Delårsrapport 2019 PRESS- OCH ANALYTIKERPRESENTATION 26 APRIL 2019
Koncernen 1) Intäkter: 15,7 mdkr 2) Balansomslutning: 17,5 mdkr Antal byggrätter: 36 400 Antal anställda: 2 645 Börsvärde: 13,0 mdkr 3) 23 % 4 % Norge 73 % Sverige Finland 1) Enligt segmentsredovisning 2) Rullande 12 månader 3) 187 kr per aktie, 25 april 2019
Koncernen i sammandrag 1) JANUARI MARS 2019 Intäkterna minskade till 3 669 mkr (4 054) och rörelseresultatet minskade till 313 mkr (528). Rörelsemarginalen minskade till 8,5 procent (13,0) Mkr 2 500 % 20 18 Resultatet inkluderar en engångskostnad för avveckling av husverksamheten (Region Hus) i dotterbolaget JM Entreprenad AB om 180 mkr Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 3 719 mkr (3 790), rörelseresultatet till 506 mkr (533) och rörelsemarginalen till 13,6 procent (14,1) 2 000 1 500 1 000 500 16 14 12 10 8 6 4 2 Resultat fastighetsförsäljningar 38 mkr (11) 0 2015 2016 2017 2018 April-mars 2018/2019 0 1) Enligt segmentsredovisning Rörelseresultat Rörelsemarginal
Koncernen i sammandrag 1) JANUARI MARS 2019 Resultatet före skatt minskade till 291 mkr (512) Resultat per aktie minskade till 3,30 kronor (5,70) Räntabiliteten på eget kapital minskade till 18,4 procent (30,5) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 468 mkr (-18) 1) Enligt segmentsredovisning Solna Trädgårdsstad, Solna 21 småhus Lunds Södra 3, Lund 90 bostäder
Koncernen i sammandrag JANUARI MARS 2019 Antal sålda bostäder 667 (480) Antal produktionsstartade bostäder 406 (570) Produktionsstart av 400 bostäder i Stockholm fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut Produktionsstarter i JM Utland har tyngdpunkt under andra halvåret 2019 Byggrättsportföljen uppgick till 36 400 bostadsbyggrätter (34 900) Nettokostnaden för genomförd omställning av JM Entreprenad under 2019-2021 bedöms uppgå till 30-50 mkr Torstvet, Larvik, Norge 4 småhus Hyllie Gränd 2, Malmö 35 bostäder
Rörelseresultat Januari - mars Enligt segmentsredovisning, mkr 2019 2018 JM Bostad Stockholm 229 274 JM Bostad Riks 180 213 JM Utland 98 53 JM Fastighetsutveckling 6 2 JM Entreprenad -189 0 Koncerngemensamma kostnader -11-14 Totalt 313 528
Positiv försäljningsutveckling i bostadsaffären del av entreprenadverksamheten avvecklas Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande men gradvis stabiliserats. Övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser under kvartalet och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil I Stockholm uppvisar kunderna stort intresse för våra projekt. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt ligger under normal nivå men har successivt förbättrats. Försäljningen har fortsatt att utvecklas positivt Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 61 % (61) normal nivå Stark finansiell ställning ger god förvärvskapacitet och möjlighet till förstärkt marknadsposition
Priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2010 Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden 2010 2019 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Stockholm, Innerstad Stockholm, Närförort Göteborg Malmö 2019 Källa: Mäklarstatistik och WSP
Antal sålda bostäder Högre nivå försäljning av bostäder 1 800 1 600 1 400 1 200 1 152 1 302 1 000 800 600 400 798 851 734 981 917 673 646 695 457 576 200 0 354 238 321 244 243 117 189 119 186 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q2 - Q4
Antal bostäder 2 000 1 800 Lågt antal produktionsstarter ökande under året JM Bostad Stockholm och JM Utland 1 600 1 400 1 443 1 411 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 043 857 882 915 1 143 1 068 757 642 712 846 320 137 300 343 215 286 271 89 170 69 46 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Q2 - Q4
Bofinken KALLHÄLL CENTRUM, JÄRFÄLLA Antal bostäder 68 Produktionsstartade 2019 68 Färdigställt år 2020
Hyllie Söderläge MALMÖ Antal bostäder 44 Produktionsstartade 2019 44 Färdigställt år 2020
Grefsen Stasjon, hus 23 OSLO, NORGE Antal bostäder 42 Produktionsstartade 2019 42 Färdigställt år 2021
Antal 140 Genomsnitt produktionsstartade bostäder per etapp, flerbostadshus 120 100 80 60 40 68 60 59 42 20 0 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 2019 Stockholm Riks Utland Medelvärde, total
Antal 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2014 7 842 1) bostäder i pågående produktion ANDELEN SÅLDA OCH BOKADE INNEBÄR BALANSERAD RISK I PÅGÅENDE PRODUKTION 2019 Q2 Q3 2014 Q4 2015 Q2 JM Bostad Stockholm Normal nivå sålt/bokat Q3 2015 Q4 2016 Q2 Q3 2016 JM Bostad Riks 1) Inklusive 593 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade Q4 2017 Q2 Q3 2017 Q4 JM Utland 2018 Q2 Andel sålt/bokat av pågående produktion, koncernen (%) Q3 2018 Totalt Q4 2019 100% 80% 60% 40% 20% 0%
Bostäder i pågående produktion 31 mar 2019 31 mar 2018 31 dec 2018 Antal bostäder 1) 7 842 7 672 7 835 Antal sålda bostäder 3 952 3 871 3 721 Antal bokade bostäder 457 460 442 Andel sålda bostäder, % 55 54 51 Andel bokade bostäder, % 6 7 6 Andel sålda/bokade bostäder, % 61 61 57 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 2) 107 96 140 Antal osålda bostäder i balansräkningen 89 79 125 1) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade 593 553 593 2) Efter sista inflyttning enligt plan KONCERNEN
JM Bostad Stockholm Januari - mars Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 1 435 1 475 5 786 Rörelseresultat 1) 229 274 989 Rörelsemarginal, % 16,0 18,6 17,1 Antal disponibla byggrätter 13 400 13 300 13 400 Antal bostäder i pågående produktion 3 042 3 510 3 115 1) Varav fastighetsförsäljningar - - 0 Avvaktande marknad, särskilt för nyproduktion gradvis stabilisering. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt ligger under normal nivå men har successivt förbättrats Ypsilon, Dalénum, Lidingö Positiv försäljningsutveckling väsentlig förbättring jämfört med samma period föregående år. Tillgängliga bostäder för försäljning till allra största delen inflyttning 2020/2021 med huvuddelen 2020 Produktionsstarter fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut. Goda förutsättningar för tydligt högre nivå återstoden av året Kassaflödet förstärks genom avyttring av bostäder i balansräkningen
JM Bostad Riks Januari - mars Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 1 110 1 269 4 456 Rörelseresultat 1) 180 213 751 Rörelsemarginal, % 16,2 16,8 16,9 Antal disponibla byggrätter 10 500 10 200 10 500 Antal bostäder i pågående produktion 2 547 2 210 2 418 1) Varav fastighetsförsäljningar - 0 1 Stabil efterfrågan Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger på normal nivå God lönsamhetsnivå Kassaflödet belastas av investeringar i exploateringsfastigheter Kvibergs Boulevard, Göteborg 72 bostäder
JM Utland Januari - mars Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 860 710 3 580 - varav JM Norge 721 604 2 987 Rörelseresultat 1) 98 53 331 - varav JM Norge 89 50 297 Rörelsemarginal, % 11,4 7,5 9,2 - varav JM Norge 12,3 8,3 9,9 Antal disponibla byggrätter 11 700 10 600 11 200 Antal bostäder i pågående produktion 1 660 1 399 1 709 1) Varav fastighetsförsäljningar 38 11 12 God aktivitetsnivå i Norge med något högre priser och stabil bostadsmarknad i Finland Grefsen Stasjon, Oslo, Norge Ökad försäljning Låg nivå produktionsstarter ökande antal med tyngdpunkt andra halvåret Förbättrat resultat och marginal Kassaflödet förstärks av minskat rörelsekapital
JM Fastighetsutveckling Januari - mars Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 24 15 73 Rörelseresultat 6 2 10 Antal disponibla bostadsbyggrätter 800 800 800 Antal bostäder i pågående produktion 593 553 593 Tre färdigställda hyresrättsprojekt i egen balansräkning - Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter Fyra pågående hyresrättsprojekt i egen balansräkning Spaken, Hägernäs, Täby, 136 lägenheter Alba Lilium, Bredäng, 137 lägenheter Manegen, Täby Park, Täby, 128 lägenheter Havreflingan, Järfälla 192 lägenheter 593 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion Hyresrättsprojekt Havreflingan, Järfälla
JM Entreprenad Januari - mars Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 1) 312 698 2 716 - varav Region Hus -50 264 770 Rörelseresultat -189 0-156 - varav Region Hus -193-5 -176 Rörelsemarginal, % -60,6 0,0-5,7 - varav Region Hus - -1,9-22,9 1) Varav internt 72 113 450 God efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm Negativt resultat och marginal Husverksamheten (Region Hus) avvecklas till en engångskostnad om -180 mkr Vissa projektrisker kvarstår till dess att pågående projekt är slutförda Kassaflödet förstärks av erhållen likvid om 320 mkr hänförligt till reglerad kundfordran
Disponibel byggrättsportfölj Antal byggrätter 1) Region 2019-03-31 2018-03-31 Stockholm 14 200 2) 14 100 2) Malmö/Lund 2 900 3 300 Göteborg 3) 3 700 3 300 Uppsala 4) 3 900 3 600 Norge 8 200 7 700 Helsingfors 3 500 2 700 Belgien - 200 Totalt 36 400 34 900 1) Avrundat till jämna hundratal 2) varav 800 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder 3) avser Region Väst 4) avser Region Öst
Ökad nivå exploateringsfastigheter BYGGRÄTTER I BALANSRÄKNINGEN Jan -mar Mkr 2016 2017 2018 2019 Ingående balans 7 067 7 121 7 543 8 306 Tillkommer 1 903 2 017 2 402 737 Avgår -1 849-1 595-1 639-132 Utgående balans 7 121 7 543 8 306 8 911
7 års produktion i balansräkningen Antal byggrätter 1) 2019-03-31 I balansräkningen Produktionsstarter 2) Genomloppstid, år 3) JM Bostad Stockholm 8 600 731 11,8 JM Bostad Riks 6 800 1 028 6,6 JM Utland 5 800 892 6,5 JM Fastighetsutveckling 200 320 0,6 Koncernen 21 400 2 971 7,2 1) Bostadsbyggrätter 2) 12-månaders rullande 3) Riktvärde 5 år
Projektfastigheter Mkr 2019-03-31 2018-03-31 2018-12-31 Fastigheter under utveckling 912 955 816 Färdigställda hyresrättsfastigheter 820 1) 224 808 Färdigställda kontorsfastigheter 11 14 11 Totalt 1 743 1 193 1 635 1) Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter
89 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 434 mkr Mkr 600 567 500 434 400 300 200 309 322 224 100 0 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 2019
Kassaflöde Kassaflödesanalys, mkr 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 2019 Från den löpande verksamheten 1) 2) 3) -18-204 -234-17 468 Från investeringsverksamheten -1-2 3-8 2 Från finansieringsverksamheten 1-286 11-138 -9 Summa kvartalets kassaflöde -18-492 -220-163 461 Likvida medel vid periodens slut 2 564 2 078 1 854 1 682 2 150 1) Varav nettoinvestering projektfastigheter -118-116 -88-200 -107 2) Varav nettoinvestering exploateringsfastigheter -318-255 -24 69-83 3) Varav betald skatt -261-137 -184-115 -131 Enligt segmentsredovisning
Stark finansiell ställning och likviditet Mkr Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) 1) ggr 1 500 1,5 Soliditet 1) 40 procent (40) 1 000 1 Tillgänglig likviditet 4 950 mkr (5 364) varav likvida medel 2 150 mkr (2 564) 500 130 0,5 Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) 0-500 0-0,5 Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 3,8 år (2,4) -1 000 2015 2016 2017 2018 31 mars 2019 2) -1 1) Enligt segmentsredovisning 2) Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgår till 1 494 mkr (1 375) Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad
Finansnetto Januari - mars Mkr 2019 2018 Finansiella intäkter 1 1 Finansiella intäkter 1 1 Räntekostnader -14-9 Räntekostnader pensioner -9-8 Finansiella kostnader -23-17 Finansnetto -22-16
Resultatkomponenter bostadsaffären SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING (BRUTTO) 2019 (Q4 2018) Kostnadsbaserad effekt 488 mkr (492) + Omvärderingseffekt + 184 mkr (270) Försäljningseffekt -13 mkr (-48) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) = Periodens resultat, 659 mkr (714)
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 2019 Koncernen 439 470 263 270 184 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q4 2018-8 189 89 270 2019-13 151 46 184 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under 2019 uppgick till 184 mkr med aktuell bedömning av marknadsförutsättningarna under innevarande prognosperiod.
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 36 400 byggrätter i attraktiva lägen Fundamentalt goda förutsättningar Avvaktande marknad i Stockholm Gradvis geografisk breddning Hållbart samhällsbyggande Effektiva ledningssystem Gustavslund, Helsingborg 30 bostäder Satsning på digitalt stöd Stark balansräkning ger handlingsfrihet Väl avvägd riskprofil