i de flesta storstadskommunerna...9 Högskolekommuner: Stor efterfrågan på centrala lägenheter... 14 Övriga kommuner: Efterfrågan varierar mellan och inom kommunerna16 Bostadsmarknaden för olika grupper... 21 Bra boendeplanering... 21 Ungdomar: Allt svårare för ungdomar på bostadsmarknaden... 21 Studenter: Studentbostäder... 25 Äldre: Andelen äldre ökar... 28 Personer med funktionsnedsättning: Underskott i drygt hälften av kommunerna... 38 Nyanlända: Bostäder för nyanlända... 40 Kommunernas verktyg... 43 Allmännyttan finns i de flesta kommuner... 43 Riktlinjer för bostadsförsörjning... 50 Ägardirektiv, bostadsförmedling och hyresgarantier... 53 Samverkan inom och mellan kommunerna... 56

4 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Bostadsmarknadsenkäten 2015 i korthet Med hjälp av underlag från landets 290 kommuner kan presentera en unik och sammanhållen bild av bostadsmarknaden i Sverige 2015 och 2016. I år har samtliga kommuner besvarat enkäten. Bostadsmarknaden 2015 2016 i åtta punkter Av landets 290 kommuner bedömer 183 att det råder ett underskott på bostäder på marknaden. Det är 27 kommuner fler än i 2014 års bostadsmarknadsenkät. Det finns framför allt ett behov av billiga och små bostäder. Drygt 80 procent av Sveriges befolkning bor i kommuner som bedömer att de har ett underskott på bostäder. Cirka 4 000 allmännyttiga bostäder såldes under år 2014. Det är drygt 60 procent färre än år 2013. Totalt ökade det allmännyttiga bostadsbeståndet med cirka 2 500 bostäder under år 2014. Antalet kommuner som uppger att de har ett underskott på bostäder för nyanlända har ökat kraftigt. 244 kommuner uppger att de har ett underskott, vilket är 48 kommuner fler än i 2014 års bostadsmarknadsenkät. 219 kommuner uppger att de har ett underskott på bostäder för ungdomar. Det är 39 kommuner fler än i 2014 års bostadsmarknadsenkät. Även i år förväntar sig kommunerna ett ökat påbörjande av studentbostäder. Drygt 8 000 nya studentbostäder förväntas bli påbörjade under åren 2015 och 2016. Betydligt fler kommuner uppger att de har ett underskott på särskilda boendeformer för äldre. I år uppger 122 kommuner att de har ett underskott, vilket är 45 kommuner fler än i 2014 års bostadsmarknadsenkät. Cirka 40 procent av kommunerna anger att de har riktlinjer för bostadsförsörjning antagna under förra mandatperioden och fram till januari 2015. Det är en tydlig ökning jämfört med tidigare år, då det hållit sig runt 25 procent av kommunerna.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Om bostadsmarknadsenkäten Bostadsmarknadsenkäten är en nationell undersökning som riktar sig till landets 290 kommuner. Resultaten från enkäten ger en unik och sammanhållen bild av bostadsmarknaden i Sverige. Svaren i enkäten består av kommunernas bedömningar i olika frågor och speglar därmed bostadsmarknaden i hela landet. presenterar sammanställningar på nationell nivå, länkar till regionala analyser och öppna data på kommunnivå. Unik översikt på bostadsmarknaden Syftet med s bostadsmarknadsenkät (BME) är att bidra till en kontinuerlig uppföljning av utvecklingen på bostadsmarknaden samt att spåra trender och tendenser kring den framtida utvecklingen. Enkäten består av kommunernas bedömningar i olika frågor och ger därmed en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i hela landet. Insamlingen av uppgifter sker i samarbete med länsstyrelserna som har kontakt med kommunerna och kvalitetssäkrar kommunernas svar. Länsstyrelserna bidrar även med bedömningar och synpunkter på resultaten från det egna länet. Även om inte alla kommuner besvarar samtliga delar i enkäten så är bostadsmarknadsenkäten unik. Ingen annan undersökning fångar in läget i kommunerna på samma sätt.

6 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Läget på bostadsmarknaden I bostadsmarknadsenkäten ber vi Sveriges samtliga kommuner att bedöma läget på bostadsmarknaden i kommunen. Kommunerna tar bland annat ställning till frågor om huruvida det råder balans eller obalans på den lokala bostadsmarknaden och vilka upplåtelseformer som behöver tillkomma. Analyserna av läget på bostadsmarknaden presenteras i flera steg. Först redovisas kommunernas bedömning av läget på bostadsmarknaden på riksnivå, sedan följs dessa upp med presentationer av läget i olika kommungrupper. Ny frågeställning sedan år 2014 I samband med 2014 års Bostadsmarknadsenkät omformulerades frågan om läget på bostadsmarknaden för att den bättre skulle spegla situationen på respektive kommuns bostadsmarknad. Fram till år 2013 besvarade kommunerna frågan om de ansåg sig ha brist, balans eller ett överskott på bostäder. Från och med 2014 års enkät bedömer istället kommunerna om det råder balans eller obalans på respektive kommuns lokala bostadsmarknad. För att det ska råda balans på en bostadsmarknad ska bostadsbeståndet möta efterfrågan och behovet inom kommunen. En bostadsmarknad i obalans kännetecknas av att det finns ett underskott eller ett överskott av bostäder. För att bättre avspegla marknaden skiljer frågorna på situationen i kommunens centralort och i övriga delar, samt i kommunen som helhet. Läget på bostadsmarknaden är en bedömningsfråga Om det råder underskott, balans eller överskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden är en bedömningsfråga. En kommun som bedömer att det råder balans på bostadsmarknaden har ett bostadsbestånd som möter efterfrågan och behoven. Obalans kan beskrivas som ett överskott eller ett underskott av bostäder på bostadsmarknaden i stort eller på delar av den. Förutsättningarna på bostadsmarknaden varierar Storstadsregionerna har stor inflyttning och stor efterfrågan på alla former av bostäder, vilket till exempel kan leda till ökad trångboddhet eller att anställda på ortens arbetsplatser behöver pendla över stora avstånd. På mindre orter är problemet kanske snarare att anpassa bostadsbeståndet till de behov som finns, till exempel att få fram billiga hyresrätter så att ung-

Bostadsmarknadsenkäten 2015 domar kan flytta hemifrån. Det handlar också i många fall om att tillgänglighetsanpassa bostadsbeståndet efter den åldrande befolkningens behov. Riket: Läget på bostadsmarknaden i riket Läget på bostadsmarknaden skiljer sig åt mellan rikets 290 kommuner. I storstadsregionerna anger nästan alla kommuner ett underskott på bostäder i hela kommunen. Bland landets övriga kommuner skiljer sig ofta bedömningarna om det gäller kommunens centrala eller övriga delar. Läget på bostadsmarknaden I årets enkät bedömer 183, av landets 290 kommuner, att det råder underskott på bostäder, medan 27 kommuner uppger att bostadsmarknaden kännetecknas av ett överskott. Balans på bostadsmarknaden finns i 80 kommuner. Därmed råder det balans i 27 procent av kommunerna, en minskning med cirka 7 procentenheter jämfört med 2014 års bostadsmarknadsenkät. Samtliga kommuners bedömning av bostadsmarknadsläget som helhet, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration:. Nästintill samtliga kommuner som uppger sig ha balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet har färre än 75 000 invånare och saknar högskola. 24 av de 27 kommuner som bedömer att det finns ett överskott på bostäder har en befolkningsmängd som understiger 25 000 invånare.

8 Bostadsmarknadsenkäten 2015 I de kommuner som uppger att det råder underskott på bostäder bor cirka 82 procent av Sveriges befolkning, medan kommuner med balans respektive överskott representerar cirka 15 respektive 3 procent av befolkningen. Kommuner med en minskande befolkning står ofta inför andra problem med sitt bostadsbestånd än övriga landet. Omkring 50 procent av kommunerna med ett överskott på bostäder i kommunen som helhet hade ett negativt flyttnetto under perioden 2010 2014. Motsvarande andel för kommuner med underskott på bostäder uppgår till endast cirka 8 procent. Samtliga kommuners bedömning av bostadsmarknadsläget som helhet, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se kartan i större format. Illustration:. Stora skillnader mellan centralorten och övriga kommunen Skillnaden mellan balans och obalans blir störst vid en jämförelse av centralorten och övriga delar av kommunen. 230 av 287 kommuner bedömer att det finns ett underskott i centralorten, medan endast 44 kommuner

Bostadsmarknadsenkäten 2015 upplever att det råder balans och 13 kommuner bedömer att det finns ett överskott av bostäder. Antalet är inte på något sätt häpnadsväckande. I 2014 års bostadsmarknadsenkät svarade 211 kommuner att det fanns ett underskott i centralorten. Även om frågan var annorlunda utformad under åren före 2014 års bostadsmarknadsenkät indikerade enkäten under perioden 2010 2013 att det fanns en brist i framför allt centralorten i majoriteten av kommunerna. Utanför centralorterna är underskott inte lika vanligt. Antalet kommuner med underskott på bostäder i kommunens övriga delar har dock ökat, från att i 2014 års bostadsmarknadsenkät varit 82 till att nu uppgå till 94 av 287 svarande kommuner. I 146 av kommunerna bedömdes marknaden vara i balans, medan 46 kommuner uppger sig att ha ett överskott av bostäder utanför centralorten. I 91 procent av kommunerna bedöms det finnas behov av nyproduktion av bostäder under de kommande fem åren. Kommuner som inte upplever ett behov av nyproduktion har alla en befolkning som underskrider 25 000 invånare och har ofta en negativ befolkningstillväxt. Svaren från årets bostadsmarknadsenkät visar att det framför allt är hyresrätter som behöver tillkomma under de fem kommande åren. Kommunerna bedömer att behovet av nyproduktion bland hyresrätter är störst för tvåor, tätt följt av treor och ettor. Efterfrågan på bostadsrätter och äganderätter är störst för större lägenhetsstorlekar. Storstadsregioner: Underskott i de flesta storstadskommunerna Storstadsregionernas kommuner ger en generell bild av en bostadsmarknad i obalans, med underskott på bostäder inom både centralorten och övriga delar av kommunen. Efterfrågan på små, centralt belägna bostäder är stor i regionernas kommuner. Storstockholm (26 kommuner) Storstockholm omfattar Stockholms läns alla 26 kommuner. Där har bostadsmarknaden i flertalet av kommunerna haft underskott på bostäder under flera år. Bostadssituationen har inte heller förändrats nämnvärt sedan föregående år. I årets bostadsmarknadsenkät bedömer samtliga regionens kommuner att det finns ett underskott av bostäder i kommunen som helhet. Samtliga kommuner bedömer att det finns ett underskott av bostäder i centralorten, och enbart tre kommuner uppger balans i kommunens övriga delar. De tre kommunerna som anger balans i övriga delar är Södertälje, Ekerö och Vaxholm.

10 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Det är en stor efterfrågan på bostäder i Stockholm. Det rådande ränteläget och bostadsbehovet till följd av en ökande befolkning är bidragande orsaker. Hyresrätter i alla storlekar är den generellt sett mest efterfrågade upplåtelseformen inom regionen. Exempelvis anger Tyresö kommun att antalet intressenter till en ledig hyresrätt i det allmännyttiga bostadsbolaget kan variera mellan 200 och 1 000. 21 av 26 kommuner bedömer att det behöver tillkomma hyresrätter och bostadsrätter i samtliga storlekar under de kommande fem åren. Hela 24 av 26 kommuner bedömer att bostadsmarknaden som helhet kommer att ha underskott på bostäder om fem år. Endast kommunerna Ekerö och Salem, som befinner sig i regionens geografiska utkant, är av uppfattningen att bostadsmarknaden kommer att befinna sig i balans inom en femårsperiod. Läget på bostadsmarknaden i Storstockholms kommuner, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: I Storstockholm ökade byggtakten under tredje kvartalet år 2014 och fortsatte att öka även under det fjärde kvartalet. Enligt s indikatorer (maj 2015) påbörjades cirka 15 500 bostäder i regionen år 2014. Av dessa var nära 1 700 nettotillskott genom ombyggnader. Den faktiska nybyggnationen under år 2014 motsvarade därmed knappt 90 procent av de uppskattningar som kommunerna gjorde i 2014 års bostadsmarknadsenkät. Under åren 2015 och 2016 förväntar sig Storstockholms kommuner att byggtakten kommer att öka i jämförelse med föregående år. Det förväntade antalet påbörjade bostäder år 2015 är cirka 25 procent fler i årets bo-

Bostadsmarknadsenkäten 2015 stadsmarknadsenkät jämfört med bedömningen för samma period i 2014 års bostadsmarknadsenkät. Ökningen är störst för hyresrätter. Sammantaget förväntar sig kommunerna att det kommer att påbörjas cirka 20 500 nya bostäder under år 2015, och cirka 21 500 nya bostäder under år 2016. Utöver detta tillkommer även nettotillskottet från ombyggnader. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Storgöteborg (13 kommuner) Storgöteborgs bostadsmarknad är, likt Storstockholms, en marknad i obalans. Samtliga kommuner i regionen bedömer att det finns ett underskott av bostäder i kommunen som helhet. Endast Lilla Edet, Härryda och Alingsås bedömer att det råder balans på delar av bostadsmarknaden. Befolkningstillväxten i Storgöteborg har varit betydande efter år 2007, vilket sätter press på regionens bostadsmarknader. Efterfrågan är stor, såväl centralt som i kommunens övriga delar. De flesta kommuner anger att det främst är fler mindre lägenheter som behövs inom en femårsperiod. Flera kommuner upplever att bristen på billiga, mindre lägenheter stänger ute grupper som är nya på bostadsmarknaden, men även för andra grupper i regionen finns det problem. Exempelvis framhåller Tjörns kommun svårigheter för separerade föräldrar med små barn och för äldre (+55) som vill sälja sin villa. Ofta är det då personer som befunnit sig på bostadsmarknaden under en längre tid, men ändå har svårt att flytta.

12 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Läget på bostadsmarknaden i Storgöteborgs kommuner, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: År 2014 påbörjades cirka 4 000 bostäder i regionen, enligt SCB:s preliminära statistik. Av dessa var knappt 200 nettotillskott genom ombyggnader. Bostadsbyggandet förväntas öka under år 2015, och då kommunerna förväntar att cirka 5 800 bostäder påbörjas genom nybyggnad. Under år 2016 förväntas en ökning till cirka 7 000 påbörjade bostäder. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Elva av regionens kommuner bedömer att marknaden kommer att ha ett underskott av bostäder i kommunen som helhet om fem år. Två kommuner bedömer att de kommer att uppnå balans på bostadsmarknaden inom de kommande åren, Lilla Edet och Mölndal. Stormalmö (12 kommuner) Stormalmö med tolv kommuner har en liknande situation på bostadsmarknaden som de andra två storstadsregionerna. Tio av tolv kommuner bedömer att det råder underskott på bostäder totalt sett. Samtliga dessa tio kommuner bedömer att det är ett underskott på bostäder även i centralorten. De två övriga kommunerna, Staffanstorp och Höör, bedömer att bostadsmarknaden som helhet befinner sig i balans. I kommunernas övriga delar är situationen en annan. Åtta av tolv kommuner att det där råder balans på bostadsmarknaden. Flertalet kommuner bedömer att det behövs fler mindre hyresrätter, även om samtliga storlekar och upplåtelseformer efterfrågas inom merparten av Stormalmös kommuner.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Läget på bostadsmarknaden i Stormalmös kommuner, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: I Malmö stad, likt många andra kommuner runt om landet, bedöms situationen vara som svårast för bostadsmarknadens debutanter. Unga och nyanlända är två grupper som generellt har det svårt på bostadsmarknaden inom regionen och underskott på mindre hyresrätter slår i regel hårt mot dem. Flertalet av regionens kommuner uppger att det många gånger är konsumentens låga betalningsvilja som förhindrar bostadsbyggande inom delar av regionen. År 2014 påbörjades drygt 3 000 bostäder i regionen enligt SCB:s preliminära statistik. Av dessa var cirka 50 nettotillskott genom ombyggnader. För de kommande två åren förväntar sig kommunerna att bostadsbyggandet ökar, och antalet påbörjade nybyggnationer uppgår till cirka 3600 bostäder för år 2015 och 4200 bostäder för år 2016. För år 2015 innebär det en minskning med cirka fem procent jämfört med föregående års förväntningar för samma period. Historiskt sett är det dock vanligt att kommunerna överskattar de kommande årens nyproduktion. Utsikterna på bostadsmarknaden om fem år ser tämligen oförändrade ut utifrån kommunernas egna bedömningar. Fyra kommuner, Staffanstorp, Höör, Trelleborg och Skurup, bedömer att det nuvarande underskottet försvinner och att det därmed kommer att råda balans på bostadsmarknaden. Resterande åtta kommuner bedömer att situationen på bostadsmarknaden kommer att bestå och visa ett underskott på bostäder även om fem år.

14 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Högskolekommuner: Stor efterfrågan på centrala lägenheter Bostadsmarknaderna i högskolekommunerna präglas generellt sett av stor en efterfrågan på bostäder, främst i kommunernas centralorter. Det är i stor utsträckning små lägenheter som efterfrågas, både av studenter och den övriga befolkningen. Högskolekommuner med fler än 75 000 invånare (17 kommuner) Av landets 17 större högskolekommuner bedömer 16 kommuner att det råder ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Helsingborgs kommun, med en folkmängd på drygt 135 000, är den enda av kommunerna som anser att det råder en balans på marknaden. Men även om helhetsbedömningen tyder på balans, så menar kommunen att det finns tendenser till underskott på små och billiga lägenheter i innerstan. Helsingborgs kommun är inte ensam om detta problem. Samtliga 17 kommuner är av uppfattningen att det råder ett underskott på centralt belägna bostäder. I kommunernas övriga delar bedömer 6 av 17 kommuner att det råder balans på marknaden. Det är en minskning med fyra kommuner från året innan. Läget på bostadsmarknaden i högskolekommuner med fler än 75 000 invånare, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration:

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Flera kommuner anger att bostadspriserna har ökat markant de senaste åren. Det verkar ha skett en förändring mot en högre betalningsvilja bland kommunens invånare. På marknader som tidigare kännetecknats av låga priser på bostadsrätter pressas nu priserna upp och konkurrensen om de befintliga bostäderna ökar. Gemensamt för flera av dessa kommuner är att de har en positiv befolkningsutveckling på cirka en procent per år, samtidigt som byggtakten inte motsvarar efterfrågan från den ökande befolkningen. Att de centrala delarna i högskolekommunerna är högt efterfrågade kan ofta förklaras av att de grupper som efterfrågar mindre, billiga och centralt belägna lägenheter är större i dessa kommuner. Utöver ungdomar och nyanlända, som vanligen utgör denna grupp, tillkommer studenter med begränsad betalningsförmåga som efterfrågar boenden i specifika områden nära högskolan. De större högskolekommunerna förväntar sig att närmare 2 600 studentbostäder kommer att påbörjas under de kommande två åren. Även större bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter, behöver tillkomma under kommande åren i majoriteten av högskolekommunerna. Högskolekommuner med färre än 75 000 invånare (18 kommuner) Denna grupp omfattar såväl medelstora kommuner som Skellefteå, Kalmar och Karlskrona som mindre kommuner som Skara och Hällefors, de sistnämnda med 19 000 respektive 7 000 invånare. De mindre högskolekommunerna är inte lika förknippade med studenter som de större kommunerna. Situationen på bostadsmarknaden är dock snarlik den i de större högskolekommunerna, men med något färre kommuner med obalans på marknaden. Totalt bedömer 13 av 18 kommuner att det råder underskott på bostäder i kommunen som helhet, jämfört med året innan då elva kommuner gjorde samma bedömning.

16 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Läget på bostadsmarknaden i högskolekommuner med färre än 75 000 invånare, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Antalet kommuner med underskott på bostäder i centralorten har ökat, nu uppger 16 kommuner att marknaden är i obalans. De två kommunerna som bedömer att det råder balans i centralorten är Karlskrona och Hällefors, vilka även har balans inom samtliga delar av kommunens bostadsmarknad. Hällefors kommun har nyligen rivit ett antal fastigheter, och på så sätt bibehållit balansen på marknaden. Kommunen påtalar att det kan bli aktuellt med nya rivningar om ett nytt överskott uppstår. Hälften av kommunerna bedömer att det kommer att råda balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet om fem år. Höga produktionskostnader, ofta i förhållande till konsumenternas betalningsförmåga, uppges vara en av de vanligaste faktorerna som begränsar bostadsbyggandet i kommunerna. Övriga kommuner: Efterfrågan varierar mellan och inom kommunerna Drygt 200 kommuner ingår i de två grupper som utgör rikets övriga kommuner. Således finns det stora skillnader mellan kommunerna, i såväl befolkningsmässig som geografisk storlek. Efterfrågan på bostäder skiljer sig många gånger markant mellan centralorten och kommunens övriga delar.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Övriga kommuner med fler än 25 000 invånare (33 kommuner) Denna kommungrupp innehåller 33 kommuner med fler än 25 000 invånare, som saknar högskola. Gruppens befolkningsmässigt största kommuner är Uddevalla och Nyköping med drygt 53 000 invånare vardera. Bland de kommuner med minst antal invånare finns Köping och Höganäs som har ett invånarantal som precis överstiger 25 000 invånare. Enligt kommunernas bedömningar råder det balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet i 13 av 33 kommuner, medan 17 kommuner uppger att det råder ett underskott på bostäder. Ronneby, Landskrona och Söderhamn uppger att det finns ett överskott på bostäder i kommunen som helhet. Landskrona, med en befolkningsmängd på cirka 43 000, är den enda kommunen i landet med fler än 25 000 invånare som bedömer att det finns ett överskott på bostäder i centralorten. I övrigt bedömer 26 av kommunerna att det finns ett underskott på bostäder i centralorten, medan 6 uppger att marknaden är i balans. Läget på bostadsmarknaden i kommuner med fler än 25 000 invånare, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: I kommunens övriga delar kan det konstateras att bostadsmarknadsläget ofta skiljer sig markant från situationen i centralorten. 21 kommuner anger att de övriga delarna av bostadsmarknaden är i balans. Gemensamt för många av kommunerna i denna grupp är just att utbudet av bostäder utanför de centrala delarna av kommunen är god. Samtidigt uppger flera kommuner att de har svårt att möta den ökade efterfrågan på centralt belägna bostäder. Omkring två tredjedelar av kommunerna uppger att höga

18 Bostadsmarknadsenkäten 2015 produktionskostnader är en av tre faktorer som begränsar nyproduktionen av bostäder. Betalningsförmågan hos kommunernas invånare motsvarar inte den prissättning som nyproduktionen skulle innebära, och därför begränsas bostadsbyggandet. Övriga kommuner med färre än 25 000 invånare (171 kommuner) Den största gruppen består av kommuner med en folkmängd som understiger 25 000 invånare. År 2015 omfattar denna grupp 171 kommuner. Kommunerna inom denna grupp är vitt spridda över landet, och det finns stora skillnader i förutsättningarna för dessa kommuners bostadsmarknader. Några ligger i nära anslutning till större städer med god infrastruktur och kommunikationer. Andra kommuner i gruppen har svaga bostadsmarknader som en effekt av bland annat minskande befolkning och få arbetstillfällen. Dessa 171 kommuner omfattar cirka 20 procent av Sveriges befolkning, vilket motsvarar invånarantalet i Storstockholm eller gruppen större högskoleorter. Kommuner med färre än 25 000 invånare den 1 januari år 2014. Källa: SCB. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration:

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Sammantaget bedömer 88 kommuner att det finns ett underskott på bostäder, medan 24 kommuner anser att det finns ett överskott på bostäder. Därmed är det obalans i 65 procent av kommunerna. Majoriteten av kommunerna, 123 av de 168 som svarat, anser att det råder ett underskott på bostäder i centralorten. Denna grupp ökade med 20 kommuner under år 2014. Det är framför allt hyresrätter i storlekarna tvåor och treor som efterfrågas i kommunerna. I 95 av 167 kommuner uppges att det råder balans på marknaden i övriga delar av kommunen. Läget på bostadsmarknaden i kommuner med färre än 25 000 invånare, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Flera kommuner uppger att det råder balans på bostadsmarknaden och att bostadsköerna antingen är korta eller rent av obefintliga. Samtidigt uppger flera kommuner att det är låg rörlighet på bostadsmarknaden och svårt för nyinflyttade att hitta bostad. Detta indikerar att flera bostadsmarknader kan vara sårbara och att alltfler skulle kunna ta steget mot en marknad med ett underskott på bostäder vid en befolkningsökning. Med ökade flyktingströmmar under de kommande åren kan fler kommuners bostadsmarknader utan åtgärd gå från balans till obalans. Merparten av kommunerna uppger att det kommer att behöva byggas fler bostäder under de kommande fem åren. Problematiken för flera glesbygdskommuner är att byggherrarna många gånger saknar incitament för att bygga nya bostäder. Bostadsmarknader på orter som präglas av negativ befolkningstillväxt och konsumenter med låg betalningsförmåga lock-

20 Bostadsmarknadsenkäten 2015 ar inte investerare, även om ett behov av nya bostäder finns. Läget drabbar grupper som äldre, unga och nyanlända, vars ekonomiska förutsättningar hindrar dem från att ta sig in på bostadsmarknaden eller flytta vidare.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Bostadsmarknaden för olika grupper följer utvecklingen på bostadsmarknaden för olika grupper. Läget på bostadsmarknaden påverkar möjligheterna att få en bostad. När bostadsmarknaden inte är i balans slår det hårdast mot de grupper som av olika skäl har en svag ställning på bostadsmarknaden. Det kan handla om att man är ny på bostadsmarknaden och kanske saknar kötid, fast inkomst eller referenser. Bra boendeplanering För att kunna uppfylla bostadsförsörjningslagens (SFS 2000:1383) mål att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder krävs det att kommunen har en bra boendeplanering. Boendeplanering handlar om att analysera och bedöma vilka förändringar som behövs i bostadsbeståndet utifrån hur kraven och önskemålen från befolkningen förväntas utvecklas. Ett bra underlag är avgörande för kvaliteten i planeringen. Att följa och analysera hur befolkningen förändras över tid är en nyckelfråga, men det handlar också om att inventera det nuvarande bostadsbeståndet och skaffa sig en bild av hur olika hushåll bor idag. Här kan du ta del av kommunernas bedömningar av läget på bostadsmarknaden när det gäller följande grupper: Ungdomar Studenter Äldre Personer med funktionsnedsättning Nyanlända Utrikes födda Ungdomar: Allt svårare för ungdomar på bostadsmarknaden Ungdomar är en av de grupper som har det svårast att få en bostad på bostadsmarknaden. I år uppger 76 procent av landets kommuner att de har ett underskott på bostäder för ungdomar. Det är en ökning med 14 procentenheter jämfört med förra året då 62 procent av kommunerna gav detta svar.

22 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Det finns för få lediga bostäder i kommunerna Sambandet mellan bostadsmarknaden som helhet och bostadsmarknaden för ungdomar är inte helt tydlig. Oavsett om kommunerna har balans eller obalans på bostadsmarknaden saknas det ofta bostäder för ungdomar. Av de 219 kommuner, som i årets bostadsmarknadsenkät uppger ett underskott i utbudet på bostäder för ungdomar, svarar 188 kommuner att underskottet beror på att det generellt finns få lediga bostäder i kommunen. Detta är en avsevärd ökning från förra året då 151 kommuner angav denna orsak till underskottet. Övriga anledningar till underskott på bostäder för ungdomar uppges vara: Det finns för få små lägenheter (113 kommuner). Lediga små lägenheter är för dyra för ungdomar (61 kommuner). Lediga lägenheter är för stora för de flesta ungdomshushåll (49 kommuner). Lediga lägenheter ligger i områden som inte är attraktiva för ungdomar (33 kommuner). Kommunernas utbud av bostäder för ungdomar, januari 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration:

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Det saknas bostäder för ungdomar i storstadsregioner och högskoleorter... Jämfört med förra årets enkät har situationen för ungdomar på bostadsmarknaden försvårats i Storstockholm, där nu samtliga kommuner uppger att de har underskott på bostäder för ungdomar. Däremot är situationen oförändrad i Storgöteborg och i Stormalmö. I dessa storstadsregioner har samtliga kommuner, utom en i vardera regionen, uppgett underskott. Bland högskolekommunerna ökar antalet kommuner med underskott på bostäder för ungdomar. Endast två mindre högskolekommuner uppger att de inte har underskott. Av landets högskolekommuner och kommuner i storstadsregionerna svarar 90 procent att det generellt finns få lediga bostäder. Hälften av kommunerna uppger att det är ont om små lägenheter och en tredjedel uppger att lediga små lägenheter är för dyra för ungdomar.... liksom i övriga delar av landet Det finns dessutom ett utbrett underskott på bostäder för ungdomar i övriga kommuner i landet. Bland de kommuner som har färre än 25 000 invånare är det 114 av 171 kommuner som uppger ett underskott på bostäder för ungdomar. Detta är en ökning med 31 kommuner jämfört med förra året. Kommuner gör särskilda insatser Det varierar i vilken omfattning kommunerna gör insatser och vilken form av insatser som görs för att underlätta för ungdomar att få en egen bostad. Den vanligaste insatsen är en generell satsning på bostadsbyggande som även ska gynna ungdomar. Insatser görs oavsett om kommunerna har särskilda ungdomsbostäder eller inte. Enligt årets bostadsmarknadsenkät görs särskilda insatser i 120 kommuner oavsett om de uppger underskott, överskott eller balans på bostäder för ungdomar. Flest särskilda insatser görs i kommuner som uppger underskott på bostäder för ungdomar (97 kommuner). Bland de kommuner som uppger balans pågår det underlättande insatser i 20 av kommunerna. I tre av de sammanlagt åtta kommuner som uppger överskott görs insatser i form av hyresrabatter för ungdomar. Särskilda insatser för ungdomar som genomförts i kommunerna under år 2014: Generell satsning på bostadsbyggande som även gynnar ungdomar (52 kommuner).

24 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Nyproduktion eller ändring av bostäder för ungdomar (26 kommuner). Hyresrabatt för ungdomar (26 kommuner). Kommunen eller fastighetsägaren underlättar för två eller flera att hyra en lägenhet tillsammans (22 kommuner). Nyproduktion av små bostäder med låga hyror (17 kommuner). Bostadsinformation som är riktad till ungdomar (7 kommuner). Andra åtgärder som genomförs i kommunerna för att underlätta för ungdomar är bland annat en särskild ungdomskö till bostäder, sänkt åldersgräns för att ställa sig i bostadskö samt byggande av studentbostäder med förhoppning om att det ska frigöra små lägenheter i det ordinarie beståndet. Några kommuner anger att det går att ärva en del av föräldrarnas köpoäng, andra anger att de öronmärker vissa smålägenheter till ungdomar. Särskilda ungdomsbostäder fortsätter att öka Särskilda ungdomsbostäder är bostäder som enbart hyrs ut till personer under en viss ålder. Enligt årets bostadsmarknadsenkät har antalet ungdomsbostäder ökat. Det finns cirka 4 940 ungdomsbostäder i landet, vilket är en ökning med 260 jämfört med förra året. I år uppger 42 kommuner att de har särskilda ungdomsbostäder. Under åren 2015 och 2016 förväntas sammanlagt drygt 1 500 nya ungdomsbostäder påbörjas i 29 kommuner. Främst är det i kommuner som sedan tidigare har ungdomsbostäder, men det förväntas även påbörjas i kommuner som uppger att de för närvarande inte har några ungdomsbostäder. De nya ungdomsbostäderna bedöms tillkomma främst genom nybyggnad och endast ett fåtal genom ombyggnad. Under år 2015 bedömer 17 kommuner att det kommer att påbörjas sammanlagt 800 ungdomsbostäder. Privata byggherrar förväntas stå för majoriteten av de nya ungdomsbostäderna. Under år 2016 ser det något annorlunda ut. Totalt 15 kommuner bedömer att det kommer att påbörjas cirka 700 ungdomsbostäder, där allmännyttan förväntas stå för merparten av de nya bostäderna. Av de nyproducerade ungdomsbostäderna är det bara i Stockholm som det under åren 2015 och 2016 förväntas påbörjas bostadsrätter, totalt 100 bostäder. Stöd för innovativt byggande av bostäder för unga Från och med den 1 juni 2013 till och med den 1 augusti 2015 kan företag och kommuner söka stöd för innovativt byggande av bostäder för unga. Stödet får gå till åtgärder som innebär utveckling eller användning

Bostadsmarknadsenkäten 2015 av en ny eller väsentligt förbättrad vara, tjänst eller process som främjar ett innovativt byggande för att öka utbudet av bostäder för unga. Studenter: Studentbostäder Många högskolekommuner bedömer att det saknas bostäder som är särskilt avsedda för studenter på högskola eller universitet. De kommuner som enligt Bostadsmarknadsenkäten klassas som högskolekommuner har fler än 300 studenter på högskola eller universitet. Sammanlagt finns det 43 kommuner i landet som klassas som högskolekommuner och fler än hälften av dessa bedömer att det finns ett underskott på studentbostäder. Samtidigt förväntar sig en majoritet av högskolekommunerna att det kommer att byggas studentbostäder de närmaste åren. Det finns drygt 85 000 studentbostäder Enligt årets bostadsmarknadsenkät finns det sammanlagt cirka 85 200 studentbostäder i landet. Det är något färre än vad som uppgavs i förra årets enkät. I några kommuner uppges orsaken till minskningen vara ett minskat antal studenter, som inneburit att kommunerna omvandlat studentbostäderna till bostäder i det ordinarie beståndet. Underskott i 27 högskolekommuner... I årets bostadsmarknadsenkät bedömer 27 av landets 43 högskolekommuner att det finns ett underskott på studentbostäder. Det är i huvudsak de större högskolekommunerna som uppger detta. Totalt 15 kommuner bedömer att bostadsmarknaden för studenter är i balans. Det rör sig främst om högskolekommuner med färre än 75 000 invånare. Endast en kommun uppger att det finns ett överskott på studentbostäder.

26 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Läget på bostadsmarknaden i landets 43 högskolekommuner, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Utöver högskolekommunerna uppger ytterligare 49 kommuner att de erbjuder särskilda bostäder till studenter. Av dessa bedömer 13 kommuner att det finns ett underskott på studentbostäder, medan 35 kommuner bedömer att det råder balans eller finns ett överskott på studentbostäder. En kommun har inte besvarat frågan. De kommuner som inte räknas som högskolekommuner står dock endast för 3 procent av landets studentbostäder.... men samtidigt finns lediga studentbostäder under delar av året Många kommuner upplever en hög efterfrågan på studentbostäder vid terminsstart, framförallt inför höstterminen. Under våren och sommaren är efterfrågan betydligt lägre. 32 kommuner, varav 16 högskolekommuner, uppger att det finns lediga studentbostäder under delar av året, vilket är en fördubbling från förra året. Detta förhållande uppges av kommuner med balans, överskott och underskott i sitt bestånd av studentbostäder. Med studentbostad avses studentlägenheter, korridorsrum och liknande som är avsedda för studerande vid universitet eller högskola. Upplåtelseformen är hyresrätt med särskilda villkor om begränsad besittningsrätt, vilken är kopplad till hyresgästens studier.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Vad beror underskottet på? Den vanligaste orsaken till underskottet på studentbostäder är framför allt att det generellt finns för få bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden. Andra vanliga orsaker till underskottet uppges vara att det finns för få små lägenheter, att de som finns är för dyra för studenter eller att de bostäder som erbjuds ligger i områden som inte är attraktiva för studenter. Ökat påbörjande av studentbostäder Under 2014 påbörjades preliminärt drygt 3 000 studentbostäder. I dessa ingår inte tillskott genom ombyggnad. Det är en fördubbling jämfört med år 2013. Kommunernas bedömningar tyder på att nivån blir hög även under åren 2015 och 2016. Kommunerna bedömer att 3 890 studentbostäder kommer att påbörjas under år 2015 och under år 2016 förväntas antalet bli 4 220. Kommunernas bedömningar brukar av erfarenhet vara högre än vad som faktiskt kommer igång. Antal påbörjade studentbostäder (nybyggnad) åren 2005 2013 och preliminära uppgifter för 2014 (källa: SCB) samt kommunernas bedömning för 2015 16 (källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015). Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Var förväntas studentbostäderna byggas? Det förväntas byggas studentbostäder i 38 kommuner under åren 2015 och 2016. Totalt förväntas cirka 8 110 studentbostäder påbörjas. Fyra kommuner uppger inte något antal.

28 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Byggandet under åren 2015 och 2016 förväntas framförallt ske i Storstockholm, där nio kommuner bedömer att det kommer påbörjas omkring 3 350 nya bostäder. Värt att notera är att fem av dessa kommuner inte räknas som högskolekommuner. I Storgöteborg bedömer tre kommuner att cirka 1 470 studentbostäder kommer att påbörjas. Merparten av byggandet kommer att ske i Göteborg, medan ett mindre antal bostäder kommer att påbörjas i två kommuner som inte räknas som högskolekommuner. Under år 2015 förväntas cirka 3 890 studentbostäder påbörjas runt om i landet. Störst aktivitet förväntas i Göteborg med 770 bostäder och Stockholm med 700 bostäder. Samma år finns förväntningar i Helsingborg, Umeå, Linköping, Huddinge och Örebro om att mellan 200 och 300 studentbostäder ska påbörjas i respektive kommun. I övrigt förväntar sig även Solna, Sollentuna, Uppsala, Upplands Väsby, Nacka, Norrköping, Lund, Karlskrona och Kiruna nya studentbostäder. Förväntningarna sträcker sig mellan 70 och 180 bostäder per kommun. I resterande sju kommuner som uppger ett förväntat påbörjande är det sammanlagt cirka 220 nya studentbostäder som förväntas. Liksom år 2015 förväntas påbörjandet av studentbostäder under år 2016 vara störst i Stockholm och Göteborg med 700 respektive 650 nya bostäder. Även Umeå förväntar sig ett stort antal påbörjade studentbostäder under år 2016, totalt 500 bostäder. Åtta av de kommuner som svarat nej på frågan om det finns studentbostäder i kommunen bedömer att det kommer att byggas studentbostäder de närmaste två åren. Till exempel uppger Sollentuna i sin bedömning sammanlagt 260 lägenheter till och med år 2016. Vem bygger studentbostäderna? Kommunerna uppger att det är både allmännyttiga bostadsbolag och privata aktörer som förväntas bygga studentbostäder. Under åren 2015 och 2016 förväntas allmännyttan bygga studentbostäder i 12 kommuner och i 18 kommuner finns det privata aktörer som förväntas bygga studentbostäder. Andra aktörer som under de kommande åren förväntas påbörja studentbostäder är stiftelser och nationer, företrädelsevis i storstadsregionerna. Äldre: Andelen äldre ökar De stora kullarna från mitten av 1940-talet har nu nått den ålder då de flesta går i pension. Det här innebär att antalet äldre kommer att öka dra-

Bostadsmarknadsenkäten 2015 matiskt under de närmaste åren. Ännu har man inte nått den ålder då stora vårdbehov inträder, men det är klokt att i god tid planera för kommande behov. I synnerhet med tanke på att det är en långsiktig process att bygga bostäder. Det rör sig om flera år från planering till färdiga bostäder. Människor lever idag längre än tidigare. Cirka 20 procent av Sveriges befolkning är 65 år eller äldre. Andelen varierar dock kraftigt mellan olika kommuner. Det finns till befolkningen små kommuner, som har präglats av utflyttning i många år, som når en andel på över 30 procent. Från och med år 2020 ökar andelen 80-åringar eller äldre i befolkningen. Särskilt kraftig är ökningen bland dem över 85 år. År 2050 räknar man med att antalet personer över 85 år kommer att ha fördubblats jämfört med idag. Prognos över befolkningsutvecklingen för personer 65 74 år samt 75 år mellan åren 2014 2040. Källa: SCB. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: För få tillgängliga bostäder Även om andelen äldre ökar så är det stora flertalet allt friskare högre upp i åldrarna. Det är särskilt ökningen av de allra äldsta, de över 85 år, som påverkar vårdbehovet. Det faktum att medellivslängden under större delen av 1900-talet har ökat gör att de äldre blir ännu äldre och även om de är friskare gör den ökande åldern att hälsotillståndet successivt försämras. Det saknas idag bostäder och boendemiljöer som är väl anpassade till den äldre människans behov. Det finns brister i tillgänglighet inom det ordi-

30 Bostadsmarknadsenkäten 2015 narie bostadsbeståndet och ett antal kommuner saknar platser i särskilt boende. Flyttfrekvensen bland äldre är generellt låg, och har varit så under en längre tid. Den låga flyttfrekvensen beror inte bara på ett sinande utbud av bostäder anpassade för äldre. Många av dagens äldre vill också bo kvar i sin nuvarande bostad. Det dåliga utbudet innebär dock en inlåsningseffekt för de som vill flytta, men som inte har möjlighet till detta, eftersom inga alternativ finns. Allt fler bor kvar i hemmet Allt fler personer bor kvar i hemma högre upp i åldrarna än tidigare. Detta är ett resultat av den förbättrade hälsan och funktionsförmågan bland äldre och en medveten politik från samhällets sida att styra över vårdresurser från olika former av institutionsboenden till möjligheter att bo kvar i hemmet. Detta har skett genom en utökning av hemtjänsten och, i allt högre grad, genom att förlita sig på ett ökat stöd från nära anhörigas sida. Allt färre äldre bor i särskilt boende Kommunerna har enligt socialtjänstlagen ansvar för att inrätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad av äldre människor som behöver särskilt stöd i vardagen. Den service och omvårdnad som behövs varierar beroende på den enskildes vårdbehov. Det har pågått en utveckling under lång tid mot att allt färre bor i äldreboende samtidigt som allt fler bor kvar i det egna hemmet och får hemtjänst. Antalet vårdplatser och äldreboenden av olika slag har minskat kraftigt under de senaste 20 åren. Sedan 1994 har det försvunnit närmare 40 000 platser i särskilt boende för äldre. Enligt den senaste statistiken bodde nästan 89 000 personer 65 år och äldre permanent i särskilda boendeformer den 1 oktober 2013. Trygghetsbostäder och seniorbostäder Trygghetsbostäder och seniorbostäder är så kallade mellanboendeformer som överbryggar glappet mellan vanligt boende och särskilda boenden med heldygnsomsorg. Trygghetsbostäder och seniorbostäder kräver inte biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen från kommunen. Trygghetsbostäder är en relativt ny boendeform som har tillkommit som ett alternativ för att ge de äldre som önskar tillgång till större gemenskap och trygghet.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Seniorbostäder är vanliga bostäder som är ute på marknaden och som är avsedda för personer över en viss ålder, vanligen 55 år och äldre. Tanken är att bostäderna ska vara utformade efter äldres behov av tillgänglighet. När de boende behöver vård och omsorg får de det på samma villkor som äldre som bor i ordinärt boende, det vill säga genom hemtjänst och hemsjukvård. Bra boendeplanering allt viktigare För att kunna erbjuda äldre personer bra boende krävs det att kommunen har en bra boendeplanering. En sådan boendeplanering handlar om att analysera och bedöma vilka förändringar som behövs i bostadsbeståndet till följd av hur kraven och önskemålen från befolkningen kommer att utvecklas. Ett bra underlag är avgörande för kvaliteten i planeringen. Att följa och analysera hur befolkningen förändras över tid är viktigt, men det handlar också om att inventera det nuvarande bostadsbeståndet och skaffa sig en bild av hur olika hushåll bor idag. Särskilda boendeformer för äldre: Färre kommuner täcker behovet av särskilda boendeformer för äldre Cirka 55 procent av landets kommuner bedömer att de har balans eller överskott på bostäder i särskilda boendeformer för äldre. Det är en kraftig minskning jämfört med förra året då 70 procent av kommunerna uppgav att behovet av särskilda boendeformer för äldre var täckt. Totalt 42 procent av kommunerna bedömer att de har ett underskott på särskilda boendeformer för äldre. Förra året var motsvarande siffra 27 procent. Det är kommunen som enligt 5 kap 5 socialtjänstlagen (2001:453) (SoL) har ansvar för att inrätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad för äldre människor som behöver särskilt stöd. För att kunna bo i särskilt boende krävs en biståndsprövning och ett beslut av kommunen. Enligt Socialstyrelsen bodde 88 700 äldre permanent i särskilda boendeformer den 1 oktober 2014. Knappt 60 procent av kommunerna bedömer att behovet av särskilda boendeformer för äldre kommer att vara täckt om två år. Även på fem års sikt räknar cirka 60 procent av kommunerna med att behovet av denna boendeform kommer att vara täckt. Oftare balans i små kommuner Underskottet på särskilda boendeformer för äldre är enligt enkäten mest utbrett i högskolekommuner med mer än 75 000 invånare, där närmare 60 procent av kommunerna uppger att de har ett underskott. I Storgöteborg

32 Bostadsmarknadsenkäten 2015 uppger 54 procent och i Stormalmö 50 procent av kommunerna att de har ett underskott på särskilda boendeformer för äldre. Läget är ofta bättre i till invånarantalet små kommuner utanför storstadsområdena, trots att befolkningen i genomsnitt är äldre. Cirka 60 procent av kommunerna i kommungruppen övriga kommuner med färre än 25 000 invånare uppger att de har balans eller överskott på särskilda boendeformer för äldre. Tillskott av närmare 5 000 bostäder Totalt 130 kommuner bedömer att det kommer att tillkomma närmare 5 000 bostäder i särskilda boendeformer för äldre under åren 2015 och 2016. Cirka 2 600 bostäder förväntas bli påbörjade under 2015 och cirka 2 400 har planerad byggstart 2016. Merparten, 4 600 bostäder, förväntas tillkomma genom nybyggnad och 400 bostäder utgör ett nettotillskott genom ändring av byggnader. Det här är samma nivå som förra året då cirka 5 000 bostäder förväntades bli påbörjade under åren 2014 och 2015. Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. Kommunerna själva står för närmare hälften av det förväntade tillskottet av bostäder i särskilda boendeformer. Cirka 25 procent av bostäderna förväntas tillkomma genom en privat aktör och drygt 15 procent har allmännyttan som byggherre. Stora skillnader mellan olika kommuner I Storstockholm förväntas det tillkomma cirka 1 050 bostäder i särskilda boendeformer för äldre under åren 2015 och 2016. Merparten, cirka 700 bostäder, förväntas bli påbörjade under det närmaste året. Storstockholm skiljer sig från övriga landet genom att privata byggherrar står för närmare 65 procent av det förväntade tillskottet av bostäder i särskilda boendeformer för äldre. I Storgöteborg förväntas det tillkomma knappt 300 och i Stormalmö 200 bostäder i särskilda boendeformer under åren 2015 och 2016. För båda storstadsområdena gäller att det är en förhållandevis låg siffra i förhållande till befolkningen. Kommunerna själva står som byggherre för cirka 60 procent av det förväntade tillskottet av bostäder. I de större högskolekommunerna kommer drygt 1 000 bostäder att påbörjas under åren 2015 och 2016 enligt kommunernas bedömningar. Även här sker det framför allt i kommunernas regi.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 De mindre högskolekommunerna uppger att cirka 700 bostäder kommer att börja byggas under den närmaste tvåårsperioden, vilket är en relativt hög siffra i förhållande till kommungruppens befolkning. Kommunerna och privata hyresvärdar förväntas stå för cirka 40 procent vardera av tillskottet av bostäder. Gruppen övriga kommuner med fler än 25 000 invånare rapporterar att man förväntar sig att närmare 350 bostäder kommer att börja byggas under åren 2015 och 2016, vilket är en relativt låg siffra i förhållande till kommungruppens befolkning. Allmännyttan står för 40 procent och kommunerna själva för drygt 30 procent av det förväntade byggandet. Kommungruppen med de till invånarantalet minsta kommunerna, övriga kommuner med mindre än 25 000 invånare, står för den högsta siffran, drygt 1 300 bostäder förväntas bli påbörjade under de närmaste två åren. Det är en relativt hög siffra i förhållande till befolkningen, men samtidigt har den här kommungruppen en äldre befolkning än vad vi finner i storstadsområdena och i högskolekommunerna. Kommungruppen omfattar 171 kommuner, det vill säga närmare 60 procent av landets kommuner, men 20 procent av landets befolkning. Här står kommunerna själva eller landstinget för närmare 65 procent av det förväntade byggandet. Tillskott av bostäder i särskilda boendeformer, förväntat påbörjande åren 2015 2016. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration:

34 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Trygghetsbostäder: Trygghetsbostäder Trygghetsbostäder är en relativt ny boendeform som har tillkommit som ett alternativ för att ge äldre, som önskar det, tillgång till större gemenskap och trygghet. Det är en så kallad mellanboendeform som överbryggar glappet mellan vanligt boende och särskilda boenden med heldygnsomsorg. Trygghetsbostäder kräver inte biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen från kommunen. Trygghetsbostäder i drygt hälften av kommunerna Idag finns det trygghetsbostäder i drygt hälften av landets kommuner. Enligt bostadsmarknadsenkäten uppgår antalet trygghetsbostäder till närmare 9 700 lägenheter. De regionala skillnaderna är stora. I de större högskoleorterna finns det trygghetsbostäder i 15 av 17 kommuner. I Storstockholm, Storgöteborg och i kommungruppen övriga kommuner med färre än 25 000 invånare finns det trygghetsbostäder i färre än hälften av kommunerna. Ökning av det förväntade tillskottet Totalt 94 kommuner bedömer att det kommer att påbörjas närmare 3 100 trygghetsbostäder under åren 2015 2016. Det är en ökning jämfört föregående år då 80 kommuner uppgav att totalt 2 200 bostäder beräknades tillkomma under åren 2014 2015. Merparten, cirka 2 150 lägenheter, beräknar man ska påbörjas under 2015. Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som de faktiskt påbörjas. Nyproduktionen står för 85 procent av det förväntade tillskottet av trygghetsbostäder. Totalt 480 lägenheter förväntas utgöra ett nettotillskott genom ändring av byggnad. Allmännyttan står för närmare hälften av det förväntade tillskottet av trygghetsbostäder medan privata hyresvärdar svarar för drygt en fjärdedel av tillskottet. Störst tillskott i de små kommunerna och i större högskolekommuner Det planerade tillskottet av trygghetsbostäder är störst i kommuner med färre än 25 000 invånare och i de större högskolekommunerna. Det handlar om cirka 850 bostäder i de små kommunerna, vilket motsvarar närmare 30 procent av de planerade trygghetsbostäderna. I de större högskolekommunerna uppgår det planerade tillskottet till drygt 800 bostäder, vilket motsvarar drygt 25 procent av det totala tillskottet av trygghetsbostäder.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Tillskott av trygghetsbostäder fördelat på kommungrupper, förväntat påbörjande 2015 2016. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Inga vakanser i två tredjedelar av beståndet Av totalt 149 kommuner med trygghetsbostäder svarar 98 kommuner att de inte har några vakanser den 1 januari 2015. Vakanta trygghetsbostäder i en mindre del av beståndet finns i 25 kommuner, medan endast tre kommuner har vakanser i en större del av beståndet. 21 kommuner uppger att de saknar underlag för att göra en sådan bedömning. Uppgifterna överensstämmer i stort med kommunernas bedömning 2014. Investeringsstödet till äldrebostäder Det finns en stor variation av olika trygghetsbostäder och trygghetsboenden runt om i landet, även om trygghet, tillgänglighet, gemensamhetsutrymmen och särskild personal är gemensamma nämnare för många. Sedan den 1 januari 2010 omfattar investeringsstödet till äldrebostäder även trygghetsbostäder. Med trygghetsbostäder avses enligt förordningen (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder bostadslägenheter och utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation där det finns personal som dagligen på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider. För att få del av investeringsstödet krävs det att kra-

36 Bostadsmarknadsenkäten 2015 ven i förordningen är uppfyllda, men långt ifrån alla bostäder som kallas trygghetsbostäder uppfyller dessa krav. Stödet gäller för byggnadsprojekt som påbörjas under perioden 1 januari 2007-31 december 2014 och som färdigställs inom två år från påbörjandet. Stödet kan lämnas med ett belopp på 2 600 kr per kvadratmeter för nybyggnad och 2 200 kr per kvadratmeter för ombyggnad vid nytillskott av äldrebostäder. Är bostaden tänkt för bara en person lämnas bidrag för som mest 50 kvadratmeter, varav 15 kvadratmeter för gemensamma utrymmen. Är bostaden avsedd för två personer lämnas bidrag för högst 70 kvadratmeter, varav 20 kvadratmeter för gemensamma utrymmen. Trygghetsbostäder kan upplåtas med hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Bostäderna ska innehas av personer som har fyllt 70 år. När det gäller makar, sambor eller syskon räcker det att en av personerna har fyllt 70 år. Sedan starten år 2010 och fram till och med den 31 december 2014 har 3 700 trygghetsbostäder beviljats stöd, 2 700 genom nybyggnad och 1 000 lägenheter genom ombyggnad. Seniorbostäder: Seniorbostäder Seniorbostäder är helt vanliga bostäder med ökad möjlighet till gemenskap. Tanken är att det ska vara ett enkelt och bekvämt boende att kunna åldras i. Seniorboenden kan skilja sig mycket åt i sin utformning och i vad de har att erbjuda. Ibland är det enda som är utmärkande att alla som bor i fastigheten är över en viss ålder, medan andra boenden är funktionellt utformade och erbjuder ett större utbud av service och aktiviteter. Ofta är det de boende själva som gemensamt ordnar olika former av aktiviteter. Det finns en rad olika benämningar på seniorboenden, till exempel plusboende, 55+-, 60+- eller 65+ boende, livsstilsboende och boendegemenskaper. Vanligast i storstadsområden och på större orter I årets bostadsmarknadsenkät uppger kommunerna att det finns cirka 30 000 seniorbostäder i Sverige. Totalt 182 kommuner, det vill säga två tredjedelar av landets kommuner, svarar att de har seniorbostäder i kommunen idag. Det är vanligare med seniorbostäder i storstadsområdena och på större orter. I Storstockholm finns det seniorbostäder i nio av tio kommuner, medan endast hälften av kommunerna i gruppen "övriga kommuner med färre än 25 000 invånare" har seniorbostäder.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Tillskottet av seniorbostäder har sjunkit under flera år Totalt 60 av landets kommuner bedömer att det kommer att börja byggas totalt 2 100 seniorbostäder under de närmaste två åren. Det handlar huvudsakligen om nybyggnad. Endast knappt 100 lägenheter är nettotillskott genom ändring av byggnad. Det förväntade tillskottet av seniorbostäder har sjunkit under en följd av år och förra året var det 80 kommuner som bedömde att det skulle påbörjas 2 600 seniorbostäder under åren 2014 och 2015. Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. Privata fastighetsägare som bygger hyresrätter svarar för drygt en tredjedel av antalet nybyggda seniorbostäder. Drygt en tredjedel av nyproduktionen är bostadsrätter eller tillkommer genom stiftelser. Allmännyttans andel av nybyggnationen är 28 procent. Kommunerna själva står för tre procent av nytillskottet av seniorbostäder. Störst tillskott i Storstockholm och i de mindre kommunerna Det förväntade tillskottet av seniorbostäder är störst i Storstockholm. I förhållande till antalet invånare i kommungrupperna är det förväntade tillskottet störst i Stormalmö följt av Storstockholm. Högskolekommunerna och Storgöteborg står för det minsta tillskottet av seniorbostäder. I Storstockholm står privata hyresvärdar för cirka 75 procent av den förväntade nyproduktionen. I Storgöteborg och i Stormalmö svarar allmännyttan för cirka hälften av det förväntade tillskottet av seniorbostäder. I de större högskolekommunerna står bostadsrättsföreningar och stiftelser för 75 procent av det förväntade tillskottet, medan privata hyresvärdar svarar för motsvarande andel i de mindre högskolekommunerna. I kommungruppen övriga kommuner med fler än 25 000 invånare dominerar bostadsrättsföreningar och stiftelser, medan allmännyttan svarar för två tredjedelar av det förväntade tillskottet i kommungruppen övriga kommuner med färre än 25 000 invånare.

38 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Tillskott av seniorbostäder fördelat på nyproduktion och tillskott genom ändring av byggnad, påbörjandeår 2015 2016. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Närmare 30 kommuner har vakanser i en mindre del av beståndet Totalt uppger 114 kommuner att de inte har några vakanta seniorbostäder, medan 27 kommuner uppger att de har vakanser i en mindre del av beståndet. En kommun har vakanser i en större del av beståndet. 40 kommuner uppger att de saknar underlag för att göra en sådan bedömning. Hela 108 kommuner har valt att inte besvara frågan. Personer med funktionsnedsättning: Underskott i drygt hälften av kommunerna Drygt hälften av landets kommuner, 53 procent, uppger att de har underskott på bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning. Det innebär att det är fler kommuner som uppger att de har underskott på den här formen av bostäder än som har underskott på särskilda boendeformer för äldre. Bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning är boende enligt lag (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS), eller enligt 5 kap. 7 socialtjänstlagen (2001:453) (SoL).

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Det är en försämring av situationen jämfört med föregående år då 45 procent av kommunerna uppgav att de hade ett underskott på den här formen av bostäder. Totalt 43 procent av kommunerna bedömer att utbudet är i balans, medan endast en procent av kommunerna redovisar ett överskott. Ser vi till situationen i kommungrupperna har två tredjedelar av kommunerna i Stormalmö balans i utbudet av den här formen av bostäder. Totalt 55 procent av kommunerna i kommungruppen övriga kommuner med färre än 25 000 invånare har balans i utbudet. I övriga kommungrupper varierar andelen kommuner som har balans i utbudet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning mellan som lägst 8 procent och upp till 27 procent. Antal kommuner i respektive kommungrupp med underskott, balans eller överskott i utbudet av bostäder för personer med funktionsnedsättning som är i behov av bostäder med särskild service, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: 60 procent av kommunerna bedömer att behovet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning kommer att vara täckt om två år. 59 procent av kommunerna uppger att behovet kommer att vara täckt om fem år.

40 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Ökning av det förväntade tillskottet Drygt hälften av landets kommuner, totalt 152, uppger att det kommer att påbörjas cirka 2 400 bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning under åren 2015 2016. Det är fler än kommunernas bedömningar 2014-2015 då motsvarande siffra uppgick till cirka 2 000 bostäder. Det handlar till 95 procent om nybyggnad, endast 130 bostäder utgör ett nettotillskott genom ändring av byggnader. Drygt 1 300 av bostäderna har planerad byggstart år 2015 och resterande förväntas bli påbörjade under år 2016. Kommunernas bedömningar av hur många bostäder som kommer att påbörjas brukar av erfarenhet vara cirka 20 procent högre än antalet bostäder som faktiskt påbörjas. I Storstockholm förväntas det tillkomma drygt 700 bostäder under åren 2015 och 2016, vilket innebär att de står för 30 procent av det förväntade tillskottet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning under den här perioden. I högskolekommuner med fler än 75 000 invånare förväntas det tillkomma 400 bostäder och i övriga kommuner med färre än 25 000 invånare förväntas det tillkomma ungefär lika många, drygt 400 bostäder. Vanligast att kommunen är byggherre Kommunen står som byggherre för närmare hälften av det förväntade tillskottet av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning. Privata hyresvärdar svarar för 25 procent och allmännyttan för 16 procent av tillskottet. Fyra procent av tillskottet förväntas tillkomma genom annan byggherre, till exempel stiftelser. Åtta procent utgör nettotillskott genom ändring av byggnad. Nyanlända: Bostäder för nyanlända Bostadssituationen för nyanlända är svår i många kommuner. Migrationsverket och Arbetsförmedlingen rapporterar om ökade flyktingströmmar och långa väntetider för att hitta kommunplatser. Efterfrågan på bostäder för nyanlända kommer att fortsätta vara hög de närmaste åren. Underskottet på bostäder är stort I årets bostadsmarknadsenkät bedömer 244 kommuner att de har ett underskott på bostäder för nyanlända personer som är i behov av en kommunplacering. Det är en kraftig ökning jämfört med förra året, då 196 kommuner gjorde en liknande bedömning. Dessa 244 kommuner återfinns i alla kommungrupper. Endast 41 kommuner bedömer att de har balans på bostäder för nyanlända, vilket ska jämföras med förra årets 83 kommuner. Två kommuner uppger ett

Bostadsmarknadsenkäten 2015 överskott på bostäder för nyanlända, att jämföra med nio året innan. Läget på bostadsmarknaden för nyanlända, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Den vanligaste orsaken till underskottet är att det är saknas hyreslägenheter i kommunerna 214 kommuner har angett denna orsak. En annan orsak som många kommuner anger är att det är underskott på både stora och små lägenheter. Det saknas även lägenheter med rimlig hyresnivå och hyresvärdarna ställer höga krav på inkomst eller anställning för att bevilja ett hyreskontrakt. Andra orsaker som anges är att det är svårt att finna bostäder som ligger centralt, där arbetsplatser och skolor finns, samt att bostäder i ytterområden ofta har dåliga kollektivtrafikförbindelser. Kommunen samarbetar både med allmännyttan och privata hyresvärdar Merparten av kommunerna använder sig av allmännyttan eller av både privata och allmännyttiga bostadsbolag för att få fram bostäder till nyanlända. Det vanligaste är att kommunerna har ett regelbundet samarbete med allmännyttan och privata hyresvärdar.

42 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Kommuner med regelbundet samarbete med allmännyttiga och privata bolag för att säkerställa att det finns bostäder för nyanlända personer, januari år 2015. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Andra sätt att säkerställa bostäder för nyanlända Ett annat verktyg för kommunerna är att blockhyra bostäder. Det innebär att kommunen hyr lägenheter i ett eller flera bostadshus från ett bostadsföretag eller fastighetsägare, för att sedan hyra ut lägenheterna i andra hand. Cirka 14 procent av kommunerna blockhyr bostäder som komplement till andra samarbeten eller insatser. Några kommuner omvandlar egna lokaler, exempelvis före detta förskolelokaler, till bostäder för nyanlända. 60 kommuner svarar att hushållen löser sina bostadsbehov på egen hand.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Kommunernas verktyg Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden i en kommun. Planeringen för att utveckla boendet är en viktig del i kommunens strategiska arbete. Riktlinjerna bör visa vad kommunen vill med det befintliga bostadsbeståndet och med planerade nybyggda områden. Det är viktigt att alla kommuner, inte enbart kommuner med en ökande befolkning, har en strategi för hur boendet och bostadsbeståndet ska utvecklas i olika delar av kommunen. Regeringen har lagt fast ett övergripande mål för bostadspolitiken som kan ses som en utgångspunkt för den bostadspolitiska diskussionen, även på kommunal nivå. Det nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. För att genomföra riktlinjerna för bostadsförsörjningen är kommunernas verktyg framförallt allmännyttiga bostadsföretag kommunala bostadsförmedlingar kommunala hyresgarantier kommunal översikts- och detaljplanering kommunalt markinnehav i kombination med en aktiv markpolitik marköverlåtelse- och exploateringsavtal. Allmännyttan finns i de flesta kommuner Enligt SCB uppgick det allmännyttiga bostadsbeståndet år 2014 till sammanlagt 824 846 lägenheter. Majoriteten av lägenheterna fanns i flerbostadshus. Som en samlad effekt av försäljningar, inköp, nybyggnationer och rivningar minskade det allmännyttiga bostadsbeståndet med omkring 5 000 bostäder per år under perioden 2010 2013. Under år 2014 trappades försäljningstakten ner något inom allmännyttan, vilket resulterade i att det allmännyttiga beståndet ökade med drygt 2 400 bostäder netto. Förändringarna i beståndet skiljer sig markant åt mellan kommunerna och

44 Bostadsmarknadsenkäten 2015 kommungrupperna. Allmännyttans andel av kommunens lokala bostadsmarknad varierar också mycket. På mindre orter kan det allmännyttiga bostadsbolaget vara den dominerande aktören, medan större orter idag arbetar aktivt för att sprida bostadsbeståndet till privata fastighetsägare och till andra upplåtelseformer, som exempelvis bostadsrätter. Majoriteten av rikets 290 kommuner har ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag. I 243 kommuner tillhandahålls allmännyttan av ett bostadsaktiebolag och i 22 kommuner av en allmännyttig stiftelse. Fyra kommuner har båda formerna. I 19 kommuner har de uppgett att de saknar helt ett allmännyttigt bostadsbolag, medan svar saknas från två kommuner. Förändringar i allmännyttans bestånd År 2014 skiljde sig avsevärt från föregående två år avseende försäljningar av allmännyttiga bostäder bland Sveriges kommuner. Antalet försäljningar uppgick till drygt 4 000 bostäder, vilket är en minskning med cirka 60 procent jämfört med såväl 2013 som 2012 års försäljningssiffror. En sammanställning med alla förändrande faktorer visar att utifrån kommunernas bedömningar ökade det allmännyttiga bostadsbeståndet med drygt 2 400 bostäder under år 2014. Runt om i landets kommuner utökades allmännyttans bostadsbestånd med närmare 5 300 nyproducerade bostäder, drygt 660 köpta bostäder och cirka 1 000 bostäder som tillkommit genom ombyggnation av befintliga lokaler. Utöver 4 000 sålda bostäder revs drygt 500 bostäder.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Antal sålda allmännyttiga bostäder fördelat på köpare år 2003-2014. Källa: Bostadsmarknadsenkäten,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Minskad utförsäljning av allmännyttan i Storstockholm Totalt sett minskade Storstockholms allmännyttiga bostadsbestånd med drygt 300 bostäder under år 2014. Bland de kommuner där nettominskningen var störst återfinns bland annat Järfälla, Tyresö och Södertälje, där respektive kommun minskade det allmännyttiga bostadsbeståndet med över 100 bostäder. I regionens största kommun, Stockholms stad, ökade dock allmännyttans bostadsbestånd under år 2014. Antalet nyproducerade allmännyttiga bostäder uppgick till närmare 850, medan cirka 650 bostäder såldes vidare. Samtliga försäljningar ur Stockholms stads allmännyttiga bestånd under år 2014 såldes till bostadsrättsföreningar. Även år 2013 såldes samtliga allmännyttiga bostäder för ombildning till bostadsrätter, men försäljningssiffran var nästintill 50 procent högre. I övriga kommuner inom regionen producerades sammanlagt cirka 400 nya allmännyttiga bostäder, köptes 14 bostäder och cirka 580 nya bostäder tillkom genom ombyggnationer. Samtidigt såldes drygt 1 500 bostäder, och därmed minskade allmännyttans bostadsbestånd i Stockholms läns övriga kommuner. Att Storstockholms allmännyttiga bestånd minskar är inte ett nytt fenomen för år 2014, och det är framför allt andelen försäljningar till bostadsrättsföreningar som är anmärkningsvärd. Drygt 56 procent av 2014 års försäljningar inom Storstockholm ombildades till bostadsrätter, vilket är i

46 Bostadsmarknadsenkäten 2015 nivå med 2013 års siffror. Det är en stor andel i jämförelse med övriga landet, där endast cirka 11 procent av hyresrätterna såldes till bostadsrättsföreningar. Läs om vad en pågående minskning av det allmännyttiga bostadsbeståndet får för effekter för Storstockholms bostadsmarknad i s rapport De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling på bostadsmarknaden 2013 och 2014. Ökat bestånd i både Storgöteborg och Stormalmö Till skillnad från Stockholms stad genomfördes inga försäljningar av allmännyttiga bostäder varken i Malmö stad eller i Göteborgs stad under år 2014. Inte heller i de övriga kommunerna i dessa regioner var försäljningssiffrorna speciellt höga, med undantaget Ale kommun i Storgöteborg som sålde cirka 220 bostäder under år 2014. Nettoökningen i Storgöteborg uppgick till omkring 260 bostäder i det allmännyttiga beståndet, och i Stormalmö blev det sammantaget en nettoökning på cirka 650 bostäder. Noterbart är att det inte skedde några rivningar av allmännyttiga bostäder i någon av landets tre folkrikaste regioner under år 2014. Försäljningar till privata hyresvärdar i övriga landet Vid sidan om storstadsregionerna uppgick nettoökningen av allmännyttiga bostäder i landets övriga 239 kommuner till drygt 1 800 bostäder. Dessa kommuner, vars invånare utgör cirka 60 procent av Sveriges totala folkmängd, sålde drygt 1 600 bostäder under år 2014. Med andra ord står kommuner utanför storstadsregionerna för cirka 40 procent av det totala antalet försäljningar av allmännyttiga bostäder i landet. Medan närmare 60 procent av försäljningarna i Storstockholm genomfördes för att ombildas till bostadsrätter, är motsvarande siffra endast 12 procent i övriga landet (exklusive Stormalmö och Storgöteborg). Majoriteten, 82 procent, av försäljningarna gick istället till privata ägare med ambitionen att fortsätta bedriva uthyrning. Förklaringen till detta kan finnas i att efterfrågan på bostadsrätter troligen är större i storstäderna, och att köpkraften bör vara något starkare. Därutöver byggdes det totalt drygt 3 000 nya bostäder i landets övriga kommuner, där 18 kommuner står för drygt 65 procent av det nyproducerade beståndet. Bland de kommuner som utmärker sig återfinns flera högskoleorter såsom Uppsala (406), Örebro (191) och Luleå (189).

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Andel sålda allmännyttiga bostäder fördelat på köpare och region år 2014. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Motiv till försäljning Kommunernas motiv till att sälja allmännyttiga bostäder skiljer sig avsevärt åt. De tre vanligaste förklaringarna till 2014 års försäljningar var, enligt de 62 kommunerna som besvarade frågan, att möjliggöra nyproduktion, effektivisera kommunens bostadsförvaltning samt att öka det ekonomiska utrymmet för underhåll och upprustning. Dessa svar återfinns i samtliga kommungrupper, och det går därmed inte att dra några slutsatser kring kopplingar mellan exempelvis kommunens folkmängd och motiven till försäljning. Svarsfördelningen mellan motiven till försäljning är snarlika föregående års enkät, då samma tre motiv var de mest återkommande. Motiven till försäljningar kan i framtiden komma att påverkas av lagändringen för allmännyttiga bostadsbolag. Förändringen, i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, innebär att bolagen ska agera efter affärsmässiga principer, likt ett jämförbart privat bostadsbolag. Exempelvis är det tänkbart att ett kommunalt bostadsbolag bedömer att det inte längre är lönsamt att inneha vissa delar av sitt bostadsbestånd och för att förhålla sig korrekt till den nya lagen säljer en del av beståndet. Det kan också vara rimligt att ett bostadsbolag vill sälja delar av beståndet för att öka det ekonomiska utrymmet för standardhöjande åtgärder. Eftersom en standardhöjande åtgärd gör det möjligt för bolaget att

48 Bostadsmarknadsenkäten 2015 höja hyran är det rimligt att ett sådant förfarande kan ske med den nya lagen och dess krav på ett affärsmässigt agerande i åtanke. I en enkät som genomförde år 2013 svarade 42 procent av de tillfrågade allmännyttiga bostadsbolagen att de ökat de standardhöjande åtgärderna som en följd av lagen. Sedan dess har det gått två år och lagändringen torde ha fått mer inverkan på bolagens agerande sedan dess. Än så länge finns det dock inte tillräckligt tydliga resultat som styrker denna hypotes och därför kan det inte konstateras att den förändrade lagstiftningen förklarar de allmännyttiga bostadsbolagens motiv till försäljning för år 2014. Planerade försäljningar år 2015 Det finns beslut om försäljning av allmännyttiga bostäder i 35 av landets kommuner under år 2015. Sammanlagt beräknas försäljningarna omfatta drygt 2 900 bostäder runt om i landet. Kommunerna med det största antalet planerade försäljningar är Skellefteå och Gävle, cirka 1 140 respektive 740 bostäder. Värmdö kommun utreder ett ärende kring försäljning av ytterligare cirka 1 000 bostäder, men eftersom inget beslut var taget vid besvarandet av årets bostadsmarknadsenkät räknades dessa inte in i de 2 900 tidigare nämnda bostäderna. Siffrorna över kommunernas planerade försäljning ska dock beaktas med en viss försiktighet, eftersom såväl överskattningar som underskattningar av framtida försäljningar är vanliga. I exempelvis 2013 års bostadsmarknadsenkät underskattades försäljningssiffrorna inför det kommande året med 40 procent, och i årets enkät har flera stora kommuner uppgett att de inte finns något beslut om försäljning. Outhyrda bostäder i allmännyttan Den 1 januari år 2015 uppgav 143 kommuner att de hade outhyrda bostäder i det kommunala bostadsbeståndet. Sammantaget var antalet vakanta bostäder vid den tidpunkten cirka 2 850, vilket är mindre än en halv procent av det totala allmännyttiga beståndet. Beståndet av outhyrda bostäder i allmännyttan har minskat med cirka 2 800 bostäder de senaste två åren. Av de 143 kommunerna som uppgett att det allmännyttiga bostadsbolaget eller bolagen hade outhyrda bostäder den 1 januari har 107 kommuner en befolkning på mindre än 25 000 invånare. Gemensamt för flera av bostadsbolagen är att de agerar på marknader i kommuner med svaga arbetsmarknader och minskande befolkningsmängd. I kommunernas bedömningar kring orsakerna till antalet outhyrda bostäder inom det allmännyttiga beståndet går det att se förklaringar som återkommer bland svaren. Orsakerna från nästintill en tredjedel av de kom-

Bostadsmarknadsenkäten 2015 muner som uppgett att de hade outhyrda lägenheter den 1 januari kan sammanfattas med en låg efterfrågan på bostäder. I vissa fall rör det sig om en negativ befolkningstillväxt eller att invånarnas behov skiljer sig från det vakanta beståndet när det gäller exempelvis storlek och läge. Det är rimligt att tro att i flera av dessa kommuner täcker utbudet av substitut till hyresrätter, i form av äganderätter och bostadsrätter, befolkningens behov av bostäder. Småhuspriserna är i regel lägre på mindre orter som en följd av låg efterfrågan. Det lönar sig många gånger inte för konsumenterna att hyra bostäder när substitutens prisnivåer är relativt låga. Det är viktigt att förtydliga att när frågade kommunerna om outhyrda bostäder rörde det sig om en ögonblicksbild över antalet outhyrda bostäder den 1 januari. Frågans utformning kan därför förklara en betydande del av svaren, eftersom flera kommuner menar att den outhyrda delen av det allmännyttiga bostadsbeståndet endast är tillfälligt vakant. Renovering och nyligen färdigställda bostäder uppges vara vanliga orsaker till att bostäderna är vakanta och kommunerna bedömer att de kommer att hyras ut inom kort. Det bör noteras att en viss vakansgrad är sund för att omflyttning inom kommunen ska kunna ske. Rivningar Antalet allmännyttiga bostadsbolag med uthyrningssvårigheter uppgår till 28 stycken i januari år 2015, vilket är en minskning jämfört med samma period år 2014. Noterbart är dock att endast 11 av dessa kommuner svarar att det kan bli aktuellt med rivning av bostäder under åren 2015 2016. Sammanlagt anser 35 av de 269 svarande kommunerna att det kan bli aktuellt att riva bostäder under de kommande två åren. Det motsvarar en 50- procentig ökning från föregående år. Norrköpings kommun planerar att riva flest, omkring 150 bostäder under år 2015. Söderhamns kommun, som hade det största beståndet outhyrda bostäder den 1 januari år 2015, planerar att riva cirka 100 bostäder.

50 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Antal rivna bostäder på grund av uthyrningssvårigheter i allmännyttan mellan åren 1998 till 2014 och planerade rivningar år 2015 och 2016. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Riktlinjer för bostadsförsörjning Det är fortfarande få kommuner som följer kraven i bostadsförsörjningslagen. Detta trots att det är en obalans på bostadsmarknaden i många kommuner sedan flera år. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. De bör visa vad kommunen vill med det befintliga bostadsbeståndet och planeringen av nya bostäder. I årets enkät uppger 39 procent av landets kommuner att de har riktlinjer som är antagna under föregående mandatperiod. Ytterligare två procent av kommunerna har hunnit anta riktlinjer inom denna mandatperiod. De senaste åren har det skett en ökning av antalet kommuner med aktuella riktlinjer. För fem år sedan var motsvarande siffra 25 procent.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Kommuner som antagit riktlinjer för bostadsförsörjning under förra mandatperioden eller senare. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Klicka på kartan för att se den i större format. Illustration: Nya krav på kommunernas arbete Kraven på kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen är nu tydligare. Varje kommun ska i riktlinjer antagna från och med 2014 redovisa vilka hänsyn de har tagit till nationella och regionala mål, och till andra planer och program som har betydelse för bostadsförsörjningen. Det regionala perspektivet ska finnas med i riktlinjerna. Länsstyrelsen och andra regionala organ ska också ha möjlighet att yttra sig över kommunens planering av bostadsförsörjningen. Om en kommuns riktlinjer inte motsvarar kraven kan regeringen förelägga kommunen att arbeta fram nya. Detta förtydligades i reglerna om kommunernas ansvar för bostadsförsörjning (Lag 2000:1383) som ändrades från den 1 januari 2014 (Lag 2013:866).

52 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Riktlinjerna ska också vara underlag för kommunerna i deras uppgift att främja bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet i sitt arbete med planläggning. Bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet fördes nämligen den 1 januari 2014 in i plan- och bygglagen (2010:900) som ett sådant allmänt intresse som kommunerna ska främja. Analysen ger underlag inför nybyggen och anpassningar Planering för bostadsförsörjning handlar om att analysera och bedöma behovet av bostäder utifrån den befolkning som finns i kommunen. Stämmer utbudet av bostäder och boendeformer med dagens behov? Kommer utbudet att svara upp mot den framtida efterfrågan? Kommunerna behöver kunskap för att kunna planera vad som behöver byggas nytt och veta vilka anpassningar de behöver göra i sitt befintliga bestånd. Färdiga riktlinjer ger beredskap inför förändringar Kommunen styr inte ensidigt över utvecklingen på bostadsmarknaden. Den behöver ske i samverkan med andra aktörer, som fastighetsägare och byggherrar. Kommunens roll är bland annat att kontinuerligt analysera läget på bostadsmarknaden och skapa förutsättningar för den önskade utvecklingen. En väl förankrad bostadspolitisk strategi är viktig för att kunna fatta snabba beslut när det behövs. Därför är det viktigt att ta fram kunskap även i kommuner där det inte är aktuellt med någon utbyggnad för tillfället. Den dagen någon visar intresse för att bygga bostäder bör kommunen vara beredd och ha en klar uppfattning om vilken inriktning som är lämplig för kommunens utveckling. De flesta redovisar i ett särskilt program eller i översiktsplanen Vissa kommuner väljer att formulera sina riktlinjer för bostadsförsörjning i egna program och dokument medan andra väljer att integrera bostadsfrågorna i kommunens översiktsplan. Det är vanligast att riktlinjerna anges i ett särskilt program, vilket 64 procent av kommunerna med riktlinjer uppger. 34 procent av kommuner med riktlinjer redovisar dem i den kommunomfattande översiktsplanen. Det är vanligast i storstadskommunerna att det finns aktuella riktlinjer, framför allt Storstockholm och i högskolekommuner med fler än 75 000 invånare. Även bland kommuner med ett underskott på bostäder är det vanligare att det finns riktlinjer nästan hälften av dem har riktlinjer som är antagna inom förra eller nuvarande mandatperiod. Av kommuner som har balans

Bostadsmarknadsenkäten 2015 är det en tredjedel, och av dem med överskott på bostäder är det drygt en fjärdedel av kommunerna som har aktuella riktlinjer. Flera små kommuner har inte tidigare ansett sig behöva riktlinjer, men i 2015 års enkät syns en ökning bland flera kommuner med färre än 25 000 invånare. Knappt en tredjedel av dessa kommuner har riktlinjer antagna under innevarande eller föregående mandatperiod. Varför har inte alla kommuner riktlinjer enligt lagkravet? Många kommuner uppger att orsaken till att det inte finns riktlinjer är resursbrist i kommunen. Andra orsaker är att man arbetar med att ta fram dem under året, att kommunen är liten och anser att man har koll ändå, att byggandet är lågt, respektive att ett program är framtaget men inte antaget eftersom politikerna inte är överens eller anser att förslaget behöver arbetas om av andra orsaker. Ägardirektiv, bostadsförmedling och hyresgarantier Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag började gälla den 1 januari 2011 och numera har majoriteten av kommunerna uppdaterade ägardirektiv till de allmännyttiga bolagen som är från 2011 eller senare. Ägardirektiv är verktyg för bostadsförsörjningen Endast 23 av 287 kommuner med allmännyttiga bostadsbolag har ett ägardirektiv som är från tiden innan den nya lagen började gälla. Majoriteten av bolagen med ägardirektiv från tiden innan lagändringen finns i kommuner med färre än 25 000 invånare. Lagen har i många fall förändrat ägardirektiven, där en viktig del är förändrade avkastningskrav. Som ett affärsmässigt drivet bostadsbolag ska kraven kunna jämföras med de som gäller för ett liknande privat bostadsbolag på den lokala bostadsmarknaden eller en liknande bostadsmarknad. Ägardirektiven är också det främsta verktyget kommunerna har för att styra de allmännyttiga bostadsbolagen så att bostadsförsörjningen i kommunen säkerställs. Detta får naturligtvis inte ske på ett sätt som tvingar det allmännyttiga bolaget att åsidosätta affärsmässigheten eller som missgynnar andra aktörer. Förmedling av bostäder Det finns inget enhetligt system för att söka bostad i Sverige. Det innebär att fastighetsägare och bostadsföretag har stor frihet att själva avgöra hur de hanterar uthyrningsverksamheten.

54 Bostadsmarknadsenkäten 2015 Kommunala bostadsförmedlingar är ett verktyg som kommunerna har möjlighet att använda sig av. Med kommunal bostadsförmedling avses en serviceinstans där bostäder från flera olika fastighetsägare kan förmedlas och där kommunen beslutar om vilka förmedlingsprinciper som ska gälla. Det finns endast tre kommunala bostadsförmedlingar i landet: Kungsbacka, Malmö och Stockholm. Minst ytterligare fem av Stockholmskommunerna är anslutna till Stockholms bostadsförmedling. Däremot finns det kommuner som samarbetar på olika sätt när det gäller att förmedla lägenheter: Allmännyttan har en egen kö, vilket är det vanligaste och förekommer i 258 av landets kommuner. Kommunen har en lista med hyresvärdar på sin webbplats, finns i 166 kommuner. Bostadsportal på kommunens webbplats, 41 stycken. Boplats Göteborg är en marknadsplats för bostäder i Göteborgsregionen. Där förmedlas hyresrätter från samtliga kommunala och flera privata hyresvärdar. På hemsidan förmedlas även lägenheter och rum från privatpersoner samt publiceras annonser för lägenhetsbyten. De två översta alternativen har ökat sedan flera år tillbaka, vilket visar att kommunerna blir bättre på att ge service till de bostadssökande. En viktig förutsättning för att kunna vara aktiv i sitt bostadssökande är tillgång till internet. Det är närmast ett måste för den som söker bostad idag. Vilka fick förtur 2014? 125 kommuner totalt uppgav i 2015 års enkät att de har någon form av förturssystem för att söka bostad. Det är en minskning med 10 kommuner jämfört med år 2014. Bortsett från årets trendbrott har antalet kommuner som uppger att de ger förtur till vissa grupper ökat de senaste tio åren. Den vanligaste orsaken är att en person har fått arbete i kommunen, men har för långt att pendla. Denna orsak utgör 54 procent av förturerna. Nyanlända personer och personer som behöver en bostad med bättre tillgänglighet hör också till de grupper som ofta ges förtur. De båda gruppernas andel av beviljade förturer ligger runt drygt 40 procent.

Bostadsmarknadsenkäten 2015 Antal kommuner som har gett förtur till bostad för vissa grupper under 2014. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2015,. Illustration: För några år sedan var den vanligaste orsaken till förtur att en person med lättare rörelsehinder behövde en mer tillgänglig lägenhet och beviljades förtur på grund av det. Den andelen har numera sjunkit tydligt. Andra förtursgrunder som förekommer är ofta sociala skäl och/eller medicinska orsaker. Det kan också innebära kvinnofridsärenden, sociala kontrakt, äldre, personer som lyder under LSS, ungdomar och seniorer med mera. Kommunala hyresgarantier används inte särskilt ofta Syftet med en kommunal hyresgaranti är att ge stöd till hushåll som har ekonomisk förmåga att klara kostnaderna för ett eget boende men som trots detta har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden och få en hyresrätt med besittningsskydd. 57 av landets kommuner använde sig under 2014 av den möjligheten. En kommunal hyresgaranti är ett borgensåtagande från kommunens sida. Exempelvis kan den sökande ha en projektanställning istället för en tillsvidareanställning, men ha en löpande inkomst och ekonomi att klara en hyra. Den kommunala hyresgarantin blir en extra säkerhet för hyresvärden och kan därför bidra till att den som söker får ett eget hyreskontrakt på en bostad. Kommuner som väljer att ställa ut kommunala hyresgarantier har möjlighet att få ett statligt bidrag på 5 000 kr per garanti. Det statliga bidraget administreras av. Av de kommuner som använder sig av garantierna var det drygt 50 procent som ställde ut hyresgarantier där de hade