Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige.

Transkript

1 Årsredovisning 2013

2 BroGripen AB är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades De största dotterbolagen är BroGripen Öst AB, bildat 1994, och BroGripen Syd AB, bildat äger och förvaltar attraktivt belägna bostadsfastigheter i Danderyd, Enköping, Helsingborg, Lidingö, Mariefred, Norrköping, Solna, Stockholm, Strängnäs, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fastighetsbeståndet bestod per 31 december 2013 av 96 fastigheter med hyresobjekt varav ca 3000 är bostäder. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till kvm, varav bostadslägenheter i attraktiva lägen svarade för drygt 90 procent. Förvaltningen av fastigheterna sker från våra kontor i Helsingborg, Ystad och Stockholm. Den övergripande affärsmässiga och finansiella styrningen sker från koncernens huvudkontor i Stockholm. Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Omslagsbild: Fastigheten Kvadraten 86, Trelleborg

3 Vd har ordet 5 Året som gått 6 Strategisk inriktning 7 Flerårsöversikt 9 Finansiell strategi 10 Fastighetsmarknaden 12 Fastighetsöversikt 14 Verksamheten 17 Fastighetsförteckning 18 Förvaltningsberättelse 22 Resultaträkning 24 Balansräkning 25 Kassaflödesanalys 27 Tilläggsupplysningar 28 Noter 30 Revisionsberättelse 37 Styrelse och ledning 38 Definitioner 39

4 4

5 Vd har ordet År 2013 var avkastningsmässigt ett mycket bra år för fastigheter och speciellt för bostadsfastigheter. Bostadsfastigheter var även i år, enligt Svensk Fastighetsindex, det fastighetsslag som gav den bästa totalavkastningen med en totalavkastning om 7,5 %. Bostadsfastigheter är generellt en trygg investering där utbredd bostadsbrist på många bostadsinvesteringsorter ger en låg vakansrisk. Fastighetsmarknaden Det var fortsatt svenska institutoner och etablerade fastighetsbolag som stod för större delen av transaktionsvolymen under året. Utländska investerare fortsatte att vara aktiva, speciell inom kontors-och handelssegmenten, men kom dock bara upp i historiskt låga 14 % av transaktionsvolymen. En betydande andel av 2013 års transaktioner överstigande 100 miljoner kronor gjordes i fastigheter utanför bästa läge. En ökad riskvilja, bättre tillgång till finansiering och låga vakansrisker gjorde att mer fokus under det gångna året hamnade på investeringar i något sämre lägen jämfört med tidigare år. Institutioner fortsatte under 2013 att vara aktiva på köparsidan. En annan trend som höll i sig var att aktörer på fastighetsmarknaden ställde ut obligationer som en del av sin finansiering. Vidare fortsatte stora aktörer att göra investeringar för att höja standarden i sina lägenheter och på så sätt kunna öka hyresnivån och därmed värdet på fastigheterna. Förvärv och avyttringar BroGripen förvärvade under 2013 sex fastigheter, fem belägna i Ängelholm och en i Trelleborg. Den totala uthyrningsbara arean för nyförvärven uppgick till knappt kvm, vilka bidrog till att förstärka våra positioner på dessa orter samt totalt sett även vår position i Skåneregionen. Vidare avyttrades under året en fastighet. Denna var belägen i Stockholms innerstad och omfattade 16 lägenheter med en sammanlagd area om ca kvm. värdeförändringar över resultaträkningen. Avkastningsvärdet överstiger idag det bokförda värdet med 1,1 mdkr. Den synliga soliditeten uppgick vid årsskiftet till 14,9% (12,9%) med en justerad soliditet på 36,7% (34,9%). Belåningsgraden uttryckt som skuldsättning i förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde uppgick vid årets slut till 53,2% (53,7%). I balansräkningen hade koncernen vid årets utgång fastigheter med en sammanlagd hyresarea om ca kvm ( ) fördelat på 4500 (4200) hyresobjekt. Framtidsutsikter/Affärsverksamhet Den starka efterfrågan på bostadslägenheter i de regioner där våra fastigheter är belägna kvarstår. Det förekommer inga vakanser i bostadsbeståndet och efterfrågan på våra lägenheter bedöms vara fortsatt mycket stark. Bolaget letar fortsatt efter bra investeringsmöjligheter i tillväxtkommuner med goda framtidsutsikter. Jag vill slutligen tacka våra duktiga medarbetare, finansiärer samt övriga samarbetspartners för ytterligare ett framgångsrikt år. Resultatutveckling BroGripen består av flera regionala bolag med verksamhet på tolv orter. Årets resultat före skatt för koncernen uppgick till 89,1 mnkr (20,9) med ett driftresultat uppgående till 96 mnkr (100). Marknadsvärdet på koncernens sammanlagda fastighetsbestånd enligt interna värderingar bedöms till strax under 3 mdkr, där årets värdeförändring på det totala fastighetsbeståndet vid utgången av året uppgick till 116 mnkr (83). Värdeförändringen på fastighetsbeståndet ingår inte i det redovisade resultatet, vilket innebär en skillnad mot exempelvis börsnoterade fastighetsbolag som redovisar Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef 5

6 Året som gått - Resultatet efter skatt uppgick till 85,1 mnkr (18,0). - Driftnettot uppgick till 95,6 mnkr (99,9). - Direktavkastningen var 5,6 % (6,5). - Hyresintäkterna uppgick till 220,2 mnkr (198,9). - En fastighet, vilken var belägen i Stockholms innerstad, har avyttrats under året. - Totalt har sex fastigheter förvärvats under året. Fem av dessa är belägna i Ängelholm och den sjätte i Trelleborg. Förvärven skedde genom bolagsaffärer. - Den uthyrningsbara arean uppgick vid årets slut till ca kvm ( ). Nyckeltal koncernen Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, mnkr 220,2 198,9 Direktavkastning, % 5,6 6,5 Totalt bokfört värde fastigheter, mnkr Bokfört värde per kvm, kr Totalt marknadsvärde fastigheter, mnkr Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 Skuldsättningsgrad, ggr 5,2 6,1 Belåningsgrad, % 53,2 53,7 Soliditet, % 14,9 12,9 Justerad soliditet, % 36,8 34,9 Avkastning eget kapital, % 33,1 8,8 Avkastning totalt kapital, % 7,2 4,3 Kassaflöde, mnkr -82,3 140,5 Se definitioner på sida 39. 6

7 Strategisk inriktning Vision BroGripen AB ska ha bäst aktuell kännedom om bostadsfastighetsmarknaden på de orter där vi är aktiva, samt där vi önskar bli aktiva, för att därmed effektivt kunna agera och genomföra fastighetsaffärer som ger en långsiktigt hög totalavkastning. Övergripande mål Bolaget ska utveckla och värna om goda relationer med sina intressenter. Bolagets fastighetsbestånd ska till lägst 90 % bestå av bostäder. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen eller ökad långsiktig lönsamhet. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen finansiell stabilitet. Bolaget ska ha bäst kunskap om de lokala bostadsfastighetsmarknader där företaget är verksamt. Operativa mål Bolagets fastighetsinnehav ska vara geografiskt koncentrerat till mellersta och södra Sverige. Bolagets förvaltning ska hålla en hög standard. Bolagets fastighetsbestånd ska hålla en god teknisk standard. Bolagets identitet ska tydligt kommuniceras till omvärld och intressenter. Bolagets justerade soliditet ska långsiktigt överstiga 30 %. Ränterisken i bolagets låneportfölj ska hanteras med derivatinstrument eller lån med bunden ränta och låneportföljen ska ha ett ränteskydd om lägst 70 %. Strategi Bolaget ska genom en tydlig affärsorientering, nytänkande och samhällsengagemang nå uppsatta operativa och övergripande mål. Bolaget ska genom en expansiv förvärvsstrategi, kombinerad med perioder av konsolidering, säkerställa att koncernens totalavkastning ökar varje år. 7

8

9 Flerårsöversikt Flerårsöversikten redovisar i sammanfattning nyckeltal och diagram för BroGripens utveckling. Som synes nedan är bolaget mycket välmående med stabila nyckeltal sedan flera år tillbaka. Nyckeltal koncernen BroGripen Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, mnkr Direktavkastning, % 5,6 6,5 6,2 5,8 6,3 Totalt bokfört värde fastigheter, mnkr Bokfört värde per kvm, kr Total marknadsvärde fastigheter, mnkr Medelantal anställda Resultat efter finansiella poster, mnkr 89,1 20,9 19,9 370,5 115,9 Balansomslutning, mnkr 2 069, , , , ,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,5 1,4 1,4 Skuldsättningsgrad, ggr 5,2 6,1 4,8 1,8 3,9 Belåningsgrad, % 53,2 53,7 48,1 50,6 55,2 Soliditet, % 14,9 12,9 15,8 33,3 17,9 Justerad soliditet, % 36,8 34,9 37,6 45,5 35,6 Avkastning eget kapital, % 33,1 8,8 4,7 79,9 37,2 Avkastning totalt kapital, % 7,2 4,3 3,7 22,5 9,3 Utveckling omsättning och resultat 1) , mnkr Utveckling antal kvm ) 1) Varav år avser koncernen BroGripen Öst AB 2) Varav år avser koncernen BroGripen Öst AB 9

10 Finansiell strategi Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där den största kostnaden ofta är räntan på lånen. Förändringar i marknadsräntorna kan resultera i stora utslag på bolagets resultat. Bolaget har därför som mål att aktivt arbeta med att säkra den kort- och långsiktiga kapitalförsörjningen i hela koncernen samt att minimera risker och tillse upprätthållandet av en flexibel finansieringsstruktur. Låneportföljen Finansieringen av bolaget sker genom att bolagets tillgångar (fastigheter) pantsätts och lån upptas i bank. Fastigheternas belåningsgrad uppgår i dagsläget till 53,2 % av marknadsvärdet (enligt senaste värdering). Under 2013 har 197 mnkr i nya lån i samband med förvärv upptagits samtidigt som det har amorterats 14 mnkr på den totala låneportföljen. Således har koncernens totala lånevolym ökat till mnkr (1 406). Den genomsnittliga räntan på lånen (inkl. derivat) var vid utgången av året 3,2 % (3,7). Låneportföljen har under året förändrats enligt följande: Lånestock per den 1 januari 2013 Upptagande av lån Amortering Utgående nettoskuld mnkr 197 mnkr -14 mnkr mnkr Låneportföljen består dels av lån med rörlig ränta och kort kapitalbindningstid, som vid lånens utbetalningstillfällen varit 1-2 år, dels av bundna lån som vid utbetalningsdagen haft löptider upp till 5 år. Bindningstiderna för lånen framgår av nedanstående tabell. Rörligt Förfall 1-5 år Totalt mnkr 435 mnkr mnkr Bolaget har historiskt eftersträvat att låneportföljen huvudsakligen skall utgöras av lån med rörliga räntevillkor, samtidigt som ränterisken hanteras med hjälp av olika derivatinstrument. Detta kan likställas med en fast låneränta. Fördelen är att låneportföljen blir mer flexibel och en aktiv handel kan bedrivas med derivatinstrumenten för att få den struktur i portföljen som vid varje tidpunkt är mest lämplig utifrån företagets marknadsförväntningar. Vid årsskiftet var ca 65 % av portföljen räntesäkrad genom derivat respektive bundna lån. Detta begränsar kostnadseffekterna vid eventuella förändringar i det allmänna ränteläget. Vid utgången av året fanns i portföljen ränteswappar omfattande totalt 600 mnkr med räntevillkor i intervallet 2,04 3,89 %. Typ Nom. belopp Ränta Löptid Swap ,51 % 1404 Swap ,78 % 1407 Swap ,55 % 1502 Swap ,78 % 1504 Swap ,35 % 1505 Swap ,19 % 1505 Swap ,58 % 1608 Swap ,32 % 1608 Swap ,13 % 1609 Swap ,89 % 1611 Swap ,04 % 1611 Totalt: De swappar som innehas omvandlar kostnaden för rörlig ränta till en fast räntekostnad för innehavaren under det antal år som swappen löper, oavsett förändringar i den korta räntan under löptiden. Finansiella kostnader Kostnader för lånat kapital är den enskilt största utgiftsposten i koncernen. År 2013 uppgick koncernens finansiella kostnader till 49,2 mnkr (50,9). Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden är ett ekonomiskt nyckeltal som används för att mäta vilken förmåga ett företag har att täcka sina finansiella kostnader. Bolaget hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,7 ggr (1,8). 10

11 Känslighetsanalys En höjning av räntan tas upp som grund för höjda hyror i hyresförhandlingar, men en viss fördröjning kan förekomma. Nedan visas effekterna på 2013 års resultat vid förändringar av räntenivån i procentenheter respektive procentuella förändringar av hyresnivå och fastighetskostnader. Denna analys tar ej in derivatens effekt på kostnadsförändringar vid ränteförändringar. Förändring Resultateffekt Helår, mnkr Låneräntan +/- 1 procentenhet 15,8 Hyresnivå +/- 1 procent 2,2 Fastighetskostnad +/- 1 procent 1,2 Effekterna är beräknade på helårsbasis. ett fastighetsbolag med stora övervärden, ej redovisade i balansräkningen, i förhållande till de bokförda värdena är det mer intressant att studera den justerade soliditeten som tar hänsyn till fastigheternas verkliga värde. Vid årsskiftet uppgick den synliga soliditeten i koncernen till 14,9 % (12,9) och den justerade soliditeten uppgick till 36,8 % (34,9). Överskottslikviditet Vid överskottslikviditet specialinlånas medlen. Likviditet De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 90,2 mnkr (172,5). Soliditet Soliditet är ett mått som brukar användas för att mäta den finansiella risken i ett bolag. Rörelserisken i ett bolag med bostadsfastigheter är låg, varför en relativt låg soliditetsnivå kan accepteras under förutsättning att den övriga kontrollen och riskhanteringen är god. Det finns två mått på soliditet, den synliga soliditeten och den justerade soliditeten. I 11

12 Fastighetsmarknaden En osäkerhet gällande den globala konjunkturen speglade det gångna året. De finansiella problemen i Europa innebar fortsatt hög arbetslöshet, låg tillväxt och deflationsrisk. Sverige klarade sig, under rådande omständigheter, relativt bra även om export- och industrisektorn hade det motigt. Fastigheter fortsatte att attrahera kapital. De betraktades generellt som en lågrisktillgång och fortsatte under det gångna året att öka i popularitet med fortsatt högt prisläge. Trender på marknaden Trots ett ekonomiskt läge som präglades av låg tillväxt (svenskt BNP steg med 1,6 % från 2012) och avmattning så uppvisade svensk fastighetsmarknad en stark motståndskraft och fastigheter fortsatte att attrahera kapital. I ett försök att öka inflationen sänkte Riksbanken i slutet av året styrräntan till 0,75 procent vilket resulterade i lägre upplåningskostnader för bankerna, samtidigt som det skapade ett gynnsamt klimat i en kapitalintensiv bransch såsom fastighetsbranschen. Gällande det penningpolitiska läget är det Riksbankens uppfattning att reporäntan kommer att ligga kvar på låga nivåer under hela 2014 för att på så sätt ge stöd åt konjunkturen samtidigt som det ska bidra till en högre inflationstakt. Riksbankens bedömning är att den rådande expansiva penningpolitiken behöver kvarhållas till dess att den ekonomiska återhämtningen står på fastare mark och inflationstakten har uppnått mer eftertraktade nivåer. I anknytning till Riksbankens reporänta är det också intressant att titta närmare på låneräntorna på marknaden, där en bra indikator kan vara att titta närmare på de långa räntorna. För att få en indikation på hur den långa räntan rörde sig under året kan således den femåriga swapräntan med fördel användas. Årets lägsta nivåer för denna ränta uppvisades i början på året där räntan startade på en nivå nära 1,5 %. Under första halvan av året pendlade räntan mellan 1,5 % 2,0 % och bröt vid halvårskiftet igenom nivån 2,0 % och nådde sedan toppen under september månad med en notering på 2,58 %, innan en nedgång inleddes. Även om majoriteten av aktörerna på fastighetsmarknaden bedömer att räntorna kommer att stiga något de kommande åren så synes fastighetsmarknaden i Sverige stå väl förberedd för att även fortsättningsvis kunna leverera en bra avkastning. Antalet kommuner som uppvisar brist på bostäder växer, och enligt boverket så uppger 80 procent av svenska kommuner att det råder brist på hyreslägenheter. Bostadsdominerade hyreshus är överlag hett eftertraktade på den svenska fastighetsmarknaden, och i synnerhet på orter med god tillväxt. Prisutvecklingen på den privata bostadsmarknaden har varit stark på flertalet delmarknader, där även vakansgraden i stort sett varit obefintlig. Befolkningstillväxt i kombination med ett för litet tillskott av nya bostäder har resulterat i en stark underliggande efterfrågan med bostadsbrist och en positiv prisutveckling på fastighetsmarknaden som följd. De största och mest aktiva investerarna under 2013 var, precis som fjol, svenska institutioner och välkonsoliderade fastig- Fastighetsindex Carnegie Real Estate Index (CREX) SEK Femårig swapränta, , ,5 2, ,5 600 Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December 1,0 12

13 hetsbolag. Transaktionsvolymen uppgick till ca 91 mdkr vilket är i nivå med årstakten sedan Men även om volymen på transaktionerna 2013 legat i nivå med så har objekten som det investerats i förändrats under Under det gångna året har intresset för investeringar i fastighetssegment utanför bästa läge ökat. Investeringar i regionsstäder samt tillväxtstäder har ökat i popularitet tillsammans med kontor i närförortslägen. Investeringar inom CBD-segmentet i storstäderna har minskat jämfört med tidigare år då mycket fokus legat på kontor och bostäder i bästa läge. Direktavkastningskraven för fastigheter utanför A-lägen började under året att pressas nedåt, en trend som förväntas fortsätta även under nästkommande år. Totalavkastningen på svenska fastighetsinvesteringar var under året 6,8 % enligt Svenskt Fastighetsindex. Av totalavkastningen bestod 1,9 % av värdeförändringar och 4,9 % av direktavkastning. För bostadsfastigheter var totalavkastningen 7,5 % varav värdeförändringar stod för 3,5 % och direktavkastning för 4,0 %. Noterbart är att för bostadsfastigheter var totalavkastningen i snitt 9,6 % under de senaste tio åren, vilket var högst bland alla fastighetsklasser. Brogripens investeringsorter BroGripen eftersträvar att genomföra investeringar på orter där bostadsmarknaden är stark. Risken för vakanser i beståndet skall vara låg och bostadsläget skall vara uppskattat av hyresgästerna. Det är viktigt att utsikterna för befolkningstillväxt är goda och att efterfrågan på bostäder kan antas öka. På samtliga orter där BroGripen är aktiva föreligger en positiv befolkningsutveckling och detta tillsammans med hyresregleringen leder till att efterfrågan överstiger tillgången på bra lägenheter. BroGripens fastigheter är även utspridda rent geografiskt vilket tillsammans med ovanstående leder till en låg riskprofil i beståndet. I nedanstående tabell framgår befolkningsutveckling och prisnivåer på villor och bostadsrätter på de orter där BroGripen idag är etablerat. På många orter översteg det pris bostadsrättsföreningar är beredda att betala för fastigheter per kvm det pris investerare är beredda att betala för samma fastigheter. Detta förväntas gälla även i framtiden, vilket ger möjligheter till bostadsrättsombildningar med goda vinster som följd. Statistik, befolkningsutveckling samt snittpriser/kvm Kommun Befolkning Befolknings- Snittpris villa, Snittpris 31/ , tkr 1) utveckling kr/kvm 3) bostadsrätt, 2013, % 2) kr/kvm 3) Riket ,92% Danderyd ,82% Enköping ,76% Helsingborg ,74% Lidingö ,67% Norrköping ,23% Solna ,03% Stockholm ,87% Strängnäs ,96% Trelleborg ,54% Ystad ,23% Ängelholm ,31% Källor; 1) SCB, 2) Bearbetat material SCB, 3) (15 juli 2014) 13

14 Fastighetsöversikt På balansdagen hade koncernen ett fastighetsbestånd med en total uthyrningsbar area om kvm ( ) fördelat på 96 fastigheter. Det totala bokförda värdet uppgick till ca mnkr (1 604) och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till ca 220 mnkr (199). Investeringar och försäljningar Under 2013 förvärvades 6 (6) fastigheter samtidigt som det såldes 1 (0) fastighet. De förvärvade fastigheterna ligger i Ängelholm och Trelleborg medan den avyttrade fastigheten var belägen i Stockholms innerstad. Bolagets förvärvade fastigheter i Ängelholm och Trelleborg är centralt belägna på respektive ort och är ett bra och naturligt tillskott i fastighetsportföljen då vi sedan tidigare är verksamma på båda förvärvsorterna. Förvärvet av de 6 fastigheterna skedde genom bolagsaffärer och bidrar till att stärka våra positioner i Skåneregionen. Förändringar av det totala marknadsvärdet i koncernen, mnkr: Ingående värde Förvärv Interna värden sålda fastigheter -41 Årets värdeförändring 117 Värde vid årets utgång Marknadsvärde per verksamhetsort enligt senaste värdering, mnkr mnkr Årets värdeförändring kan framförallt förklaras av sänkta avkastningskrav för bostäder samt högre driftnetto på fastigheterna. BroGripen genomförde per interna marknadsvärderingar av koncernens fastighetsbestånd. Det totala marknadsvärdet för koncernen uppgick till mnkr, varav beståndet i Skåne svarade för mnkr och Storstockholm och Mellansverige för mnkr. Utgångspunkten då bolaget utför internvärderingar är fastigheternas intjäningsförmåga samt marknadens förräntningskrav. Värderingen utfördes med hjälp av kassaflödesmetod med en kalkylperiod om fem år. Driftskostnaderna baserades på schablonmässiga antaganden med hänsyn tagen till typ av fastighet, geografiskt läge, teknisk standard samt byggnadskonstruktion. För underhållsinsatser utöver normalt slitage belastades även värderingskalkylen med en kostnad för periodiskt underhåll. För varje fastighetsvärdering användes olika avkastningskrav beroende på fastighetens geografiska läge samt dess driftsrisk. Då fastighetsbeståndet endast omfattar bostadsfastigheter blev den bedömda driftsrisken låg, då efterfrågan på bostäder i de flesta regioner var och är betydligt högre än utbudet. Följande genomsnittliga direktavkastningskrav har använts vid värderingen: Stockholms innerstad, bostäder 2,9 % Storstockholm exkl. innerstad, bostäder 3,3 % Mellansverige, bostäder 4,9 % Skåne, bostäder 4,9 % Ystad Helsingborg Lidingö Ängelholm Trelleborg Stockholm Norrköping Enköping Solna Strängnäs Mariefred Övrigt För att bedöma den interna värderingens validitet utfördes externa värderingar. Dessa omfattade 16 fastigheter motsvarande 38 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter baserades på geografiskt läge, typ av fastighet, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Då skillnaden mellan de externa och interna värderingarna låg inom en felmarginal på +/- 5 % bedömdes de interna värderingarna som säkerställda. De externa värderingarna utfördes av DTZ. 14

15 Övervärden Vid marknadsvärderingar uppskattas fastigheternas förvaltningsvärde. Det finns dock en alternativ marknad, även om den marknaden svalnat något med det ökade ränteläget, där bostadsrättsföreningar är köpare och där värdet på fastigheterna kan vara upp till 50 % högre beroende på ort och läge. De fastigheter som bedöms kunna avyttras på denna alternativa marknad med betydligt högre övervärden är fastigheter belägna i Helsingborg och Stockholm med närförorter. Det totala värdet på dessa orter enligt marknadsvärderingen var mnkr medan värdet för samma fastigheter vid försäljning till bostadsrättsföreningar alltså ligger betydligt högre. Hyresintäkter och driftsöverskott s samlade hyresintäkter uppgick år 2013 till 220 mnkr (199), vilket är en ökning med knappt 11 % i jämförelse med Fastighetskostnaderna uppgick till 125 mnkr (99) och driftnettot slutade på 96 mnkr (100). Vakansgrad Den totala vakansgraden uppgick under året till ca 0,6 % av det totala hyresvärdet. Vakanserna utgjordes till största delen av evakueringsvakans samt till en mindre del av vissa enklare lokaler i källarplan etc. 15

16 16

17 Verksamheten BroGripen äger och förvaltar fastigheter i Mellansverige och i Skåne. Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd förvaltningspersonal vid bolagets kontor i Stockholm, Helsingborg och Ystad, medan den dagliga fastighetsskötseln utförs av lokalt anlitade entreprenörer. Förvaltningen Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd personal i Stockholm, Helsingborg och Ystad. Fyra personer är anställda vid kontoret i Stockholm och arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Mellansverige. Från kontoren i Helsingborg och Ystad utgår totalt fyra personer vilka arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Skåne. Fastighetsskötsel, städning, reparationer och underhåll sköts av lokalt anlitade entreprenörer Investeringar Under 2013 förvärvade bolaget sex fastigheter i Skåne. De förvärvade fastigheterna är centralt belägna i Ängelholm och Trelleborg. Förvärvet av dessa fastigheter skedde genom bolagsaffärer. Vidare ansåg bolagsledningen att det rådande prisläget i Stockholm var gynnsamt för fastighetsförsäljning, varför en fastighet i Stockholms innerstad under det gångna året avyttrades till en bostadsrättsförening. Bolaget letar annars aktivt efter nya förvärvsmöjligheter då bolaget är inne i en expansionsfas. Samhällsengagemang Det finns ett stort intresse från bolagets sida av att vara engagerad i utvecklingen av de orter där bolaget har sina fastigheter. Bl.a. stödjer BroGripen basketungdom i Skåne och är titelsponsor för BroGripen Änglacupen i Ängelholm. Avtal finns med Äli-Basket som arrangerar cupen. Detta arrangemang erbjuder ungdomar i Skåne att träffas och spela basket. I Ystad, där vi är en av de större hyresvärdarna, har vi valt att fortsätta stötta den lokala ideella fotbollsföreningen Öja FF som bedriver en bred barn- och ungdomsverksamhet som vi är stolta över att kunna bidra till. I Ängelholm sponsrar vi Rögle BK vad gäller juniorishockey. BroGripen är också sponsor av tennisklubben SALK i Stockholm. SALK är en av de äldsta och största klubbarna i landet med drygt medlemmar. Klubben satsar på att vara Sveriges bästa tennisklubb, bland annat genom att själva utbilda framtidens toppspelare. Framtid I de regioner BroGripen är verksamt fortsätter efterfrågan på bostäder att vara hög till följd av en positiv inflyttning. Märkbart är även stora investeringar i t.ex. infrastrukturen. Bolaget räknar därför med fortsatt full uthyrning av sina bostäder i framtiden. 17

18 Fastighetsförteckning per Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr LIDINGÖ Vaktmästaren 7 Holavedsvägen Lidingö totalt: SOLNA Haga 4:38 Olof af Acrels väg Haga 4:40 Olof af Acrels väg Haga 4:41 Olof af Acrels väg Nyckeln 2 Tottvägen 4 A-B 1910 / Solna totalt: STOCKHOLM Högklippan 2 Kinnekullevägen / Loket 15 Torsgatan Loket 29 Vulcanusgatan Roslagsbanan 6 Valhallavägen Stockholm totalt: DANDERYD Lill-Kalmar 6 Kolgavägen 6 A-B Lill-Kalmar 7 Kolgavägen 8 A-C Lill-Kalmar 8 Kolgavägen 10 A-B Lill-Kalmar 9 Kolgavägen 12 A-B Danderyd totalt: MALUNG Västra Sälen 1:36 Isvägen Malung totalt: ENKÖPING Centrum 5:4 Västra Ringgatan 33, Källgatan / Centrum 23:10 Kungsgatan 19, Torggatan / Centrum 9:2 Ågatan 16, Östra Ringgatan Centrum 16:1 Kyrkogatan 22, Torggatan / Centrum 25.2 Kyrkogatan / Centrum 7:2 Kungsgatan / Centrum 15.1 Västra Ringgatan / Centrum 21.2 Kryddgårdsgatan Centrum 32:7 Kryddgårdsgatan 7 A-C 1950/ Enköping totalt: STRÄNGNÄS Fiskaren 4 Norra Strandvägen Fiskaren 5 Norra Strandvägen / Fanjunkaren 6 Rådmansgatan / Bokbindaren 5 Hospitalsgatan / Byggmästaren 3 Tingstugatan Kungsträdgården 19 Trädgårdsgatan / Kungsträdgården 27 Brinkska Vägen 2A Lilljan 4 Trädgårdsgatan / Lilljan 6 Nicandergatan Åkern 14 Nicandergatan 11A Åkern 15 Nicandergatan 9A Strängnäs totalt:

19 AREA, KVM ANTAL Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr NORRKÖPING Torvan 2, inkl Tegen 4 Skogvaktaregatan Stormhatten 3 Hagagatan / Lybeck 12 Styrmansgatan / Sju Kullar 3 Dalgången / Åkerkroken 1 Lagergrensgatan / Stadsgränsen 16 Trozelligatan / Rådmannen 3 Albreksvägen / Borgmästaren 6 Albreksvägen / Storken 7 Vinkelgatan / Kajan 9 Lötgatan Mesen 8 Ljunggatan Mesen 17 Ljunggatan Norrköping totalt MARIEFRED Ekhovsgärdet 1 Nyponvägen 72, 74, 76, Ekhovsgärdet 2 Ärnäsvägen 21C-E, 25A-B Ekhovsgärdet 3 Nyponvägen 66A-C, 70A-B Ekhovsgärdet 4 Nyponvägen 62A-B, 68A-B Ekhovsgärdet 5 Nyponvägen 60A-C, 64A-B Skönsta 1 Skogsborgsvägen Mariefred totalt: YSTAD Klintehus 1 Västerportstorg / Edvinshem 2:41 Klintehusgatan / Hvita Briggen 2 Västerleden 3-33, Christina 13 Klostergatan / Änkehuset 1 Blekegatan / Boken 3 Oskarsgatan / Carl 1 Besökaregränd 2-4, St.Österg / Carl 4 Besökaregränd 6-8, Nattmanstorg 1-3, Stallg.3-11 Cedern 9 Regementsgatan / Christina 10 Klostergatan / Christina 12 Klostergatan 9, Sladdergatan / Karna 7 Långg.10-12, Stortorget 14-15, 1929/ Teatergränd 1 Magnus 46 Apgränd 2, St.Österg.14, Trångsund / Ystad totalt: HELSINGBORG Navaren 1 & 2 Norra Stenbocksgatan 11 A-C, 9 A-C 1943, Vädermöllan Södra 3 Rosenbergsgatan Ollonborren 10 Bjäreg. 16, Sjöcronag. 7, Tranemansg / Nyckelpigan 24 Bjäregatan 17, Tranemansg Syrsan 12 Apotekaregatan / Eneborg 6 Övre Eneborgsv. 22, Sjöcronaplatsen Sälen 3 Handelsmansg. 5-7, Malmög. 8-10, Viskg

20 Fastighetsförteckning, forts. AREA, KVM ANTAL Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr HELSINGBORG, Forts. Hammaren 14 Hjälmshultsgatan 5 A-B 1931/ Hammaren 21 Föreningsgatan Hammaren 26 Hjälmshultsgatan / Humlan 14 Södra Stenbocksg / Humlan 17 Apotekaregatan 2, / Humlan 18 Södra Stenbocksg / Humlan 20 Malmögatan Humlan 21 Södra Stenbocksg / Helsingborg totalt: ÄNGELHOLM Tegelbruket 9 Tegelbruksgatan 1,2, Piggvaren 12 Errarpsvägen Piggvaren 13 Errarpsvägen Uven 19 Sandvångsgatan 20-22, 24, Bruksg , Kristian II.s väg 15 A-B Vråken 6 Nytorgsgatan 22,24, Bruksg , Sandvångsgatan 17, 19-21,23 Tofsmesen 10 Gasverksgatan Hyacinten 1 Plogvägen 4A Hyacinten 2 Eklundagatan 11A Korpen 11 Järnvägsgatan Tegelbruket 3 Tegelbruksgatan 6A Storken 13 Kristian II:s Väg 1A Ängelholm totalt: TRELLEBORG Hälleflundran 2 Stavstensvägen 86 A-H, 88 A-D, 90 A-R Innerstaden 4:34 Nygatan 70,72, Östergatan 23 A-R Kvadraten 86 Flockergatan / Trelleborg totalt: KONCERNEN TOTALT

21

22 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för BroGripen AB, org nr , får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Verksamhet s gemensamma inriktning är att förvärva och utveckla bostadsfastigheter i attraktiva områden i StorStockholm, mellersta Sverige och Skåne. Organisation BroGripen AB, med säte i Stockholm, är ett helägt dotterbolag till SSF International S.à.r.l. (org nr B88900), med säte i Luxemburg. BroGripen AB är moderbolag i koncernen där BroGripen Fastigheter AB - med dotterbolagen BroGripen Öst AB (org nr ) och BroGripen Syd AB (org nr ) - BroGripen Invest AB (org nr ) och BroGripen S2 AB (org.nr ) ingår. BroGripen Öst AB bildades 1994 och verkar inom StorStockholm samt mellersta Sverige. Bolaget äger dotterbolagen BroGripen Innerstan AB, BroGripen Ladugårdsgärde AB, BroGripen Lidingö AB, BroGripen Danderyd AB, BroGripen Norrköping AB, BroGripen Loket 29 AB, BroGripen Enköping HB, BroGripen Mariefred AB, BroGripen Högklippan AB, BroGripen OA7 AB, BroGripen Vaktmästaren AB, BroGripen Fiskaren AB, BroGripen Nyckeln AB, BroGripen S1AB, BroGripen L2 AB samt BroGripen HBKB Minoritet AB. Dotterbolaget BroGripen Verkstadsklubben AB har avyttrats under året. BroGripen Syd AB bildades 2003 och verkar i Skåne. Bolaget äger dotterbolagen BroGripen Ystad Väst AB, BroGripen Förvaltning AB, BroGripen NPO AB, BroGripen Syrsan AB, BroGripen Ängelholm AB, BroGripen Trelleborg AB, BroGripen Ystad Centrum AB, BroGripen Kärnan KB, BroGripen Ängelholm Centrum AB, BroGripen K86 AB, BroGripen Hyacinten AB, BroGripen Kvadraten AB samt Isatnaf AB. BroGripen Invest AB bildades Bolaget äger dotterbolaget BroGripen Aviation AB. s huvudkontor ligger i centrala Stockholm och i hela koncernen arbetade totalt 14 heltidstjänster med den löpande förvaltningen av bolagen och fastigheterna. Den dagliga skötseln av fastigheterna skedde genom egen personal och lokalt anlitade entreprenörer. Resultat och omsättning s resultat före skatt uppgick till 89,1 mnkr (20,9) och årets resultat blev 85,1 mnkr (18,0). Nettoomsättningen uppgick till 220,2 mnkr (198,9) och driftskostnaderna (drift, underhåll och fastighetsskatt) uppgick till 124,6 mnkr (99,0). Rörelseresultatet belastades med avskrivningar enligt plan uppgående till 20,5 mnkr (19,3). Flerårsöversikt Tkr Rörelseresultat Årets resultat Balansomslutning Moderbolaget Rörelseresultat Årets resultat Balansomslutning Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i koncernen omfattade vid räkenskapsårets utgång totalt 96 (91) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ca 230 tkvm (205). s bokförda värde för fastigheterna uppgick till mnkr (1.604) och marknadsvärdet för fastigheterna uppgick till mnkr (2.616) enligt interna värderingar. För att säkerställa värderingarna av fastighetsbeståndet, har externa värderingar inhämtats från auktoriserade fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 16 fastigheter. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, lägen samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att de interna värderingarna ligger inom ett normalt osäkerhetsintervall på +/- 5%. Innehavet av fastigheter är koncentrerat till orter som bedöms ha en god utvecklingspotential i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. Fastighetsbeståndets fördelning ligger i linje med koncernens affärsinriktning och är som följer i procent av den uthyrningsbara arean: 22

23 Andelen bostäder 91 % Andelen lokaler 8 % Övrigt 1 % Förvärv och avyttringar har under året förvärvat 6 (6) fastigheter med sammanlagt 338 lägenheter och sålt 1 (0) fastighet med ett rearesultat på 73,4 mnkr. De förvärvade fastigheterna ligger i Ängelholm och i Trelleborg och förvärvades i bolagsaffärer. Underhåll och investeringar i befintliga fastigheter Förutom sedvanligt löpande underhåll har planerade underhållsåtgärder och investeringar genomförts både i Stockholmsområdet och i Skåne för att kunna erbjuda bostäder och lokaler som efterfrågas av marknaden. Finansiell ställning Räntekostnaderna uppgick till ca 49,2 mnkr (50,9) och koncernens totala lånevolym per uppgick till mnkr (1.406). Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,2 procent (3,7) och räntetäckningsgraden var 1,7 (1,8). Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt 600 mnkr (750) med räntevillkor i intervallet 2,04-3,89 %. Av dessa ränteswappar löper 100 mnkr ut under 2014, 200 mnkr under 2015 samt 300 mnkr under Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -10,7 (-24,5) mnkr. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet samt justerad soliditet. Styrelsens arbete Under året har styrelsen haft åtta protokollförda möten. Arbetet inom styrelsen följer en särskild ordning där möten alltid hålls i anslutning till presentation av väsentlig ekonomisk information från bolaget. Dessutom ägnas särskild tid åt förvärvsfrågor och andra strategiska frågor. Ett möte, i samband med beslut om kommande års budget, har reserverats för långsiktig planering och diskussion. Vid ett styrelsemöte deltar som regel bolagets revisorer med rapport från granskning och planering inför kommande år. Risker i verksamheten Den risk bolaget ska hantera är, förutom vad vi kallar affärsrisken, den finansiella risken. Affärsrisken är risken för att tänkt affärsplan för varje fastighet och hela beståndet totalt inte håller. Det kan bero på både lägre driftnetto än kalkylerat med lägre kassaflöden som följd, men även på att marknadsvärden sjunker på fastigheterna. Affärsrisken har dock minimerats genom val av just bostadsfastigheter som investeringsobjekt, samt investering i ett väl sammansatt bestånd med fastigheter på mycket bra lägen med geografiskt spridning och efterfrågeöverskott på de marknader där vi är aktiva p.g.a. hyresregleringen och respektive orts attraktivitet. Finansiell risk är för oss risken för brist på kapital i verksamheten samt risk för att verksamhen ska påverkas av kraftigt höjda räntekostnader. Vi samarbetar med väl ansedda banker som vi har haft ett mycket bra samarbete med. Vi har därför, som en finansiellt stark låntagare, vad gäller de delar av låneportföljen som löper med rörlig ränta, valt att använda oss av korta kapitalbindningstider till förmån för lägre räntemarginaler. Detta skulle kunna innebära att en relativt stor del av låneportföljen måste refinansieras under kort tid ifall en långivare väljer att avbryta samarbetet med oss. Ungefär 1/3 av låneportföljen består av bundna lån. Bolaget hanterar ränterisken som följer av upplåning med rörlig ränta på stora delar av portföljen med ränteskydd i form av swappar. Detta tillsammans med den låga upplåningen i koncernen med belåning i förhållande till totalt marknadsvärde på fastigheter på ca 53 % innebär att bolagets exponering för ränterisk är relativt liten. Framtidsutsikter s resultattillväxt har de senaste åren varit fortsatt god och verksamheten har kunnat fortlöpa under god kontroll. Bolagets relativt låga belåningsgrad och attraktiva fastighetsbestånd med låg riskprofil gör att det finns potential för ytterligare utveckling framöver, både volym- och resultatmässigt. Händelser efter räkenskapsårets slut De under 2013 förvärvade bolagen i Ängelholm, med sammanlagt fem fastigheter, har i det andra kvartalet 2014 absorberats av sina moderbolag. har i det första kvartalet förvärvat en swap på 50 mnkr med 5 års löptid till ränta 1,92 procent. Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets vinstmedel disponeras enligt följande: i ny räkning balanseras till moderbolaget utdelas Beträffande moderbolagets och koncernens resultat, ställning, finansiering samt kapitalanvändning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys med tillhörande uppgifter. 23

24 Resultaträkning RESULTATRÄKNING Moderbolaget Belopp i kr Not Nettoomsättning Driftskostnader Driftresultat Avskrivning, byggnader Avskrivning, flygplan Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Resultat fastighetsförsäljning Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag Förändring av periodiseringsfond Resultat före skatt Skatt Årets resultat

25 Balansräkning BALANSRÄKNING Moderbolaget Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Pågående arbeten Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar 9 Aktier och andelar i koncernföretag Andelar bostadsrättsföreningar Långfristiga fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran Övriga finansiella anläggningstillgångar 12, Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

26 Balansräkning forts. Moderbolaget Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar Summa avsättningar Skulder 14 Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Skuld till koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 17 Inga Inga Inga Inga 26

27 Kassaflödesanalys KASSAFLÖDESANALYS Moderbolaget Belopp i kr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) resp minskning (+) av fordringar Ökning (+) resp minskning (-) av skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning (+) resp minskning (-) av skulder till kreditinst Lämnad utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

28 Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Interna hyror och kostnader. Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. Administrationskostnader. Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i förvaltningsresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdag. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och de företag över vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Övervärden enligt upprättad förvärvsanalys skrivs av enligt reglerna för respektive tillgångsslag. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Substansförvärv. Vid rena substansförvärv av fastigheter satta på bolag där den initiala transaktionen inte ger upphov till någon effekt på betald skatt och redovisat resultat redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan skattemässiga restvärden och koncernvärden. Inga skillnader föreligger mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper. Inga koncerninterna transaktioner har skett, dock debiteras viss intern hyra för lokaler, se vidare not 1. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas i sin helhet över resultaträkningen i år. Föregående år redovisades endast skattedelen över resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsbara beloppet, skrivs tillgångarna ned till det återvinningsbara beloppet. Det återvinningsbara beloppet för materiella anläggningstillgångar motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs det återvinningsbara beloppet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. s samtliga fastigheter är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader och mark i balansräkningen. Fastigheternas verkliga värde på balansdagen baseras på en intern värdering, information om denna lämnas i not 7. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. 28

29 Avskrivningar Avskrivningar har gjorts med 1 % på byggnadernas anskaffningsvärde, med 20 % på maskiner och inventariers anskaffningsvärde och 5 % på markanläggningarnas anskaffningsvärde. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta föreligger ej på balansdagen. Finansiella instrument använder derivat av finansiella instrument för att reducera delar av ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. De finansiella instrumenten redovisas såväl initialt som löpande till sina ursprungliga anskaffningsvärden. Skatt Skatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserat på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 29

30 Noter Belopp i kr Not 1, Nettoomsättning Stockholm/ Stockholm/ Mälardalen Mälardalen Skåne Skåne Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga hyresintäkter Övriga intäkter Totalt Koncerninterna hyresintäkter uppgår till mindre än 0,5 % av totala hyresintäkter, i övrigt förekommer inga koncerninterna köp eller försäljningar. Då koncern endast har bostadsfastigheter i attraktiva lägen är vakansgraden mycket låg. Dock förekommer vakanser i samband med renoveringar. Not 2, Driftkostnader Moderbolaget Drift Underhåll Fastighetsskatt Totalt Not 3, Central administration och resultat från andelar i koncernföretag Personal och löner Moderbolaget Medelantalet anställda Män Kvinnor Personalkostnader Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Pensionsförpliktelser, koncernen Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse och verkställande direktör. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. VD har sex månadslöner vid uppsägning från bolagets sida. Pensionsförpliktelser, moderbolaget Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. Moderbolaget Könsfördelning styrelse/företagsledning Män Kvinnor Revisionskostnader Moderbolaget Revisionsuppdrag

31 Not 3, Central administration, forts Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Utdelning från dotterbolag Resultat försäljning av dotterbolag Resultat från andelar i koncernföretag Not 4, Räntekostnader och liknande resultatposter Moderbolaget Räntekostnader, externa Räntekostnader, koncerninterna Totalt Not 5, Ränteintäkter och liknande resultatposter Moderbolaget Ränteintäkter, externa Ränteintäkter, koncerninterna Totalt Not 6, Skatt Moderbolaget Aktuell skatt Förändring av uppskjuten skattefordran Skatt lämnade/erhållna koncernbidrag Uppskjuten skatt Redovisad skattekostnad Not 7, Byggnader och mark Byggnad Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Omklassificeringar - - Försäljningar under året Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets förvärvade avskrivningar Försäljning under året Utgående avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets anskaffningar Utgående uppskrivning Ingående avskrivning uppskrivning Årets avskrivning uppskrivning Utgående avskrivning uppskrivning Ingående nedskrivningar Utgående nedskrivning Summa bokfört värde byggnad

32 Not 7, Byggnader och mark, forts. Mark Ingående anskaffningsvärde Inköp under året Försäljningar under året Utgående anskaffningsvärde Ingående uppskrivningar Årets uppskrivning Utgående uppskrivningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets anskaffningar Utgående avskrivningar Summa bokfört värde mark Utgående planenligt restvärde Skattemässigt restvärde Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde Verkligt värde Stockholm / Mellansverige Skåne Förvaltningsfastigheter Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets marknadsvärde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en avkastningsvärdering. Driftsöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakans om 0,25 % för bostäder samt 5-25 % för garage och lokaler. Avdrag har gjorts med historiska faktiska genomsnittliga driftskostnader samt schablonmässigt underhåll Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskontruktion. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Hyresintäkter Driftsnetto Direktavkastningskrav mnkr mnkr % Stockholm / Mellansverige ,25-5,50 Skåne ,25-5,15 Förvaltningsfastigheter För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 16 fastigheter och motsvarar 38 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att BroGripens värderingar ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Not 8, Maskiner och inventarier Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Utgående planenligt restvärde

33 Not 9, Finansiella anläggningstillgångar Moderbolaget Ingående saldo Tillkommande under året Nedskrivning av aktier i dotterbolag Utgående saldo Not 10, Aktier och andelar i dotterbolag Antal aktier Bokfört värde Eget kapital Årets resultat Företag/org nr/säte st tkr BroGripen Fastigheter AB , Stockholm BroGripen Invest AB , Stockholm BroGripen S2 AB , Stockholm Totalt Svenska dotterföretag ägda av dotterbolag Org nr Säte Eget kapital Årets resultat BroGripen Fastigheter AB BroGripen Öst AB Stockholm BroGripen Syd AB Stockholm BroGripen Öst AB BroGripen Ladugårdsgärde AB Stockholm BroGripen Lidingö AB Stockholm BroGripen Innerstan AB Stockholm BroGripen Nyckeln AB Stockholm BroGripen Danderyd AB Stockholm BroGripen Norrköping AB Stockholm BroGripen Loket 29 AB Stockholm BroGripen OA7 AB Stockholm BroGripen Roslagsbanan AB Stockholm BroGripen Vaktmästaren AB Stockholm BroGripen Högklippan AB Stockholm BroGripen Fiskaren AB Stockholm BroGripen S1AB Stockholm BroGripen Mariefred AB Stockholm BroGripen L2 AB Stockholm BroGripen HBKB Minoritet AB Stockholm 49 - BroGripen Enköping HB Stockholm BroGripen Mariefred AB Fastighets AB Skogsälvan Stockholm 50 - BroGripen L2 AB BroGripen Strängnäs AB Stockholm BroGripen HBKB Minoritet AB BroGripen Enköping HB Stockholm - - BroGripen Kärnan KB Stockholm - - BroGripen Syd AB BroGripen Ystad Väst AB Stockholm BroGripen Förvaltning AB Stockholm BroGripen NPO AB Stockholm BroGripen Syrsan AB Stockholm BroGripen Ängelholm AB Stockholm BroGripen Ystad Centrum AB Stockholm BroGripen Trelleborg AB Stockholm Isatnaf AB Stockholm BroGripen Kärnan KB Stockholm BroGripen Kvadraten AB Stockholm 44-6 BroGripen K86 AB Stockholm BroGripen Ängelholm Centrum AB Stockholm BroGripen Hyacinten AB Stockholm 46-4 BroGripen Ängelholm Centrum AB BroGripen Ängelholm Centrum Förvaltning AB Stockholm

34 BroGripen Hyacinten AB BroGripen Hyacinten Förvaltning AB Stockholm BroGripen Förvaltning AB BroGripen Förvaltningsbyrå 1 AB Stockholm BroGripen Förvaltningsbyrå 1 AB BroGripen Aviation HB Stockholm BroGripen Aviation 1 KB Stockholm BroGripen Invest AB BroGripen Aviation AB Stockholm BroGripen Aviation 1 KB Stockholm BroGripen Aviation AB BroGripen Aviation HB Stockholm Not 11, Eget kapital s egna kapital Bundna Fria Aktiekapital reserver reserver Belopp vid årets ingång Uppskrivningsfond Utdelning Lämnade koncernbidrag Skatteeffekt koncernbidrag Årets resultat Belopp vid årets utgång Moderbolagets egna kapital Fritt eget Aktiekapital Reservfond kapital Belopp vid årets ingång Utdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång Aktiekapital fördelat på aktier. Not 12, Avsättningar Moderbolaget Uppskjuten skattefordran/skuld Obeskattade reserver Taxerade underskott Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Summa Avsättning för fasadrenovering Summa avsättningar Totalt i koncernen finns outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 82,3 (92,1) mnkr som har använts som underlag för redovisning av uppskjuten skattefordran, vilken har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden ovan. Not 13, Kortfristiga placeringar En konvertibel skuldförbindelse i Brogripen Syd AB om nominellt två miljoner tecknades under Lånet konverterades till aktier 2010, konvertering skedde till en kurs om 200 kr. Not 14, Fördelning av räntebärande och icke räntebärande skulder Moderbolaget Räntebärande skulder, externa Räntebärande skulder, koncerninterna Icke räntebärande skulder Totalt

35 Not 15, Skulder till kreditinstitut Moderbolaget Förfallotidpunkt, inom 1-5 år från balansdagen Övriga skulder Totalt ,9 procent av koncernens lån har bunden ränta. Den genomsnittliga räntan på lånen och derivaten vid utgången av året var 3,2 procent (3,7) Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt 600 mnkr (750) med räntevillkor i intervallet 2,04-3,89 %. Av dessa swappar löper 100 mnkr under 2014, 200 mnkr under 2015 samt 300 mnkr under Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -10,7 (-24,5) mnkr. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. belåningsgrad, räntetäckningsgrad, ränteskydd, samt justerad soliditet. Not 16, Periodiseringsposter Moderbolaget Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Föräkringspremie Upplupna inkomsträntor Övriga poster Totalt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupen el och värme Upplupet underhåll Upplupen revisionskostnad Upplupna pantbrevskostnader Övriga poster Totalt Not 17, Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Moderbolaget Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar för dotterbolags skulder till kreditinstitut - - Nettotillgångar i dotterbolag ställda som säkerhet Säkerheter totalt Not 18, Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget Avskrivningar Förändring ränteskuld/fordran Realisationsresultat Utdelning Skatt Totalt Not 19, Tilläggsupplysning kassaflödesanalyser - Likvida medel Likvida medel avser behållning på bank och kassa Stockholm Joakim Cederlöf Ordförande Öjvind Norberg Per Ola Lindqvist VD Vår revisionsberättelse har avgivits Ernst &Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 35

36

37 Revisionsberättelse Till årsstämman i BroGripen AB, Organisationsnummer Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för BroGripen AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncern redovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för BroGripen AB för Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 18 juni 2014 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 37

38 Styrelse & ledning Joakim Cederlöf Ordförande Född Styrelseledamot sedan Verksam som advokat och delägare vid Landahl Öhman Advokatbyrå, Stockholm. Öjvind Norberg Ledamot Född Styrelseledamot sedan Andra styrelseuppdrag: ordf. Equity Holding AB, ordf. stiftelsen Gällöfsta Utbildningscentrum, ordf. Icehotel AB, ordf. POLAB, ordf. Team-Builder AB, styrelseledamot Hexicon AB, styrelseledamot Professionell Ägarstyrning AB. Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef Född Revisor Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young, Stockholm