Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att lämna uppgifter om driftskostnader i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha underlåtit att svara på kommunikation från anmälaren och att översända begärda handlingar till anmälaren samt att NN systematiskt ska avråda säljare från att låta upprätta energideklarationer. NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, en chattkonversation mellan NN, NN:s kollega och en person som antyds vara anmälaren, en e-postkonversation mellan NN, NN:s kollega och anmälaren, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) en begränsad fullmakt från säljaren för NN att företräda denne, och ett försäkringsbesked avseende villaförsäkring för förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen har bett NN att inkomma med förmedlingsobjektets energideklaration. NN har inte inkommit med denna. Han har som anledning uppgett att säljarna aldrig lät upprätta en energideklaration i affären samt att köparna avstod från sin rätt att låta upprätta en på säljarnas bekostnad. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Den 25 september 2018 chattade anmälaren med NN angående förmedlingsobjektet, anmälde sig som intresserad och lade ett bud. Dagen därpå begärde anmälaren en kopia på energideklarationen, radonmätningsuppgifter, en enklare planritning samt en lista över inkomna bud. Den 2 oktober hade NN ännu inte svarat, varför anmälaren skickade en påminnelse och bad om bekräftelse på att NN hade fått anmälarens e-post. Eftersom inget svar erhölls kontaktade anmälaren Mäklarsamfundet den 7 oktober med ett klagomål på NN:s brist på kommunikation. Den 8 oktober skickade anmälaren ett klagomål till NN:s arbetsgivares huvudkontor. NN kontaktade anmälaren under nästkommande dag och önskade få tala med anmälaren, men anmälaren avböjde och ville istället ha skriftlig korrespondens. Den 12 oktober meddelade NN att anmälarens bud och frågor hade framförts till säljaren, men att säljaren hade antagit ett annat bud och sålt fastigheten. Anmälaren misstänker att NN systematiskt avstår från att uppmuntra säljare till att upprätta energideklarationer, eftersom flera av hans utannonserade förmedlingsobjekt saknar all antydan om att en energideklaration finns. Handlingarna Objektsbeskrivningen Det finns inga uppgifter om fastighetens driftskostnader i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. I affärer där en energideklarations förekomst är relevant verkar han alltid för att säljare ska låta upprätta en energideklaration. Den uppvisas för eller e- postas alltid till spekulanter och överlämnas till köparen. Påståendet att han skulle systematiskt avråda säljare från att låta upprätta en energideklaration är därför felaktigt. Efter en utdragen budgivningsprocess ville säljarna att NN skulle informera den tilltänkta köparen om deras avsikt att skriva kontrakt med denne. NN gjorde detta under vecka 39 och påbörjade sedan förberedelserna inför kontraktsskrivning på distans. Kontraktsskrivning bokades till den 26 september 2018. Under förberedelseprocessen inför kontraktsskrivningen hörde anmälaren av sig via chatt. Anmälaren ställde många frågor om fastigheten och fick svar på dessa. NN informerade också om att säljarna var beredda att skriva kontrakt på den nivån som det då högsta budet låg på. Anmälaren visade redan då upp en otålig ton men NN gjorde sitt bästa för att besvara hans frågor, trots att säljarna hade instruerat NN att avsluta affären. Anmälarens frågor gav honom en känsla av att anmälaren var väl insatt i att både bygga och köpa fastigheter. Anmälaren inkom med ett bud som översteg den tilltänkta köparens bud med 5 000 kr. Utöver det ställde anmälaren ett antal frågor om planlösning, radonmätning med mera. NN registrerade budet, dock först med fel antal nollor vilket rättades till. Säljarna underrättades om budet, men de var tydliga med att de inte tänkte förlänga affären ytterligare och bad istället NN att gå vidare med den tilltänkta köparen. NN bad i ett tidigt skede anmälaren om ett telefonnummer så att de skulle kunna ha en genomgång av förutsättningarna i lugn och ro, men anmälaren var mycket tydlig med att han inte önskade någon muntlig kommunikation. Det är av stor vikt för NN och hans arbetsgivare att ha en fungerande kommunikation med kunderna och att dessa känner sig sedda och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) informerade. Han finner det näst intill omöjligt att bedöma spekulantens affärsmässighet, trovärdighet, behov av finansiering med mera om han inte får åtminstone höra spekulantens röst. När NN nåddes av informationen att anmälaren hade framfört klagomål på hans tjänster till Mäklarsamfundet e-postade han till anmälaren för att boka in ett samtal så att de kunde tala om den uppkomna situationen. Anmälaren var inte intresserad utan uppmanade till kommunikation via e-post. NN anser att det ingår i hans arbete att bedöma seriositeten bakom varje bud som inkommer på hans samtliga förmedlingsobjekt, så att säljarna ska kunna fatta ett väl underbyggt beslut. I förevarande fall fann han att anmälarens bud var svårbedömt men upplevde det inte som seriöst på grund av att anmälaren inte hade gått på någon visning av fastigheten, att NN inte hade fått träffa anmälaren och att anmälaren vägrade tala med honom på telefon. NN ansåg att anmälaren skulle kunna vara vem som helst som har tillgång till en dator, exempelvis en konkurrent som ville påverka affären. I korthet upplevde han att anmälaren förstod både att dennes frågor skulle försena affären ytterligare och att en förlängning av affären inte var aktuell för säljarna. Situationen hade lösts om anmälaren bara hade ringt upp honom eller bett en vän att göra det. Den 25 september 2018 fick anmälaren svar på flera av sina frågor om fastigheten. Bland annat meddelades att radonmätning inte hade gjorts och att även en korttidsmätning skulle ta flera veckor att genomföra, vilket inte var förenligt med säljarnas målsättning att skriva kontrakt så snart som möjligt. NN har sökt efter det e-mail som han skickade som svar på anmälarens bud, vari NN informerade om att säljaren hade skrivit kontrakt med en annan spekulant, men har inte funnit mailet. Han förstår att det därför framstår som att han aldrig återkom till anmälaren, men det stämmer inte och var inte hans avsikt. NN anser att vad anmälaren har uppgett i övrigt inte ger anledning till ytterligare kommentarer, men bestrider att han ska ha åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare i förevarande fall. Eftersom huset hade stått obebott de senaste fem åren fanns inga uppgifter om driftskostnader tillgängliga från säljarna. Några driftskostnader kunde därför inte kunde redovisas i objektsbeskrivningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Objektsbeskrivning uppgift om driftskostnader Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal, ålder, storlek, byggnadssätt och driftskostnader. Den ska också innehålla uppgifter om de inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten samt uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Att fastighetens driftskostnader ska redovisas i objektsbeskrivningen framgår av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 58f). En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). Det är utrett att NN inte har angett några driftskostnader i objektsbeskrivningen. NN har i sitt yttrande framfört att inga uppgifter om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) driftskostnader fanns tillgängliga eftersom huset hade stått obebott under en längre tid. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut ansett att en fastighetsmäklare som har utelämnat uppgifter om driftskostnader för en fastighet som har stått obebodd under en längre tid borde ange schabloniserade driftskostnader eller i vart fall notera i objektsbeskrivningen varför det saknas uppgifter om driftskostnader (se beslut i bl.a. ärendena dnr 4.1-391-16, 4.1-175-16 och 4.1-1715-14). NN borde därför ha lämnat schablonmässiga uppgifter om driftskostnader eller åtminstone ha angett att det saknades underlag för uppgifterna. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.