Årsredovisning 2012
BroGripen AB är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades 1994. De största dotterbolagen är BroGripen Öst AB, bildat 1994, och BroGripen Syd AB, bildat 2003. äger och förvaltar attraktivt belägna bostadsfastigheter i Danderyd, Enköping, Helsingborg, Lidingö, Mariefred, Norrköping, Solna, Stockholm, Strängnäs, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fastighetsbeståndet består av 91 fastigheter med 4 200 hyresobjekt varav drygt 2 700 är bostäder. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 205 000 kvm, varav bostadslägenheter i attraktiva lägen svarar för kring 90 procent. Förvaltningen av fastigheterna sker från våra kontor i Helsingborg, Ystad och Stockholm. Den övergripande affärsmässiga och finansiella styrningen sker från koncernens huvudkontor i Stockholm. Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Omslagsbild: Fastigheten Christina 10, Ystad
Vd har ordet 5 Året som gått 6 Strategisk inriktning 7 Flerårsöversikt 9 Finansiell strategi 10 Fastighetsmarknaden 12 Fastighetsöversikt 14 Verksamheten 17 Fastighetsförteckning 18 Förvaltningsberättelse 22 Resultaträkning 24 Balansräkning 25 Kassaflödesanalys 27 Tilläggsupplysningar 28 Noter 30 Revisionsberättelse 37 Styrelse och ledning 38 Definitioner 39
4
Vd har ordet År 2012 var avkastningsmässigt ännu ett bra år för fastigheter och speciellt för bostadsfastigheter. Återigen var det bostadsfastigheter, enligt Svensk Fastighetsindex, som gav den bästa totalavkastningen bland fastighetsklasserna med en totalavkastning om 6,7 %. Detta trots att utbredd bostadsbrist på många bostadsinvesteringsorter ger en låg vakansrisk vid bostadsinvesteringar. Fastighetsmarknaden Trenden med fler institutioner på köparsidan höll i sig under året och institutionella aktörer stod år 2012 för hela 40 % av transaktionsvolymen. Vi har sett att institutioner varit prisdrivande vad gäller bostadshyreshus på den svenska marknaden. En annan trend är att aktörer på fastighetsmarknaden i större omfattning börjat ställa ut obligationer som en del av sin finansiering. Stora aktörer har fortsatt att göra investeringar för att höja standarden i sina lägenheter och på så sätt kunna öka hyresnivån och därmed värdet på fastigheterna. Transaktionsvolymen med bostadsrättsföreningar som köpare har varit rekordlåg. I och med att bankernas upplåningskostnader började gå ned i slutet av 2012, med sänkta marginaler som följd, spår vi en ökning av antalet ombildningar framöver. kvm (190 000). Antalet hyresobjekt är drygt 4 200. BroGripen består av flera regionala bolag med verksamhet på 12 orter. Framtidsutsikter/Affärsverksamhet Den starka efterfrågan på bostadslägenheter i de regioner där våra fastigheter är belägna kvarstår. Det förekommer inga vakanser i bostadsbeståndet och efterfrågan på våra lägenheter bedöms vara fortsatt mycket stark. Bolaget letar fortsatt efter bra investeringsmöjligheter i tillväxtkommuner med goda framtidsutsikter. Jag vill slutligen tacka våra duktiga medarbetare, finansiärer samt övriga samarbetspartners för ytterligare ett framgångsrikt år. Förvärv BroGripen förvärvade under 2012 sex fastigheter i Mariefred om totalt drygt 15 000 kvm och vi förstärkte genom detta vår position i Strängnäs kommun. Bolaget har efter utgången av året genomfört ett mindre förvärv av en fastighet i Trelleborg om knappt 3 000 kvm. Resultatutveckling Årets resultat före skatt uppgick till 20,9 Mkr (19,9). Driftsresultatet ökade till 100 Mkr (88). Årets värdeförändring uppgick till 83 Mkr (131) och avkastningsvärdet enligt intern värdering överstiger nu bokfört värde med 1 013 Mkr. Värdeförändringen på fastighetsbeståndet ingår inte i det redovisade resultatet, vilket innebär en skillnad mot exempelvis börsnoterade fastighetsbolag som redovisar värdeförändringar över resultaträkningen. Den justerade soliditeten uppgick till 34,9 % (37,6). Belåningsgraden uttryckt som skuldsättning i förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till 53,7 % (48,1) vid årets utgång. Den synliga soliditeten uppgick till 12,9 % (15,8). I balansräkningen hade vi vid årets utgång fastigheter med en sammanlagd hyresarea om 205 000 Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef 5
Året som gått - Resultatet efter skatt uppgick till 18,0 Mkr (40,5). - Driftnettot uppgick till 99,9 Mkr (88,3). - Direktavkastningen var 6,5 % (6,2). - Hyresintäkterna uppgick till 198,9 Mkr (180,7). - Inga fastigheter har avyttrats under året. - Totalt har 6 fastigheter förvärvats under året. Samtliga fastigheter var belägna i Mariefred och förvärvet skedde genom en bolagsaffär. - Den uthyrningsbara arean uppgick vid årets slut till 205 000 kvm (190 000). Nyckeltal koncernen 2012 2011 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm 205 096 191 918 Hyresintäkter, Mkr 198,9 180,7 Direktavkastning, % 6,5 6,2 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 1 604 1 479 Bokfört värde per kvm, kr 7 816 7 785 Totalt marknadsvärde fastigheter, Mkr 2 616 2 405 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,5 Skuldsättningsgrad, ggr 6,1 4,8 Belåningsgrad, % 53,7 48,1 Soliditet, % 12,9 15,8 Justerad soliditet, % 34,9 37,6 Avkastning eget kapital, % 8,8 4,7 Avkastning totalt kapital, % 4,3 3,7 Kassaflöde, Mkr 141-363 Se definitioner på sida 39. 6
Strategisk inriktning Vision BroGripen AB ska ha bäst aktuell kännedom om bostadsfastighetsmarknaden på de orter där vi är aktiva, samt där vi önskar bli aktiva, för att därmed effektivt kunna agera och genomföra fastighetsaffärer som ger en långsiktigt hög totalavkastning. Övergripande mål Bolaget ska utveckla och värna om goda relationer med sina intressenter. Bolagets fastighetsbestånd ska till lägst 90 % bestå av bostäder. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen eller ökad långsiktig lönsamhet. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen finansiell stabilitet. Bolaget ska ha bäst kunskap om de lokala bostadsfastighetsmarknader där företaget är verksamt. Operativa mål Bolagets fastighetsinnehav ska vara geografiskt koncentrerat till mellersta och södra Sverige. Bolagets förvaltning ska hålla en hög standard. Bolagets fastighetsbestånd ska hålla en god teknisk standard. Bolagets identitet ska tydligt kommuniceras till omvärld och intressenter. Bolagets justerade soliditet ska långsiktigt överstiga 30 %. Ränterisken i bolagets låneportfölj ska hanteras med derivatinstrument eller lån med bunden ränta och låneportföljen ska ha ett ränteskydd om lägst 70 %. Strategi Bolaget ska genom en tydlig affärsorientering, nytänkande och samhällsengagemang nå uppsatta operativa och övergripande mål. Bolaget ska genom en expansiv förvärvsstrategi, kombinerad med perioder av konsolidering, säkerställa att koncernens totalavkastning ökar varje år. 7
Flerårsöversikt Flerårsöversikten redovisar i sammanfattning nyckeltal och diagram för BroGripens utveckling. Som synes nedan är bolaget mycket välmående med stabila nyckeltal sedan flera år tillbaka. Nyckeltal koncernen BroGripen 2008-2012 1201-1231 1101-1112 1001-1012 0901-0912 0801-0812 Uthyrningsbar area, kvm 205 096 191 918 176 236 197 863 205 583 Hyresintäkter, Mkr 199 181 184 193 191 Direktavkastning, % 6,5 6,2 5,8 6,3 6,0 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 1 604 1 479 1 346 1 488 1 562,0 Bokfört värde per kvm, kr 7 816 7 785 7 178 7 043 7 598 Total marknadsvärde fastigheter, Mkr 2 616 2 405 2 134 2 345 2 402,0 Medelantal anställda 12 12 14 15 15 Resultat efter finansiella poster, Mkr 20,9 19,9 370,5 115,9 112,6 Balansomslutning, Mkr 1 791,8 1 538,3 1 812,1 1 812,1 1 705,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,5 1,4 1,4 1,8 Skuldsättningsgrad, ggr 6,1 4,8 1,8 3,9 4,4 Belåningsgrad, % 53,7 48,1 50,6 55,2 54,8 Soliditet, % 12,9 15,8 33,3 17,9 17,5 Justerad soliditet, % 34,9 37,6 45,5 35,6 36,0 Avkastning eget kapital, % 8,8 4,7 79,9 37,2 41,5 Avkastning totalt kapital, % 4,3 3,7 22,5 9,3 10,2 Utveckling omsättning och resultat 1) 1995-2012, Mkr 500 Utveckling antal kvm 1995-2012 2) 250 400 200 300 150 200 100 100 50 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Omsättning Rörelseresultat 2005 2004 2007 2006 1) Varav år 1995-2001 avser koncernen BroGripen Öst AB 2008 2009 2010 2011 2012 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Antal kvm, tusental 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2) Varav år 1995-2001 avser koncernen BroGripen Öst AB 9
Finansiell strategi Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där den största kostnaden ofta är räntan på lånen. Om marknadsräntan förändras en procentenhet får det ett stort genomslag på bolagets resultat. Bolagets mål är att aktivt arbeta med att säkra den kort- och långsiktiga kapitalförsörjningen i hela koncernen samt att minimera risker och tillse att en flexibel finansieringsstruktur upprätthålls. Låneportföljen Finansieringen av bolaget sker genom att bolagets tillgångar (fastigheter) pantsätts och lån upptas i bank. Fastigheternas belåningsgrad uppgår i dagsläget till 53,7 % av marknadsvärdet (enligt senaste värdering). Under 2012 har 261 Mkr i nya lån i samband med förvärv upptagits, samtidigt har 11 Mkr amorterats under året. Härigenom har koncernens totala lånevolym ökat till 1 406 Mkr (1 156). Den genomsnittliga räntan på lånen (inkl. derivat) var vid utgången av året 3,7 % (3,7). Låneportföljen har under året förändrats enligt följande: Lånestock per den 1 januari 2011 Upptagande av lån Amortering Utgående nettoskuld 1 156 Mkr 261 Mkr -11 Mkr 1 406 Mkr Låneportföljen består dels av lån med rörlig ränta och kort kapitalbindningstid som vid lånets utbetalningsdag varit 1-2 år, dels av bundna lån som vid utbetalningsdagen haft löptid upp till 5 år. Bindningstiden för lånen framgår i nedanstående tabell. Rörligt Förfall 1-5 år Totalt 967 Mkr 439 Mkr 1 406 Mkr Bolaget har historiskt eftersträvat att låneportföljen huvudsakligen skall utgöras av lån med rörliga räntevillkor, samtidigt som ränterisken hanteras med hjälp av olika derivatinstrument. Detta kan likställas med en fast låneränta. Fördelen är att låneportföljen blir mer flexibel och en aktiv handel kan bedrivas med derivatinstrumenten för att få den struktur i portföljen som vid varje tidpunkt är mest lämplig utifrån företagets marknadsförväntningar. Dock har bolaget liksom många andra bolag på marknaden sedan en tid tillbaka valt att ta bundna lån, något som varit ovanligt hos större bolag de senaste 10 åren. Vid årsskiftet var ca 84,6 % av portföljen räntesäkrad genom derivat respektive upptagande av bundna lån. Detta begränsar kostnadseffekterna vid eventuella förändringar i det allmänna ränteläget. Vid utgången av året fanns i portföljen ränteswappar omfattande totalt 750 Mkr med fasta ränteben i intervallet 2,04 4,05 %. Typ Nom. belopp Ränta Löptid Swap 50 000 000 4,05 % 1309 Swap 100 000 000 2,95 % 1312 Swap 50 000 000 2,51 % 1404 Swap 50 000 000 2,78 % 1407 Swap 50 000 000 2,55 % 1502 Swap 50 000 000 2,78 % 1504 Swap 50 000 000 2,35 % 1505 Swap 50 000 000 2,19 % 1505 Swap 50 000 000 2,58 % 1608 Swap 50 000 000 2,32 % 1608 Swap 50 000 000 2,13 % 1609 Swap 100 000 000 3,89 % 1611 Swap 50 000 000 2,04 % 1611 Totalt: 750 000 000 De swappar som innehas omvandlar kostnaden för rörlig ränta till en fast räntekostnad för innehavaren under det antal år som swappen löper oavsett förändringar i den korta räntan under löptiden. Finansiella kostnader Kostnader för lånat kapital är den enskilt största utgiftsposten i koncernen. År 2012 uppgick koncernens finansiella kostnader till 50,9 Mkr (42,5). De utgörs av följande poster: Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Räntetäckningsgrad 50,9 Mkr 0,0 Mkr Räntetäckningsgraden visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att riskera bolagets betalningsförmåga. Bolaget hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,8 ggr (1,5). 10
Känslighetsanalys En höjning av räntan tas upp som grund för höjda hyror i hyresförhandlingar, men en viss fördröjning kan förekomma. Nedan visas effekterna på 2012 års resultat vid förändringar av räntenivån i procentenheter respektive procentuella förändringar av hyresnivå och fastighetskostnader. Denna analys tar ej in derivatens effekt på kostnadsförändringar vid ränteförändringar. Förändring Resultateffekt Helår, Mkr Låneräntan +/- 1 procentenheter 14,0 Hyresnivå +/- 1 procent 2,0 Fastighetskostnad +/- 1 procent 1,0 Vid årsskiftet uppgick den synliga soliditeten i koncernen till 12,9 procent (15,8) och den justerade soliditeten uppgick till 34,9 procent (37,6). Överskottslikviditet Vid perioder av överskottslikviditet specialinlånas medlen för de perioder de inte nyttjas. Likviditet De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 172,5 Mkr (32,0). Effekterna är beräknade på helårsbasis. Soliditet Soliditet är ett mått som brukar användas för att mäta den finansiella risken i ett bolag. Rörelserisken i ett bolag med bostadsfastigheter är låg, varför en relativt låg soliditetsnivå kan accepteras under förutsättning att den övriga kontrollen och riskhanteringen är god. Det finns två mått på soliditet, den synliga soliditeten och den justerade soliditeten. I ett fastighetsbolag med stora övervärden, ej redovisade i balansräkningen, i förhållande till de bokförda värdena är det mer intressant att studera den justerade soliditeten som tar hänsyn till fastigheternas verkliga värde. 11
Fastighetsmarknaden Året 2012 präglades av fortsatt finansiell oro i Europa medan Sverige framstod som tryggt och säkert. Detta gällde i synnerhet fastighetsinvesteringar vilket ledde till fortsatt höga priser. Upplåningskostnaderna för bankerna sjönk i slutet av året vilket ledde till att marginalerna började gå ned. Trender på marknaden Fastighetsmarknaden dominerades starkt under 2012 av institutionella investerare och dessa stod för 40 % av den totala transaktionsvolymen. Kontors- och hyresfastigheter med bra lägen i storstadsregionerna var i fokus. Avkastningskravet för dessa sjönk vilket resulterade i höga priser. Priserna på fastigheter i mindre attraktiva lägen uppvisade samtidigt en motsatt trend. Den totala transaktionsvolymen för samtliga fastighetstyper uppgick år 2012 till ca 107 Mdkr, en ökning mot 95 Mdkr under 2011 sedan det hade gjorts affärer för hela 30 Mdkr under december 2012. Totalavkastningen på svenska fastighetsinvesteringar var under året 6,4 % enligt Svenskt Fastighetsindex. Av totalavkastningen bestod 1,2 % av värdeförändringar och 5,1 % av direktavkastning. För bostadsfastigheter var totalavkastningen 6,7 % varav värdeförändringar stod för 2,7 % och direktavkastning för 3,9 %. Noterbart är att för bostadsfastigheter har totalavkastningen i snitt de senaste 10 åren varit 9,8 %, vilket är högst bland alla fastighetsklasser. En bra indikation på hur den långa räntan rört sig under året är att titta på swapräntan med femårig löptid. Denna ränta uppvisade under inledningen av 2012 en uppåtgående trend och nådde i början på april sitt årshögsta på 2,35 %. Den femåriga swapräntan sjönk därefter i någorlunda jämn takt för att sluta året på 1,51 %. Riksbankens viktigaste styrränta, reporäntan, låg på 1,5 % i början av året för att sedan sänkas till 1,25 % under hösten. I slutet av året sänktes reporäntan ytterligare till 1,0 %. Upplåningskostnaderna tillsammans med ett regelverk för bankerna som kräver att de har hög kapitaltäckning gjorde att marginalerna var fortsatt höga under årets början. Dock kunde det i slutet av året skönjas en viss islossning hos vissa banker på upplåningssidan och marginalerna började röra sig nedåt. Vad gäller internationella investerares aktivitet på den svenska marknaden har det varit ett ganska likvärdigt intresse de senaste två åren. Av transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden utgjordes 16 % av affärer med internationella investerare. År 2007 var denna siffra hela 64 %. Brogripens investeringsorter BroGripen eftersträvar att genomföra investeringar på orter där bostadsmarknaden är stark. Risken för vakanser i beståndet skall vara låg och bostadsläget skall vara uppskattat av hyresgästerna. Det är viktigt att utsikterna för Fastighetsindex Carnegie Real Estate Index (CREX) SEK Femårig swapränta, 2012 700 2,5 600 2,0 500 1,5 400 Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December 1,0 12
befolkningstillväxt är goda och att efterfrågan på bostäder kan antas öka. På samtliga orter där BroGripen är aktiva föreligger en positiv befolkningsutveckling och detta tillsammans med hyresregleringen leder till att efterfrågan överstiger tillgången på bra lägenheter. BroGripen:s fastigheter är även utspridda rent geografiskt vilket tillsammans med ovanstående leder till en låg riskprofil i beståndet. I nedanstående tabell framgår befolkningsutveckling och prisnivåer på villor och bostadsrätter i de orter där BroGripen idag är etablerat. På många orter översteg det pris per kvm bostadsrättsföreningar är beredda att betala det pris investerare är beredda att betala för samma fastighet. Detta förväntas gälla även i framtiden, vilket ger möjligheter till bostadsrättsombildningar med goda vinster som följd. Statistik, befolkningsutveckling samt snittpriser/kvm Kommun Befolkning Befolknings- Snittpris villa, Snittpris 31/12 2012, tkr 1) utveckling kr/kvm 3) bostadsrätt, 2012, % 2) kr/kvm 3) Riket 9 555 893 0,77% 18 226 26 123 Danderyd 31 960 0,51% 50 012 38 821 Enköping 40 349 0,83% 15 772 15 743 Helsingborg 132 011 1,06% 21 317 14 264 Lidingö 44 434 0,80% 53 134 37 209 Norrköping 132 124 1,15% 16 839 11 948 Solna 71 293 1,93% 42 582 37 444 Stockholm 881 235 1,96% 39 808 48 410 Strängnäs 33 072 1,18% 15 188 12 691 Trelleborg 42 605 0,15% 16 478 8 749 Ystad 28 558 0,46% 17 806 11 835 Ängelholm 39 742 0,29% 19 754 11 053 Källor; 1) SCB, 2) Bearbetat material SCB, 3) www.maklarstatistik.se (16 maj 2013) 13
Fastighetsöversikt På balansdagen hade koncernen ett fastighetsbestånd med en total uthyrningsbar area om 205 000 kvm (190 000) fördelat på 91 fastigheter. Det totala bokförda värdet uppgick till ca 1 604 Mkr (1 479) och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till ca 199 Mkr (181). Investeringar och försäljningar Under 2012 förvärvades 6 (9) fastigheter och såldes 0 (1) fastigheter. De förvärvade fastigheterna ligger i Mariefred. Bolagets förvärvade fastigheter i Mariefred är centralt belägna och är ett bra ortsmässigt tillskott, då vi sedan tidigare är verksamma i Strängnäs kommun med fastigheter i Strängnäs. Förvärvet av de 6 fastigheterna skedde genom en bolagsaffär. Förändringar av det totala marknadsvärdet i koncernen, Mkr: Ingående värde 2012-01-01 2 405 Förvärv 2012 128 Interna värden sålda fastigheter 0 Årets värdeförändring 83 Värde vid årets utgång 2 616 Årets värdeförändring kan framförallt förklaras av sänkta avkastningskrav för bostäder samtidigt som hyrorna ökat med 0-2,5 %. Marknadsvärde per verksamhetsort enligt senaste värdering, Mkr 500 MKr BroGripen genomförde per 2012-12-31 interna marknadsvärderingar av koncernens fastighetsbestånd. Det totala marknadsvärdet för koncernen uppgick till 2 616 Mkr, varav beståndet i Skåne svarade för 1 324 Mkr och Storstockholm och Mellansverige för 1 292 Mkr. Utgångspunkten då bolaget utför internvärderingar är fastigheternas intjäningsförmåga samt marknadens förräntningskrav. Värderingen utfördes med hjälp av kassaflödesmetod med en kalkylperiod om fem år. En schablonmässig långsiktig vakansgrad om 0,0-5,0 procent för bostäder och 0-15 procent för p-platser och lokaler användes. Driftskostnaderna baserades på schablonmässiga antaganden med hänsyn tagen till typ av fastighet, geografiskt läge, teknisk standard samt byggnadskonstruktion. För underhållsinsatser utöver normalt slitage belastades även värderingskalkylen med en kostnad för periodiskt underhåll. För varje fastighetsvärdering användes olika avkastningskrav beroende på fastighetens geografiska läge samt dess driftsrisk. Då fastighetsbeståndet endast omfattar bostadsfastigheter blev den bedömda driftsrisken låg, då efterfrågan på bostäder i de flesta regioner var och är betydligt högre än utbudet. Följande genomsnittliga direktavkastningskrav har använts vid värderingen: Stockholms innerstad, bostäder 2,6 % Storstockholm exkl. innerstad, bostäder 3,4 % Mellansverige, bostäder 5,0 % Skåne, bostäder 4,9 % 400 300 200 100 0 Ystad Helsingborg Lidingö Ängelholm Trelleborg Stockholm Norrköping Enköping Solna Strängnäs Mariefred Övrigt För att bedöma den interna värderingens validitet utfördes externa värderingar. Dessa omfattade 20 fastigheter motsvarande 42 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter baserades på geografiskt läge, typ av fastighet, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Då skillnaden mellan de externa och interna värderingarna låg inom en felmarginal på +/- 5 % bedömdes de interna värderingarna som säkerställda. De externa värderingarna utfördes av DTZ Värderingshuset och Nordier. 14
Övervärden Vid marknadsvärderingar uppskattas fastigheternas förvaltningsvärde. Det finns dock en alternativ marknad, även om den marknaden svalnat något med det ökade ränteläget, där bostadsrättsföreningar är köpare och där värdet på fastigheterna kan vara upp till 50 % högre beroende på ort och läge. De fastigheter som bedöms kunna avyttras på denna alternativa marknad med betydligt högre övervärden är fastigheter belägna i Helsingborg och Stockholm med närförorter. Det totala värdet på dessa orter enligt marknadsvärderingen var 1 054 Mkr medan värdet för samma fastigheter vid försäljning till bostadsrättsföreningar alltså ligger betydligt högre. Hyresintäkter och driftsöverskott s samlade hyresintäkter uppgick år 2012 till 199 Mkr (181), vilket är en ökning med 10 % i jämförelse med 2011. Fastighetskostnaderna ökade med 7 % till 99 Mkr (92) och driftnettot ökade till 100 Mkr (88). Vakansgrad Den totala vakansgraden uppgick under året till ca 0,9 % av det totala hyresvärdet. Vakanserna utgjordes till största delen av evakueringsvakans samt till en mindre del av vissa enklare lokaler i källarplan etc. 15
16
Verksamheten BroGripen äger och förvaltar fastigheter Mellansverige och i Skåne. Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd förvaltningspersonal vid bolagets kontor i Stockholm, Helsingborg och Ystad, medan den dagliga fastighetsskötseln utförs av lokalt anlitade entreprenörer. Förvaltningen Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd personal i Stockholm, Helsingborg och Ystad. Fyra personer är anställda vid kontoret i Stockholm och arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Mellansverige. Från kontoren i Helsingborg och Ystad utgår totalt fyra personer vilka arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Skåne. Fastighetsskötsel, städning, reparationer och underhåll sköts av lokalt anlitade entreprenörer. Investeringar Under 2012 förvärvade bolaget 6 fastigheter. De förvärvade fastigheterna är centralt belägna i Mariefred. Förvärvet av dessa 6 fastigheter skedde genom en bolagsaffär. Bolaget letar aktivt efter nya förvärvsmöjligheter då bolaget är inne i en expansionsfas. Samhällsengagemang Det finns ett stort intresse från bolagets sida av att vara engagerad i utvecklingen av de orter där bolaget har sina fastigheter. Bl.a. stödjer BroGripen basketungdom i Skåne och är titelsponsor för BroGripen Änglacupen i Ängelholm. Avtal finns med Äli-Basket som arrangerar cupen. Detta arrangemang erbjuder ungdomar i Skåne att träffas och spela basket. I Ystad, där vi är en av de större hyresvärdarna, har vi valt att fortsätta stötta den lokala ideella föreningen Öja FF som bedriver en bred och fin barn- och ungdomsverksamhet som vi är stolta över att kunna bidra till. I Ängelholm sponsrar vi Rögle BK vad gäller juniorishockey. BroGripen är också stolt sponsor av Stockholms Allmänna Lawntennis Klubb (SALK). SALK är en av de äldsta och största klubbarna i landet med drygt 1 900 medlemmar. Klubben har en klar inriktning på elit och satsar på att vara Sveriges bästa klubb, bland annat genom att själva utbilda framtidens toppspelare. Framtid I de regioner BroGripen är verksamt fortsätter efterfrågan på bostäder att vara mycket hög till följd av en positiv inflyttning. Märkbart är även stora investeringar i t.ex. infrastrukturen. Bolaget räknar därför med fortsatt full uthyrning av sina bostäder i framtiden. 17
Fastighetsförteckning BroGripen Öst AB, per 2012-12-31 Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2011, tkr LIDINGÖ Vaktmästaren 7 Holavedsvägen 5-39 1972 18 056 435 18 491 1 802 20 293 250 9 266 525 242 522 Lidingö totalt: 18 056 435 18 491 1 802 20 293 250 9 266 525 242 522 SOLNA Haga 4:38 Olof af Acrels väg 4 1940 726 126 852 0 852 9 2 0 11 8 948 Haga 4:40 Olof af Acrels väg 6 1940 587 242 829 0 829 6 3 0 9 8 868 Haga 4:41 Olof af Acrels väg 7 1959 2 609 158 2 767 0 2 767 81 10 0 91 33 194 Nyckeln 2 Tottvägen 4 A-B 1910 /1989 1 091 65 1 156 0 1 156 19 2 1 22 13 502 Solna totalt: 5 013 591 5 604 0 5 604 115 17 1 133 64 512 STOCKHOLM Verkstadsklubben 35 Värtavägen 41 1937 949 0 949 80 1 029 16 2 6 24 20 006 Högklippan 2 Kinnekullevägen 26-30 1936/1986 881 10 892 0 892 19 2 0 21 13 828 Loket 15 Torsgatan 29 1927 1 510 249 1 759 0 1 759 22 3 0 25 30 845 Loket 29 Vulcanusgatan 13 1928 975 82 1 057 0 1 057 23 5 0 28 28 428 Roslagsbanan 6 Valhallavägen 57 1932 1 822 423 2 245 0 2 245 27 5 0 32 37 435 Stockholm totalt: 6 137 764 6 902 80 6 982 107 17 6 130 130 542 DANDERYD Lill-Kalmar 6 Kolgavägen 6 A-B 1952 364 62 426 0 426 8 3 0 11 4 791 Lill-Kalmar 7 Kolgavägen 8 A-C 1950 425 92 517 0 517 9 2 0 11 5 770 Lill-Kalmar 8 Kolgavägen 10 A-B 1950 428 23 451 0 451 8 1 0 9 5 166 Lill-Kalmar 9 Kolgavägen 12 A-B 1952 428 85 513 0 513 8 1 0 9 5 993 Danderyd totalt: 1 645 262 1 907 0 1 907 33 7 0 40 21 720 MALUNG Västra Sälen 1:36 Isvägen 13 2001 0 233 233 0 233 0 1 0 1 2 604 Malung totalt: 0 233 233 0 233 0 1 0 1 2 604 ENKÖPING Centrum 5:4 Västra Ringgatan 33, Källgatan 15 1947/1970 699 201 900 0 900 10 4 3 17 5 699 Centrum 23:10 Kungsgatan 19, Torggatan 22 1957/1965 1 171 1 607 2 778 0 2 778 15 5 0 20 17 278 Centrum 9:2 Ågatan 16, Östra Ringgatan 36 1987 1 564 145 1 709 0 1 709 22 2 16 40 13 442 Centrum 16:1 Kyrkogatan 22, Torggatan 29 1904/1985 863 755 1 618 0 1 618 8 2 3 13 10 987 Centrum 25.2 Kyrkogatan 16 1901/1970 584 240 824 0 824 7 2 5 14 5 664 Centrum 7:2 Kungsgatan 35 1920/1985 822 309 1 131 0 1 131 7 3 0 10 7 997 Centrum 15.1 Västra Ringgatan 26 1920/1987 879 336 1 215 72 1 287 11 4 6 21 8 300 Centrum 21.2 Kryddgårdsgatan 15 1988 848 0 848 0 848 11 0 0 11 6 484 Centrum 32:7 Kryddgårdsgatan 7 A-C 1950/1980 1 147 35 1 182 0 1 182 16 3 0 19 8 007 Enköping totalt: 8 577 3 628 12 205 72 12 277 107 25 33 165 83 858 STRÄNGNÄS Fiskaren 4 Norra Strandvägen 35 1989 788 47 835 63 898 9 2 4 15 8 584 Fiskaren 5 Norra Strandvägen 33 1902/1986 827 0 827 0 827 11 0 8 19 8 688 Fanjunkaren 6 Rådmansgatan 1 1929/1958 620 0 620 0 620 10 0 0 10 5 018 Bokbindaren 5 Hospitalsgatan 15 1917/1939 2 965 196 3 162 0 3 162 47 5 16 68 20 539 Byggmästaren 3 Tingstugatan 16 1988 629 270 899 0 899 7 2 0 9 7 019 Kungsträdgården 19 Trädgårdsgatan 31 1947/1982 738 60 798 0 798 9 2 10 21 7 797 Kungsträdgården 27 Brinkska Vägen 2A 1950 980 54 1 034 0 1 034 16 2 3 21 9 385 Lilljan 4 Trädgårdsgatan 21 1929/2011 340 594 934 0 924 5 3 9 17 6593 Lilljan 6 Nicandergatan 6 1960 1004 695 1 699 0 1 699 12 9 5 26 13 460 Åkern 14 Nicandergatan 11A 1966 1771 93 1 864 0 1 864 18 7 13 38 17 200 Åkern 15 Nicandergatan 9A 1968 4 143 223 4 366 0 4 366 61 8 33 102 41 187 Strängnäs totalt: 14 806 2 232 17 038 63 17 101 205 40 101 346 145 470 18
AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Totalt Taxering 2011, tkr NORRKÖPING Torvan 2, inkl Tegen 4 Skogvaktaregatan 20 1964 4 457 20 4 477 0 4 477 70 1 52 123 27 800 Stormhatten 3 Hagagatan 24 1945/1989 1 556 12 1 568 0 1 568 22 1 5 28 11 334 Lybeck 12 Styrmansgatan 4 1934/1989 1 629 193 1 822 0 1 822 21 5 0 26 15 316 Sju Kullar 3 Dahlgången 16 1940/1989 658 0 658 20 678 9 0 1 10 4 808 Åkerkroken 1 Lagergrensgatan 8 1943/1986 873 62 935 0 935 12 1 6 19 7 753 Stadsgränsen 16 Trozelligatan 43 1940/1984 1 037 0 1 037 0 1 037 12 0 0 12 8 931 Rådmannen 3 Albreksvägen 105 1945/1988 1 354 0 1 354 0 1 354 30 0 13 43 10 445 Borgmästaren 6 Albreksvägen 113 1945/1986 1 226 255 1 481 0 1 481 16 4 12 32 11 146 Storken 7 Vinkelgatan 27 1927/1959 1 360 147 1 506 0 1 506 24 1 0 25 12 392 Kajan 9 Lötgatan 19 1938 432 12 444 0 444 6 1 0 7 3 752 Mesen 8 Ljunggatan 14 1961 567 65 632 0 632 8 1 8 17 5 396 Mesen 17 Ljunggatan 16 1961 566 65 631 0 631 8 1 6 15 5 412 Norrköping totalt 15 715 831 16 546 20 16 566 238 16 103 357 124 485 MARIEFRED Ekhovsgärdet 1 Nyponvägen 72, 74, 76, 1972-1973 2 975 15 2 990 0 2 990 45 1 0 46 23 454 Ekhovsgärdet 2 Ärnäsvägen 21C-E, 25A-B 1973-1974 3 529 15 3 544 0 3 544 53 1 78 132 27 659 Ekhovsgärdet 3 Nyponvägen 66A-C, 70A-B 1978-1979 2 487 51 2 538 0 2 538 30 5 0 35 19 772 Ekhovsgärdet 4 Nyponvägen 62A-B, 68A-B 1978-1980 2 034 9 2 043 0 2 043 24 1 0 25 16 266 Ekhovsgärdet 5 Nyponvägen 60A-C, 64A-B 1980 2 318 235 2 553 0 2 553 28 7 115 150 19 791 Skönsta 1 Skogsborgsvägen 15 1989 1 557 5 1 562 0 1 562 16 1 16 33 12 919 Mariefred totalt: 14 900 330 15 230 0 15 230 196 16 209 421 119 861 BroGripen Syd AB, per 2012-12-31 Fastighetsbeteckning YSTAD Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage AREA, KVM ANTAL & P-plats Edvinshem 2:41 Klintehusgatan 3 1985 /2001 3 322 89 3 411 0 3 411 39 10 35 84 29 400 Hvita Briggen 2 Västerleden 3-33, 45-75 1991 6 627 16 6 643 0 6 643 90 1 0 91 60 600 Christina 13 Klostergatan 5 1947/1992 1 142 67 1 209 0 1 209 22 1 25 48 10 786 Änkehuset 1 Blekegatan 27 1943/1985 2 127 0 2 127 0 2 127 37 0 9 46 17 806 Boken 3 Mariagatan 8, Oskarsgatan 7 1959/1980 1 667 93 1 760 15 1 775 27 4 15 46 14 579 Carl 1 Besökaregränd 2-4, St.Österg. 36-38 1929/1988 1 318 799 2 117 0 2 117 17 7 0 24 16 116 Carl 4 Besökaregränd 6-8, Nattmanstorg 1-3, 1986 3 892 27 3 919 0 3 919 49 2 0 51 34 200 Stallg.3-11 Cedern 9 Regementsgatan 9 1929/1970 1 398 0 1 398 0 1 398 15 0 0 15 11 537 Christina 10 Klostergatan 7 1929/1988 1 065 0 1 065 0 1 065 12 0 0 12 9 527 Christina 12 Klostergatan 9, Sladdergatan 1 1948/1988 1 154 0 1 154 0 1 154 21 0 0 21 10 120 Karna 7 Långg.10-12, Stortorget 14-15, 1929/1988 5 384 1 244 6 628 0 6 628 62 13 0 75 59 745 Teatergränd 1 Magnus 46 Apgränd 2, St.Österg.14, Trångsund 5 1934/1975 3 711 937 4 648 0 4 648 42 19 0 61 39 351 Ystad totalt: 34 371 3 272 37 643 15 37 658 448 57 84 589 327 647 HELSINGBORG Navaren 1 & 2 Norra Stenbocksgatan 11 A-C, 9 A-C 1943, 1946 2 598 38 2 636 0 2 636 44 2 4 50 31 524 Vädermöllan Södra 3 Rosenbergsgatan 5-13 1957 3 865 451 4 316 0 4 316 57 1 11 69 43 527 Totalt Taxering 2011, tkr Klintehus 1 Västerportstorg 1 1849/1989 1 564 0 1 564 0 1 564 15 0 0 15 13 880 19
Fastighetsförteckning, forts. Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2011, tkr Ollonborren 10 Bjäreg. 16, Sjöcronag. 7, Tranemansg. 1 1930/1960 2 323 85 2 408 0 2 408 37 5 42 15 324 Nyckelpigan 24 Bjäregatan 17, Tranemansg. 3-9 1930 3 774 232 4 006 0 4 006 68 7 0 75 25 415 Syrsan 12 Apotekaregatan 6-14 1944/1983 2 229 334 2 563 0 2 563 33 11 20 64 16 906 Eneborg 6 Övre Eneborgsv. 22, Sjöcronaplatsen 1 1958 2 024 127 2 151 0 2 151 24 1 3 28 13 645 Sälen 3 Handelsmansg. 5-7, Malmög. 8-10, 1945 8 928 380 9 308 0 9 308 175 7 52 234 61 766 Viskg. 2 Hammaren 14 Hjälmshultsgatan 5 A-B 1931/ 1986 1 226 0 1 226 0 1 226 20 0 0 20 14 931 Hammaren 21 Föreningsgatan 32 1937 945 58 1 003 0 1 003 16 4 18 38 10 181 Hammaren 26 Hjälmshultsgatan 13 1940/ 1 030 65 1 095 0 1 095 17 1 0 18 11 452 2000-03 Humlan 14 Södra Stenbocksg. 103 1939/ 830 0 830 0 830 16 0 0 16 5 338 1983-84 Humlan 17 Apotekaregatan 2, 4 1951/ 1989 1 362 0 1 362 0 1 362 22 0 8 30 10 368 Humlan 18 Södra Stenbocksg. 105 1939/ 872 81 953 0 953 17 4 0 21 6 459 1983-84 Humlan 20 Malmögatan 2 1956 0 547 547 0 547 0 1 0 1 1 901 Humlan 21 Södra Stenbocksg. 101 1939/1983-930 9 939 0 939 16 1 0 17 6 596 84 Helsingborg totalt: 32 936 2 407 35 343 0 35 343 562 45 116 723 275 333 ÄNGELHOLM Tegelbruket 9 Tegelbruksgatan 1,2,4 1969 11 551 773 12 324 0 12 324 156 9 117 282 68 829 Piggvaren 12 Errarpsvägen 20 1956 614 150 764 0 764 8 1 8 17 3 566 Piggvaren 13 Errarpsvägen 22 1956 503 0 503 0 503 8 0 13 21 3 153 Uven 19 Sandvångsgatan 20-22, 24, Bruksg. 30-38, 1948 3 464 77 3 541 0 3 541 54 7 0 61 23 214 Kristian II.s väg 15 A-B Vråken 6 Nytorgsgatan 22,24, Bruksg. 20-26, 1934 3 909 233 4 142 0 4 142 64 18 0 82 26 949 Sandvångsgatan 17, 19-21,23 Tofsmesen 10 Gasverksgatan 29-31 1947 2 136 113 2 249 0 2 249 34 4 21 59 14 326 Ängelholm totalt: 22 177 1 346 23 523 0 23 523 324 39 159 522 140 037 TRELLEBORG Hälleflundran 2 Stavstensvägen 86 A-H, 88 A-D, 90 A-R 1993 5 189 0 5 189 0 5 189 64 0 61 125 40 000 Innerstaden 4:34 Nygatan 70,72, Östergatan 23 A-R 1997 5 854 3 389 9 243 0 9 243 87 4 38 129 69 802 Trelleborg totalt: 11 043 3 389 14 432 0 14 432 151 4 99 254 109 802 KONCERNEN TOTALT 185 375 19 721 205 096 2 052 207 148 2 736 293 1 177 4 206 1 788 393 20
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för BroGripen AB (tidigare SSF Real Estate AB), org nr 556633-2127, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01 2012-12-31. Verksamhet s gemensamma inriktning är att förvärva och utveckla bostadsfastigheter i attraktiva områden i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. Organisation BroGripen AB, med säte i Stockholm, är ett helägt dotterbolag till SSF International S.à.r.l. (org nr B88900), med säte i Luxemburg. BroGripen AB är moderbolag i koncernen där BroGripen Fastigheter AB, med dotterbolagen BroGripen Öst AB (org nr 556500-0725), BroGripen Syd AB (org nr 556640-9818), BroGripen Invest AB (org nr 556688-2972) och BroGripen S2 AB (org.nr 556645-0283) ingår. BroGripen Öst AB bildades 1994 och verkar inom Storstockholm samt mellersta Sverige. Bolaget äger dotterbolagen: BroGripen Innerstan AB, BroGripen Ladugårdsgärde AB, BroGripen Lidingö AB, BroGripen Danderyd AB, BroGripen Norrköping AB, BroGripen Loket 29 AB, BroGripen Enköping HB, BroGripen Mariefred AB, BroGripen Högklippan AB, BroGripen OA7 AB, BroGripen Vaktmästaren AB, BroGripen Verkstadsklubben AB, BroGripen Fiskaren AB, BroGripen Nyckeln AB, BroGripen S1AB, BroGripen L2 AB samt BroGripen HBKB Minoritet AB. BroGripen Syd AB bildades 2003 och verkar i Skåne. Bolaget äger dotterbolagen: BroGripen Ystad Väst AB, BroGripen Förvaltning AB, BroGripen NPO AB, BroGripen Syrsan AB, BroGripen Ängelholm AB, BroGripen Trelleborg AB, BroGripen Ystad Centrum AB, BroGripen Kärnan AB samt Isatnaf AB. BroGripen Invest AB bildades 2005. Bolaget äger dotterbolaget BroGripen Aviation AB. s huvudkontor ligger i centrala Stockholm och i hela koncernen arbetade totalt 12 heltidstjänster med den löpande förvaltningen av bolagen och fastigheterna. Den dagliga skötseln av fastigheterna skedde genom egen personal och lokalt anlitade entreprenörer. Resultat och omsättning s resultat före skatt uppgick till 20,9 Mkr (19,9) och årets resultat blev 18,0 Mkr (40,5). Nettoomsättningen uppgick till 198,9 Mkr (180,7) och driftskostnaderna (drift, underhåll och fastighetsskatt) uppgick till 99,0 Mkr (92,4). Rörelseresultatet belastades med avskrivningar enligt plan uppgående till 19,3 Mkr (17,7). Flerårsöversikt 2012 2011 2010 2009 2008 Tkr Rörelseresultat 68 006 58 438 403 603 161 397 133 429 Årets resultat 18 049 40 522 363 342 110 073 112 944 Balansomslutning 1 791 778 1 538 329 1 812 078 1 812 095 1 705 828 Moderbolaget Rörelseresultat -11 266-11 137-10 454-9 711-11 218 Årets resultat 1 184 592 25 362 404 736 73 356 31 387 Balansomslutning 1 404 644 111 562 471 168 349 635 174 034 Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i koncernen omfattade vid räkenskapsårets utgång totalt 91 (85) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ca 205 tkvm (190). s bokförda värde för fastigheterna uppgick till 1 604 Mkr (1 478) och marknadsvärdet för fastigheterna uppgick till 2 616 Mkr (2 405) enligt interna värderingar. För att säkerställa värderingen av fastighetsbeståndet har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 20 fastigheter. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att de interna värderingarna ligger inom en normal osäkerhetsintervall på +/- 5%. Innehavet av fastigheter är koncentrerat till orter som bedöms ha en god utvecklingspotential i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. Fastighetsbeståndets fördelning ligger i linje med koncernens affärsinriktning och är som följer i procent av den uthyrningsbara arean: Andelen bostäder 91 % Andelen lokaler 8 % Övrigt 1 % 22
Förvärv och avyttringar har under året förvärvat 6 (9) fastigheter och sålt 0 (1) fastighet. De förvärvade fastigheterna ligger i Mariefred och förvärvades i en bolagsaffär. En omstrukturering har skett inom koncernen där ett nytt holdingbolag BroGripen Fastigheter AB har förvärvat underkoncernerna BroGripen Öst AB och BroGripen Syd AB. Även BroGripen Enköping HB, BroGripen Kärnan KB och BroGripen S2 AB har fått nya ägare under året. BroGripen AB har lämnat ett ovillkorat aktieägartillskott till BroGripen S2 AB. Underhåll och investeringar i befintliga fastigheter Förutom sedvanligt löpande underhåll har planerade underhållsåtgärder och investeringar genomförts både i Stockholmsområdet och i Skåne för att kunna erbjuda bostäder och lokaler som efterfrågas av marknaden. Finansiell ställning Räntekostnaderna uppgick till ca 50,9 Mkr (42,5) och koncernens totala lånevolym per 2012-12-31 uppgick till 1.406 Mkr (1.156). Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,7 procent (3,7) och räntetäckningsgraden var 1,8 (1,5). Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt 750 Mkr (850) med räntevillkor i intervallet 2,04-4,05 %. Av dessa ränteswappar löper 150 Mkr ut under 2013, 100 Mkr under 2014, 200 Mkr under 2015 samt 300 Mkr under 2016. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -24,5 Mkr. Det fanns inga räntetakavtal, sk CAP vid årets utgång (100). I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet samt justerad soliditet. Styrelsens arbete Under året har styrelsen haft fem protokollförda möten. Arbetet inom styrelsen följer en särskild ordning där möten alltid hålls i anslutning till presentation av väsentlig ekonomisk information från bolaget. Dessutom ägnas särskild tid åt förvärvsfrågor och andra strategiska frågor. Ett möte, i samband med beslut om kommande års budget, har reserverats för långsiktig planering och diskussion. Vid ett styrelsemöte deltar som regel bolagets revisorer med rapport från granskning och planering inför kommande år. Risker i verksamheten Den risk bolaget ska hantera är, förutom vad vi kallar affärsrisken, den finansiella risken. Affärsrisken är risken för att tänkt affärsplan för varje fastighet och hela beståndet totalt inte håller. Det kan bero på både lägre driftnetto än kalkylerat med lägre kassaflöden som följd, men även på att marknadsvärden sjunker på fastigheterna. Affärsrisken har dock minimerats genom val av just bostadsfastigheter som investeringsobjekt, samt investering i ett väl sammansatt bestånd med fastigheter på mycket bra lägen med geografiskt spridning och efterfrågeöverskott på de marknader där vi är aktiva p.g.a. hyresregleringen och respektive orts attraktivitet. Finansiell risk är för oss risken för brist på kapital i verksamheten samt risk för att verksamhet ska påverkas av kraftigt höjda räntekostnader. Vi samarbetar med väl ansedda banker som vi har haft ett mycket bra samarbete med. Vi har därför, som en finansiellt stark låntagare, vad gäller de delar av låneportföljen som löper med rörlig ränta, valt att använda oss av korta kapitalbindningstider till förmån för lägre räntemarginaler. Detta skulle kunna innebära att en relativt stor del av låneportföljen måste refinansieras under kort tid ifall en långivare väljer att avbryta samarbetet med oss. Ungefär 1/3 av låneportföljen består av bundna lån med löptider på 2, 3 och 5 år. Bolaget hanterar ränterisken som följer av upplåning med rörlig ränta på stora delar av portföljen med ränteskydd i form av swappar och cappar. Detta tillsammans med den låga upplåningen i koncernen med belåning i förhållande till totalt marknadsvärde på fastigheter på ca 54 % innebär att bolagets exponering för ränterisk är relativt liten. Framtidsutsikter s resultattillväxt har de senaste åren varit fortsatt god och verksamheten har kunna fortlöpa under god kontroll. Bolagets relativt låga belåningsgrad och attraktiva fastighetsbestånd med låg riskprofil gör att det finns potential för ytterligare utveckling framöver, både volym- och resultatmässigt. Händelser efter räkenskapsårets slut Ett dotterbolag har den 1 februari 2013, i en bolagsaffär förvärvat en fastighet i Trelleborg med ett överenskommet fastighetsvärde om 28 931 tkr. Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 1 577 665 Årets resultat 1 184 592 249 1 186 169 914 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets vinstmedel disponeras enligt följande: i ny räkning balanseras 1 168 169 914 till moderbolaget utdelas 18 000 000 1 186 169 914 Beträffande moderbolagets och koncernens resultat, ställning, finansiering samt kapitalanvändning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande uppgifter. 23
Resultaträkning RESULTATRÄKNING Moderbolaget Belopp i kr Not 2012 2011 2012 2011 Nettoomsättning 1 198 869 359 180 724 491 - - Driftskostnader 2-99 006 995-92 426 342 - - Driftresultat 99 862 364 88 298 149 - - Avskrivning, byggnader 7-12 999 020-11 410 918 - - Avskrivning, flygplan 8-6 306 411-6 306 411 - - Bruttoresultat 80 556 933 70 580 820 - - Central administration och marknadsföring 3-12 731 595-12 970 947-11 267 028-11 137 089 Övriga rörelseintäkter 180 576 2 367 478 1 300 - Övriga rörelsekostnader - -32 760 - - Resultat fastighetsförsäljning - -1 506 197 - - Rörelseresultat 68 005 914 58 438 394-11 265 728-11 137 089 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 3 - - 1 189 097 225 30 000 000 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 3 833 787 4 001 752 5 359 376 4 775 104 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-50 916 088-42 533 954-58 490-7 834-47 082 301-38 532 202 1 194 398 112 34 767 270 Resultat efter finansiella poster 20 923 613 19 906 192 1 183 132 384 23 630 181 Bokslutsdispositioner Förändring av periodiseringsfond - - 321 822 - Resultat före skatt 20 923 613 19 906 192 1 183 454 206 23 630 181 Skatt 6-2 874 761 20 616 363 1 138 043 1 731 855 Årets resultat 18 048 852 40 522 555 1 184 592 249 25 362 036 24
Balansräkning BALANSRÄKNING Moderbolaget Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 1 245 187 949 1 158 536 925 - - Mark 7 351 061 784 319 397 534 - - Pågående arbeten 7 269 592 255 954 - - Maskiner och inventarier 8 6 994 205 13 470 312 27 751 38 931 1 610 513 530 1 491 660 725 27 751 38 931 Finansiella anläggningstillgångar 9 Aktier och andelar i koncernföretag 10 - - 1 199 099 747 48 000 380 Bostadsrätter 1 762 957 1 762 957 - - Långfristiga fordringar hos koncernföretag - - 31 191 322 31 191 322 Övriga finansiella anläggningstillgångar 12,13 2 000 000 2 000 000 1 221 269-3 762 957 3 762 957 1 231 512 338 79 191 702 Summa anläggningstillgångar 1 614 276 487 1 495 423 682 1 231 540 089 79 230 633 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 801 436 1 339 198 - - Skattefordran - 4 952 348 231 376 - Övriga kortfristiga fordringar 1 101 549 1 829 452 670 900 1 501 451 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 106 755 2 795 290 775 479 431 825 5 009 740 10 916 288 1 677 755 1 933 276 Kassa och bank 172 492 109 31 989 104 171 425 988 30 398 127 Summa omsättningstillgångar 177 501 849 42 905 392 173 103 743 32 331 403 SUMMA TILLGÅNGAR 1 791 778 336 1 538 329 074 1 404 643 832 111 562 036 25
Balansräkning forts. Moderbolaget Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Bundna reserver 800 150 13 086 750 20 000 20 000 Summa bundet eget kapital 3 800 150 16 086 750 3 020 000 3 020 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 209 199 703 186 166 953 1 577 665 6 215 629 Årets resultat 18 048 852 40 522 555 1 184 592 249 25 362 036 Summa fritt eget kapital 227 248 555 226 689 508 1 186 169 914 31 577 665 Summa eget kapital 231 048 705 242 776 258 1 189 189 914 34 597 665 Obeskattade reserver Periodiseringsfond - - - 321 822 Summa obeskattade reserver - - - 321 822 Avsättningar Uppskjuten skatt 12 28 918 625 20 320 768 - - Summa avsättningar 28 918 625 20 320 768 - - Skulder 14 Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut 15 439 359 418 - - - Skuld till koncernföretag - - 1 096 365 - Summa långfristiga skulder 439 359 418-1 096 365 - Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 966 840 590 1 155 969 098 - - Leverantörsskulder 13 733 863 13 506 365 628 209 709 385 Skulder till koncernföretag - - 212 230 463 73 423 79 Skatteskulder 1 079 860 - - 280 946 Övriga kortfristiga skulder 78 833 985 80 102 024 168 376 582 287 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 31 963 290 25 654 561 1 330 505 1 646 135 Summa kortfristiga skulder 1 092 451 588 1 275 232 048 214 357 553 76 642 549 Summa skulder 1 531 811 006 1 275 232 048 215 453 918 76 642 549 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 791 778 336 1 538 329 074 1 404 643 832 111 562 036 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 17 1 476 667 786 1 268 503 786 Inga Inga Ansvarsförbindelser 17 Inga Inga Inga Inga 26
Kassaflödesanalys KASSAFLÖDESANALYS Moderbolaget Belopp i kr Not 2012 2011 2012 2011 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 20 923 613 19 906 192 1 183 132 384 23 630 181 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 18 25 341 704 9 451 975-1 189 723 680-28 168 887 Kassaflödet från den löpande verksamheten före 46 265 317 29 358 167-6 591 297-4 538 706 förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) resp minskning (+) av fordringar 6 182 484 18 940 933 1 642 462-663 140 Ökning (+) resp minskning (-) av skulder 6 152 225 30 535 190 175 976 696 45 085 379 Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 600 026 78 834 290 171 027 862 39 883 533 Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar -138 327 931-162 328 509 - -33 518 Investering aktier o andelar i koncernföretag - -8 957 107 - - Försäljning av materiella anläggningstillgångar - 42 160 723 - - Kassaflöde från investeringsverksamheten 138 327 931 129 124 893 - -33 518 Finansieringsverksamheten Ökning (-) resp minskning (+) av långfristiga fordringar 250 230 910 823 426-18 200 000 Ökning (+) resp minskning (-) av skulder till kreditinst 86 095 160 - - Lämnad utdelning -30 000 000-400 000 000-30 000 000-400 000 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 220 230 910-313 081 414-30 000 000-381 800 000 Årets kassaflöde 140 503 005-363 372 017 141 027 862-341 949 985 Likvida medel vid årets början 19 31 989 104 395 361 121 30 398 127 372 348 112 Likvida medel vid årets slut 19 172 492 109 31 989 104 171 425 989 30 398 127 27
Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Interna hyror och kostnader. Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. Administrationskostnader. Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i förvaltningsresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdag. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och de företag över vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder väderats till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Övervärden enligt upprättad förvärvsanalys skrivs av enligt reglerna för respektive tillgångsslag. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Substansförvärv. Vid rena substansförvärv av fastigheter satta på bolag där den initiala transaktionen inte ger upphov till någon effekt på betald skatt och redovisat resultat redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan skattemässiga restvärden och koncernvärden. Inga skillnader föreligger mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper. Inga koncerninterna transaktioner har skett, dock debiteras viss intern hyra för lokaler, se vidare not 1. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas över eget kapital enligt Redovisningsrådets akutgrupps rekommendation. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsbara beloppet, skrivs tillgångarna ned till det återvinningsbara beloppet. Det återvinningsbara beloppet för materiella anläggningstillgångar motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs det återvinningsbara beloppet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. s samtliga fastigheter är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader och mark i balansräkningen. Fastigheternas verkliga värde på balansdagen baseras på en intern värdering, information om denna lämnas i not 7. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. 28
Avskrivningar Avskrivningar har gjorts med 1 % på byggnadernas anskaffningsvärde, med 20 % på maskiner och inventariers anskaffningsvärde och 5 % på markanläggningarnas anskaffningsvärde. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta föreligger ej på balansdagen. Finansiella instrument använder derivat av finansiella instrument för att reducera delar av ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Vidare finns även räntetakavtal. De finansiella instrumenten redovisas såväl initialt som löpande till sina ursprungliga anskaffningsvärden. Skatt Skatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserat på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Aktuell skatt har beräknats med den 2012 gällande skattesatsen 26,3 procent, uppskjuten skatt har beräknats med 2013 års skattesats 22 procent. 29
Noter Belopp i kr Not 1, Nettoomsättning Stockholm/ Stockholm/ Mälardalen Mälardalen Skåne Skåne 2012 2011 2012 2011 Hyresintäkter bostäder 72 074 333 58 892 391 100 575 950 97 635 098 Hyresintäkter lokaler 6 654 745 5 433 868 7 802 183 7 921 066 Övriga hyresintäkter 9 192 370 8 571 157 2 084 774 1 737 601 Övriga intäkter 235 972 193 037 249 032 340 273 Totalt 88 157 420 73 090 453 110 711 939 107 634 038 Koncerninterna hyresintäkter uppgår till mindre än 0,5 % av totala hyresintäkter, i övrigt förekommer inga koncerninterna köp eller försäljningar. Då koncern endast har bostadsfastigheter i attraktiva lägen är vakansgraden mycket låg. Dock förekommer vakanser i samband med renoveringar. Not 2, Driftkostnader Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Drift 70 239 738 65 569 689 - - Underhåll 24 323 595 22 894 075 - - Fastighetsskatt 4 443 662 3 962 578 - - Totalt 99 006 995 92 426 342 - - Not 3, Central administration och resultat från andelar i koncernföretag Personal och löner Moderbolaget Medelantalet anställda 2012 2011 2012 2011 Män 6 8 3 4 Kvinnor 6 4 2 1 12 12 5 5 Personalkostnader Styrelse och VD Löner och ersättningar 1 432 088 1 222 967 1 372 088 1 182 967 Sociala kostnader 449 962 384 256 431 110 371 688 Pensionskostnader 320 853 364 330 320 853 364 330 Övriga anställda Löner och ersättningar 5 052 539 5 046 697 1 570 701 1 572 272 Sociala kostnader 1 726 693 1 755 963 620 500 611 009 Pensionskostnader 454 655 341 977 204 039 87 165 Pensionsförpliktelser, koncernen Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse och verkställande direktör. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. VD har 6 månadslöner vid uppsägning från bolagets sida. Pensionsförpliktelser, moderbolaget Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. Moderbolaget Könsfördelning styrelse/företagsledning 2012 2011 2012 2011 Män 3 3 3 3 Kvinnor - - - - Revisionskostnader Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Revisionsuppdrag 720 000 537 500 720 000 537 500 Revisionsverksamhet utöver uppdrag - 25 000-25 000 Skatterådgivning - - - - 720 000 562 500 720 000 562 500 30
Not 3, Central administration, forts Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Utdelning från dotterbolag - - 39 194 223 - Resultat försäljning av dotterbolag - - 1 149 903 002 Anteciperad utdelning från dotterbolag - - - 30 000 000 Resultat från andelar i koncernföretag - - 1 189 097 225 30 000 000 Not 4, Ränteintäkter och liknande resultatposter Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Ränteintäkter, externa 3 833 787 4 001 752 3 782 480 3 211 204 Ränteintäkter, koncerninterna - - 1 576 896 1 563 900 Totalt 3 833 787 4 001 752 5 359 376 4 775 104 Not 5, Räntekostnader och liknande resultatposter Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Räntekostnader, externa 50 916 088 42 533 954-7 834 Räntekostnader, koncerninterna - - 58 490 - Totalt 50 916 088 42 533 954 58 490 7 834 Not 6, Skatt Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Aktuell skatt 156 694-1 530 585-83 226 - Förändring av uppskjuten skattefordran -13 214 800 24 033 540 - - Skatt lämnade/erhållna koncernbidrag -79 792-262 474-1 731 855 Uppskjuten skatt 10 263 137-1 624 118 1 221 269 - Redovisad skattekostnad -2 874 761 20 616 363 1 138 043 1 731 855 Not 7, Byggnader och mark Byggnad 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 1 245 640 351 1 144 519 912 Årets anskaffningar 99 631 494 116 410 089 Omklassificeringar - - Försäljningar under året - -15 289 650 Utgående anskaffningsvärde 1 345 271 845 1 245 640 351 Ingående avskrivningar -113 122 600-93 620 003 Årets avskrivningar -12 526 147-11 233 708 Omklassificeringar - -34 020 Årets anskaffningar - -8 615 786 Försäljning under året - 380 917 Utgående avskrivningar -125 648 747-113 122 600 Ingående uppskrivningar 45 432 327 15 866 000 Årets anskaffningar - 29 566 327 Utgående uppskrivning 45 432 327 45 432 327 Ingående avskrivning uppskrivning -5 983 153-1 144 242 Årets anskaffningar - -4 714 271 Årets avskrivning uppskrivning -454 323-158 660 Omklassificeringar - 34 020 Utgående avskrivning uppskrivning -6 437 476-5 983 153 Ingående nedskrivningar -13 430 000-5 230 000 Årets anskaffningar - -8 200 000 Utgående nedskrivning -13 430 000-13 430 000 Summa bokfört värde byggnad 1 245 187 949 1 158 536 925 31
Not 7, Byggnader och mark, forts. Mark 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 318 937 525 284 927 554 Inköp under året 31 682 800 37 366 236 Försäljningar under året - -3 356 265 Utgående anskaffningsvärde 350 620 325 318 937 525 Ingående uppskrivningar 222 000 222 000 Utgående uppskrivningar 222 000 222 000 Markanläggningar 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 370 987 370 987 Utgående anskaffningsvärde 370 987 370 987 Ingående avskrivningar -132 978-114 428 Årets avskrivningar -18 550-18 550 Utgående avskrivningar -151 528-132 978 Summa bokfört värde mark 351 061 784 319 397 534 Utgående planenligt restvärde 1 596 249 733 1 477 934 459 Skattemässigt restvärde 979 717 517 953 072 150 Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde Verkligt värde 2012 2012 2011 2011 Stockholm / Mellansverige 837 159 275 1 495 181 000 624 830 425 1 129 181 000 Skåne 759 090 458 1 121 100 000 853 104 034 1 275 600 000 Förvaltningsfastigheter 1 596 249 733 2 616 281 000 1 477 934 459 2 404 781 000 Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets marknadsvärde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en avkastningsvärdering. Driftsöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakans om 0,25 % för bostäder samt 5-25 % för garage och lokaler. Avdrag har gjorts med historiska faktiska genomsnittliga driftskostnader samt schablonmässigt underhåll Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskontruktion. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Hyresintäkter Driftsnetto Direktavkastningskrav Mkr Mkr % Stockholm / Mellansverige 97 54 2,5-5,5 Skåne 116 68 4,25-5,25 Förvaltningsfastigheter 213 122 För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 20 fastigheter och motsvarar 43 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att BroGripens värderingar ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Not 8, Maskiner och inventarier Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Ingående anskaffningsvärde 37 145 970 36 795 848 3 668 751 3 694 558 Inköp under året - 487 013-33 518 Utrangerat under året - -136 891 - -59 325 Utgående anskaffningsvärde 37 145 970 37 145 970 3 668 751 3 668 751 Ingående avskrivningar -23 675 658-17 340 156-3 629 820-3 681 552 Årets avskrivningar -6 476 107-6 472 393-11 180-7 593 Utrangerat under året - 136 891-59 325 Utgående avskrivningar -30 151 765-23 675 658-3 641 000-3 629 820 Utgående planenligt restvärde 6 994 205 13 470 312 27 751 38 931 32
Not 9, Finansiella anläggningstillgångar Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Ingående saldo 3 762 957 36 576 645 79 191 702 66 200 380 Tillkommande under året - - 1 152 320 636 31 191 322 Avgående under året - -32 813 688 - -18 200 000 Utgående saldo 3 762 957 3 762 957 1 231 512 338 79 191 702 Ökningen av finansiella tillgångar i moderbolaget är följden av en koncernintern omstrukturering och ett aktieägartillskott till dotterbolaget BroGripen S2. Not 10, Aktier och andelar i dotterbolag Andel i Antal aktier Bokfört värde Företag/org nr/säte % st tkr BroGripen Fastigheter AB 100 1 000 100 556858-0921, Stockholm BroGripen Invest AB 556688-2972, Stockholm 100 100 000 10 000 BroGripen S2 AB 556645-0283, Stockholm 100 10 000 1 189 000 Totalt 111 000 1 199 100 Svenska dotterföretag ägda av dotterbolag Org nr Säte Andel i % BroGripen Fastigheter AB BroGripen Öst AB 556500-0725 Stockholm 100 BroGripen Syd AB 556640-9818 Stockholm 100 BroGripen Öst AB BroGripen Ladugårdsgärde AB 556526-4198 Stockholm 100 BroGripen Lidingö AB 556481-5750 Stockholm 100 BroGripen Innerstan AB 556540-5916 Stockholm 100 BroGripen Nyckeln AB 556796-8820 Stockholm 100 BroGripen Danderyd AB 556688-0844 Stockholm 100 BroGripen Norrköping AB 556716-7670 Stockholm 100 BroGripen Atlas AB 556702-6108 Stockholm 100 BroGripen OA7 AB 556749-3910 Stockholm 100 BroGripen Verkstadsklubben AB 556736-8427 Stockholm 100 BroGripen Roslagsbanan AB 556736-8419 Stockholm 100 BroGripen Vaktmästaren AB 556736-8385 Stockholm 100 BroGripen Högklippan AB 556730-7474 Stockholm 100 BroGripen Fiskaren AB 556736-8393 Stockholm 100 BroGripen S1AB 556595-4467 Stockholm 100 BroGripen Fastigheter AB 556858-0921 Stockholm 100 BroGripen L2 AB 556858-0897 Stockholm 100 BroGripen HBKB Minoritet AB 556876-1927 Stockholm 100 BroGripen Enköping HB 969604-8934 Stockholm 99,9 BroGripen L2 AB BroGripen Strängnäs 556118-1891 Stockholm 100 BroGripen HBKB Minoritet AB BroGripen Enköping HB 969604-8934 Stockholm 0,1 BroGripen Kärnan KB 957200-2955 Stockholm 0,1 BroGripen Syd AB BroGripen Ystad Väst AB 556627-1705 Stockholm 100 Brogripen Förvaltning AB 556633-0766 Stockholm 100 Brogripen NPO AB 556605-0893 Stockholm 100 Brogripen Syrsan AB 556604-9549 Stockholm 100 Brogripen Ängelholm AB 556659-6267 Stockholm 100 BroGripen Ystad Centrum AB 556251-1773 Stockholm 100 Brogripen Trelleborg AB 556684-7116 Stockholm 100 Isatnaf AB 556785-8013 Stockholm 100 BroGripen Kärnan KB 957200-2955 Stockholm 99,9 Brogripen Förvaltning AB Brogripen Förvaltningsbyrå 1 AB 556633-1970 Stockholm 100 BroGripen Invest AB BroGripen Aviation AB 556769-5860 Stockholm 100 33
Not 11, Eget kapital s egna kapital Bundna Fria Aktiekapital reserver reserver Belopp vid årets ingång 3 000 000 13 086 750 226 689 506 Förskjutning mellan fria och bundna reserver -12 286 600 12 286 600 Utdelning -30 000 000 Lämnade koncernbidrag 303 388 Skatteeffekt koncernbidrag -79 791 Årets resultat 18 048 852 Belopp vid årets utgång 3 000 000 800 150 227 248 555 Moderbolagets egna kapital Fritt eget Aktiekapital Reservfond kapital Belopp vid årets ingång 3 000 000 20 000 31 577 665 Utdelning -30 000 000 Årets resultat 1 184 592 249 Belopp vid årets utgång 3 000 000 20 000 1 186 169 914 Aktiekapital fördelat på 30 000 aktier. Not 12, Uppskjuten skatt Moderbolaget Uppskjuten skattefordran/skuld 2012 2011 2012 2011 Obeskattade reserver - -5 371 811 - - Taxerade underskott 20 268 257 33 483 057 1 221 269 - Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde. -49 186 882-48 432 014 - - Summa -28 918 625-20 320 768 1 221 269 - Totalt i koncernen finns outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 92,1 (127,3) Mkr som har använts som underlag för redovisning av uppskjuten skattefordran, vilken har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden ovan. Not 13, Kortfristiga placeringar En konvertibel skuldförbindelse i Brogripen Syd AB om nominellt två miljoner tecknades under 2008. Lånet konverterades till aktier 2010-06-30, konvertering skedde till en kurs om 200 kr. Not 14, Fördelning av räntebärande och icke räntebärande skulder Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Räntebärande skulder, externa 439 359 418 1 155 969 098 1 096 365 - Icke räntebärande skulder 1 092 451 588 119 262 950 214 357 553 76 642 549 Totalt 1 531 811 006 1 275 232 048 215 453 918 76 642 549 Not 15, Skulder till kreditinstitut Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Förfallotidpunkt, inom 1-5 år från balansdagen 439 359 418 - - Övriga skulder 966 840 590 1 155 969 098 - - Totalt 1 406 200 008 1 155 969 098 - - 31,2 procent av koncernens lån har bunden ränta. Den genomsnittliga räntan på lånen och derivaten vid utgången av året var 3,7 procent (3,7) Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt 750 Mkr (850) med räntevillkor i intervallet 2,04-4,05 %. Av dessa swappar löper 150 Mkr ut under 2013, 100 Mkr under 2014, 200 Mkr under 2015 samt 300 Mkr under 2016. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -24,5 (-15,4) Mkr. Det fanns inga räntetakavtal, sk CAP, per balansdagen. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet samt justerad soliditet. 34
Not 16, Periodiseringsposter Moderbolaget Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2012 2011 2012 2011 Föräkringspremie 1 220 237 858 308 - - Upplupna inkomsträntor 382 140-382 140 - Förutbetald räntekostnad - 106 203 - - Övriga poster 1 504 378 1 830 779 393 339 431 825 Totalt 3 106 755 2 795 290 775 479 431 825 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 3 825 759 2 170 631 - - Förutbetalda hyror 13 570 486 14 036 181 - - Upplupna semesterlöner 931 886 1 178 329 425 420 706 226 Upplupna sociala avgifter 478 711 730 013 261 005 408 435 Upplupen el och värme 3 207 295 2 087 001 - - Upplupet fastighetsunderhåll 780 891 1 880 993 - - Upplupen revisionskostnad 435 455 337 500 435 455 337 500 Upplupna pantbrevskostnader 5 099 043 - - - Övriga poster 3 633 764 3 233 913 208 624 193 974 Totalt 31 963 290 25 654 561 1 330 504 1 646 135 Not 17, Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Moderbolaget Ställda säkerheter 2012 2011 2012 2011 Fastighetsinteckningar för egna skulder till kreditinstitut 1 478 167 786 1 268 503 786 - - Säkerheter totalt 1 478 167 786 1 268 503 786 - - Not 18, Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Avskrivningar 19 475 127 17 883 310 11 180 7 593 Förändring ränteskuld/fordran 1 379 191-274 099-388 810 151 821 Realisationsresultat - 1 509 196-1 149 903 002 - Utdelning - - -39 194 223-30 000 000 Skatt 4 487 386-9 666 432-248 825 1 671 699 Totalt 25 341 704 9 451 975-1 189 723 680-28 168 887 Not 19, Tilläggsupplysning kassaflödesanalyser - Likvida medel Likvida medel avser behållning på bank och kassa Stockholm 2013-05-22 Joakim Cederlöf Ordförande Öjvind Norberg Per Ola Lindqvist VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2013-05-27 Ernst &Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 35
Revisionsberättelse Till årsstämman i BroGripen AB, Organisationsnummer 556633-2127. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för BroGripen AB för räkenskapsåret 2012. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 22-35. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för BroGripen AB för 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 27 maj 2013 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 37
Styrelse & ledning Joakim Cederlöf Ordförande Född 1953. Styrelseledamot sedan 2001. Verksam som advokat och delägare vid Landahl Öhman Advokatbyrå, Stockholm. Öjvind Norberg Ledamot Född 1951. Styrelseledamot sedan 1996. Andra styrelseuppdrag: ordf. Icehotel AB, ordf. Professionell Ägarstyrning AB, ordf. stiftelsen Gällöfsta Utbildningscentrum, ordf. Vivaldi AB, ordf. Image Intelligence AB, ordf. StyrelseAkademien Stockholm, ordf. POLAB, ordf. Information Communication World AB m.fl. Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef Född 1967. Revisor Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young, Stockholm. 38 40