Överlåtelsebesiktning Djurön 1:173 Djurövägen 132, 605 91 Norrköping Uppdragsnummer: 12009 FST Husbesiktningar AB Norrköping: Smedbygatan 2 603 61 Norrköping Vxl: 011-36 56 88 Linköping: Gottorpsgatan 13 582 73 Linköping Vxl: 013-12 27 20 Org.nr 666910-5314 husbesiktningar@fst-ab.com www.fst-ab.com
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FASTIGHETSÄGAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDE RISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruktion BILAGA 3: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 4: Liten byggordbok BILAGA 5: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 17
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Djurön 1:173 Adress Djurövägen 132 Postnummer och ort 605 91 Norrköping Fastighetsägare Susanne & Anders Hellman Besiktningsman Lars Liljeblad, medlem i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) Av SP/RISE (Research Institutes of Sweden AB) certifierad besiktningsman Telefon: 013-12 27 20 Mobiltelefon: 0703-86 91 90 E-post: husbesiktningar@fst-ab.com Besiktningsdag 2019-03-20 Klockan Närvarande Anders Hellman, Gustav Dominder och Lars Liljeblad Besiktningens genomförande och omfattning 2019-03-20 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 08:30 2 av 17
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FASTIGHETSÄGAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från fastighetsägaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten på 1980-talet. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Ny dränering utfördes sannolikt på 1980-talet. - Ombyggt från tvåfamiljshus till enfamiljshus i slutet av 1980-talet, invändiga omdisponeringar har utförts. - Taket lades om med ny papp, läkt och betongpannor år 2005. - Köket renoverades år 2009. enligt nuvarande ägare. Upplysningar från fastighetsägaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten Särskilda förutsättningar vid Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av besiktningen belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Fuktindikeringar utförs generellt inte i våtrum med keramiska ytskikt, då man inte kan fastställa på vilken sida om det underliggande tätskiktet man mäter/indikerar. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 17
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 5 ºC och regn Byggnadsår 1914 Byggnadstyp Friliggande villa i 1 1/2-plan med källare Grundläggning och bottenbjälklag Källare Stomme Trä Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä Tak, material Betongpannor med underlagstak av papp Typ av fasad Träpanel Typ av fönster Kopplade 2-glas, några enkelglas samt några isolerglas Typ av ventilation Självdrag Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Kontrollerat av besiktningsmannen 4 av 17
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Dränering och utvändiga fuktisolering kring källaren är sannolikt från 1980-talet. Se Riskanalys. Grundmur/ hussockel Sprickor noterades i sockeln. Fasad Torksprickor, algpåväxt samt begynnande röta noterades i fasadpanelen. Mindre otätheter noterades mellan fasad/vattbrädor och grundmur. Fönster/dörrar Fönsterbleck och tröskelplåtar saknas bitvis, med otätheter som följd. Sprickor förekommer i fönsterglas. Några äldre isolerglaskassetter förekommer, altandörrens isolerglaskassett är punkterad. Färg och kitt släpper från fönstren. Fönstren är delvis i stort behov underhåll. Rännor Bristfälligt fall noterades på hängrännor. Yttertak Mosspåväxt noterades på taket. Plåtinklädnader täcker/tätar bitvis bristfälligt mot intilliggande takpannor. Nocktätning saknas, vilket medför mindre otätheter i anslutningen mellan tak- och nockpannor. Vindskivor är i dåligt skick. Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt bristfällig (eller ingen) lufttätning mot bostaden. Förr var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostaden var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar, vilket ofta leder till fukt- konvektionsproblem. Varm/fuktig bostadsluft läcker till vinden och kondenserar mot det (vintertid) kalla underlagstaket. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation, utan bättre allmän ventilation i bostaden. Mikrobiell påväxt noterades på underlagstakets insida, detta beror sannolikt på visst luftläckage från bostaden, se allmän information vind. Fuktfläckar noterades på underlagstakets insida. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. Övrigt Enklare altanbyggnad ej närmare besiktigad. 5 av 17
Invändigt Allmänt Golven lutar och taken buktar bitvis, vanligt förekommande i denna typ av äldre byggnader. Den allmänna ventilationen i bostaden bör förbättras. Källare Generellt Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. I denna typ av källare ska man räkna med en viss fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning Äldre gjutjärnsbrunnar noterades, dessa är olämpliga ur fuktsynpunkt då de drabbas av rostskador. Viss avloppslukt känns i källaren. Träkonstruktioner (utreglade väggar och laminatgolv) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Laminatgolven ser ut att ligga på en plastfolie som fuktskydd. Hall/trapphus Förråd Pannrum Allrum Inkommande vatten är placerad i väggen (utreglad vägg), olämpligt vid eventuella läckage. Hall/trapphus 2 Hobbyrum Tvättstuga Matkällare 6 av 17
Entréplan Entré/hall Utrymme under trapp Kök/matplats Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen), rekommenderas även i diskbänksskåp. Vattenrör och slangar i diskbänksskåpet är ej klamrade/förankrade. Golvvärmecentral är placerad i utrymme som saknar fuktskydd. Groventré Allrum/matplats Vardagsrum Inre hall Duschrum Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Utrymmet används med duschkabin. Bristfälligt golvfall noterades. Otätheter noterades i våttapeten. Frånluftsventilation saknas i utrymmet. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Övervåning Hall Sovrum 1 Sovrum 2 Sovrum 3 Sovrum 4 Badrum Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Frånluftsventilation saknas i utrymmet. Fönstrets placering är olämplig ur fuktsynpunkt och fönstret bör skyddas från vatten/fukt vid duschning. Begynnande otätheter noterades i plastytskiktens skarvar. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Klädkammare 1 Klädkammare 2 7 av 17
3 RISKANALYS Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem, utvändig fuktisolering) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars tekniska livslängd kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren. Träkonstruktioner (utreglade väggar och laminatgolv) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan/grundmurarna kan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans och grundmurarnas fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som träreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norrköping 2019-03-20 FST Husbesiktningar AB Lars Liljeblad, medlem i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) Av SP/RISE (Research Institutes of Sweden AB) certifierad besiktningsman 8 av 17
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se Riskanalys, bristerna på taket samt äldre våtrum. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 9 av 17
BILAGA 2 BESIKTNING OCH FUKTKONTROLL I BYGGNAD OCH RISKKONSTRUKTION Följande noteras per mätplats: -Mätplats, -Riskkonstruktion, -Skadesignal, -Relativ fuktighet (%) C ånghalt g/m 3, -Fuktkvot i trämaterial (viktprocent), -Utvärdering (Normalt (N)/Skada(S)), -Rekommendation om fortsatt utredning Riskkonstruktion 1 - Mätplats: Allrum - Riskkonstruktion: Utreglad vägg i källare. - Fuktkvot i trämaterial (viktprocent / kg/kg): 20-22 % i fuktkvot uppmättes i liggande träregel i kontakt med betongplattan. Kritiskt värde/gränsvärde för mikrobiell växt är cirka 17 %. -Utvärdering (Normalt (N)/Skada(S)/Utredning(U)): Skada. Riskkonstruktion 2 - Mätplats: Källare. - Riskkonstruktion: Fuktmätning går ej att utföra i flytande golvkonstruktioner. 10 av 17
BILAGA 3 11 av 17
12 av 17
13 av 17
14 av 17
BILAGA 4 LITEN BYGGORDBOK 15 av 17
BILAGA 5 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 16 av 17
Bilaga 6: Bilder 17 av 17