AP Fastigheter Årsredovisning 2004 med verksamhetsbeskrivning Tydligt kostnadsfokus och ett effektivt uthyrningsarbete har resulterat i ett bra driftresultat. Realisationsvinsterna i kombination med en effektiv finansiering ger ett starkt resultat för 2004 på 1 544 Mkr före skatt.
Index Adresser 1 Affärsidé 9, 10 12 Driftnetto 3, 19, 20, 24, 26, 29, 54, 56 Driftsöverskottsmarginal 55 Etik 10, 41 Fastighetsbeståndet per ort 20, 24, 26, 29 Fastighetsbeståndet totalt 16 Fastighetsförsäljningar 16, 19, 51 Fastighetsförteckning 2 Fastighetsmarknad 14 15, 20, 24, 26, 29 Framtidsutsikter 7, 53 Företagsledning 79 Förfallostruktur, hyreskontrakt 19, 20, 24, 26, 29 Göteborg 26 Hyresgäster 2 32 Hyresvärde 2, 17, 18, 20, 24, 26, 29 Investeringar 3, 16, 18 Joint venture 18 Kartor 2 14, 21, 25, 27 Konkurrenter 19 Känslighetsanalys 31, 47 Nedskrivning 69 Nyckeltal 54 Organisation 11, 41, 42 Position Stockholm 18 Ränta 34, 37 Räntebindningstid 34, 37 Specialfinansiering 34, 37 Stockholm 20 Uppsala 24 Utbildning 43 Utdelning 38 Uthyrningsbar area 2, 17, 18, 20, 24, 26, 29 Uthyrningsgrad, ekonomisk 2, 17, 18, 20, 24, 26, 29 Ägare 9 Övriga orter 29 1) Se omslagets baksida. 2) Se separat fastighetsförteckning.
2 AP Fastigheter i korthet 3 Väsentliga händelser under året 4 Vd-ord 8 Uppdraget 10 Mål och strategier 14 Placeringsförutsättningar 16 Bestånd och marknad 30 Marknadsvärde 32 Uthyrning och förvaltning 34 Finansiering 39 Bolagsstyrning och organisation 42 Medarbetare och kompetens 44 Miljöarbete 46 Riskhantering 48 IFRS Årsredovisning 50 Förvaltningsberättelse 54 Femårsöversikt och nyckeltal 56 Resultaträkningar med kommentarer 58 Balansräkningar med kommentarer 62 Kassaflödesanalyser med kommentarer 64 Förändring av eget kapital 65 Redovisnings- och värderingsprinciper 68 Noter 76 Vinstdisposition 77 Revisionsberättelse 78 Styrelse och ledning 80 Definitioner 81 Övriga publikationer Separat Fastighetsförteckning finns på www.apfastigheter.se eller kan beställas hos AP Fastigheter. Konstfacks flytt till Tellusområdet vid Telefonplan i Stockholm är en viktig del i skapandet av en ny stadsdel. Tellus, som är en stor del av den tidigare LM Ericsson-staden, är rik på industri- och arkitekturhistoria och merparten av byggnaderna är K-märkta. AP Fastigheter kommer att bibehålla den vackra funkisstilen i området. Det blir de nya verksamheterna och människorna som kommer att skapa den nya atmosfären. 1
ÖVERSIK T AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till drygt 30 mdkr per årsskiftet 2004/2005. Företaget är i första hand inriktat på fastigheter för kontor, butiker och bostäder, koncentrerade till tre expansiva orter i Sverige: Stockholm, Uppsala och Göteborg. Stockholm står för 65 procent av fastighetsbeståndets värde. Fastigheterna finns i city och andra välbelägna områden, till exempel Nacka Strand, Alviks Strand och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiks- och kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala domineras av bostäder, till exempel Studentstaden. I Uppsala finns också kommersiella fastigheter i centrum och i Uppsala Science Park. AP Fastigheter ska ge högsta möjliga riskavvägda och långsiktiga avkastning till ägarna genom sitt innehav i svenska fastigheter. Genom en aktiv förvaltning av fastigheterna maximeras avkastningen. AP Fastigheter ska vara det ledande fastighetsföretaget genom att erbjuda möjligheter för människor och företag att utvecklas och växa. Fakta AP Fastigheter Marknadsvärde, Mkr (inkl. andel i joint venture) 30 170 Antal fastigheter 248 Total area, Tkvm 2 185 Hyresvärde, Mkr 3 201 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 92 Antal medarbetare 300 Största hyresgästerna (i bokstavsordning) ABB Domstolsverket Ericsson Konstfack Posten Regeringskansliet Scandic Hotels Securitas Telia Vägverket Uthyrningsbar area, Tkvm Kontor 992 Bostäder 629 Butiker/restaurang/hotell 212 Lager/industri 175 Övrigt 177 Totalt 2 185 Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Geografisk spridning fördelat efter marknadsvärde Kontor 63% (64) Butiker 12% (11) Bostäder 17% (17) Övrigt 8% (8) AP Fastigheters fastighetsinnehav består till 83% av kommersiella fastigheter och till 17% av bostadsfastigheter. De kommersiella fastigheterna domineras av kontor, men även en stor andel butiksfastigheter återfinns i beståndet. Stockholm 65% (67) Uppsala 19% (18) Göteborg 12% (11) Övrigt 4% (4) 65% av fastighetsinnehavet återfinns i Stockholm, beläget dels i Stockholms innerstad och dels i så kallade konceptområden som Alviks Strand, Solna Strand och Nacka Strand. I Uppsala och Göteborg återfinns fastigheterna i centralt belägna delar av städerna. Övriga orter avser centralt belägna fastigheter främst i Gävle och Dalarna. 2
ÖVERSIK T Väsentliga händelser under året Avyttringar AP Fastigheter sålde vid halvårsskiftet 19 fastigheter i Stockholms ytterstadsområden samt fem fastigheter i Stockholms innerstad. Köpare var Merrill Lynch och Möller & Partners. Köpeskillingen uppgick till 1 825 Mkr, vilket gav AP Fastigheter en realisationsvinst på 209 Mkr. Utöver detta såldes fastigheter för 1 325 Mkr med en sammanlagd realisationsvinst på 543 Mkr. Ny stadsdel Konstfacks flytt till Tellusområdet innebär en viktig etapp för att skapa en ny stadsdel. Efter initiativ från Stockholms stad och AP Fastigheter är Telefonplan på väg att bli Sveriges designcentrum. Området innefattar totalt 22 kontors- och industribyggnader som tidigare ägdes och nyttjades av Ericsson. Ericsson är fortsatt en betydande hyresgäst i området. Uthyrningsgrad Den genomsnittliga uthyrningsgraden är fortsatt relativt hög, även om den försämrades något 2004. I Stockholms innerstad, där en stor del av AP Fastigheters bestånd återfinns, förbättrades uthyrningsgraden successivt. Snittuthyrningsgraden för hela AP Fastigheters bestånd var vid årsskiftet 2004/2005 92 procent. Totalavkastning Under 2005 uppgick totalavkastningen inklusive transaktioner och genomförda projekt till 7,8 procent jämfört med 5,9 procent för snittet i SFI. Hyresintäkterna som uppgick till 3 259 Mkr, minskade på grund av avyttringar. För ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1%. Mkr 4 000 Driftnettot uppgick till 2 033 Mkr. För ett jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8%. Mkr 4 000 Resultatet före skatt uppgick till 1 544 Mkr inklusive realisationsresultat på 752 Mkr och nedskrivningar på 154 Mkr. Mkr 4 000 3 000 3 000 3 000 2 000 2 000 2 000 1 000 1 000 1 000 0 02 03 04 0 02 03 04 0 02 03 04 Nettoinvesteringar på 2 583 Mkr är hänförligt till avyttring av fastigheter och fastighetsägande bolag justerat för investeringar i projekt med 330 Mkr. Marknadsvärdet per årsskiftet 2004/ 2005 var 30,2 mdkr. I ett jämförbart bestånd ökade marknadsvärdet med 0,8%. Totalavkastningen inklusive transaktioner och genomförda projekt uppgick till 7,8% för AP Fastigheter, jämfört med 5,9% för snittet i SFI. Mkr 1 000 Mkr 40 000 % 10 0 30 000 7,5 1 000 20 000 5 2 000 10 000 2,5 3 000 02 03 04 0 0 SFI 02 03 04 1 år 3 år 5 år AP 3
VF-ORD 4
VD - ORD Starkt resultat ger styrka inför väntande utmaningar AP Fastigheter redovisar för 2004 det bästa resultat före skatt som företaget någonsin uppvisat, då effekter av realisationsresultat exkluderats. En effektiv förvaltnings- och uthyrningsorganisation, framgångsrika omförhandlingar, låga finansieringskostnader och förbättrad kundservice förklarar det goda resultatet. Sammantaget var resultatet före skatt 1 544 Mkr. Under året vände den svenska konjunkturen uppåt igen och många företag kunde redovisa förbättrade resultat. Konjunkturförbättringen avspeglades dock inte i ökad sysselsättning under 2004, vilket medförde att efterfrågan på kontorslokaler fortsatte att vara förhållandevis svag. För AP Fastigheters del innebar detta en viss nedgång i uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet i Stockholms ytterområden, liksom i Uppsala och Göteborg. Däremot vände utvecklingen för AP Fastigheters kontorsvakans i Stockholms innerstad och denna var vid årsskiftet nere i 4 procent. Det ger en föraning om att konjunkturförbättringen snart kommer att ge positiva effekter även för hyresmarknaden som helhet. Förändringar i efterfrågan på centralt belägna lokaler är normalt det första tecknet på en vändning. Sammantaget innebar utvecklingen under 2004 att den genomsnittliga uthyrningsgraden i AP Fastigheters bestånd försämrades något och den uppgick per årsskiftet till 92 procent (93 procent). Trots detta är AP Fastigheters uthyrningsgrad fortsatt mycket god jämfört med branschen i övrigt som vid årets slut noterade en genomsnittlig uthyrningsgrad på 85 90 procent för motsvarande bestånd. De utländska placerarnas intresse för den svenska fastighetsmarknaden har varit stort under de senaste åren. Detta har medfört att marknadsvärdena för centralt belägna kommersiella fastigheter legat kvar på en förhållandevis hög nivå. Ett trendbrott uppkom under året genom att de svenska aktörernas förvärv för första gången på flera år översteg de utländska aktörernas. Totalt sett omsattes under året fastigheter till ett värde av cirka 95 mdkr, varav svenska aktörer stod för 75 procent. Resultat för 2004 AP Fastigheter redovisade ett förbättrat driftnetto jämfört med 2003, trots att beståndet minskat genom fastighetsförsäljningar och trots att en rad hyreskontrakt som tecknats på mycket goda nivåer under åren runt millennieskiftet omförhandlades under året. Driftnettot för 2004 uppgick till 2 033 Mkr (1 899 Mkr) och för ett jämförbart bestånd ökade det med 8 procent. Det goda driftnettot förklaras främst av sänkta kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar, sänkta administrativa kostnader samt återburen fastighetsskatt. Det förklaras även av framgångsrika omförhandlingar och nyuthyrningar. Ett långsiktigt och konsekvent arbete med att höja servicenivån och skapa goda och hållbara kundrelationer, avspeglas i att många kontrakt förlängts till samma villkor och att de kontrakt som omförhandlats hamnat på i det närmaste oförändrade hyresnivåer. Satsningarna på att bygga upp en professionell och slagkraftig uthyrningsorganisation har resulterat i att nyuthyrningen, trots ett besvärligt marknadsläge, har kompenserat större delen av avflyttningen. AP Fastigheters driftorganisation har under året effektiviserats ytterligare och anpassats efter den minskning av beståndet som skett. Dessutom har flera års investeringar i höjd fastighetskvalitet nu givit utdelning i form av sjunkande kostnader för hyresgästanpassningar. Det låga ränteläget och de omstruktureringar av låneportföljen som genomförts har inneburit att den genomsnittliga räntan för AP Fastigheters låneportfölj minskat med 0,7 procentenheter till 3,9 procent vid årsskiftet 2004/2005. Den genomsnittliga räntebindningstiden var per årsskiftet 33 månader. AP Fastigheter redovisar för 2004 ett realisationsresultat på 752 Mkr (1 067Mkr). Vid halvårsskiftet avyttrades 19 fastigheter i Stockholms södra och västra ytterstadsområden samt fem fastigheter i innerstaden till Merrill Lynch med flera. Köpeskillingen uppgick till 1 825 Mkr och det gav AP Fastigheter en realisationsvinst på 209 Mkr. Ett antal bostadsfastigheter, främst i Stockholm, har under året sålts till nybildade bostads- 5
VD - ORD rättsföreningar och i slutet av året såldes ett bostadsbestånd i Uppsala till norska Acta. Fastighetsbeståndets sammanlagda marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 30,2 mdkr (32,5 mdkr). För ett jämförbart bestånd innebär det en värdeutveckling på 0,8 procent. Värdeförändringen och direktavkastningen är huvudkomponenter för att beräkna totalavkastningen, som för 2004 blev 7,8 procent för AP Fastigheter, jämfört med snittet i Svenskt Fastighetsindex (SFI) på 5,9 procent. Den senaste femårsperioden har den genomsnittliga årliga totalavkastningen för AP Fastigheter varit 7,9 procent, jämfört med snittet i SFI på 7,2 procent. Totalavkastningen har de första åren under 2000- talet påverkats av en svag konjunkturutveckling, och det har varit kännbart framför allt för fastighetsföretag med tyngdpunkt i storstäder. Konjunkturläget ljusnade under 2004, vilket börjar synas i en starkare totalavkastning. AP Fastigheters totalavkastning kan jämföras med aktiemarknadens totalavkastning den senaste femårsperioden, 4,6 procent enligt SIXRX, eller obligationsmarknaden, 6,9 procent enligt OMRX TBOND. Utsikter inför 2005 Trots att AP Fastigheter under en följd av år kunnat uppvisa mycket goda resultat, vill jag även om konjunkturen nu successivt förbättras ändå dämpa förväntningarna något inför 2005. Fastighetsbranschen ligger sent i den makroekonomiska cykeln och det kommer därför att dröja innan konjunkturförbättringen på allvar ger positiva effekter på efterfrågan av kontorslokaler. En annan återhållande faktor är att hyreskontrakt tecknade under toppåren runt 2000 ska omförhandlas i en större omfattning 2005 än under det gångna året. Sammantaget innebär det här att det blir svårt för AP Fastigheter att för 2005 leverera ett resultat i nivå med de senaste årens. Målet för 2005 är att uppvisa ett resultat före skatt, exklusive värdeförändringar som överstiger 1 100 Mkr och detta är något lägre än motsvarande resultat för 2004. Samtidigt vill jag framhålla att de utmaningar som nu väntar inte på något sätt kommer som en överraskning. De senaste årens satsningar på stärkta kundrelationer, en mera alert förvaltningsorganisation och en successiv uppgradering av fastighetsbeståndet, har alla haft till syfte att göra AP Fastigheter till en at- 6
VD - ORD traktiv och eftertraktad hyresvärd. Detta är speciellt viktigt i tider av svagare efterfrågan och pressade hyresnivåer. Är det då inte dags att efter en lång period som nettosäljare, åter börja förvärva fastigheter? Svaret på frågan är att AP Fastigheters generella inställning till förvärv är positiv. Men vi konstaterar samtidigt att konkurrensen om de attraktiva objekten är hård. Bland annat det stora inflödet av utländskt kapital pressar priserna uppåt. Lyckligtvis ser vi flera intressanta alternativ på marknaden för centralt belägna storstadsfastigheter. Inom AP Fastigheter finns en fastighetskompetens och projektledningskapacitet som, tillsammans med finansiell styrka, möjliggör ombyggnad och uppgradering av större fastighetskomplex eller områden. Ett aktuellt sådant exempel är det förnyelsearbete som just nu pågår vid Telefonplan, där AP Fastigheter leder förvandlingen av den gamla telefonfabriken till ett nytt och spännande campusområde med högskolor, bostäder, butiker och andra lokaler. Också i flera andra av AP Fastigheters områden finns byggrätter och lokaler med stor outnyttjad potential. Erfarenhetsmässigt vet vi att våra högkvalitativa konceptområden och Business Parks med hög servicenivå har stor attraktionskraft på hyresgäster oavsett konjunkturläge. Modernt fastighetsföretagande utvecklas allt mer till en kunskapsintensiv bransch där det krävs såväl operationell skicklighet som djup kunskap i finansiella frågor. AP Fastigheter har under året förtydligat sin strategi mot ökad specialisering av organisationens olika delar och kompetenser. Vi konstaterar att specialisering ger oss märkbara fördelar som annars är svåra att uppnå. Ett exempel på detta är vår framgångsrika uthyrningsorganisation. Vi tar nu ytterligare steg med en tydlig organisatorisk uppdelning för att främja utvecklingen av expertkunnande och därmed vår förmåga till god avkastning. En del av organisationen kommer att arbeta med strategiska frågor, transaktionsverksamhet, projektutveckling och finansiering, medan den andra delen specialiserar sig inom kundrelationer, förvaltning och fastighetsteknik. Satsningen på att utveckla strukturkapitalet är fortsatt viktig, speciellt mot bakgrund av vår ökade specialisering framöver. Målet är att länka medarbetarnas kompetens till processer och verktyg som fler inom organisationen lätt kan utnyttja. Vi ökar på så sätt effektiviteten, samtidigt som vi blir mindre sårbara. Ett annat viktigt arbete är vår utveckling av verktyg för resultatuppföljning. Vi sätter nu upp avkastningsmål och följer upp våra resultat för ett flertal detaljerade och väl definierade fastighetsportföljer. Detta gör vi i syfte att få bättre resultatfokus och beslutsunderlag för såväl transaktionsverksamheten som för den löpande förvaltningen. Slutligen ska vi under 2005 ta ytterligare steg framåt i vårt arbete för våra kunder. Kundnöjdhet har varit vårt fokus under en lång tid och de goda resultaten från den senaste Nöjd Kund Index-mätningen i synnerhet för den grupp av hyresgäster som står för 85 procent av lokalhyresintäkterna sporrar oss till fortsatta förbättringar. Men fortfarande kan vi alla bli ännu bättre på att i stort och smått sätta oss in i kundens situation och förutse de behov som uppstår. Nöjda kunder är och förblir fundamentet för ett framgångsrikt fastighetsföretagande. Per-Håkan Westin Verkställande direktör 7
UPPDRAGE T Detta hus byggdes 1892 och är ett bra exempel på den vackra arkitektur som man hittar i Stockholms city. Sandsten och kalksten i kombination med en variation av detaljer ger huset dess karaktär. Redan 1893 öppnade restaurang Riche i fastigheten då hette källarmästaren Gustav Pettersson och även om mycket förändrats sedan dess ligger den där än idag. Arkitekter var Ludvig Peterson och Ture Stenberg. 8
UPPDRAGE T AP Fastigheter bidrar till ett tryggat pensionssystem AP Fastigheter ägs idag till lika stora delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna. AP Fastigheter med 30 mdkr i fastighetsvärde utgör en del av de fyra AP-fondernas totala placeringar på drygt 600 mdkr. Historik AP Fastigheter AB tillkom 1998 genom en bolagisering av dåvarande 1 3 AP-fondernas svenska fastighetsinnehav. Dessförinnan användes AP Fastigheter som namn på fastighetsverksamheten inom 1 3 AP-fonderna. AP-fonderna Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna tillkom 2000 genom en reformering av pensionssystemet och en omorganisation av AP-fonderna. Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna utgör tillsammans med Sjätte AP-fonden buffertfonder som ska trygga stabiliteten i det allmänna pensionssystemet. Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna är fyra fristående och med varandra konkurrerande fonder, med identiska placeringsregler. Placeringsreglerna medger stor flexibilitet och den viktigaste restriktionen är att minst 30 procent av fondens tillgångar ska placeras i räntebärande värdepapper med låg risk. AP-fonderna ska förvaltas till största möjliga nytta för försäkringen för inkomstgrundande ålderspension och målet ska vara att långsiktigt maximera avkastningen. Den totala risknivån ska vara låg. AP-fonderna ska ta miljö- och etikhänsyn i sin placeringsverksamhet, dock utan att ge avkall på det övergripande målet om hög avkastning. Placeringarna ska dock inte påverkas av några näringspolitiska eller andra ekonomisk-politiska hänsyn. Varje fond har nio styrelseledamöter. Samtliga nio utses av regeringen varav två efter förslag från arbetstagarorganisationerna och två efter förslag från arbetsgivarorganisationerna. Vid årsskiftet 2004/2005 uppgick det samlade värdet av fondkapitalet i Första, Andra, Tredje och Fjärde APfonderna till 626 mdkr. Fastigheter som tillgångsslag Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna får genom AP Fastigheter en exponering mot fastigheter i svenska storstadsregioner. Fastigheter uppvisar en resultatmässig stabilitet och jämfört med andra investeringar ligger de sent i konjunkturcykeln. Fastigheter har god inflationsföljsamhet, eftersom hyrorna vanligen räknas upp i takt med konsumentprisindex. Teoretiskt utgör fastigheter ett särskilt tillgångsslag som risk- och avkastningsmässigt ligger mellan aktier och obligationer. Ägardirektiv AP Fastigheters bestånd ska vara fokuserat till storstadsregionerna med koncentration till Stockholmsområdet. Beståndssammansättningen ska vara kontor, butiker och bostäder med ungefär nuvarande fördelning (vid årsskiftet 2004/2005: kontor 63 procent, butiker 12 procent, bostäder 17 procent, övrigt 8 procent). Fastighetsbeståndets storlek och sammansättning kan och bör variera över tiden beroende på marknadsförutsättningarna. Mål för avkastningskrav och finansiella nyckeltal bestäms årligen av styrelsen. Utdelningen är en funktion av det utrymme som ges av transaktionsverksamheten och uppställda krav på räntetäckningsgrad. 9
MÅL OCH STRATEGIER Operativt och finansiellt fokus ger långsiktig lönsamhet Seriositet, förnuft, etik, ansvarstagande, helhetstänkande och en humanistisk grundsyn präglar AP Fastigheter och gör företaget till en pålitlig och professionell partner. Ett välskött fastighetsföretagande utifrån både ett finansiellt och ett operativt perspektiv genererar god lönsamhet över tiden. Verksamheten inom AP Fastigheter styrs genom en balanserad målbild huvudsakligen inom områdena ekonomi, kunder och medarbetare. Mål 2004 Mål AP Fastigheters målsättning är att skapa högre tillväxt i det justerade egna kapitalet än det hos andra jämförbara konkurrenter. För att AP Fastigheter ska vara framgångsrikt och lönsamt över en längre period förutsätter det att kunder och övriga viktiga intressenter såsom ägare och finansiärer uppskattar företaget som en pålitlig och professionell partner. Kraven för att nå uppskattning är många, då respektive intressent har olika förväntningar på AP Fastigheter. Den uthålliga lönsamheten är beroende av att kunderna uppskattar företagets verksamhet, att medarbetarna är engagerade och initiativrika, att verksamheten ständigt utvecklas och förbättras och att arbetssätten och processerna hela tiden blir effektivare. Därför styrs verksamheten inom AP Fastigheter genom en balanserad målbild huvudsakligen inom följande områden: ekonomi kunder medarbetare Ekonomi Kunder Medarbetare Över tiden generera högre totalavkastning och skapa högre tillväxt i det justerade egna kapitalet än det hos andra jämförbara fastighetsplaceringar. Andelen nöjda kunder ska öka även fortsättningsvis. Medarbetarnöjdheten ska hållas på samma höga nivå som tidigare. 10
MÅL OCH STRATEGIER Strategier För att uppnå målen och förväntningarna från ägare, finansiärer, kunder, medarbetare och övriga intressenter arbetar AP Fastigheter efter sju strategier. Strategierna är årligen föremål för översyn. Placerings- och transaktionsstrategi Fastighetsinnehavet koncentreras till geografiska delmarknader med hög ekonomisk tillväxt. Dessa delmarknader måste vara tillräckligt stora för att erbjuda god likviditet vid transaktioner. Fastighetsinnehavet diversifieras mellan fastighetskategorierna kontor, butik och bostad samt som komplement lager/produktion och garage/parkering. Placeringsverksamheten är aktiv och konjunkturanpassad och baseras på en utvecklad analysverksamhet. Förvaltningsstrategi AP Fastigheter eftersträvar att vara uppskattat på hyresmarknaden. Arbetet för att uppnå detta kännetecknas av ett nära samarbete med kunderna och lyhördhet för deras förändrade behov, en förmåga att leverera totallösningar och en mycket hög servicekvalitet i alla delar av kundrelationen. I förvaltningen är målet att skapa kundnöjdhet och långa relationer, förädla det befintliga beståndet samt utveckla den specialistkompetens som krävs för ett framgångsrikt fastighetsföretagande. Projektutvecklingsstrategi AP Fastigheter arbetar för att optimera avkastning från utvecklings- och lokalanpassningsprojekt. Projekt utvecklas i nära samverkan med kunderna för långsiktigt ägande till hög avkastning med låg risk. Det görs genom Utfall 2004 Mål 2005 Planerade aktiviteter 2005 5 års genomsnittlig Totalavkastning SFI % 16 12 8 4 Den genomsnittliga totalavkastningen för åren 2000 2004 blev 7,9%, jämfört med motsvarande avkastning i SFI som var 7,2%. Den justerade tillväxten i det av ägarna insatta kapitalet ska vara högre för treårsperioden 2003 2005 än den hos jämförbara konkurrenter. Fokus på uthyrningsarbete och effektiv förvaltning Fokus på transaktionsverksamhet 0 02 03 04 Totalt AP Fastigheter Nöjd Kund Index % 80 60 40 20 0 02 03 04 Samtliga hyresgäster Största hyresgästerna Kontorskundernas nöjdhet har succesivt förbättrats de senaste åren till 69% för 2004 i branschens NKI-mätning. För de största kunderna som svarar för 85% av hyresintäkterna ökade nöjdheten från 73% till 74%. Andelen nöjda kunder ska öka även fortsättningsvis. Fokus på fördjupade kundkontakter samt effektivare service och tjänsteleverans Nöjd Medarbetar Index % 100 75 50 25 0 02 03 04 Resultatet för NMI har stadigt förbättrats sedan 1999 och planat ut på en hög nivå under de senaste åren. Utfallet motsvarar 79% av maximalt utfall. Medarbetarnöjdheten ska hållas på samma höga nivå som tidigare. Implementera en ny organisationsstruktur med fokus på både operationellt och finansiellt synsätt Utveckling av nya arbetssätt och program 11
MÅL OCH STRATEGIER att utveckla projekt i det egna beståndet eller att skräddarsy lösningar i samband med förvärv av nya fastigheter. För alla projekt gäller att fastigheterna ska vara attraktiva, effektiva och flexibla. Placeringsstrategin gäller även fastighetsutvecklingsprojekt och dessa bedöms som ett alternativ till förvärv. Varumärkesstrategi AP Fastigheter har fastigheter med god kvalitet, attraktiva lägen och hög teknisk standard. Varumärket ska kommunicera detta och kännetecknas av hög kvalitet och kompetens, stort engagemang och en hög etisk nivå. AP Fastigheter arbetar aktivt med kommunikation som utvecklar och vårdar varumärket. Personalstrategi Kompetens, engagemang och arbetsglädje hos medarbetarna är viktig för företagets framgång. AP Fastigheter ska vara en stimulerande arbetsplats som kännetecknas av delaktighet och möjlighet att påverka lönsamheten. Detta uppnås genom att delegera ansvar och också involvera personalen i planeringen av den egna verksamheten. AP Fastigheter ska tillvarata och utveckla medarbetarnas kompetens och kunna erbjuda goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarna är en av företagets viktigaste tillgångar och därför arbetar företaget för att medarbetarna ska uppleva sin anställning som attraktiv. Samhällsstrategi AP Fastigheter bidrar till samhällsbyggandet genom att leverera kvalitetsprojekt med god arkitektur och bra miljö, generera ett positivt bidrag till samhällsvinsten genom förädlingsarbete och genom att vara en tydlig och drivande kraft i utvecklingen av branschen. Samhällsaktörer, myndigheter och samarbetspartners ska uppleva företaget som en seriös och långsiktig part. Finansieringsstrategi Finansverksamheten ska bidra till att uppnå företagets övergripande mål att ge högsta möjliga avkastning till en avvägd risknivå. Detta ska ske inom ramen för av ägarna önskad finansiell risknivå. Syftet är att kapitalkostnaden ska minimeras utan att kravet på finansiell stabilitet riskeras. Arbetet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. 12
MÅL OCH STRATEGIER Solna Strand har expanderat snabbt under senare år, dess industriprägel har försvunnit och lämnat plats åt ett starkt profilerat kontorsområde där ett flertal stora företag har etablerat sig. Kontorshusen har vuxit upp runt Rotogravyrs gamla tryckeri och under slutet av 1990-talet byggdes fabrikslokalerna om till ljusa och moderna kontor. På bilden visas fastigheten på Solna Strandväg 96 98 som uppfördes 2000. Arkitekter var Tengboms arkitektkontor. 13
PL ACERINGSFÖRUTSÄT TNING AR Goda förutsättningar för fortsatta investeringar Nedgången i marknadshyrorna i Stockholms innerstad upphörde under 2004. Återhämtningen som kan skönjas på kontorshyresmarknaden förväntas förstärkas under 2005. Vändpunkten på hyresmarknaden förmodas inträffa något senare i Stockholms ytterområden, i Uppsala och i Göteborg. Makroekonomi Det finns ett samband mellan ekonomisk tillväxt, befolkningsutveckling, realräntekrav och inflation å ena sidan och fastigheters totalavkastning å andra sidan. På enskilda marknader påverkas fastigheters ekonomiska resultat av den lokala utbuds- och efterfrågesituationen. Denna bestämms i sin tur av lokal tillväxt, befolkningsutveckling samt lokal- och bostadsproduktion. Den svenska konjunkturen fortsätter att utvecklas positivt. Flertalet professionella konjunkturbedömare prognostiserar en ökad sysselsättning med början under 2005 och den gynnsamma utveckligen bedöms fortsätta under 2006. Den privata konsumtionen är relativt hög och förväntas stiga de närmaste åren. Samtidigt påverkas hushållens konsumtionsutrymme negativt av att många kommuner och landsting genomför såväl besparingar, personalneddragningar som skattehöjningar. Detaljhandeln förväntas dock utvecklas fortsatt positivt. Sällanköpshandeln utvecklas betydligt starkare än dagligvaruhandeln, vilket är ett typiskt mönster i en konjunkturuppgång. Konjunkturförbättringen kan komma att leda till att Riksbanken höjer den i dagsläget låga styrräntan under 2005. Real tillväxt i lönesumma från företag samt fördelning av AP Fastigheters bestånd Göteborg 12% Övriga orter 4% Uppsala 19% Drivkrafter på fastighetsmarknaden De senaste åren har utvecklingen framför allt på kontorsfastighetsmarknaden i Stockholm inneburit att hyresnivåerna, uthyrningsgraden liksom pris- och värdenivåerna sjunkit. Huvudsakligen är det en minskad efterfrågan på kontorslokaler som varit orsaken till den negativa hyresoch vakansutvecklingen. Den minskade efterfrågan är ett resultat av besparingar och personalneddragningar inom hyresgästernas verksamheter. Under slutet av 2004 kunde man dock se en ökning av antalet kontorssysselsatta. Nedgången i hyresnivåer och uthyrningsgrad i Stockholms innerstad upphörde under 2004 och återhämtningen på kontorshyresmarknaden förväntas förstärkas under 2005. Vändpunkten på hyresmarknaden förmodas inträffa något senare i Stockholms ytterområden, i Uppsala och i Göteborg. Färgfälten i kartan representerar variationen i den reala tillväxten i lönesumma från 1990 2003 i de lokala arbetsmarknadsregionerna. Real tillväxt i lönesumma är en faktor som har god korrelation med fastighetsmarknadens utveckling. Cirkeldiagrammen visar AP Fastigheters totala marknadsvärde fördelat på de olika delmarknaderna. Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan, Tyréns AB. Stockholm 65% Över 25% Mellan 0 och 25% Under 0% 14
PL ACERINGSFÖRUTSÄT TNING AR Samtidigt som hyresmarknaden för kommersiella lokaler de senaste åren haft en negativ utveckling, framför allt i Stockholmsregionen, finns ett antal faktorer som har verkat stabiliserande på pris- och värdenivåer. Skillnaden mellan direktavkastningen och låneräntan, den låga nominella räntenivån och det utländska intresset för fastighetsinvesteringar i Sverige är några av de viktigaste förklaringarna. Under 2004 genomfördes många och volymmässigt stora fastighetsaffärer. De största affärerna var Wihlborgs förvärv av Fabege och Stena Fastigheters köp av Drott. Båda genomfördes genom offentliga bud. En annnan stor affär var Cardinal Capital partners förvärv av Nordeas cityfastigheter. Utländska investerare fortsatte under 2004 att agera på den svenska fastighetsmarknaden. Samtidigt ökade köpaktiviteten från svenska aktörer. I större fastighetsaffärer, inklusive utköp av börsbolag, var den totala omsättningen i storleksordningen 95 mdkr, varav svenska investerare svarade för cirka tre fjärdelar. Strategierna hos de olika investerarna varierar, ofta är det fastighetskategori eller ort som styr. Till exempel finns aktörer som är inriktade på köpcentra, äldreboenden eller logistikfastigheter. Valet av investeringsort styrs ofta av om investeraren är intresserad av värdestegring och möjlighet till avyttring eller kassaflöde från förvaltning. Den relativt goda likviditeten på fastighetsmarknaden, främst i Stockholms innerstad och till viss del närförort, intresserar framför allt investerare som söker värdestegring men också dem som planerar att omsätta fastigheterna inom en relativt snar framtid. Investerare som eftersträvar hög direktavkastning gjorde under året ett flertal större förvärv utanför storstäderna. Ett exempel är Kungsleden, som är en aktiv köpare och säljare på dessa marknader. Andra exempel är Norrviddens förvärv av Hallström & Nisses med fastigheter i norrländska städer och Keops förvärv av fastighetsbolaget PBA med fastigheter i Malmö, Karlskrona och Kalmar. Under 2005 förväntas intresset att förvärva fastigheter kvarstå från såväl inhemska som utländska investerare. De senaste åren har bostadspriserna i Sverige varit stigande. Den under en längre tid låga och sjunkande räntenivån tillsammans med goda möjligheter att lånefinansiera köpen har varit en starkt bidragande orsak till utvecklingen. Ett stort antal affärer med bostadsfastigheter har gjorts av professionella aktörer och inte bara av bostadsrättsföreningar som tidigare år. Exempel är Actas köp av bostäder i bland annat Tillväxt och risk i lönesumma från företag 1990 2003 Genomsnittlig tillväxt 4 3 2 1 0 Mora Malmö Göteborg Falun/Borlänge AP Fastigheter totalt Uppsala Hela landet Gävle/Sandviken Stockholm 4 5 6 Risk, standardavvikelse Genomsnittlig real årlig tillväxt i den totala lönesumman från företag inom olika orter och risk i form av variation i tillväxten över tiden. Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan AB. Geografisk koncentration och renodling till fastighetskategori Grad av renodling till typ av fastighet Hög Låg Capona Tornet Låg Castellum Kungsleden Vasakronan Wihlborgs Klövern Brinova Fast Partner Wallenstam Heba Hufvudstaden Ljungberggruppen AP Fastigheter Hög Grad av geografisk koncentration AP Fastigheter har en hög grad av geografisk koncentration, men renodlingen till fastighetskategorier är nästintill genomsnittlig. Storleken på cirklarna åskådliggör Leimdörfers schablonmässiga uppskattning av respektive företags marknadsvärde. Källa: Leimdörfer Eskilstuna och Uppsala, Stena Fastigheters köp av Drott och Tornets försäljning av bostadsbestånd i Linköping och Norrköping. 15
BESTÅND OCH MARKNAD Fastigheter i utvalda orter med hög tillväxt AP Fastigheter har ett av Sveriges största fastighetsbestånd med 30,2 mdkr i marknadsvärde, som har byggts upp med utgångspunkt från en fastställd placeringsstrategi. AP Fastigheter har valt att koncentrera fastighetsinnehavet till städerna Stockholm, Uppsala och Göteborg. Värdemässigt dominerar kontorsfastigheter som svarar för 63 procent av marknadsvärdet. Geografisk marknad En fastställd placeringsstrategi ligger till grund för AP Fastigheters investeringar. Fastighetsinnehavet koncentreras till de geografiska delmarknader där den ekonomiska tillväxten över tiden bedöms vara mest positiv och likviditeten tillräckligt god för att medge förändringar av beståndets sammansättning. För närvarande bedöms dessa marknader vara Stockholm, Uppsala och Göteborg. AP Fastigheters primära etableringsorter har över ett flertal konjunkturväxlingar haft en god ekonomisk tillväxt. Förutsättningarna för den framtida utvecklingen är också bra och orterna har tillräckligt likvida fastighetsmarknader. Som ett resultat av Diös-förvärvet 2000 finns även ett bestånd i Falun, Mora, Borlänge, Gävle och Sandviken. Fastighetskategorier På marknader med befolkningstillväxt genererar bostadsfastigheter säkra och stabila hyresintäkter över tiden. Hyresutvecklingen och totalavkastningen från bostadsoch butiksfastigheter är mer stabil över konjunkturcyklerna än den som uppvisas av kontorsfastigheter. För att erhålla en hög totalavkastning, sprida riskerna och uppnå säkra intäktsflöden innehåller beståndet såväl kontor, butiker och bostäder samt som komplement lager/produktion och garage/parkering. Transaktionsverksamhet AP Fastigheter bedriver en aktiv transaktionsverksamhet. För att kunna genomföra transaktionerna rätt i konjunkturcykeln baseras förvärv och försäljningar på en noggrann analys av marknadsförutsättningarna. Under de senaste åren har i genomsnitt cirka tio procent av fastighetsportföljens värde omsatts årligen. Ambitionen är att hålla denna omsättningsnivå även i fortsättningen. Under 2004 avyttrades fastigheter och fastighetsägande bolag för ett fastighetsvärde på 3 150 Mkr. Bland annat avyttrades 24 fastigheter i Stockholm till Merrill Lynch och Möller & Partners till ett värde på drygt 1,8 mdkr samt ett bostadsbestånd med cirka 950 lägenheter i Uppsala till norska Acta. Projektverksamhet AP Fastigheter utvecklar projekt dels i befintligt bestånd, dels i nyförvärvade eller nyproducerade fastigheter. Projektutvecklingen innefattar också större projekt och utveckling av hela stadsdelar. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Lokalkategorier fördelat efter hyresvärde Geografisk fördelning efter marknadsvärde Geografisk fördelning efter hyresvärde Kontor 63% (64) Butiker 12% (11) Bostäder 17% (17) Övrigt 8% (8) Kontor 57% (56) Butiker 11% (11) Bostäder 18% (19) Övrigt 14% (14) Stockholm 65% (67) Uppsala 19% (18) Göteborg 12% (11) Övriga orter 4% (4) Stockholm 64% (65) Uppsala 20% (20) Göteborg 11% (10) Övriga orter 5% (5) 16
FASTIGHETSBESTÅND Fastigheten på Mäster Samuelsgatan 15 17 byggdes 1984 och byggdes på med ytterligare våningsplan år 2000. Arkitekter för ombyggnaden var GWSK Arkitekter och för det ursprungliga huset Hans-Erik Lennström. Fakta, AP Fastigheter totalt Per 31 december 2004 2003 Antal fastigheter 248 302 Antal bostadslägenheter 11 845 13 048 Total area, Tkvm 2 185 2 404 varav bostäder, % 29 31 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 91,7 93,2 Marknadsvärde, Mkr 30 170 32 544 varav i joint venture, Mkr 704 640 Bokfört värde, helägda fastigheter, Mkr 24 857 27 396 Hyresvärde, Mkr 3 201 3 558 Snitthyra kommersiella lokaler, kr/kvm 1 631 1 690 Snitthyra bostäder, kr/kvm 911 872 Genomsnittlig återstående kontraktstid kommersiella lokaler, år 5,1 4,9 17
PLACERINGSSTRATEGI Centralt belägna kontorshus i attraktiva lägen är ett betydande inslag i AP Fastigheters fastighetsportfölj. I anslutning till Göteborgs stora affärsstråk ligger det så kallade Centrumhuset. Det byggdes klart i flera etapper och fick sin nuvarande form 1940. Arkitekt var Nils E. Eriksson. För att minska vakansrisken och skapa bättre förutsättningar för långsiktig värdetillväxt inriktar AP Fastigheter en stor del av projektverksamheten mot att utveckla det befintliga beståndet. AP Fastigheters arbete med att etablera Tellus vid Telefonplan med målsättningen att bli Sveriges designcentrum är ett exempel på en omfattande projektutveckling. Projektet har initierats av AP Fastigheter och Stockholms stad. Här ska företag och organisationer inom områdena arkitektur, konst och design få sin mötesplats. AP Fastigheter satsar nu på att marknadsföra och presentera olika lokalalternativ för verksamheter inom designområdet. Pågående ny- och ombyggnader per årsskiftet på 409 Mkr (1 013) bestod uteslutande av lokalanpassningar i beståndet. Position Stockholm AP Fastigheter äger Position Stockholm i ett joint venture tillsammans med Fabege. Position Stockholm är ett fastighetsbolag med ett kommersiellt bestånd beläget i Värtahamnen, Stockholm. Position Stockholm ska i samarbete med Stockholms stad fortsätta att utveckla Värtahamnen till en attraktiv stadsdel. Nya detaljplaner för området arbetas successivt fram. Position Stockholm har egen förvaltning och administrativ organisation uppbyggd för att möta de krav som ställs på att utveckla området och fastighetsbeståndet. Hyresintäkterna i bolaget uppgick för 2004 totalt till cirka 105 Mkr. Hyresvärde Hyresvärdet för AP Fastigheters bestånd uppgick per 2004-12-31 till 3 201 Mkr. Ett stort inslag av bostäder och långa hyreskontrakt med finansiellt stabila kommersiella hyresgäster ökar stabiliteten i kassaflödet över konjunkturcyklerna. I förhållande till branschen i övrigt har AP Fastigheter en lång bindningstid i sin hyresportfölj för lokaler med 5,1 år i genomsnitt. Varje år förfaller cirka 10 20 procent av värdet av de de kommersiella kontrakten till omförhandling. Under det närmaste året kommer motsvarande 19 procent av den kommersiella kontrakterade hyran att vara föremål för omförhandling. Av de totala lokalhyresintäkterna kommer 40 procent från hyreskontrakt som utgår 2009 eller senare. Av den totala kontrakterade hyran kommer cirka 20 procent från bostäder. De tio största hyresgästerna står för 23 procent av kontrakterad hyra. 26 procent av AP Fastigheters hyresgäster är statliga eller statligt relaterade verksamheter. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 10 procent av den kontrakterade hyran. Uthyrningsgraden i AP Fastigheters totala bestånd är förhållandevis hög och vid årsskiftet uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92 procent. Konkurrenter Under året har svensk fastighetsmarknad omstrukturerats genom ett flertal affärer och ägarförändringar. Utvecklingen innebär att ett flertal av AP Fastigheters konkurrenter förändrats när det gäller ägande, innehav och strategisk inriktning. Flera fastighetsbolag på börsen har under året köpts ut. De förändrade strukturerna kan skapa nya förutsättningar och affärsmöjligheter. De närmaste jämförbara konkurrenterna är i dagsläget Vasakronan och Wihlborgs/Fabege med avseende på storlek, bestånd och placeringsinriktning. 18
BESTÅND OCH MARKNAD Fastighetsbeståndets geografiska och värdemässiga uppbyggnad över tiden Mkr 40 000 Förvärv, försäljningar och projektutveckling per år Mkr 12 000 Hyreskontraktens förfallostruktur Genomsnittlig återstående kontrakstid för lokaler är 5,1 år. Mkr 800 30 000 8 000 600 20 000 4 000 400 10 000 0 200 0 Stockholm Göteborg Uppsala Övrigt 98 99 00 01 02 03 04 4 000 98 99 00 01 02 03 04 Förvärv och projekt Försäljningar Nettoinvesteringar 0 05 06 07 08 09 10 Bost./ % 19 15 14 12 12 28 Garage Fastighetsförsäljningar 2004 Fastigheter har avyttrats till ett fastighetsvärde på 3 150 Mkr. Försäljningarna har skett till 9 procent över bedömt marknadsvärde per 2003-12-31. Fastighetsförsäljningar Köpare Köpeskilling Reavinst Timmermannen 2, Solna Brf 88 45 Harpan 26, Stockholm Brf 45 22 Vattenborgen 10, Stockholm Brf 24 9 Muttern 9, Stockholm Brf 52 35 Klippan 23, Sundbyberg Brf 12 4 Krokslätt 86:16, Göteborg Brf 28 14 Bondesonen 22, Stockholm Brf 58 15 Svanen 1, Sundbyberg Brf 27 12 Fjällnäset 7, Sundbyberg Brf 8 4 Krokslätt 85:4, Göteborg Brf 21 11 Timmermannen 1, Solna Brf 88 48 24 fastigheter, Stockholmsområdet Merill Lynch m.fl. 1 825 209 Masthugget 2:1, Göteborg Brf 32 12 Masthugget 2:2, Göteborg Brf 16 6 Härjedalen 26 27, Stockholm Privat 6 4 Johanneberg 46:1, Göteborg Brf 27 12 Apoteket 13, Sundbyberg Westlife AB 8 3 Ringaren 10, Sundbyberg Westlife AB 5 2 Johanneberg 28:8, Göteborg Brf 26 14 Stjärnfallet 20, Stockholm Brf 80 48 Vattenborgen 8, Stockholm Brf 28 12 Palmträdet 5, Stockholm Brf 79 51 Högsbo 7:10, Göteborg KB Sterum 17 1 Kvarngärdet 57:2, Uppsala NCC Construction 8 3 Sundbyberg 2:17, Sundbyberg Sundbybergs kommun 27 Skönsmon 3:68, Sundsvall Sundsvalls kommun 0 0 Gränby 10:1, Uppsala Lidl 18 0 del av Årsta 64:1 & 11:233, Uppsala JM 9 5 Största hyresgästerna avseende årshyra i bokstavsordning. Tillsammans står dessa hyresgäster för 23% av kontrakterad hyra. 2004-12-31 ABB Domstolsverket Ericsson Konstfack Posten Regeringskansliet Scandic Hotels Securitas Telia Vägverket Driftnetto 2004 Mkr Kr/kvm Intäkter 3 259 1 492 Driftkostnader 583 267 Underhåll 268 123 Administration 165 76 Fastighetsskatt/Tomträttsavgäld 210 96 Driftnetto 2 033 930 Fastighets Försäljning via bolag Köpare värde Reavinst Valsätra 19:1 m.fl., Uppsala Acta 491 163 Totalt 3 150 752 19
BESTÅND OCH MARKNAD Stockholm Merparten av AP Fastigheters fastighetsinnehav är beläget i Stockholmsregionen. Även med hänsyn till svängningar i konjunkturen och att regionen drabbats relativt hårt av den senaste lågkonjunkturen, är förutsättningarna här goda för långsiktig ekonomisk tillväxt och styrka. Näringslivet i Stockholmsregionen har en ansenlig bredd jämfört med landet i övrigt, med ett stort antal branscher som kompletterar varandra. Inom regionen finns landets största befolkningsunderlag. AP Fastigheters bestånd i Stockholm domineras av kontorsfastigheter. I innerstaden finns de kommersiella fastigheterna framför allt i mycket centrala och attraktiva kontors- och butikslägen. I Stockholms ytterområden består det kommersiella beståndet huvudsakligen av konceptområden i attraktiva lägen som Alviks strand, Nacka strand, Solna strand, Telefonplan och Kista. Trots att bostadsbeståndet minskat genom försäljningar till nybildade bostadsrättsföreningar representerar denna del av beståndet stora värden. Bostäderna återfinns främst i attraktiva bostadslägen såsom Solna, Sundbyberg, Danderyd, Lidingö och Nacka. Transaktionsmarknad Marknaden för köp och försäljning av fastigheter i Stockholm har under en längre period varit väl fungerande och likvid. Sedan ett antal år tillbaka har utländska fastighetsinvesterare tagit ett rejält kliv in på fastighetsmarknaden i Stockholm. Den utländska dominansen bröts dock under 2004 då ett flertal större svenska aktörer åter började genomföra stora förvärv. Bland förvärven märks fastighetsbolaget Wallenstams köp av stiftelsen Olle Engqvists fastighetsbestånd med huvudsakligen bostäder, samt Merrill Lynchs och Möller & Partners köp av kommersiella fastigheter från AP Fastigheter. Efterfrågan har till stor del varit inriktad på moderna fastigheter som varit fullt uthyrda till ett fåtal starka hyresgäster med långa hyreskontrakt. För de mest attraktiva fastigheterna har betalningsviljan varit stor och prisnivåerna förhållandevis höga. Utbudet av denna typ av fastigheter är begränsat. I Stockholms ytterområden finns det en tydlig skillnad i hyresnivåer mellan olika områden, vilket reflekteras i fastighetspriserna. Hyres- och värdedifferentieringen mellan sämre och bättre objekt och lägen förväntas kvarstå. Detta blir särskilt tydligt genom att mindre attraktiva objekt är svåra att såväl hyra ut som att sälja. När det gäller fastighetsöverlåtelser av bostadsfastigheter i Stockholms innerstad är det fortsatt stor dominans av bostadsrättsföreningar på köparsidan. Fakta, Stockholm Per 31 december 2004 2003 Antal fastigheter 94 133 Antal bostadslägenheter 2 207 2 338 Total area, Tkvm 1 187 1 337 varav bostäder, % 12 13 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 90,2 91,3 Marknadsvärde, Mkr 19 478 21 770 varav i joint venture, Mkr 704 640 Bokfört värde, helägda fastigheter, Mkr 16 483 18 609 Hyresvärde, Mkr 2 030 2 353 Snitthyra kommersiella lokaler, kr/kvm 1 768 1 839 Snitthyra kommersiellt innerstad, kr/kvm 2 581 2 694 Snitthyra kommersiellt ytterstad, kr/kvm 1 491 1 558 Snitthyra bostäder, kr/kvm 871 860 Genomsnittlig återstående kontraktstid lokaler, år 5,4 5,3 Driftnetto 2004 Mkr Kr/kvm Intäkter 2 058 1 732 Driftkostnader 300 253 Underhåll 159 134 Administration 81 68 Fastighetsskatt/Tomträttsavgäld 160 135 Driftnetto 1 358 1 142 Stockholms kommuns fem största fastighetsägare, kvm Kommersiella Bostäder lokaler Summa Allmännyttan (Stockholms stad 3 bolag) 6 349 1 188 7 537 Wihlborgs/Fabege 167 2 003 2 169 AP Fastigheter 138 1 049 1 187 Diligentia/Skandia Liv 396 772 1 168 Vasakronan 4 1 149 1 153 Källa: Byggstatistik AB 20
B E S TÅ N D O C H M A R K N A D Stockholm Täby Sollentuna Danderyd Djursholm Kista Lidingö Hyreskontraktens förfallostruktur Genomsnittlig återstående kontraktstid för lokaler är 5,4 år. Sundbyberg Mkr Bromma 600 City 450 Kungsholmen Nacka Strand Södermalm Nacka 300 150 Sickla Midsommarkransen Mälarhöjden 0 Västberga Östberga 05 06 07 08 09 10 Bost./ Johanneshov % Stockholms innerstad 20 13 12 11 13 31 Garage Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Lokalkategorier fördelat efter hyresvärde Kontor 82% (80) Butiker 3% (3) Bostäder 6% (8) Övrigt 9% (9) Kontor 73% (71) Butiker 6% (6) Bostäder 6% (7) Övrigt 15% (16) Vasastan Stadion Karlberg S:t Eriksplan Östermalm Fridhemsplan Kungsholmen Gamla Stan Hornstull Kommersiellt Liljeholmen Bostäder Södermalm Övrigt 21
BESTÅND OCH MARKNAD Hyresmarknad Stockholms innerstad Takten i nedgången för kontorshyror i Stockholms innerstad avtog successivt under 2004 och bottennivån nåddes sannolikt under året. Under fjärde kvartalet 2004 inleddes en stigande trend och enligt värderingsföretaget DTZ noterades topphyror på cirka 3 400 3 900 kr/kvm för kontor i bästa läge i Stockholms innerstad. På marknaden fanns enskilda exempel på ännu högre nivåer. Enligt fastighetskonsultföretaget DTZ uppgick den genomsnittliga marknadshyresnivån för kontorslokaler i Stockholm CBD (Central Business District) vid slutet av 2004 till 3 000 3 400 kr/kvm. Utbudet av lediga kontorslokaler är stort. Svårast att hyra ut är kontorslokaler av sämre kvalitet. Uthyrningsgraden i Stockholms innerstad har passerat sin bottennivå och börjat förbättras. Den återhämtning som nu kan skönjas på kontorshyresmarknaden i Stockholms innerstad förväntas bli tydligare under 2005. Butikshyresmarknaden i Stockholms innerstad kännetecknas av ett begränsat utbud, hög omsättning på hyresgästerna och hög hyra per kvadratmeter. I innerstaden märktes under 2003 det försämrade konjunkturläget, vilket bidrog till något dämpade butikshyresnivåer. Under 2004 stabiliserades hyressituationen och butiksmarknaden är fortfarande stark med hög uthyrningsgrad. Potentialen för uthyrning av butiker är dock begränsad till lägen där förutsättningarna är rätt. Trenden de senaste åren är att sällanköpshandeln koncentreras till citykärnan och att mer avlägset belägna centran tar större andelar av daglig- och volymvaruhandeln. Efterfrågan på bostadslägenheter upplåtna med hyresrätt i Stockholms innerstad är fortsatt mycket hög och uthyrningsgraden är nära 100 procent. Hyresutvecklingen kommer att följa hyresökningen i allmännyttan som för Stockholm är 2,5 procent från 1 april 2005. Stockholms ytterområden Uthyrningsgraden för kontorslokaler är tydligt lägre utanför tullarna än i innerstaden. Skillnaden i uthyrningsgrad är stor mellan olika områden. Det märks en viss efterfrågan på nyproducerade och yteffektiva lokaler. Äldre byggnader, i synnerhet på mindre attraktiva adresser, är betydligt mer svåruthyrda. Det är svårt att få hyresavslut och volymen av kontorslokaler som andrahandsuthyrs är fortfarande stor. Uthyrningssituationen i de områden AP Fastigheter äger fastigheter stabiliserades under 2004. När det gäller bostäder finns det indikationer på att hyresnivåerna utanför Stockholms innerstad har närmat sig hyresgästernas betalningsvilja och -förmåga. Det gör att det inte längre går att bortse från risken för vakanser. Nyproducerade hyresrätter, som bland annat finns i Hammarby Sjöstad och Liljeholmen, med förhållandevis höga hyror, kan numera tilldelas bostadssökande som stått mindre än ett år i bostadskön. Det är nu också möjligt att utan längre väntetid få hyra större lägenheter med en hög månadshyra i äldre bestånd i Stockholms ytterområden. Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler Genomsnitt, utgående Marknad Topphyra (kr/kvm) Marknadshyra (kr/kvm) hyra (kr/kvm) Vakans, % Stockholm CBD 1 3 900 3 000 3 400 3 300 11 Stockholms Innerstad 2 3 900 2 000 3 200 2 500 15 Stockholms Ytterområden 3 2 300 1 400 2 000 N/A 15 1) CBD Central Business District 2) Stockholms Innerstad avser stadsdelarna Södermalm, Kungsholmen, Vasastan, Norrmalm, Östermalm (inkl. Gärdet Värtan). 3) Stockholms Ytterområden avser A-lägen utanför tullarna, t.ex. Frösunda, Globen, Marievik. 4) Generellt Ytterområden. Kontorshyrorna ovan avser kontorslokaler av modern standard, A-läge. Källa: DTZ 4 Vakansgraden i Stockholms city uppgick vid årsskiftet till endast fyra procent i AP Fastigheters bestånd. Utvecklingen av Stockholms city med ett allt bredare utbud av mötesplatser av internationell klass, i kombination med attraktiva kontorslokaler, är en viktig förutsättning för Stockholms tillväxt. På bilden ser vi från vänster till höger: Coffeshop by George på Hamngatan, stuckaturer på Birger Jarlsgatan, HiQs kontor på Mäster Samuelsgatan, fasaden på Birger Jarlsgatan 14 och slutligen Riche bar också på Birger Jarlsgatan. 22