Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 3 A B Svenska Bostadsfonden 3 Jätten 2 Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 3 Länsmansängen 2007
Förvaltningsr apport - Fond 2 14
Svenska Bostadsfonden 3 AB Fonden fulltecknades under våren 2006 och stängde den 23 juni samma år. Sedan februari 2007 är fonden fullinvesterad. Inköpsvärdet på fastigheterna är ca 132 mkr kronor. Fonden äger 278 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. Fond 3 26 Året som gått 27 Resultat 28 Fastighet Gästgivaren 30 Fastighet Jätten 2 31 Fastighet Länsmansängen 25
Året som gått Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Svenska Bostadsfondens marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 2007 kännetecknades av hög transaktionsaktivitet både från svenska och utländska investerare. Svenska Bostadsfondens segment i marknaden, hyresbostäder i Sverige, utvecklades väl. Totalavkastningen (hyresnetto + värdeökning) visade, enligt Svenskt Fastighetsindex, under 2007 en tillväxt på ca 9,4 %, över inflation och ränta. Den långsiktiga trenden (ca 24 år) ger en totalavkastning på ca 13 % per år. Mot slutet av året kunde, bl a pga ökade marknadsräntor och oro på finansmarknaderna, en viss avmattning skönjas. Sannolikt går marknaden inom det närmsta året in i ett lugnare skede. Min bedömning är att detta är bra för den reglerade bostadsmarknaden i Sverige, som generellt sett ej påverkas lika kraftigt av konjunkturförändringar som övriga fastighetssektorer, som t ex kontor, butiker, industri och bostadsrätter. I Fond 3 har 50 investerare tillskjutit 38,95 mkr i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 30 juni 2006. Med ett totalt inköpsvärde på 132 mkr är belåningsgraden 64 %. Fonden förvaltar tre fastigheter med totalt 20 339 kvm fördelat på 278 lägenheter. Fastigheterna är belägna i Oskarshamn, Söderköping och Kalmar. Kalmar är en stark regionstad med en välutvecklad högskola och positiv befolkningstrend. Oskarshamn är mycket vackert beläget vid Östersjön och en mer industribaserad ort med en livlig hamnverksamhet. Industrin är diversifierad och de största arbetsgivarna där är kärnkraftverket och Scania. Söderköping ingår i den framväxande fjärde storstadsregionen som består av Linköping och Norrköping med omgivande kommuner. Staden erbjuder en mycket attraktiv boendemiljö i en expansiv region. Fastigheten Eken i Söderköping (4 lägenheter) har under 2007 avyttrats med en mindre vinst. Frigjort kapital användes till planerade tekniska uppgraderingar av fondens fastighet Länsmansängen i Oskarshamn. Den processen beräknas fortsätta i två år till för att lyfta fastigheten till en bra standard. Hyresmarknaden i Oskarshamn har förbättrats markant under året till följd av stora ombyggnationer på kärnkraftverket. Det skapar ett mycket stort antal nya arbetstillfällen under flera år framåt vilket i sin tur ökar efterfrågan på hyresmarknaden och direkt gynnar fonden. Det ökade ränteläget ger under året en negativ inverkan på fondens utdelning, vilket till del kompenseras av högre hyror under 2008. Vi har kunnat se högre ökningar under årets hyresförhandlingar, med verkan fr o m 2008. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 4 %. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare, banker och hyresgäster för visat förtroende samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och samarbetspartner för goda insatser under året. Stockholm 15 april, 2008 Lars Swahn Verkställande Direktör 26
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2007 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Balansräkning (Msek) 2007 2006 Fastigheter 132,1 118,5 Övriga tillgångar 7,2 10,0 Summa tillgångar 139,3 128,6 Riskbärande kapital 39,5 38,6 Fastighetskrediter 84,5 85,5 Övriga skulder/avsättningar 15,3 4,5 Summa finansiering 139,3 128,6 2) Resultaträkning (Tsek) Hyresintäkter 13 706 4 215 Omkostnader inkl avskrivningar -9 181-2 998 Rörelseresultat 4 525 1 217 Intäktsräntor 110 106 Kostnadsräntor (exkl räntor riskbärande kapital) -3 735-893 Avyttringsresultat 358 0 Resultat (exkl räntor riskbärande kapital) 1 258 430 3) Föreslagen utdelning till investerarna (Tsek) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17% 338 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70% 1 096 3) Preferensaktier serie A, utdelning 11% 162 4) Preferensaktier serie B, utdelning 2% 0 Skatt på utdelning -45 117 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 1 550 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 sek, fast ränta 5% 22 500 sek 5,0% Per vinstandelslån å nom. 50 000 sek, vinstberoende ränta 2 000 sek 4,0% Per prefaktie serie A å nom. 50 000 sek (efter skatt 28 %) 1 440 sek 2,9% Per prefaktie serie B å nom. 50 000 sek (efter skatt 28 %) 0 sek 0,0% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006 Stockholm den 3/4 2008 27 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör
28
Fastighet Gästgivaren i Söderköping Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Ågatan 25 A och B Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 2006 Uthyrningsbar yta 2 729 kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Fastigheten byggdes 1910 och totalrenoverades och byggdes ut 1990. Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 29
Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta 8 222 kvm Lägenheter 108 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. 30 Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar, nära IKEAs nya etablering.
Fastighet Länsmansängen i Oskarshamn Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 2006 Uthyrningsbar yta 9 388 kvm Lägenheter 145 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959. Ligger på promenadavstånd, ca tio minuter, till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad. 31
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 3 AB