Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han lämnade skatterättslig rådgivning som visade sig vara felaktig. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot NN:s agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrättslägenhet. Anmälaren har bl.a. inkommit med en e postkonversation och ett deklarationsunderlag. NN har yttrat sig i ärendet och bl.a. inkommit med uppdragsavtalet och marknadsföringsmaterial. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han och hans dåvarande hustru sålde sin lägenhet under sommaren/hösten 2017. I samband med försäljningen var det av stor vikt för deras privatekonomiska planering att de hade rätt att göra uppskov på vinstskatten. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Under sommaren ställde de därför muntligt en fråga till NN om de hade rätt till uppskov. Under hösten ställde de samma fråga skriftligt. NN svarade såväl muntligt som skriftligt att de hade rätt att göra uppskov på hela vinsten eftersom de sålde billigare än vad de köpte för. Den aktuella mäklarfirman erbjöd som en del av mäklartjänsten deklarationshjälp. Denna tjänst skulle NN utföra åt dem och han fick därför deras deklarationsunderlag i mars 2018. Även i samband med deklarationshjälpen fick de besked om att de hade rätt att göra uppskov på hela vinsten. Utifrån vad som framkom av deklarationsunderlaget de fick från NN insåg de snabbt att han inte hade upplyst om reglerna för uppskov på ett riktigt sätt. Den s.k. ettårsregeln säger att man ska ha bott i bostaden i minst ett år innan köpekontraktet undertecknades för att ha rätt till uppskov. De påpekade detta för NN men även då framhärdade han sin övertygelse om att de hade rätt till uppskov. De hamnade i ett chocktillstånd. Hela deras respektive privatekonomi utraderades och de skulle nu inte bara betala vinstskatt på den aktuella vinsten utan även för tidigare uppskov. Sammantaget flera hundra tusen kronor. Detta hade inte varit något problem om de bara fått möjlighet att planera för det, men på grund av NN:s agerande fick de inte den möjligheten. Självklart ser de deras eget ansvar som köpare att skaffa sig nödvändig information. Via Skatteverket är reglerna för uppskov mycket tydliga och enkla att ta till sig. Av samma skäl menar de dock att det är helt rimligt att kunna förvänta sig att mäklaren upplyser dem om en så grundläggande förutsättning, särskilt som de har ställt en rak skriftlig fråga kring detta och särskilt som mäklarfirman har uppgett att denna tjänst ingick i det pris de betalade som kund. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i huvudsak uppgett följande. Han har inte lämnat felaktig information om förutsättningarna för uppskovsavdrag eller i övrigt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Det stämmer att han under våren 2018 hade ett uppdrag att utföra deklarationshjälp åt anmälaren. Det var också inom ramen för detta uppdrag som han uppmärksammades på att anmälaren inte varit bosatt i ursprungsbostaden i mer än ett år innan försäljningen. Anmälaren tycks i huvudsak bygga sin argumentation på e- postkorrespondensen parterna emellan från oktober 2017 och framåt, efter att köpekontraktet redan undertecknats. Det undertecknades i augusti 2017. Frågan om uppskovsavdrag hade inte någon framträdande roll i diskussionerna tidigare under förmedlingsprocessen, innan köpekontraktets undertecknande. Frågan nämndes men han garanterade på intet sätt något uppskovsavdrag, tvärtom var han tydlig med att uppskovsavdrag kunde erhållas om förutsättningarna för detta var uppfyllda. Att så var fallet framgår av e-postmeddelandet den 13 oktober 2017 som hänvisar tillbaka till ett tidigare meddelande med följande innehåll: [Namn] och jag undrar om du kan hjälpa oss att räkna på uppskov. Vi antar ju nu [fet här] att vi kan göra ett uppskov på vår andel av vinsten. Han uppfattade aldrig att frågan om uppskovsavdrag skulle ha någon avgörande betydelse för anmälaren och hans dåvarande fru. I stället framgick under förmedlingsprocessen att de var i skyndsamt behov av två bostäder. Den centrala frågan är således anmälarens ifrågasättande av att hans e postmeddelande från oktober 2017 inte inkluderade någon information om den s.k. ettårsregeln enligt reglerna om uppskovsavdrag. Svaret på detta är enkelt, nämligen att han vid den tidpunkten hade fått muntlig information från anmälaren att hans tidigare bostad köptes år 2015, med andra ord ca två år tidigare. Det som däremot anmälaren inte berättade var att bostaden var nyproducerad med tillträde först avsevärt senare. Denna omständighet framkom först efter att anmälaren tillställde honom kompletterande uppgifter inför deklarationen. E-postmeddelandet ifråga måste således läsas med denna utgångspunkt. Uppdraget att utföra deklarationshjälp åt anmälaren under våren 2018 utförde han både kompetent och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Gällande dialogen parterna emellan om förutsättningarna för uppskovsavdrag under hösten 2017 har han inte lämnat någon felaktig
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) information givet det kunskapsunderlag han då hade tillgång till. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande. E-postkonversationen och deklarationsunderlaget Av en e-postkonversation mellan anmälaren och NN i oktober 2017 framgår i huvudsak följande. Hej [NN], Du återkom aldrig på vår fråga om regler för oss när det gäller att skjuta upp vinst. Vore fint om vi kunde ta i detta innan den 15 november. [...] Tidigare mail: Hej [NN]! [Namn] och jag undrar om du kan hjälpa oss att räkna på uppskov. Vi antar ju nu att vi kan göra ett uppskov på vår andel av vinsten. Men det har väl att göra med hur mycket vi har med oss sedan tidigare också? Vi vill ju säkerställa att vi inte råkar ut för oförutsedda kostnader som vi inte har täckning för nästa vår. Kan du se våra inlämnade uppgifter sedan tidigare? Vi lämnade ju en redovisning till [Namn] i samband med vår förra försäljning. [...] Hej Tror jag svarat på detta tidigare i somras. Men ni sålde för 3 mkr var. Vilket betyder: 1 Det ni köper måste vara dyrare och det är det väl för båda? 2 Ni måste köpa och sälja samma år för slutligt uppskov och det gör ni ju. 3 Numera får du skjuta upp hela vinsten som Ni gör för respektive halva. Tidigare fanns ett maxbelopp om 1480tkr oavsett storlek på vinst. Allt detta görs i samband med deklarationen och i februari nästa år som vi hjälper till med. Hoppas det blev tydligt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Med vänlig hälsning NN Av blanketten "Underlag för deklaration Vid försäljning av bostadsrätt" framgår följande I det avtalade förmedlingsarvodet ingår att vi hjälper till med att upprätta den deklaration som ska lämnas till Skatteverket efter försäljning av bostadsrätten. Av blanketten framgår vidare att anmälaren uppgett att han varit bosatt i bostadsrätten fr.o.m. den 28 september 2016 t.o.m. den 15 november 2017. Blanketten är undertecknad av anmälaren den 8 mars 2018. Av ett deklarationsunderlag benämnt "Översikt kapitalvinstberäkning" upprättat av NN den 15 mars 2018 framgår i huvudsak att anmälaren hade rätt till slutligt uppskov med 1 806 600 kr och att den slutliga skatten efter uppskov var "0". Av ett e-postmeddelande skickat från anmälaren till NN den 25 mars 2018 framgår följande. Angående deklarationen. Vi var ju inte bosatta på adressen ett år innan försäljningsdatum enligt köpekontrakt. Om det datumet då är 20170830. Vi flyttade ju in 20160927. Däremot bodde vi ju kvar i lgh till 15 nov. Betyder det då att det inte räknades som permanentbostad? [...] Om detta stämmer som jag tänker blir det en rejäl oförutsedd skattesmäll för oss båda. Hade väl varit rimligt att det ingick i din tjänst till oss att informera om detta tänker jag. Eller tänker jag fel. Kan hoppas det. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Skatterådgivning Fastighetsmäklare har inte någon skyldighet att lämna skatterättsliga råd utan kan avböja att ge besked i sådana frågor, jfr prop. 1983/84:16 s. 37 och SOU 2008:6 s. 124. Av kravet på god fastighetsmäklarsed följer dock att om mäklaren lämnar information i sådana hänseenden så ska rådgivningen vara korrekt. För rätt till uppskov med beskattning av hel eller del av vinst vid försäljning av en bostad krävs bl.a. att den sålda bostaden (ursprungsbostaden) har varit att betrakta som en permanentbostad. Det rekvisitet anses bl.a. uppfyllt om den ansöker om uppskov varit bosatt på bostadsrätten under minst ett år närmast före försäljningsdatumet enligt köpekontraktet. Anmälarens kritik går ut på att NN har lämnat felaktig information, både via e-post i oktober 2017 och skriftligt när han utförde deklarationshjälpen åt dem under våren 2018, om att han och hans dåvarande hustru hade rätt till slutligt uppskov på deras respektive vinster vid försäljningen av deras bostadsrätt. Det skulle visa sig att ursprungsbostaden tillika förmedlingsobjektet inte uppfyllde kriterierna för att betraktas som en permanentbostad i skatterättslig mening. NN å sin sida menar att han grundade sitt svar till anmälaren i oktober 2017 på den muntliga uppgift han tidigare fått från anmälaren om när förmedlingsobjektet inköpts, och att svaret således inte var felaktig givet det kunskapsunderlag han hade vid den tidpunkten. Det var först i samband med att han faktiskt utförde deklarationshjälpen under våren 2018 som han uppmärksammades på att tillträdet av förmedlingsobjektet ägt rum långt senare. Av deklarationsunderlaget som NN fick från anmälaren under våren 2018 framgick att anmälaren varit bosatt i ursprungsbostaden fr.o.m. den 28 september 2016. Av NN:s yttrande framgår att köpekontraktet gällande denna bostad, som alltså NN vidareförmedlade åt anmälaren och hans dåvarande hustru, undertecknades i augusti 2017. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att anmälaren i det aktuella e postmeddelandet frågade NN om han kunde hjälpa anmälaren och hans dåvarande hustru att "räkna på uppskov" från försäljningen av förmedlingsobjektet. Av e-postmeddelandet, som hänvisar till ett tidigare
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) skickat meddelande, framgår att anledningen till att de ställde frågan var för att de ville säkerställa att de inte skulle råka ut för oförutsedda kostnader. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening går det av anmälarens fråga i e-postmeddelandet att utläsa att anmälaren och hans dåvarande hustru förväntade sig ett svar att kunna förlita sig på, och att svaret därmed hade avgörande betydelse för dem. NN:s svar på e-postmeddelandet innehåller en uppräkning av förutsättningarna för att beviljas uppskov. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN i sitt svar inte på något sätt reserverade sig för att eventuella andra omständigheter kunde komma att få betydelse för bedömningen, eller att han inte var säker på sitt svar. Inspektionen anser att NN:s svar snarare gav intryck av att vara uttömmande och att uppskov av vinsten således var möjligt. Även när NN under våren 2018 fick tillgång till deklarationsunderlaget där det framgick när anmälaren och hans dåvarande hustru faktiskt tillträdde ursprungsbostaden lämnade NN felaktig information om att anmälaren hade rätt till slutgiltigt uppskov på hela vinsten. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har lämnat felaktig skatterättslig rådgivning i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet motiverar en varning.