Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring och journal. Prövning av om mäklaren i marknadsföringen av en lägenhet under uppförande har agerat i strid med sina skyldigheter att informera om förutsättningarna för den kommande överlåtelsen av bostadsrätten. Även prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat en felaktig upplysning i objektsbeskrivningen. Beslutet innehåller slutligen en bedömning av om journalen är fullständig samt en bedömning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att överlämna den i samband med att uppdraget avslutades när den överlämnades till köparen långt efter att förmedlingsuppdraget avslutades. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två köpare riktat kritik mot NN:s agerande i samband med förmedlingen av en nyproducerad bostadsrättslägenhet. Anmälarna har inkommit med bl.a. objektsbeskrivningen, upplåtelseavtalet, överlåtelseavtalet och journalen. NN har yttrat sig i ärendet och bl.a. lämnat in uppdragsavtalet. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) Av anmälan framkommer i huvudsak följande. Anmälarna anser att NN undanhöll information från dem i samband med tecknandet av överlåtelseavtalet. Bostadsrätten var en lägenhet under uppförande vid avtalets tecknande. De hade via bostadsproducentens hemsida anmält intresse för en lägenhet. NN kontaktade dem och en visning av den ej färdigställda lägenheten genomfördes på byggarbetsplatsen den 4 mars 2016. I samband därmed överlämnade NN en objektsbeskrivning. Bostadsrättsföreningen meddelades rätt att upplåta bostadsrätten först den 29 mars 2016. Trots detta marknadsfördes bostadsrätten med säljaren, dvs. bostadsproducenten, som ägare i objektsbeskrivningen. Överlåtelseavtalet undertecknades den 15 april 2016. Mäklaren undanhöll då att säljaren tecknat upplåtelseavtalet med bostadsrättsföreningen först den 13 april 2016. Datum för säljarens tillträde enligt upplåtelseavtalet sammanföll med deras datum för tillträde, den 20 juni 2016. De fick inte journalen när uppdraget avslutades utan den fick de först den 12 september 2017. De anser inte att tidslinjen i journalen stämmer angående när försäljningsuppdraget påbörjades. Deras första kontakt med NN var den 22 februari 2016 och visning var de ju på den 4 mars 2016. Men av journalen framgår att uppdraget påbörjades den 13 april 2016. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i ett yttrande uppgett huvudsakligen följande. Hösten 2014 började det mäklarföretag hon är anställd vid att sälja lägenheterna i den aktuella bostadsrättsföreningen på uppdrag av en bostadsproducent. Förhandsavtalet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten undertecknades i februari 2015. Det var inte hon som ansvarade för de försäljningarna, men hon tog över försäljningen av den aktuella bostadsrättslägenheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Hon kom i kontakt med anmälarna den 20 februari 2016 efter att de gjort en intresseanmälan på bostadsproducentens hemsida. Bostadsproducenten vidarebefordrade deras kontaktuppgifter till henne via e-post med stöd av ett samarbetsavtal dem emellan. Hon kontaktade anmälarna och visade lägenheten för dem den 4 mars 2016. Vid det tillfället hade det inte upprättats något uppdragsavtal mellan henne och bostadsproducenten utan det gjordes först efter att den ekonomiska planen hade registrerats och lägenheten upplåtits. Hon hade dock ett muntligt och skriftligt uppdrag av bostadsproducenten att visa lägenheten. Orsaken till att säljaren angavs som ägare i den objektsbeskrivning som anmälarna fick vid visningen var det förhandsavtal som tecknats mellan bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten. I och med det bindande avtalet dem emellan förband sig bostadsproducenten att fullfölja sin affär. Bostadsproducenten kunde sen inte överlåta bostadsrätten innan upplåtelseavtalet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten hade unde1iecknats. Den 13 april 2016 tecknades uppdragsavtalet för försäljning av den aktuella bostadsrättslägenheten. Dagen efter, den 14 april, skickades överlåtelseavtalet m.m. till anmälarna för påseende och den 15 april undertecknades överlåtelseavtalet. Hon beklagar att journalen av misstag inte lämnades ut vid tillträdet. Hennes arbetsgivare uppmärksammades på detta av anmälaren under hösten 2017. Personligen var hon föräldraledig under denna period. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges bostadsproducenten som ägare till bostadsrätten. Bolagsverkets beslut om tillstånd att upplåta bostadsrätt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Av Bolagsverkets beslut om tillstånd att upplåta bostadsrätt framgår att Bolagsverket den 29 mars 2016 beslutat att ge den aktuella bostadsrättsföreningen tillstånd att upplåta bostadsrätt till bostadslägenheter i föreningens hus. Vidare framgår att Bolagsverket samma dag hade registrerat föreningens ekonomiska plan. Upplåtelseavtalet Upplåtelseavtalet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten är undertecknat den 13 april 2016. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet mellan säljaren tillika bostadsproducenten och NN är unde1iecknat den 13 april 2016. Journalen Av journalen framgår följande. Uppdragsdatum: 2014-09-10 [ ] Anteckningar över förmedlingsuppdraget Uppnått kundkännedom uppdragsgivare Upplyst uppdragsgivare om tilläggstjänster Förmedlingsuppdraget har träffats utanför mäklarens affärslokal med samtliga parter närvarande. Uppdraget omfattas av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (2005:59). [... ] Verkat för att säljaren lämnar de uppgifter om lägenheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Förfoganderätt och pantsättning kontrollerad Objektsbeskrivning godkänd av uppdragsgivaren [ ]
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Det finns ingen notering om när objektsbeskrivningen överlämnades till anmälarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I god fastighetsmäklarsed ingår att även följa all annan tillämplig lagstiftning. Vilseledande marknadsföring Av 3 kap 1 bostadsrättslagen (1991:614) ska en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt. En upplåtelse i strid med denna bestämmelse är ogiltig enligt 4 kap. 7 samma lag. Av 10 tredje stycket marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare inte får utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin näringsverksamhet. Av handlingarna i ärendet framgår att Bolagsverket fattade beslut om tillstånd för bostadsrättsföreningen att upplåta bostadsrätter i föreningens hus den 29 mars 2016. Upplåtelsen skedde sedan den 13 april 2016. Mot denna bakgrund konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att det vid visningstillfället den 4 mars 2016 saknades lagliga förutsättningar för föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt till bostadsproducenten. Därmed saknades även förutsättningar för bostadsproducenten att överlåta lägenheten till anmälarna. Den objektsbeskrivning som NN tillhandahöll anmälarna vid visningstillfället innehöll inte någon upplysning om att säljaren tillika bostadsproducenten ännu inte var ägare av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) förmedlingsobjektet och att förutsättningarna för överlåtelse således ännu inte var uppfyllda. Tvärtom angavs bostadsproducenten som ägare till bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en upplysning om att en säljare ännu inte är ägare till ett förmedlingsobjekt, att föreskriven ekonomisk plan ännu inte har registrerats och att en sådan plan krävs för en giltig upplåtelse, är sådan väsentlig information i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt som en fastighetsmäklare ska upplysa spekulanter om (se MD 1984:5). NN:s underlåtenhet att upplysa om viktiga sakförhållanden i marknadsföringen av förmedlingsobjektet är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa uppgifter. Ingen hindrar att fastighetsmäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Vem som är ägare av ett objekt är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning, även om uppgiften om vem som har rätt att förfoga över ett objekt ofta presenteras i objektsbeskrivningen. Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i en objektsbeskrivning ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04). Av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå förs in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som mäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållanden, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. I den objektsbeskrivning som anmälarna fick vid visningstillfället den 4 mars
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) 2016 har NN angett bostadsproducenten som ägare till bostadsrätten. Hon har uppgett att hon grundade detta påstående på att det förelåg ett bindande förhandsavtal mellan bostadsrättsföreningen och bostadsproducenten. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar emellertid att bostadsproducenten inte kan ha varit ägare till objektet innan upplåtelsen skedde den 13 april 2016. Påståendet i objektsbeskrivningen om att bostadsproducenten var ägare till förmedlingsobjektet måste således anses som felaktigt. Agerandet att ange denna felaktiga uppgift i objektsbeskrivningen motiverar en varning. Journalen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till parterna när uppdraget slutförts. Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra journal är bl.a. att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Det ligger i mäklarens intresse att så långt möjligt säkerställa att köparen och säljaren är överens med mäklaren om innehållet i dokumentationen. (Prop. 2010/11:15 s. 35 och 61.) Ett uppdragsavtal gällande förevarande förmedling ingicks den 13 april 2016. Utifrån vad som framkommer av utredningen i ärendet vidtog NN förmedlingsåtgärder innan denna tidpunkt. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar emellertid att uppdragsgivaren var en näringsidkare, varför agerandet att ha vidtagit förmedlingsåtgärder utan att det förelegat ett skriftligt uppdragsavtal inte föranleder någon disciplinpåföljd. Eftersom det inte var ett konsumentförhållande omfattades inte uppdraget av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler, såsom angetts i journalen. NN hade visning av bostadsrätten för anmälarna den 4 mars 2016. Samtliga åtgärder som NN har noterat som vidtagna den 13 april 2016 borde därmed rimligtvis ha vidtagits tidigare och måste således anses som felaktigt daterade, förutom ingåendet av det skriftliga förmedlingsuppdraget. Av handlingarna i ärendet framgår att NN överlämnade objektsbeskrivningen till anmälarna den 4 mars 2016. En notering härom saknas emellertid i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) journalen. Sammantaget konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att journalen innehåller flertalet felaktiga noteringar. (Även andra delar av innehållet i journalen skulle kunna ifrågasättas men har inte utretts närmare av Fastighetsmäklarinspektionen.) Av handlingarna i ärendet framgår att förmedlingsuppdraget avslutades den 20 juni 2016. NN har uppgett att journalen överlämnades till anmälarna under hösten 2017. Eftersom en journal ska överlämnas till parterna vid uppdragets upphörande, har NN överlämnat den aktuella journalen till köparna för sent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att överlämnandet av journalen ca ett och ett halvt år för sent i strid med 20 fastighetsmäklarlagen motiverar en varning. Felaktigheterna i journalen motiverar en erinran. Övrigt Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN ska meddelas en varning för att ha utelämnat väsentlig information i marknadsföringen av bostadsrätten, för att ha lämnat en felaktig upplysning i objektsbeskrivningen och för att ha överlämnat journalen till köparna efter att förmedlingsuppdraget avslutades. Förseelserna motiverar en varning bedömda även var för sig. I denna varning ingår en erinran för att ha upprättat en felaktig journal.