Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige.

Transkript

1 Årsredovisning

2 BroGripen AB är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades 4. De största dotterbolagen är BroGripen Öst AB, bildat 4, och BroGripen Syd AB, bildat 23. äger och förvaltar attraktivt belägna bostadsfastigheter i Danderyd, Enköping, Helsingborg, Lidingö, Mariefred, Norrköping, Solna,, Strängnäs, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fastighetsbeståndet bestod per 3 december av fastigheter med 5 4 hyresobjekt varav ca 3 6 är bostäder. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till ca 267 kvm, varav bostadslägenheter i attraktiva lägen svarade för drygt procent. Förvaltningen av fastigheterna sker från våra kontor i Helsingborg, Ystad och. Den övergripande affärsmässiga och finansiella styrningen sker från koncernens huvudkontor i. Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Omslagsbild: Fastigheten Centrum 25:2, Enköping

3 Vd har ordet 5 Året som gått 6 Strategisk inriktning 7 Flerårsöversikt Finansiell strategi Fastighetsmarknaden 2 Fastighetsöversikt 4 Verksamheten 7 Fastighetsförteckning 8 Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 24 Balansräkning 25 Kassaflödesanalys 27 Noter 28 Revisionsberättelse 37 Styrelse och ledning 38 Definitioner 3

4 4

5 Vd har ordet År var ett mycket bra år för fastigheter i allmänhet, och bostadsfastigheter i synnerhet. Bostadsfastigheter är generellt en trygg investering, där utbredd bostadsbrist på många bostadsinvesteringsorter ger en låg vakansrisk. Även om bostadsfastighetssegmentet, enligt Svenskt Fastighetsindex, bara blev näst bästa fastighetssegment med avseende på total avkastning, slagna på fingrarna av kontorssegmentet (8, % mot 8,5 %), så är årets avkastning att anse som mycket god. Den totala avkastningen på bostadsfastigheter för fördelar sig på direktavkastning 3, % och värdeförändring 4,5 %. Fastighetsmarknaden värdeförändringar över resultaträkningen. Avkastningsvärdet överstiger idag det bokförda värdet med,2 mdkr. Den synliga soliditeten uppgick vid årsskiftet till 5,5 % (4,8 %) med en justerad soliditet på 37,8 % (36,8 %). Belåningsgraden uttryckt som skuldsättning i förhållande till fastigheternas totala bedömda marknadsvärde uppgick vid årets slut till 5,4% (53,6 %). I balansräkningen hade koncernen vid årets utgång fastigheter med en sammanlagd hyresarea om ca 267 kvm (23 ) fördelat på ca 5 4 (4 5) hyresobjekt. Historiskt låga räntor, god tillgång på billiga krediter, geopolitisk osäkerhet och en svårighet att hitta konkurrenskraftiga alternativplaceringar har gjort att efterfrågan på investeringsfastigheter skjutit i höjden under det gångna året. Fastighetsmarknaden dominerades, liksom året innan, av inhemska aktörer. Statistik från det gångna året visar att endast 7 % av köparna och 28 % av säljarna utgjordes av utländska aktörer. Stigande marknadsvärden har inneburit att direktavkastningskravet fortsatt att pressas nedåt under året. En annan trend som höll i sig var att aktörer på fastighetsmarknaden ställde ut obligationer som en del av sin finansiering. Den lågräntemiljö som idag föreligger har inneburit att stora aktörer fortsatt att dra nytta av det attraktiva gap som uppstått mellan ränta och avkastningen på investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Standarden har kunnat höjas, vilket resulterar i högre hyresnivåer och därmed ett högre värde på fastighetsbeståndet. Framtidsutsikter/Affärsverksamhet Den starka efterfrågan på bostadslägenheter i de regioner där våra fastigheter är belägna kvarstår. Det förekommer inga vakanser i bostadsbeståndet och efterfrågan på våra lägenheter bedöms vara fortsatt mycket stark. Bolaget letar fortsatt efter bra investeringsmöjligheter i tillväxtkommuner med goda framtidsutsikter. Jag vill slutligen tacka våra duktiga medarbetare, finansiärer samt övriga samarbetspartners för ytterligare ett framgångsrikt år. Förvärv och avyttringar BroGripen förvärvade under fyra fastigheter, tre belägna i Solna och en i Enköping. Den totala uthyrningsbara arean för nyförvärven uppgick till knappt 3 kvm, vilka bidrog till att förstärka våra positioner på dessa orter samt totalt sett även vår position i Storstockholm. Ingen fastighet avyttrades under det gångna året. Resultatutveckling BroGripen består av flera regionala bolag med verksamhet på tolv orter. Årets resultat före skatt för koncernen uppgick till 64, mnkr (4,6) med ett driftresultat uppgående till 4,3 mnkr (,). Marknadsvärdet på koncernens sammanlagda fastighetsbestånd enligt interna värderingar bedöms till ca 3, mdkr, där årets värdeförändring på det totala fastighetsbeståndet vid utgången av året uppgick till 34 mnkr (6). Värdeförändringen på fastighetsbeståndet ingår inte i det redovisade resultatet, vilket innebär en skillnad mot exempelvis börsnoterade fastighetsbolag som redovisar Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef 5

6 Året som gått - Resultatet efter skatt uppgick till 58,4 Mkr (8,4). - Driftnettot uppgick till 4,3 Mkr (,). - Direktavkastningen på bokfört värde var 6,4 % (5,6). - Hyresintäkterna uppgick till 265, Mkr (22,2). - Totalt har fyra fastigheter förvärvats under året. Tre av dessa är belägna i Solna och den fjärde i Enköping. Förvärven skedde genom bolagsaffärer. - Den uthyrningsbara arean uppgick vid årets slut till ca 267 kvm (23 ). Nyckeltal koncernen Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, Mkr 265, Direktavkastning, % 6,4 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr Bokfört värde per kvm, kr 253 Totalt marknadsvärde fastigheter, Mkr Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr Skuldsättningsgrad, ggr Belåningsgrad, % Soliditet, % Justerad soliditet, % Avkastning eget kapital, % Avkastning totalt kapital, % Kassaflöde, Mkr Se definitioner på sida ,4 5, 5,4 5,5 37,8 47,2,5-56, ,2 5, ,7 5,2 53,6 4,8 36,8 33,2 7,2-82,3

7 Strategisk inriktning Vision Operativa mål BroGripen AB ska ha bäst aktuell kännedom om bostadsfastighetsmarknaden på de orter där vi är aktiva, samt där vi önskar bli aktiva, för att därmed effektivt kunna agera och genomföra fastighetsaffärer som ger en långsiktigt hög totalavkastning. Bolagets fastighetsinnehav ska vara geografiskt koncentrerat till mellersta och södra Sverige. Övergripande mål Bolagets identitet ska tydligt kommuniceras till omvärld och intressenter. Bolaget ska utveckla och värna om goda relationer med sina intressenter. Bolagets justerade soliditet ska långsiktigt överstiga 3 %. Bolagets förvaltning ska hålla en hög standard. Bolagets fastighetsbestånd ska hålla en god teknisk standard. Ränterisken i bolagets låneportfölj ska hanteras med derivatinstrument eller lån med bunden ränta. Bolagets fastighetsbestånd ska till lägst % bestå av bostäder. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen eller ökad långsiktig lönsamhet. Strategi Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen finansiell stabilitet. Bolaget ska genom en tydlig affärsorientering, nytänkande och samhällsengagemang nå uppsatta operativa och övergripande mål. Bolaget ska ha marknadens bästa kunskap om de lokala bostadsfastighetsmarknader där företaget är verksamt. Bolaget ska genom en expansiv förvärvsstrategi, kombinerad med perioder av konsolidering, säkerställa en god totalavkastning varje år. 7

8

9 Flerårsöversikt Flerårsöversikten redovisar i sammanfattning nyckeltal och diagram för BroGripens utveckling. Som synes nedan är bolaget mycket välmående med stabila nyckeltal sedan flera år tillbaka. Nyckeltal koncernen BroGripen Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, Mkr Direktavkastning, % Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr Bokfört värde per kvm, kr Total marknadsvärde fastigheter, Mkr Medelantal anställda , , , , , Resultat efter finansiella poster, Mkr Balansomslutning, Mkr Räntetäckningsgrad, ggr Skuldsättningsgrad, ggr Belåningsgrad, % Soliditet, % Justerad soliditet, % Avkastning eget kapital, % Avkastning totalt kapital, % 64, 2 53,4 2,4 5, 5,4 5,5 37,8 47,2,5 4,6 2 74,7,7 5,2 53,6 4,8 36,8 33,2 7,2 2, 7,8,8 6, 53,7 2, 34, 8,8 4,3, 538,3,5 4,8 48, 5,8 37,6 4,7 3,7 37,5 82,,4,8 5,6 33,3 45,5 7, 22,5 Utveckling omsättning och resultat 5-), mnkr Utveckling antal kvm 5- ) Varav år 5-2 avser koncernen BroGripen Öst AB 2) Varav år 5-2 avser koncernen BroGripen Öst AB 2)

10 Finansiell strategi Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där den största kostnaden ofta är räntan på lånen. Förändringar i marknadsräntorna kan resultera i stora utslag på bolagets resultat. Bolaget har därför som mål att aktivt arbeta med att säkra den kort- och långsiktiga kapitalförsörjningen i hela koncernen samt att minimera risker och tillse upprätthållandet av en flexibel finansieringsstruktur. Låneportföljen ca 72 % av portföljen räntesäkrad genom derivat respektive bundna lån. Detta begränsar kostnadseffekterna vid eventuella förändringar i det allmänna ränteläget. Vid utgången av året fanns i portföljen ränteswappar omfattande totalt mnkr med räntevillkor i intervallet,86 3,8 %. Typ Belopp Ränta Löptid Finansieringen av bolaget sker genom att bolagets tillgångar (fastigheter) pantsätts och lån upptas i bank. Fastigheternas belåningsgrad uppgår i dagsläget till 5,4 % av marknadsvärdet (enligt senaste värdering). Under har 4 mnkr i nya lån upptagits i samband med förvärv och låneomläggningar, samtidigt som det har amorterats 8 mnkr på den totala låneportföljen. Således har koncernens totala lånevolym ökat till 82 Mkr ( 58). Den genomsnittliga räntan på lånen (inkl. derivat) var vid utgången av året 2,6 % (3,2). Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Låneportföljen har under året förändrats enligt följande: Lånestock per den januari Upptagande av lån Amortering Utgående nettoskuld 58 Mkr 4 Mkr -8 Mkr 82 Mkr Låneportföljen består dels av lån med rörlig ränta och kort kapitalbindningstid, som vid lånens utbetalningstillfällen varit -2 år, dels av bundna lån som vid utbetalningsdagen haft löptider upp till 5 år. Bindningstiderna för lånen framgår av nedanstående tabell. Rörligt Förfall -5 år Totalt Totalt: 55 Mkr 43 Mkr 82 Mkr ,55 % 2,78 % 2,35 % 2, % 2,58 % 2,32 % 2,3 % 3,8 % 2,4 %,35 %,32 %,2 %,8 %,62 %,42 %,4 %,5 %,86 %,58 % De swappar som innehas omvandlar kostnaden för rörlig ränta till en fast räntekostnad för innehavaren under det antal år som swappen löper, oavsett förändringar i den korta räntan under löptiden. Bolaget har historiskt eftersträvat att låneportföljen huvudsakligen skall utgöras av lån med rörliga räntevillkor, samtidigt som ränterisken hanteras med hjälp av olika derivatinstrument. Detta kan likställas med en fast låneränta. Fördelen är att låneportföljen blir mer flexibel och en aktiv handel kan bedrivas med derivatinstrumenten för att få den struktur i portföljen som vid varje tidpunkt är mest lämplig utifrån företagets marknadsförväntningar. Vid årsskiftet var Finansiella kostnader Kostnader för lånat kapital är den enskilt största utgiftsposten i koncernen. År uppgick koncernens finansiella kostnader till -53, mnkr (-4,2).

11 Räntetäckningsgrad Soliditet Räntetäckningsgraden är ett ekonomiskt nyckeltal som används för att mäta vilken förmåga ett företag har att täcka sina finansiella kostnader. Bolaget hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 2,4 ggr (,7). Soliditet är ett mått som brukar användas för att mäta den finansiella risken i ett bolag. Rörelserisken i ett bolag med bostadsfastigheter är låg, varför en relativt låg soliditetsnivå kan accepteras under förutsättning att den övriga kontrollen och riskhanteringen är god. Det finns två mått på soliditet, den synliga soliditeten och den justerade soliditeten. I ett fastighetsbolag med stora övervärden, ej redovisade i balansräkningen, i förhållande till de bokförda värdena är det mest intressant att studera den justerade soliditeten som tar hänsyn till fastigheternas verkliga värde. Känslighetsanalys En höjning av räntan tas upp som grund för höjda hyror i hyresförhandlingar, men en viss fördröjning kan förekomma. Nedan visas effekterna på års resultat vid förändringar av räntenivån i procentenheter respektive procentuella förändringar av hyresnivå och fastighetskostnader. Denna analys tar ej in derivatens effekt på kostnadsförändringar vid ränteförändringar. Förändring Resultateffekt Låneräntan Hyresnivå Fastighetskostnad +/- procentenhet +/- procent +/- procent Vid årsskiftet uppgick den synliga soliditeten i koncernen till 5,5 % (4,8) och den justerade soliditeten uppgick till 37,8 % (36,8). Helår, Mkr Överskottslikviditet,8 2,7,2 Vid överskottslikviditet specialinlånas medlen. Likviditet De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 34, mnkr (,2). Effekterna är beräknade på helårsbasis.

12 Fastighetsmarknaden Den ekonomiska osäkerheten steg under i samband med ökad geopolitisk instabilitet i omvärlden. Svensk ekonomi har under de senaste årens utdragna och långsamma återhämtning ändå klarat sig relativt bra, och kan i en internationell jämförelse anses som relativt stabil. På fastighetsmarknaden har vakans- och räntenivåerna fortsatt varit låga samtidigt som marknadshyrorna haft en svag positiv utveckling, vilket bidragit till stigande fastighetspriser. Fastigheter fortsatte under året att attrahera kapital och betraktades generellt som en lågrisktillgång, och fortsatte under det gångna året att öka i popularitet med fortsatt stigande priser. Trender på marknaden pital allokerats till fastigheter, både på bostadssidan men likaså på den kommersiella sidan. Fastigheter kan anses erbjuda en relativt god avkastning i förhållande till dess risker i jämförelse med alternativavkastningen på de finansiella marknaderna. Den goda tillgången på kapital skapar förutsättningar för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav den närmsta tiden. Transaktionvolymen på fastighetsmarknaden uppgick under året till 53 mdkr, vilket är i paritet med rekordåren 2628 innan finanskrisen. Året avslutades urstarkt med rekordvolym i december (3 mdkr) vilket i sin tur bidrog till att det fjärde kvartalet också slog rekord. En sammanställning av årets transaktioner visar att privatägda och börsnoterade fastighetsbolag bibehöll förstaplatsen från ifjol vad gäller mängden genomförda transaktioner, som uppgick till 6 % av den totala volymen. Antalet utländska investerare på den svenska marknaden har fortsatt att vara relativt låg, även om intresset för den svenska fastighetsmarknaden är stort. Låga direkavkastningskrav och affärer som avslutas innan de når marknaden är faktorer som försvårar för utländska investerare. Bostadsfastigheter var den fastighetskategori som, mätt i transaktionsvolym, nådde den högsta omsättningen (4 miljarder kronor) tätt följt av kontorsfastigheter (3 miljarder kronor) Trots en låg tillväxt och dystra tongångar på många håll i Europa (inte minst i Grekland) så landade den årliga svenska BNP-tillväxten på 2, % för kalenderåret (vilket är i linje med Sveriges historiska genomsnittstillväxt). Även om tillväxten ökade jämfört med föregående år så har inflationen haft svårt att ta fart. Inflationstakten för, d.v.s. förändringen i KPI under den senaste tolvmånadersperioden, slutade på -,2 %. I sina försök att skapa inflation sänkte Riksbanken reporäntan med 75 punkter under det gångna året, från,75 % vid ingången av året ner till, % vid utgången av året. Riksbankschefen Stefan Ingves har även meddelat att Riksbanken är villig att vidta ytterligare åtgärder i sin strävan att nå inflationsmålet om nuvarande nollränta inte skulle vara tillräckligt. Minusränta och valutainterventioner ses som möjliga framtida åtgärder. Riksbankens räntesänkningar har medfört att kapitalkostnaden i fastighetsbranschen har fortsatt att gå ner samtidigt som tillgången på kapital har varit god. Det historiskt låga ränteläget har medfört att kostnaden för kapital är på rekordlåga nivåer, samtidigt som bankernas inlåningsränta är obefintlig i många fall. I jakten på avkastning har mycket ka- Fastighetsindex Carnegie Real Estate Index (CREX) SEK Femårig swapränta, 2 2,5 2,,5 8 er er mb emb Dec Nov e ber obe r tem Okt Juli usti Sep Aug Jun i Maj il Apr i ruar Mar Feb s,5 Jan uari 6, 2

13 BroGripens investeringsorter och samhällsfastigheter (2 miljarder kronor). Direktavkastningskravet för fastigheter, både bostadsfastigheter liksom kommersiella, har under senare år pressats nedåt. var inget undantag utan direktavkastningen fortsatte på den inslagna vägen. I takt med att direktavkastningskravet sjunker så framstår, för redan etablerade fastighetsbolag, investeringar i befintligt fastighetsbestånd som alltmer attraktiva. Fastighetsbolag och fastighetsägare har under året, i större utsträckning än tidigare, således vänt blicken mot det egna beståndet i syfte att finna intressanta projekt som skulle kunna generera en god avkastning som alternativ till nyförvärv av fastigheter som med de stigande fastighetspriserna leder till minskade avkastningsmarginaler. Flertalet aktörer på marknaden anser att förutsättningarna som råder på marknaden idag gör det till en bra tidpunkt att försöka rusta upp och utveckla sitt befintliga bestånd för att stå bra rustade inför framtiden och samtidigt försäkra sig om en god framtida utveckling. BroGripen eftersträvar att genomföra investeringar på orter där bostadsmarknaden är stark. Risken för vakanser i beståndet skall vara låg och bostadsläget skall vara uppskattat av hyresgästerna. Det är viktigt att utsikterna för befolkningstillväxt är goda och att efterfrågan på bostäder kan antas öka. På samtliga orter där BroGripen är aktivt föreligger en positiv befolkningsutveckling och detta tillsammans med hyresregleringen leder till att efterfrågan överstiger tillgången på bra lägenheter. BroGripens fastigheter är även utspridda rent geografiskt vilket tillsammans med ovanstående leder till en låg riskprofil i beståndet. I nedanstående tabell framgår befolkningsutveckling och prisnivåer på villor och bostadsrätter i de orter där BroGripen idag är etablerat. På många orter översteg det pris bostadsrättsföreningar är beredda att betala för fastigheter per kvm det pris investerare är beredda att betala för samma fastigheter. Detta förväntas gälla även i framtiden, vilket ger möjligheter till bostadsrättsombildningar med goda vinster som följd. Statistik, befolkningsutveckling samt snittpriser/kvm Kommun Befolkning Befolknings3/2, tkr ) utveckling, % 2) Riket ,6% Danderyd 32 25,23% Enköping 4 63,25% Helsingborg ,77% Lidingö ,64% Norrköping ,5% Solna 74 4,7% 8,5% Strängnäs ,46% Trelleborg 42 73,32% Ystad 28 77,52% Ängelholm 4 22,% Källor; ) SCB, 2) Bearbetat material SCB, 3) (25 februari 25) 3 Snittpris villa, kr/kvm 3) Snittpris bostadsrätt, kr/kvm 3)

14 Fastighetsöversikt På balansdagen hade koncernen ett fastighetsbestånd med en total uthyrningsbar area om ca 267 kvm (23 ) fördelat på fastigheter. Det totala bokförda värdet uppgick till ca mnkr ( 88) och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till ca 266 mnkr (22). Årets värdeförändring kan framförallt förklaras av sänkta avkastningskrav för både bostäder och lokaler, investeringar i befintliga fastigheter, samt högre driftnetto på fastigheterna. BroGripen genomförde per -2-3 interna marknadsvärderingar av koncernens fastighetsbestånd. Det totala marknadsvärdet för koncernen uppgick till mnkr, varav beståndet i Skåne svarade för 76 mnkr och beståndet i Storstockholm och Mellansverige för 2 63 mnkr. Utgångspunkten då bolaget utför internvärderingar är fastigheternas intjäningsförmåga samt marknadens förräntningskrav. Värderingen utfördes med hjälp av kassaflödesmetod med en kalkylperiod om fem år. Driftskostnaderna baserades på schablonmässiga antaganden med hänsyn tagen till typ av fastighet, geografiskt läge, teknisk standard samt byggnadskonstruktion. För underhållsinsatser utöver normalt slitage belastades även värderingskalkylen med en kostnad för periodiskt underhåll. För varje fastighetsvärdering användes olika avkastningskrav beroende på fastighetens geografiska läge samt dess driftsrisk. Då fastighetsbeståndet endast omfattar bostadsfastigheter blev den bedömda driftsrisken låg, då efterfrågan på bostäder i de flesta regioner var och är betydligt högre än utbudet. Investeringar och försäljningar Under förvärvades 4 fastigheter (6) till ett överenskommet fastighetsvärde om 563, mnkr samtidigt som fastigheter avyttrades under året (). Tre av de nyförvärvade fastigheterna återfinns i Solna medan den fjärde fastigheten, vilken är den största till både yta och volym, finns belägen i Enköping. De förvärvade fastigheterna i Solna och Enköping kan ses som ett naturligt tillskott i fastighetsportföljen då vi sedan tidigare är verksamma på de båda förvärvsorterna. Fastigheterna bidrar till att stärka våra positioner i s närförorter och Mälardalen. Samtliga 4 fastighetsaffärer skedde genom bolagsaffärer. Förändringar av det totala marknadsvärdet i koncernen, mnkr: Ingående värde -- Förvärv Årets värdeförändring Värde vid årets utgång Följande genomsnittliga direktavkastningskrav användes vid värderingen: s innerstad, bostäder Storstockholm exkl. innerstad, bostäder Mellansverige, bostäder Skåne, bostäder Marknadsvärde per verksamhetsort enligt senaste värdering, mnkr mnkr 6 5 För att bedöma den interna värderingens validitet utfördes externa värderingar. Dessa omfattade 2 fastigheter motsvarande 7 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter baserades på geografiskt läge, typ av fastighet, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Då skillnaden mellan de externa och interna värderingarna låg inom en felmarginal på +/- 5 % bedömdes de interna värderingarna som säkerställda. De externa värderingarna utfördes av DTZ d igt* Övr äs iefre Mar a Soln ngn Strä holm Nor rköp ing Enk öpin g Sto ck lm bor g Trell e gö elho Äng org Lidin ingb Hels Ysta d 2,7 % 3,3 % 4, % 4,5 % * Bromma och Danderyd 4

15 Övervärden Hyresintäkter och driftsöverskott Vid marknadsvärderingar uppskattas fastigheternas förvaltningsvärde. Det finns dock en alternativ marknad där bostadsrättsföreningar är köpare och där värdet på fastigheterna kan vara betydligt högre beroende på ort och läge. De fastigheter som bedöms kunna avyttras på denna alternativa marknad med höga övervärden är fastigheter belägna i Helsingborg och med närförorter. Det totala värdet på dessa orter enligt marknadsvärderingen var drygt 2 mnkr medan värdet för samma fastigheter vid försäljning till bostadsrättsföreningar alltså ligger högre. s samlade hyresintäkter uppgick år till 266 mnkr (22), vilket är en ökning med cirka 2 % i jämförelse med. Fastighetskostnaderna uppgick till 25 mnkr (8) och driftnettot slutade på 4 mnkr (2). Vakansgrad Den totala vakansgraden uppgick under året till ca,4 % av det totala hyresvärdet. En del av vakanserna härrör från ett fastighetsförvärv i Ängelholm som gjordes i december där vi fick ta över ett stort antal tomma lägenheter. Vakanserna utgjordes annars till största delen av evakueringsvakans i samband med renoveringar samt till en mindre del av vissa enklare lokaler i källarplan etc. 5

16 6

17 Verksamheten BroGripen äger och förvaltar fastigheter i Mellansverige och i Skåne. Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd förvaltningspersonal vid bolagets kontor i, Helsingborg och Ystad, medan den dagliga fastighetsskötseln utförs av lokalt anlitade entreprenörer. Förvaltningen och är titelsponsor för BroGripen Änglacupen i Ängelholm. Avtal finns med Äli-Basket som arrangerar cupen. Detta arrangemang erbjuder ungdomar i Skåne att träffas och spela basket. I Ystad, där vi är en av de större hyresvärdarna, har vi valt att fortsätta stödja den lokala ideella fotbollsföreningen Öja FF som bedriver en bred barn- och ungdomsverksamhet, som vi är stolta över att kunna bidra till. I Ängelholm sponsrar vi Rögle BK vad gäller juniorishockey. BroGripen är också sponsor av tennisklubben SALK i. SALK är en av de äldsta och största klubbarna i landet med drygt medlemmar. Klubben satsar på att vara Sveriges bästa tennisklubb, bland annat genom att själv utbilda framtidens toppspelare. Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd personal i, Helsingborg och Ystad. Fyra personer är anställda vid kontoret i och arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Mellansverige. Från kontoren i Helsingborg och Ystad utgår totalt fyra personer vilka arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Skåne. Fastighetsskötsel, städning, reparationer och underhåll sköts av lokalt anlitade entreprenörer. Investeringar Under förvärvade bolaget fyra fastigheter. De förvärvade fastigheterna är belägna i Enköping och Solna. Förvärvet av dessa fastigheter skedde genom bolagsaffärer. Bolaget letar aktivt efter nya förvärvsmöjligheter. Framtid I de regioner BroGripen är verksamt fortsätter efterfrågan på bostäder att vara hög till följd av en positiv inflyttning. Märkbart är även stora investeringar i t.ex. infrastrukturen. Bolaget räknar därför med fortsatt full uthyrning av sina bostäder i framtiden. Samhällsengagemang Det finns ett stort intresse från bolagets sida av att vara engagerad i utvecklingen av de orter där bolaget har sina fastigheter. Bl.a. stödjer BroGripen basketungdom i Skåne 7

18 Fastighetsförteckning per -2-3 ANTAL AREA, KVM Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr LIDINGÖ Vaktmästaren 7 Holavedsvägen Lidingö totalt: SOLNA Haga 4:38 Olof af Acrels väg Haga 4:4 Olof af Acrels väg Haga 4:4 Olof af Acrels väg Nyckeln 2 Tottvägen 4 A-B / Bellona 6 Vasavägen Spettet 3 Storgatan Sonetten Virebergsvägen Solna totalt: STOCKHOLM Högklippan 2 Kinnekullevägen Loket 5 Torsgatan 2 36/ Loket 2 Vulcanusgatan Roslagsbanan 6 Valhallavägen totalt: DANDERYD Lill-Kalmar 6 Kolgavägen 6 A-B Lill-Kalmar 7 Kolgavägen 8 A-C Lill-Kalmar 8 Kolgavägen A-B Lill-Kalmar Kolgavägen 2 A-B Danderyd totalt: MALUNG Västra Sälen :36 Isvägen 3 2 Malung totalt: ENKÖPING Centrum 5:4 Västra Ringgatan 33, Källgatan 5 47/ Centrum 23: Kungsgatan, Torggatan 22 57/ Centrum :2 Ågatan 6, Östra Ringgatan Centrum 6: Kyrkogatan 22, Torggatan 2 4/ Centrum 25.2 Kyrkogatan 6 / Centrum 7:2 Kungsgatan 35 2/ Centrum 5. Västra Ringgatan 26 2/ Centrum 2.2 Kryddgårdsgatan Centrum 32:7 Kryddgårdsgatan 7 A-C 5/ Galgvreten 33: Berguvsgränd Enköping totalt: STRÄNGNÄS Fiskaren 4 Norra Strandvägen Fiskaren 5 Norra Strandvägen 33 2/ Fanjunkaren 6 Tingstugatan 6 2/ Bokbindaren 5 Sörgärdsgatan 2B 7/ Byggmästaren 3 Hospitalsgatan Kungsträdgården Trädgårdsgatan 3 47/ Kungsträdgården 27 Brinkska Vägen 2A Lill Jan 4 Trädgårdsgatan 2 2/ Lill Jan 6 Nicandergatan Åkern 4 Nicandergatan A Åkern 5 Nicandergatan A Strängnäs totalt: 8

19 ANTAL AREA, KVM Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr NORRKÖPING Torvan 2, inkl Tegen 4 Skogvaktaregatan Stormhatten 3 Hagagatan 24 45/ Lybeck 2 Styrmansgatan 4 34/ Sju Kullar 3 Dalgången 6 4/ Åkerkroken Lagergrensgatan 8 43/ Stadsgränsen 6 Trozelligatan 43 4/ Rådmannen 3 Albreksvägen 5 45/ Borgmästaren 6 Albreksvägen 3 45/ Storken 7 Vinkelgatan 27 27/ Kajan Lötgatan Mesen 8 Ljunggatan Mesen 7 Ljunggatan Norrköping totalt MARIEFRED Ekhovsgärdet Nyponvägen 72, 74, 76 - Ärnäsvägen 2A-B, 23A-C Ekhovsgärdet 2 Ärnäsvägen 2C-E, 25A-B Ekhovsgärdet 3 Nyponvägen 66A-C, 7A-B Ekhovsgärdet 4 Nyponvägen 62A-B, 68A-B Ekhovsgärdet 5 Nyponvägen 6A-C, 64A-B Skönsta Skogsborgsvägen Mariefred totalt: YSTAD Klintehus Västerportstorg 84/ Edvinshem 2:4 Klintehusgatan 3 85 / Hvita Briggen 2 Västerleden 3-33, Christina 3 Klostergatan 5 47/ Änkehuset Blekegatan 27 43/ Boken 3 Oskarsgatan 7 5/ Carl Besökaregränd 2-4, 2/ Carl 4 Besökaregränd 6-8, Cedern Regementsgatan 2/ Christina Klostergatan 7 2/ Christina 2 Klostergatan, Sladdergatan 48/ Karna 7 Långg.-2, Stortorget 4-5, 2/ Teatergränd Magnus 46 Apgränd 2, St.Österg.4, Trångsund 5 34/75 Ystad totalt: HELSINGBORG Navaren & 2 Norra Stenbocksgatan A-C, A-C Vädermöllan Södra 3 Rosenbergsgatan , Ollonborren Bjäreg. 6, Sjöcronag. 7, Tranemansg / Nyckelpigan 24 Bjäregatan 7, Tranemansg Syrsan 2 2 Apotekaregatan / Eneborg Övre Eneborgsv. 22, / Sjöcronaplatsen Sälen 3 Handelsmansg. 5-7, Malmög. 8-, Viskg. 2 Hammaren 4 Hjälmshultsgatan 5 A-B Hammaren 2 Föreningsgatan 32 Hammaren 26 Hjälmshultsgatan / 2-3

20 Fastighetsförteckning, forts. AREA, KVM Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr HELSINGBORG, Forts. Humlan 4 Södra Stenbocksg. 3 Humlan 7 Apotekaregatan 2, 4 Humlan 8 Södra Stenbocksg. 5 Humlan 2 Malmögatan 2 Humlan 2 Södra Stenbocksg. 3/ / 8 3/ / Helsingborg totalt: ÄNGELHOLM Tegelbruket Tegelbruksgatan,2, Piggvaren 2 Errarpsvägen Piggvaren 3 Errarpsvägen Uven Sandvångsgatan 2-22, Bruksg. 3-38, Kristian II.s väg 5 Kristian II.s väg 5 A-B Vråken 6 Nytorgsgatan 22 Sandvångsgatan 7, -2,23 Bruksg Nytorgsg. 24 Tofsmesen Gasverksgatan Hyacinten Plogvägen 4A Hyacinten 2 Eklundagatan A Korpen Järnvägsgatan Tegelbruket 3 Tegelbruksgatan 6A Storken 3 Kristian II:s Väg A Ängelholm totalt: TRELLEBORG Hälleflundran 2 Stavstensvägen 86 A-H,. 88 A-D, A-R mfl Innerstaden 4:34 Nygatan 7,72, Östergatan 23 A-R Kvadraten 86 Trelleborg totalt: KONCERNEN TOTALT Flockergatan 2/

21 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för BroGripen AB, org nr , får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Verksamhet BroGripen OA7 AB, BroGripen Vaktmästaren AB, BroGripen Fiskaren AB, BroGripen Nyckeln AB, BroGripen SAB, BroGripen L2 AB, BroGripen Sonetten AB samt BroGripen HBKB Minoritet AB. s gemensamma inriktning är att förvärva och utveckla bostadsfastigheter i attraktiva områden i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. BroGripen Syd AB bildades 23 och verkar i Skåne. Bolaget äger dotterbolagen BroGripen Ystad Väst AB, BroGripen Förvaltning AB, BroGripen NPO AB, BroGripen Syrsan AB, BroGripen Ängelholm AB, BroGripen Trelleborg AB, BroGripen Ystad Centrum AB, BroGripen Kärnan KB, BroGripen Ängelholm Centrum AB, BroGripen K86 AB, BroGripen Hyacinten AB, BroGripen Kvadraten AB samt Isatnaf AB. Organisation BroGripen AB, med säte i, är ett helägt dotterbolag till SSF International S.à.r.l. (org nr B88), med säte i Luxemburg. BroGripen AB är moderbolag i koncernen där BroGripen Fastigheter AB ( ) - med dotterbolagen BroGripen Öst AB (org nr ) och BroGripen Syd AB (org nr ) -, BroGripen Invest AB (org nr ) och BroGripen S2 AB (org.nr ) ingår. BroGripen Invest AB bildades 25. Bolaget äger dotterbolaget BroGripen Aviation AB samt BroGripen Aviation KB. BroGripen Öst AB bildades 4 och verkar inom Storstockholm samt mellersta Sverige. Bolaget äger dotterbolagen BroGripen Innerstan AB, BroGripen Ladugårdsgärde AB, BroGripen Lidingö AB, BroGripen Danderyd AB, BroGripen Norrköping AB, BroGripen Loket 2 AB, BroGripen Enköping HB, BroGripen Mariefred AB, BroGripen Solna AB, BroGripen Enköping Väst AB, BroGripen Sonetten AB, BroGripen Högklippan AB, s huvudkontor ligger i centrala och i hela koncernen arbetade totalt 6 heltidstjänster med den löpande förvaltningen av bolagen och fastigheterna. Den dagliga skötseln av fastigheterna skedde genom egen personal och lokalt anlitade entreprenörer. 2

22 Byte av redovisningsprinciper fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 2 fastigheter. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, lägen samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att de interna värderingarna ligger inom ett normalt osäkerhetsintervall på +/- 5% jämfört med de externa värderingarna. Från och med den januari tillämpar företaget BFNAR 22: Årsredovisning och koncernredovisning (K3), vilket innebär att detta är första gången som företaget tillämpar det allmänna rådet. Införandet av det allmänna rådet har inneburit ett byte av redovisningsprinciper och har haft betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. För att uppnå jämförbarhet över företagets utveckling och ställning har omräkning skett av jämförelseåret. Jämförelsetalen i flerårsöversikten för räkenskapsår 22 och tidigare har inte räknats om, i enlighet med BFNAR 22:, 35:32. Innehavet av fastigheter är koncentrerat till orter som bedöms ha en god utvecklingspotential i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. Fastighetsbeståndets fördelning ligger i linje med koncernens affärsinriktning och är som följer i procent av den uthyrningsbara arean: Utveckling av företagets verksamhet, resultat och ställning Bostäder Lokaler Övrigt s resultat före skatt uppgick till 64, mnkr (4,6) och årets resultat blev 58,4 mnkr (8,4). Nettoomsättningen uppgick till 265, mnkr (22,2) och driftskostnaderna (drift, underhåll och fastighetsskatt) uppgick till 24,6 mnkr (8,3). Rörelseresultatet belastades med avskrivningar enligt plan uppgående till 2,3 mnkr (2,3). Rörelseresultatet förbättrades med 4,3 mnkr från föregående år, främst till följd av utökat fastighetsbestånd i slutet av samt under. Resultat från finansiella poster ökade med 3, mnkr, dels p.g.a. ökat resultat från andelar i koncernföretag 36,3 mnkr, och dels genom ett försämrat räntenetto -6,2 mnkr till följd av en utökad låneportfölj. Flerårsöversikt Tkr 22 2 Förvärv och avyttringar har under året förvärvat 4 (6) fastigheter med sammanlagt 54 lägenheter och till ett överenskommet fastighetsvärde om 563, mnkr och avyttrat (). De förvärvade fastigheterna ligger i Enköping och i Solna och förvärvades i bolagsaffärer. Ett av koncernens dotterbolag var lagfaren ägare till en fastighet i Solna som 2 exproprierades och revs av Nya Karolinska Sjukhuset. Bolaget erhöll slutlig ersättning för expropriationen under och avyttrades därefter till extern köpare med en bokföringsmässig vinst om drygt mnkr. 2 Rörelseresultat Årets resultat Balansomslutning % 8% % Rörelseresultat Årets resultat Balansomslutning Underhåll och investeringar i befintliga fastigheter Förutom sedvanligt löpande underhåll har planerade underhållsåtgärder och investeringar genomförts både i sområdet och i Skåne, för att kunna erbjuda bostäder och lokaler som efterfrågas av marknaden. Finansiell ställning Jämförelsetalen i flerårsöversikten för räkenskapsår 22 och tidigare har inte räknats om, i enlighet med BFNAR 22:, 35:32 Räntekostnaderna uppgick till ca 53, mnkr (4,2) och koncernens totala lånevolym per -2-3 uppgick till.82 mnkr (.58). Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 2,6 procent (3,2) och räntetäckningsgraden var 2,4 (,7). Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt. mnkr (6) med räntevillkor i intervallet,86-3,8 %. Av dessa ränteswappar löper 2 mnkr ut under 25, 3 mnkr under 26, mnkr under 28, 25 mnkr under 2 och 5 mnkr under 22. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -26,5 (-,7) mnkr. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet samt justerad soliditet. Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i koncernen omfattade vid räkenskapsårets utgång totalt (6) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ca. 267 tkvm (23). s bokförda värde för fastigheterna uppgick till 2.46 mnkr (.88) och marknadsvärdet för fastigheterna uppgick till mnkr (2.8) enligt interna värderingar. För att säkerställa värderingarna av fastighetsbeståndet, har externa värderingar inhämtats från auktoriserade 22

23 Styrelsens arbete Bolaget hanterar ränterisken som följer av upplåning med rörlig ränta på stora delar av portföljen med ränteskydd i form av swappar. Detta tillsammans med den låga upplåningen i koncernen med belåning i förhållande till totalt marknadsvärde på fastigheter på ca 5 % innebär att bolagets exponering för ränterisk är relativt liten. Under året har styrelsen haft tio protokollförda möten. Arbetet inom styrelsen följer en särskild ordning där möten hålls i anslutning till presentation av väsentlig ekonomisk information från bolaget. Dessutom ägnas särskild tid åt förvärvsfrågor och andra strategiska frågor. Ett möte, i samband med beslut om kommande års budget, har reserverats för långsiktig planering och diskussion. Vid ett styrelsemöte deltar som regel bolagets revisorer med rapport från granskning och planering inför kommande år. Framtidsutsikter s resultattillväxt har de senaste åren varit fortsatt god och verksamheten har kunnat fortlöpa under god kontroll. Bolagets relativt låga belåningsgrad och attraktiva fastighetsbestånd med låg riskprofil gör att det finns potential för ytterligare utveckling framöver, både volym- och resultatmässigt. Risker i verksamheten Den risk bolaget ska hantera är, förutom vad vi kallar affärsrisken, den finansiella risken. Affärsrisken är risken för att tänkt affärsplan för varje fastighet och hela beståndet totalt inte håller. Det kan bero på både lägre driftnetto än kalkylerat med lägre kassaflöden som följd, men även på att marknadsvärden sjunker på fastigheterna. Affärsrisken har dock minimerats genom val av just bostadsfastigheter som investeringsobjekt, samt investering i ett väl sammansatt bestånd med fastigheter på mycket bra lägen med geografiskt spridning och efterfrågeöverskott på de marknader där vi är aktiva p.g.a. hyresregleringen och respektive orts attraktivitet. Händelser efter räkenskapsårets slut förvärvade under januari 25 BroGripen Nekrots AB med fastigheten Storken 6 i Ängelholm till ett överenskommet marknadsvärde om 5,5 mnkr. Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: balanserat resultat årets resultat att disponera: Finansiell risk är för oss risken för brist på kapital i verksamheten samt risk för att verksamheten ska påverkas av kraftigt höjda räntekostnader. Vi samarbetar med väl ansedda banker som vi har haft ett mycket bra samarbete med. Vi har därför, som en finansiellt stark låntagare, vad gäller de delar av låneportföljen som löper med rörlig ränta, valt att använda oss av korta kapitalbindningstider till förmån för lägre räntemarginaler. Detta skulle kunna innebära att en relativt stor del av låneportföljen måste refinansieras under kort tid ifall en långivare väljer att avbryta samarbetet med oss. Ungefär 22% av låneportföljen består av bundna lån Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets vinstmedel disponeras enligt följande: i ny räkning balanseras: till moderbolaget utdelas

24 Resultaträkning RESULTATRÄKNING Belopp i kr Nettoomsättning Driftskostnader Bruttoresultat Central administration m.m. Avskrivning byggnader Avskrivning övrigt Övriga rörelseintäkter Rörelsekostnader och övriga intäkter 4, 5 Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter och liknande intäkter Räntekostnader och liknande kostnader Resultat från finansiella poster Not Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag Resultat före skatt Skatt Årets resultat 24

25 Balansräkning BALANSRÄKNING Belopp i kr Not , Kassa och bank Summa omsättningstillgångar TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggningar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar 4 Aktier och andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran Övriga långfristiga fordringar 5 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 SUMMA TILLGÅNGAR 25

26 Balansräkning forts Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Inga Inga Inga Inga Inga Inga Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 6 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Avsättningar Avsättningar Summa avsättningar 7 Skulder 8 Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Skuld till koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder 2 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

27 Kassaflödesanalys KASSAFLÖDESANALYS Belopp i kr Not Ökning (+) resp minskning (-) av skulder till kreditinst Lämnad utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) resp minskning (+) av fordringar Ökning (+) resp minskning (-) av skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar Avyttring av nettotillgångar/dotterbolag Avyttring av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten 27

28 Noter Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och de företag över vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, bestämmande inflytande. Not Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Allmänt Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 22: Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övervärden enligt upprättad förvärvsanalys skrivs av enligt reglerna för respektive tillgångsslag. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Ändrade redovisningsprinciper Från och med den januari tillämpar företaget BFNAR 22: Årsredovisning och koncernredovisning (K3), vilket innebär att detta är första gången som företaget tillämpar det allmänna rådet. Införandet av det allmänna rådet har inneburit ett byte av redovisningsprinciper och har haft betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. För att uppnå jämförbarhet över företagets utveckling och ställning har omräkning skett av jämförelseåret. Jämförelsetalen i flerårsöversikten för räkenskapsår 22 och tidigare har inte räknats om, i enlighet med BFNAR 22:, 35:32. Substansförvärv Vid rena substansförvärv av fastigheter satta på bolag där den initiala transaktionen inte ger upphov till någon effekt på betald skatt och redovisat resultat redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan skattemässiga restvärden och koncernvärden. Inga skillnader föreligger mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper. Inga koncerninterna transaktioner har skett. Dock debiteras viss intern hyra för lokaler, se vidare not 2. Redovisning av intäkter och kostnader Koncernbidrag Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Koncernbidrag redovisas i sin helhet över resultaträkningen i år. Föregående år redovisades endast skattedelen över resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Interna hyror och kostnader. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsbara beloppet, skrivs tillgångarna ned till det återvinningsbara beloppet. Det återvinningsbara beloppet för materiella anläggningstillgångar motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. Administrationskostnader. Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i förvaltningsresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdag. Leasing och leasinggivare Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av bostäder med avtal utan slutdatum. 28

29 För tillgångar, som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden, fastställs det återvinningsbara beloppet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. Fordringar och skulder i utländsk valuta s samtliga fastigheter är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader och mark i balansräkningen. Fastigheternas verkliga värde på balansdagen baseras på en intern värdering. Information om denna lämnas i not. Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Inga fordringar eller skulder i utländsk valuta föreligger på balansdagen. Skatt Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet i BFNAR 22:. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och har inte nuvärdeberäknats. använder finansiella instrument för att reducera delar av ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. De finansiella instrumenten redovisas såväl initialt som löpande till sina ursprungliga anskaffningsvärden. Fordringar Uppskjutna skatteskulder som uppstått vid rena substansförvärv nuvärdesberäknas om värdet på den uppskjutna skatteskulden är en väsentlig del av affärsuppgörelsen och det finns ett dokumenterat samband mellan köpeskillingen och köparens värdering av den uppskjutna skatteskulden. Ett rent substansförvärv är ett förvärv av andelar i företag där huvudsakliga identifierbara tillgångar är byggnader och mark samt där köpeskillingen så gott som uteslutande avser tillgången med avdrag för fastighetslån och uppskjuten skatt. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens förväntade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Avskrivning på byggnad görs utifrån anskaffningsvärde och efter komponentindelning. Avskrivningstiden varierar mellan 3- år. Maskiner och inventarier skrivs av med 2% på anskaffningsvärdet och markanläggningar med 5% på anskaffningsvärdet. Uppskjutna skattefordringar har värderats till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värderingen omprövas varje balansdag. Byggnadskomponenter Byggnadskomponenter år ex. stomme, tegelfasad, alu.fönster m.m. Byggnadskomponenter 6 år ex. tegeltak, el- och vattenstammar m.m. Byggnadskomponenter 4 år ex. betongpanntak, träfasad, undercentral m.m. Byggnadskomponenter 3 år ex. papptak, putsad fasad, kök, badrum m.m.,%,66% 2,5% 3,33% 2

30 Noter, forts Belopp i kr Not 2, Nettoomsättning / / Mälardalen Mälardalen Skåne Skåne Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga hyresintäkter Övriga intäkter Totalt Koncerninterna hyresintäkter uppgår till mindre än,5 % av totala hyresintäkter, i övrigt förekommer inga koncerninterna köp eller försäljningar. Då koncernen endast har bostadsfastigheter i attraktiva lägen är vakansgraden mycket låg. Dock förekommer vakanser i samband med renoveringar och vid omflyttningar. Not 3, Driftkostnader Drift Underhåll Fastighetsskatt Totalt Not 4, Anställda och personalkostnader Personal och löner Medelantalet anställda Män Kvinnor Personalkostnader Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Könsfördelning styrelse/företagsledning Män Kvinnor Not 5, Revisionskostnader Revisionsuppdrag Not 6, Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning från dotterbolag Realisationsresultat vid avyttring av andelar Resultat från andelar i koncernföretag Not 7, Ränteintäkter och liknande intäkter Ränteintäkter, externa Ränteintäkter, koncerninterna Totalt

31 Not 8, Räntekostnader och liknande kostnader Räntekostnader, externa Räntekostnader, koncerninterna Totalt Not, Skatt på årets resultat Aktuell skatt Förändring av uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatt Redovisad skattekostnad Not, Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början nyanskaffningar avyttringar vid årets slut Ackumulerade avskrivningar -vid årets början årets avskrivningar nyanskaffningar avyttringar -vid årets slut Redovisat värde vid årets slut varav ackumulerade upp- och nedskrivningar byggnad -ackumulerade uppskrivningar byggnad -ackumulerade nedskrivningar byggnad Redovisat värde vid årets slut varav ackumulerade värden mark -ackumulerade anskaffningsvärden mark -ackumulerade uppskrivningar mark Redovisat värde vid årets slut Not, Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde Verkligt värde /Mellansverige Skåne Förvaltningsfastigheter Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets marknadsvärde bedömts. Bedömingen har skett på basis av en avkastningsvärdering. Driftsöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakans om,25 % för bostäder samt 5-25% för garage och lokaler. Avdrag har gjorts för historiska faktiska genomsnittliga driftskostnader samt schablonmässigt underhåll. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Hyresintäkter Driftsnetto Direktavkastningskrav bostäder mnkr mnkr % / Mellansverige 6 2,-5,5 Skåne 3 7 4,-5, Förvaltningsfastigheter För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 2 fastigheter och motsvarar 7,5 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att BroGripens värderingar ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5% jämfört med de externa värderingarna. 3

32 Not 2, Pågående nyanläggningar vid årets början -årets förändring -vid årets slut Not 3, Inventarier Ack. anskaffningsvärden -vid årets början -årets förvärv -årets avyttringar -vid årets slut Ack. avskrivningar -vid årets början årets avskrivningar årets avyttringar vid årets slut Redovisat värde vid årets slut Not 4, Finansiella anläggningstillgångar vid årets början årets omklassificeringar 3 5 -årets förvärv årets nedskrivningar - -nyttjat under året Redovisat värde vid årets slut Not 5, Andelar i koncernföretag Andel i Antal aktier Redovisat värde Eget kapital Årets resultat Företag/org nr/säte % st tkr tkr tkr BroGripen Fastigheter AB , BroGripen Invest AB , BroGripen S2 AB , Totalt BroGripen AB redovisar enligt BFNAR 22:. Det innebär att koncernens fastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Det finns ett betydande dolt övervärde i fastighetsbeståndet som således ej har påverkat eget kapital i de fastighetsägande dotterbolagen varför något nedskrivningsbehov av aktier i dotterbolag ej föreligger. Svenska dotterdotterföretag Andel i % Org nr Säte Eget kapital. tkr Årets resultat, tkr BroGripen Fastigheter AB BroGripen Öst AB BroGripen Syd AB BroGripen Öst AB BroGripen Ladugårdsgärde AB BroGripen Lidingö AB BroGripen Innerstan AB BroGripen Nyckeln AB BroGripen Danderyd AB BroGripen Norrköping AB BroGripen Loket 2 AB BroGripen OA7 AB BroGripen Roslagsbanan AB BroGripen Vaktmästaren AB BroGripen Högklippan AB BroGripen Fiskaren AB BroGripen SAB BroGripen Mariefred AB BroGripen L2 AB BroGripen HBKB Minoritet AB BroGripen Enköping HB BroGripen Solna AB BroGripen Enköping Väst AB BroGripen Sonetten AB,

33 Svenska dotterdotterföretag Andel i % Org nr Säte Eget kapital. tkr Årets resultat, tkr BroGripen Mariefred AB Fastighets AB Skogsälvan BroGripen L2 AB BroGripen Strängnäs BroGripen HBKB Minoritet AB BroGripen Enköping HB BroGripen Kärnan KB,, BroGripen Lidingö AB Othella AB BroGripen Sonetten AB BroGripen Sonetten Förvaltning AB BroGripen Syd AB BroGripen Ystad Väst AB BroGripen Förvaltning AB BroGripen NPO AB BroGripen Syrsan AB BroGripen Ängelholm AB BroGripen Ystad Centrum AB BroGripen Trelleborg AB Isatnaf AB BroGripen Kärnan KB BroGripen Kvadraten AB BroGripen K86 AB BroGripen Ängelholm Centrum AB BroGripen Hyacinten AB, BroGripen Förvaltning AB BroGripen Förvaltningsbyrå AB BroGripen Förvaltningsbyrå AB BroGripen Aviation HB BroGripen Aviation KB BroGripen Invest AB BroGripen Aviation AB BroGripen Aviation KB BroGripen Aviation AB BroGripen Aviation HB Not 6, Eget kapital s egna kapital Bundna Aktiekapital reserver Belopp vid årets ingång enligt fastställd balansräkning Fria reserver Justeringar vid övergång till nya redovisningsregler (K3) Omklassificeringar Komponentavskrivning Förändring av uppskjuten skatt Justerat ingående eget kapital Årets förändringar Utdelning Förskjutning Årets resultat Belopp vid årets utgång s egna kapital Aktiekapital Reservfond Belopp vid årets ingång 3 2 Utdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång 3 2 Fritt eget kapital Aktiekapital fördelat på 3 aktier. 33

34 Not 7, Avsättningar Uppskjuten skattefordran/skuld Obeskattade reserver Taxerade underskott Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Summa Avsättning för fasadrenovering Summa avsättningar Totalt i koncernen finns outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 86,3 (82,3) mnkr som har använts som underlag för redovisning av uppskjuten skattefordran, vilken har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden ovan. Not 8, Fördelning av räntebärande och icke räntebärande skulder Räntebärande skulder, externa Räntebärande skulder, koncerninterna Icke räntebärande skulder Totalt Not, Skulder till kreditinstitut Förfallotidpunkt, inom -5 år från balansdagen Övriga skulder Totalt Av koncernens lån har 2,8% bunden ränta. Den genomsnittliga räntan på lånen och derivaten vid utgången av året var 2,6 procent (3,2) Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt. mnkr (6) med räntevillkor i intervallet,86-3,8 %. Av dessa swappar löper 2 mnkr ut under 25, 3 mnkr under 26, mnkr under 28, 35 Mnkr under 2 och 5 mnkr under 22. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -26,5 (-,7) mnkr. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. belåningsgrad, räntetäckningsgrad samt justerad soliditet. Not 2, Periodiseringsposter Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringspremie Upplupna inkomsträntor Förutbetald hyra Förutbetalda programkostnader Förutbetald kabel-tv/bredband Övriga förutbetalda kostnader Övriga upplupna intäkter Totalt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupen el och värme Upplupet underhåll Upplupen revisionskostnad Övriga poster Totalt Not 2, Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna skulder till kreditinstitut Nettotillgångar i dotterbolag ställda som säkerhet Säkerheter totalt

35 Not 22, Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Förändring ränteskuld/fordran Realisationsresultat Utdelning Skatt Totalt Not 23, Ekonomiska arrangemang som inte redovisas i balansräkningen. hade vid utgången av året ränteswappar om totalt. mnkr, med räntevillkor i intervallet,86-3,8 procent. Det innebär att koncernens låneportfölj är ränteskyddat av derivat till sammanlagt 5,4 procent vid årets utgång. Ungefär 22% av låneportföljen består av bundna lån Joakim Cederlöf Öjvind Norberg Ordförande Per Ola Lindqvist VD Vår revisionsberättelse har avgivits Ernst &Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 35

36

37 Revisionsberättelse Till årsstämman i BroGripen AB, org.nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för BroGripen AB för räkenskapsåret. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för BroGripen AB för. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden den 8 juni 25 Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 3 december och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 37

38 Styrelse & ledning Joakim Cederlöf Öjvind Norberg Ordförande Ledamot Född 53. Styrelseledamot sedan 2. Verksam som advokat och delägare vid Landahl Advokatbyrå,. Född 5. Styrelseledamot sedan 6. Andra styrelseuppdrag: ordf. Equity Holding AB, ordf. stiftelsen Gällöfsta Utbildningscentrum, ordf. POLAB, ordf. Team-Builder AB. Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef Född 67. Revisor Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young,. 38 4