Utlåtande gällande yttertak Brf Kästa 1 Besiktningsdag: 2013-11- 13 och 2013-11- 26 Utlåtande Generella anmärkningar: 1: Plåtblecket under nedre takpanneraden avslutas för långt ner i hängrännan. Innebär att fukt tränger bakom och fuktar upp nedersta takbrädan med risk för fuktrelaterade följdskador. Om rännorna är fulla med löv, mossa etc. bildas lätt vintertid onödigt stora isklumpar vilket kan ge nedböjning av rännkrokarna med bakfall på hängrännor och ökat fuktuppsug i takbrädorna som möjlig följd. Kommentar: I rådande läge måste hängrännorna rensas varje sen höst (när löven släppt från träden). 2: Stuprörsavslut invid krypgrunden. De flesta av stuprören avslutas invid hushörn invid krypgrunden. Eftersom betydande vattenmängder transporteras via taket till samma avrinningsställe vid krypgrundens ytterhörn kommer merparten av det vatten som dräneringsrören inte kan leda bort att hamna i krypgrunden. För att få en uppfattning av vattenmängden blir det ca 1m 3 vid varje regn om 20mm från den större huskroppen (=5 fulla oljefat). Kommentar: Led bort takvattnet, i vart fall från de mest utsatta krypgrunderna. 3: På flera (inte alla) huskroppar är övre bärläkten (närmast nock) ej ställd på högkant vilket innebär att springan under nockpannan blir onödigt stor. Innebär att snö och regn i samband med hård blåst driver in fukt bakom takpannorna. Eftersom takbeklädnaden slits med åldern är det vanligt att takskador med t.ex. röta i översta bärläkten uppstår. Beräknad livslängd för en takkonstruktion är ca 40-45 år, den tiden kommer att förkortas med rötskador i läktsystemet eftersom takpannorna mot nock också riskerar att kasa neråt. Kommentar: Justering av översta bärläkten förlänger takets livslängd. 4: Anslutningen av takpannor i sidled mot takfönster är ej utförd med hjälp av halvpannor. Detta innebär att vid flertalet av takfönstren finns takpannor som lutar uppåt. Följden blir samma som ovan nämnda att snö och regn kan driva in och skapa rötskador i närliggande läktsystemet. Kommentar: Justering av takpannorna alternativt dess skärning. Minst en klack måste finnas kvar vid eventuell skärning.
Besiktningsanmärkningar utöver generella punkter. Kittelvägen 17A Skräp i hängrännor utöver normalt. Ut och nedböjd hängränna och bakfall noteras på baksidan. Trasig takpanna vid snörasskydd. 17B Mossa/skräp i hängrännor utöver normalt i baksidans hängränna. Bakfall noteras på del av hängrännan. Begynnande fuktskada i korta vindskivans ände mot tak mellan huskroppar. 19A Trasig takpanna noteras mot snörasskydd. 19B Vindskiveplåt mellan A och B är ej indragen under takpannan. Laggkärlsvägen 24A Mossa i hängrännor utöver normalt, mest på entrésidan. Trasiga takpannor invid snörasskydd. 24B Trasiga takpannor invid snörasskyddet. Mossa i hängrännor utöver normalt, mest på entrésidan. 25A Mossa i hängrännan mitt på huskroppen på entrésidan. Trasig takpanna invid snörasskydd. Barr och skräp i baksidans hängränna, mindre bakfall noteras. 25B Barr och skräp utöver normalt i baksidans hängränna. 27A Stuprörsavslut isärmonterad vid mark (arbete pågår enligt min bedömning). 27B Spräckt takpanna noteras ovan ventilationshuven. Förrådstak Sprucken takpanna noteras nära nock. Främre takplåten är lös i nederkant (skruvarna har släppt).
30A Bakfall på hängränna, gäller båda sidorna. Skräp/mossa utöver normalt i hängrännor. 30B Rötskadad vindskiveände mellan huskroppar. Underliggande plåten har kvarstående vatten eftersom denna är utförd utan avrinningslutning. Åtgärdsbehov både gällande plåt och vindskiva. Skräp/mossa utöver normalt i hängrännor. Bakfall noteras på baksidans hängränna. 32A Skadad nocktätningsplast samt avsaknad av ca 1m nocktätningsplast noteras. Springan till takpannorna för stor (se även text generellt) och nockpannorna täcker bitvis ej över takpannans övre kant. Bedöms att åtgärd är nödvändig. Bakfall på hängrännan på entrésidan vid bod. 32B Nocktätningsplast saknas på del av nockregeln.
Förrådsbod vid 32B Trasig takpanna finns. Bärläkt under takpannor saknas i framkant, takpannorna är ej spikade enlig norm (framkant). Stupröret är nerstoppat i singel vilket ofta medför issprängning av stupröret vintertid, - isen kan i värsta fall även lyfta intilliggande plinten, eller bod från plinten. Övriga utvändiga noteringar. Fasader Fasaderna är i förhållande bra skick utan rötskador. Fasadpanelen på förråd vid 32A avslutas mot/i mark vilket på sikt kommer att ge fuktrelaterade följdskador i ändträ. Växtlighet mot fasad förekommer mot 27B Mark Felaktiga marklutningar mot hus/krypgrunder noteras endast under uteplatsdäcken samt vänster om entré Kittelvägen 19B. Många uteplatsdäck gick inte att se under. Felaktig marklutning noterades under 24A, 32B och 24A. De flesta uteenheterna till luftvärmepumparna är utförda utan avrinningsplåtar under. Fönster/dörrar Några av entrédörrarna är i behov av justering. Glipa i sidan av tröskelbleck noteras på 19A. Socklar Sockelelementen är generellt i bra skick. Stor glipa noteras mellan på gavel 19A.
Utlåtande gällande krypgrunder Allmänt: Krypgrundskonstruktionen består av betongelement som är upplagda på plintar av betong. Grundbottenytan består av en avsinglad yta beklädd med markplastfolie. Ovanliggande bjälklaget består av en isolerad träkonstruktion med träfiberboard (masonite) som blindbotten och fastmonterade på bärverk av tryckimpregnerade brädor. Krypgrunden är uteluftsventilerad. Detta är en vanligt förekommande krypgrundskonstruktion. En avvikelse som finns är att bärverket är indraget och vilar på betongkonstruktionen vilket skapar en glipa på ca 25mm, se foto. Inom krypgrundutrymmet råder en relativt jämn temperatur inom spannet +5 vintertid till ca + 15 sommartid med långsamma temperaturförändringar. På bilden ovan kan man se springan mellan betongbalkens överkant och underkant av bjälklaget som normalt inte finns om bärverket vore kapat på insidan om balkarna. Följdverkan blir att luften i krypgrunden kan tränga in ovan betongbalken och upp förbi bjälklagsisoleringens sidavslut och tillbaka in i bostaden via de glipor som finns bakom/under golvsocklarna. Effekten påverkas också av valt ventilationssystem som skapar ett visst sug eftersom ett undertryck skapas av frånluftssystemet. Förslag på åtgärd: Eftersom tätning med fogskum i glipan mellan balk och bjälklag har utförts i några av krypgrunderna med minskat golvdrag som resultat, blir detta också vårt första förslag eftersom det går att utföra till en jämförbart mycket liten kostnad jämfört med ingrepp i konstruktionen. Det har också visat sig att kall luft blåser ut via några av elkontakterna, detta kräver en lokal åtgärd där tätning måste ske via tätning förslagsvis med drevning med mineralull i de elrör som ansluter mot eldosan som elkontakten är monterad i. Måste utföras av behörig elektriker.
Besiktning Krypgrunder 17A Fritt vatten förekommer ovan plastfolien i lågpunkter. Ett tunt skikt som indikerar att slamvatten har runnit ovan plastfolien, förekommer på stora delar av plastfolien. Mikrobiell påväxt samt fuktmärken noteras på stor del av blindbottenytan. Åtgärd som förhindrar att vatten kan tränga in till krypgrundsutrymmet bör utföras. Noteras bör att området på baksidan av huskroppen har stor uppsamlingsyta som lutar mot varför ett täckdike/dränering torde minska vattenflödet. Även en lösning med krypgrundsavfuktning kan bli aktuell. 17B Ej besiktningsbart eftersom tillträdesväg saknades besiktningsdagen (ingen hemma). 19A Avloppsröret från köket är ej pendlat till bjälklaget. 19B 24A 24B
25A Mikrobiella skador förekommer på blindbottenskivor under våtrum som tidigare åtgärdats efter vattenskada. Avloppsrör som gått isär noteras och åtgärd krävs av rörmokare. Vattenansamling finns under. Markslam har trängt in vi hushörn. Ovan plastfolien finns torra slammärken som indikerar att vatten tidigare(ofta?) runnit in till krypgrundsutrymmet. Missfärgningar av mikrobiell karaktär noteras på några av blindbottenskivorna. komplement till övriga åtgärder. En lösning med krypgrundsavfuktning kan bli aktuell som
25B 27A 27B Avloppet från golvbrunnen är ej pendlat till bjälklaget. Befintliga rörpendlar är för slakt monterade. 30A Sand/slaminträngning noteras vid plats där stupröret avluta på utsidan. En lösning med krypgrundsavfuktning kan bli aktuell som komplement till övriga åtgärder. Avloppsröret från köket är ej pendlat till bjälklaget. 30B - 32A Tillträdesväg finns ej till krypgrundutrymmet (för svårt att komma dit från 30B). 32B Huddinge 2013-11- 26 Sven Svennersjö Byggingenjör SBR