HANINGE BOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2004
Innehållsförteckning Sammanfattning och nyckeltal 2 VD har ordet 3 Våra bostadsområden 4 Hur används hyran? 8 Fastighetsförteckning 9 Förvaltningsberättelse 10 Resultaträkningar 12 Balansräkningar 13 Kassaflödesanalyser 15 Noter 16 Revisionsberättelser 20 Styrelse & revisorer 22 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL EKONOMI 2004 Omsättningen ökade till 121,3 mkr (119,1). Resultat efter finansnetto uppgick till 16,8 mkr (18,9). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 24,7 mkr (-1,9). Soliditeten ökade till 19,2 procent (16,4). UTHYRNING 2004 Genomsnittshyran för lägenheter var 836 kronor per kvadratmeter. Företaget hade inga outhyrda lägenheter. Antalet omflyttningar var 323 st vilket motsvarar 17,5 procent av det totala lägenhetsantalet. HÄNDELSER 2004 Fasadrenovering av husen på Moränvägen i Jordbro. Renovering av yttertak utfördes på husen Tungelstavägen 19 29 i Västerhaninge. Målning av fasader utfördes på husen Verdandivägen 1 19 och Sagavägen 1 15. UTBLICK 2005 Bostadshyrorna höjs med i genomsnitt 2,5 procent från och med 1 april. Resultatprognos efter finansnetto beräknas uppgå till cirka 8 mkr. Fortsatt ökad satsning på underhållet, bland annat badrumsrenoveringar i Jordbro och Dalarövägen i Handen. NYCKELTAL 2004 2003 2002 Antal fastigheter 30 30 30 Antal lägenheter 1 847 1 847 1 847 Yta bostäder, m 2 135 335 135 335 135 335 Yta lokaler, m 2 8 875 8 875 8 875 Omsättning, mkr 121,3 119,1 113,9 Resultat efter skatt, mkr 8,6 8,5 13,0 Soliditet, % 19,2 16,4 2,6 Avkastning, eget kapital, % 12,6 25,9 135,5 Eget kapital, mkr 123,9 115,2 10,1 Bokfört värde, fastigheter, mkr 705,3 719,2 593,0 Investeringar, mkr 0,9 0,5 4,2 Underhåll, mkr 16,7 12,4 9,2 Årsanställda 18 18 18
FOKUSERING PÅ FASTIGHETSUNDERHÅLLET D et gångna året blev ett bra år för Haninge Bostäder AB. Ränteutvecklingen har varit gynnsam och vi har kunnat tillgodogöra oss det positiva ränteläget som fortfarande råder. Under året har vi amorterat 60 mkr av våra fastighetslån och uppnår en soliditet på 19,2 procent. Vi närmar oss således ägardirektivens krav på minst 20 procent före 2008 med god fart. Vi har även ökat våra intäkter genom den förhandlingsuppgörelse som träffades med Hyresgästföreningen hösten 2003, vilket gav oss möjligheten att öka det planerade underhållet med 4,2 mkr. Totalt har vi investerat 16,5 mkr i underhåll av fastigheterna och jag är speciellt glad åt att vi färdigställt fasadrenoveringen på Moränvägen i Jordbro. En stor investering som verkligen lyft området och ökat dess attraktionsvärde. Arbetet med att ta fram en ny affärsplan för företaget har påbörjats. Vision, affärsidé, och övergripande mål har definierats. För 2005 ökar våra underhållsåtgärder ytterligare till 21 mkr, främst genom att vi påbörjar badrumsrenovering i våra fastigheter från 60-talet. Detta arbete kommer att pågå under en lång tid och berör cirka 900 lägenheter. Vi kommer även att satsa på energieffektivisering för att möta taxehöjningar främst på värme och el, men också för att begränsa miljöpåverkan och minska energikostnaderna totalt. En kundundersökning kommer att genomföras under våren. Syftet med undersökningen är att avläsa hur våra kunder upplever sitt boende och bedömer Haninge Bostäder som värd. Slutligen vill jag tacka alla medarbetare som helhjärtat ställer upp för att skapa en bra boendemiljö för våra kunder och samtidigt medverkar till ett gott resultat för bolaget. Jag ser fram emot kommande verksamhetsår med tillförsikt. Rolf Östergren Verkställande direktör VISION Vi är den mest attraktiva hyresvärden på Södertörn. AFFÄRSIDÉ Vi hyr ut och utvecklar tryggt och varierat boende i Haninge kommun. ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 3
VÅRA BOSTADSOMRÅDEN H aninge Bostäder AB äger och förvaltar 1 847 bostadslägenheter fördelade på olika kommundelar i Haninge. Utbudet av lägenheter är brett med både låg- och höghusbebyggelse. I centrala Handen, kvarteret Folkparken, finns 58 studerandelägenheter. Årshyra inkl. värme 1 067 kr/m 2 Byggår 1991 1992 Lägenhetsyta 4 888 m 2 Antal lägenheter, totalt 67 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 28% 13% 13% 46% DALARÖ Årshyra inkl. värme 744 kr/m 2 Byggår 1966 1968 Lägenhetsyta 16 689 m 2 Antal lägenheter, totalt 219 Fördelning av lägenhetsstorlekar 3% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 21% 45% 12% 19% TUNGELSTAVÄGEN I VÄSTERHANINGE Årshyra inkl. värme 849 kr/m 2 Byggår 1986 1987 Lägenhetsyta 7 786 m 2 Antal lägenheter, totalt 113 Fördelning av lägenhetsstorlekar 3% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 15% 31% 51% ROSGÅRDEN I TUNGELSTA 4 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
Årshyra inkl. värme 756 kr/m 2 Byggår 1965 1969 Lägenhetsyta 41 037 m 2 Antal lägenheter, totalt 505 Fördelning av lägenhetsstorlekar 4% JORDBRO, 1960-TAL 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 17% 44% 8% 27% Årshyra inkl. värme 921 kr/m 2 Byggår 1989 1990 Lägenhetsyta 9 488 m 2 Antal lägenheter, totalt 130 Fördelning av lägenhetsstorlekar 2% 3% JORDBRO, 1990-TAL 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 5% 17% 73% Årshyra inkl. värme 960 kr/m 2 Byggår 1992 1993 Lägenhetsyta 18 947 m 2 Antal lägenheter, totalt 253 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 25% 20% 55% ÖRNENS VÄG I HANDEN ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 5
Årshyra inkl. värme 966 kr/m 2 Byggår 1992 Lägenhetsyta 4 744 m 2 Antal lägenheter, totalt 132 Varav studentlgh 58 Fördelning av lägenhetsstorlekar 3% 1 rok FOLKPARKEN I HANDEN 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 53% 44% Årshyra inkl. värme 803 kr/m 2 Byggår 1969 1970 Lägenhetsyta 11 136 m 2 Antal lägenheter, totalt 147 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 44% 13% 14% 29% DALARÖVÄGEN I HANDEN Årshyra inkl. värme 790 kr/m 2 Byggår 1968 Lägenhetsyta 4 356 m 2 Antal lägenheter, totalt 46 Fördelning av lägenhetsstorlekar 4% 4% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 30% 15% 47% NYNÄSVÄGEN 40-44 I HANDEN 6 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
Årshyra inkl. värme 822 kr/m 2 Byggår 1949 1952 Lägenhetsyta 3 838 m 2 Antal lägenheter, totalt 71 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 32% 34% 34% KÄLLVÄGEN I HANDEN Årshyra inkl. värme 913 kr/m 2 Byggår 1983 1984 Lägenhetsyta 9 652 m 2 Antal lägenheter, totalt 120 Fördelning av lägenhetsstorlekar 1 rok 7% 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 46% 42% NYÄNGEN I VENDELSÖ 5% Årshyra inkl. värme 738 kr/m 2 Byggår 1956 1966 Lägenhetsyta 2 774 m 2 Antal lägenheter, totalt 44 Fördelning av lägenhetsstorlekar 5% VENDELSÖ 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 42% 14% 39% ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 7
HUR ANVÄNDS HYRAN? H aninge Bostäder AB äger och förvaltar 1 847 lägenheter i Haninge. Med en genomsnittshyra på 836 kronor per kvadratmeter och år för 2004, så motsvarar det en månadshyra på 5 085 kronor för genomsnittslägenheten som är på cirka 73 kvadratmeter. I diagrammet nedan visas de olika kostnader som våra hyresgäster betalar för varje månad. Totalt motsvarar de en normal månadskostnad på cirka 5 085 kronor per månad. Exempelvis ingår varje månad 593 kronor för värme och 238 kronor för vatten. Andelen i procent anges inom parentes. Vissa kostnader kan vi alla vara med och påverka till exempel de för vatten, fastighetsel, skadegörelse och reparationer. Lyckas vi gemensamt minska dessa kostnader så påverkar det kommande hyreshöjningsbehov. KOSTNADER FÖR HANINGE BOSTÄDER AB ÅR 2004 Hyresgästmedel 25 kr (0%) Fastighetsskötsel 394 kr (8%) Räntekostnader 904 kr (18%) Fastighetsel 206 kr (4%) Värme 593 kr (12%) Fastighetsskatt 193 kr (4%) 15% Vatten 238 (5%) Avskrivningar 30% 707 47% kr (14%) Sophantering 77 kr (2%) Riskkostnader 62 kr (1%) Lokal administration 103 kr (2%) Reparationer 450 kr (9%) Marknadsföring 18 kr (0%) Central administration och IT 303 kr (6%) Planerat underhåll 812 kr (16%) 8 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
FASTIGHETSFÖRTECKNING HANDEN Byggn. Antal Bostads- Lokal- Total- Taxerings Brutto- Adress år lgh yta m² yta m² yta m² värde Mkr hyra Mkr Södebymalm 3:20 Källvägen 18 A-B 1961 17 908 206 1 114 5,2 0,9 Södebymalm 3:22 Källvägen 16 A-B 1960 18 978 87 1 065 5,1 0,8 Södebymalm 3:320 Källvägen 20-22 1963 36 1 952 132 2 084 10,0 1,7 Södebymalm 3:388 Nynäsvägen 40-44 1968 46 4 356 282 4 638 21,5 3,7 Södebymalm 3:403 Dalarövägen 14-54 1969 147 11 136 494 11 630 53,9 9,4 Södebymalm 3:492 Örnens väg 22-58 1992 253 18 947 171 19 118 116,8 18,8 Södebymalm 3:9 Folkparken 1-11 1992 132 4 743-4 743 28,2 4,7 VENDELSÖ Delsumma Handen 649 43 020 1 372 44 392 240,7 40,0 Vendelsö 3:153 Djurgårdsvägen 2-4 1950 10 582 706 1 288 4,7 0,9 Vendelsö 7:78 Evabergsvägen 2-4 1957 14 812 128 940 4,0 0,8 Vendelsö 3:135 Mastvägen 4-6 1966 20 1 380 298 1 678 7,2 1,2 Vendelsö 3:1705 Djurgårdsvägen 13-197, 1983 120 9 652 280 9 932 49,5 9,2 Wemevägen 2-56 JORDBRO Delsumma Vendelsö 164 12 426 1 412 13 838 65,4 12,1 Kalvsvik 11:2 Moränvägen 4-42, 46-54 1966 165 12 983 739 13 722 164,2 ¹ 10,3 Kalvsvik 11:3 Moränvägen 56-104 1966 145 11 934 1 970 13 904 10,6 Kalvsvik 11:1078 Moränvägen 2 1989 17 1 265-1 265 1,2 Kalvsvik 11:1080 Moränvägen 44 1989 26 1 939-1 939 1,7 Kalvsvik 11:1082 Moränvägen 106-110 1989 45 3 078 213 3 291 3,0 Kalvsvik 11:11 S Jordbrovägen 27-33 1968 91 7 646 265 7 911 78,6 ² 6,1 Kalvsvik 11:12 S Jordbrovägen 19-25 1968 86 7 060 383 7 443 5,9 Kalvsvik 11:1077 Moränvägen 1 1989 16 1 131 140 1 271 1,3 Kalvsvik 11:10 Moränvägen 1A-3 1968 18 1 414 158 1 572 19,0 ³ 1,2 Kalvsvik 11:1079 Moränvägen 5 1989 13 1 108 8 1 116 1,0 Kalvsvik 11:1081 Moränvägen 15 1989 13 967-967 0,9 VÄSTERHANINGE Delsumma Jordbro 635 50 525 3 876 54 401 261,8 43,2 Ribby 1:217 Tungelstavägen 19-29 1966 117 8 580 806 9 386 41,4 6,9 Ribby 1:205 Tungelstavägen 31-37 1968 102 8 109 802 8 911 38,9 6,4 TUNGELSTA Delsumma Västerhaninge 219 16 689 1 608 18 297 80,3 13,3 Ålsta 3:182 Rosgården 2-12 1986 34 2 335-2 335 12,6 2,0 Ålsta 3:184 Rosgården 14-24 1987 34 2 335-2 335 12,6 2,0 Ålsta 3:183 Rosgården 26-42 1987 45 3 117 108 3 225 17,2 2,7 DALARÖ Delsumma Tungelsta 113 7 787 108 7 895 42,4 6,7 Dalarö 2:52 Sagavägen, Verdandiv. 1992 34 2 540-2 540 16,5 2,7 Dalarö 2:133, 3:72 Odins väg, Wallins väg 1992 33 2 348 499 2 847 17,4 3,0 Delsumma Dalarö 67 4 888 499 5 387 33,9 5,7 TOTALT HANINGE BOSTÄDER 1 847 135 335 8 875 144 210 724,5 121,0 ¹ Kalvsvik 11:3, 11:1078, 11:1080, 11:1082 ingår. ² Kalvsvik 11:12, 11:1077 ingår. ³ Kalvsvik 11:1079, 11:1081 ingår. ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 9
ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2004 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Haninge Bostäder AB, organisationsnummer 556556-5073, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2004. H aninge Bostäder AB äger och förvaltar fastigheter i de flesta kommundelar inom Haninge kommun. Företagets fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 30 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan utgörs till cirka 95 procent av bostäder. Bolaget har inte förvärvat eller sålt några fastigheter under året. SAMMANFATTNING Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 16 799 Kkr (18 674). Kassaflödet från den löpande verksamheten, har under året uppgått till 24 738 Kkr (-1 925) vilket huvudsakligen DRIFTKOSTNADER Kkr Kr/kvm Fastighetsskötsel 17 328 120 Uppvärmning 12 198 85 El 4 252 29 Vatten 4 904 34 Övriga driftkostnader 5 182 36 Summa 43 864 304 använts till att minska företagets låneskuld. Under året har räntebärande skulder amorterats med 60 080 Kkr (0). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna för bostäder har ökat som en följd av de förhandlingar som genomfördes hösten 2003 angående hyrorna för 2004. Förhandlingsuppgörelsen resulterade i en höjning av bostadshyrorna med 2,85 procent från den 1 januari 2004. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick till 836 kr per kvm (813). Inga vakanser har förekommit under året. Antalet omflyttningar uppgick till 323 (282) vilket motsvarar 17,5 procent (15,3) av lägenhetsbeståndet. Hyresintäkterna för lokaler uppgick till 4 066 Kkr (4 076). Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg och befintliga vakanser avser enbart så kallade sekunda lokaler. Hyresnivån för kommersiella lokaler uppgick vid årets utgång till 1 046 kr per kvm (1 013). KOSTNADER Fastigheternas förvaltningskostnader, exklusive avskrivningar uppgick till 64 875 Kkr (58 006). Ökningen är delvis föranledd av en planerad ökning av underhållskostnaderna med cirka 4 300 Kkr. Försäljnings- och administrationskostnader har under året uppgått till 6 953 Kkr (5 789). Häri ingår kostnader för styrelse och VD, ekonomi/data samt marknadsföring. 10 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
FINANSIELLA POSTER Räntenettot förbättrades under året med 3 427 Kkr beroende på lägre ränteläge samt att låneskulden amorterats ner. Vid årets slut fanns räntebärande lån med inteckning i bolagets fastigheter till ett belopp av 515 920 Kkr (576 000). Inga räntebidrag har erhållits under året. Den genomsnittliga räntan på fastighetslånen uppgick under året till 3,41 procent (3,94). Räntevillkor och räntebindningstider regleras via derivatinstrument genom Haninge kommun Holding AB. För information om räntebindningstider hänvisas till not 15. FINANSPOLICY De övergripande riktlinjerna för finansverksamheten har fastställts av bolagets styrelse i en finanspolicy. De väsentligaste punkterna i finanspolicyn är följande: Högst 30 procent av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling ett enskilt år. Ingen enskild långivare får stå för mer än 60 procent av låneportföljen. Ränterisken begränsas genom att max 60 procent av lånestocken binds på kortare tid än ett år och resterande del av lånestocken binds inom fem intervall, 2 6 år. Derivatinstrument kan användas för att minska bolagets ränterisker och skall då alltid vara kopplade till underliggande finansiering. All finansiering sker genom Haninge kommun Holding AB som är förpliktigat att följa Haninge Bostäder AB:s finanspolicy. UTBLICK MOT 2005 Resultatet efter finansiella poster förväntas bli något lägre än 2004. Resultatförsämringen mot föregående år beror i första hand på planerad ökning av underhållskostnaderna. Ökningen av underhållskostnaderna avser i sin helhet badrumsrenoveringar. De totala hyresintäkterna bedöms öka med cirka 2,0 procent som en följd av genomförda hyresförhandlingar för 2005. Uthyrningsgraden förväntas bli fortsatt hög och stabil. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst Totalt 10 759 781 kr 8 632 578 kr 19 392 359 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning: 19 392 359 kr Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter. NYCKELTAL 2004 2003 2002 2001 Hyror, netto, kr/m 2 833 813 784 769 Driftkostnader, kr/m 2 304 291 278 279 Underhållskostnader, kr/m 2 116 86 64 80 Fastighetsskatt, kr/m 2 27 27 23 21 Avkastning på eget kapital, % 12,6 25,9 1 135,5 138,9 Direktavkastning, fastigheter, % 7,0 7,7 1 9,4 8,9 Synlig soliditet, % 19,2 16,4 1 2,6 2,2 Rörelsemarginal, % 28,8 39,2 41,7 39,6 Nettoomsättning, Mkr 121,3 119,1 113,9 112,9 Balansomslutning, Mkr 716,1 766,5 1 596,6 602,1 Investeringar, Mkr 0,9 0,5 4,2 2,7 1 Förändringen 2003 förklaras huvudsakligen av uppskrivningen av fastigheter. För nyckeltalsdefinitioner hänvisas till not 1. ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 11
RESULTATRÄKNINGAR för perioden 1/1 31/12 Kkr Not 2004 2003 Nettoomsättning: Hyresintäkter 2 120 147 117 104 Övriga förvaltningsintäkter 3 1 129 2 002 Summa nettoomsättning 121 276 119 106 Fastighetskostnader: Driftkostnader 4-43 864-42 034 Underhållskostnader -16 701-12 415 Fastighetsskatt -4 310-3 557 Avskrivningar 7, 9-14 440-8 586 Summa fastighetskostnader -79 315-66 592 Bruttoresultat 41 961 52 514 Centrala administrations- och försäljningskostnader: Avskrivningar 9-100 -114 Övriga kostnader 5-6 953-5 789 Summa centrala administrations- och försäljningskostnader -7 053-5 903 Rörelseresultat 34 908 46 611 Ränteintäkter 519 269 Räntebidrag - - Räntekostnader och liknande resultatposter -18 628-21 805 Pantbrevskostnader - -6 201 Summa finansiella poster -18 109-27 737 Resultat efter finansiella poster 16 799 18 874 Bokslutsdispositioner: Förändring periodiseringsfond 13-4 700-4 300 Avskrivningar utöver plan - -2 733 Skatt på årets resultat 6-3 466-3 326 ÅRETS RESULTAT 8 633 8 515 12 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
BALANSRÄKNINGAR Kkr Not 2004-12-31 2003-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 605 818 619 706 Mark 8 99 460 99 460 Inventarier 9 742 530 Summa materiella anläggningstillgångar 706 020 719 696 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 20 - Summa finansiella anläggningstillgångar 20 - Summa anläggningstillgångar 706 040 719 696 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 102 144 Kundfordringar 195 531 Övriga fordringar 6 233 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 1 725 1 736 Summa kortfristiga fordringar 2 028 2 644 Kassa och bank 8 023 44 150 Summa omsättningstillgångar 10 051 46 794 Summa tillgångar 716 091 766 490 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 13
BALANSRÄKNINGAR Kkr Not 2004-12-31 2003-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 11 8 400 8 400 Överkursfond 1 702 1 702 Uppskrivningsfond 94 379 96 624 Summa bundet eget kapital 104 481 106 726 Fritt eget kapital Balanserat resultat 10 760 - Årets resultat 8 633 8 515 Summa fritt eget kapital 19 393 8 515 Summa eget kapital 12 123 874 115 241 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond 9 000 4 300 Avskrivning utöver plan 10 104 10 104 Summa obeskattade reserver 13 19 104 14 404 AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatt 14 36 703 37 576 SKULDER Långfristiga skulder Haninge kommun Holding AB 15 504 400 567 360 Summa långfristiga skulder 504 400 567 360 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 11 520 8 640 Leverantörsskulder 8 191 5 742 Skulder till koncernföretag 498 - Skatteskuld 2 053 3 667 Övriga kortfristiga skulder 16 496 499 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 9 252 13 361 Summa kortfristiga skulder 32 010 31 909 Summa skulder 536 410 599 269 Summa eget kapital och skulder 716 091 766 490 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 18 576 000 576 000 Ansvarsförbindelser Fastigo 130 131 14 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
KASSAFLÖDESANALYSER Indirekt metod Kkr Not 2004 2003 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 16 799 18 874 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m: Avskrivningar 14 540 8 700 Övriga ej likviditetspåverkande poster -99 - Betald skatt -5 953 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 25 287 27 574 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av kortfristiga fordringar 616-732 Ökning(+)/minskning(-) av leverantörsskulder 2 449 2 290 Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder -3 614-31 057 Kassaflöde från den löpande verksamheten 24 738-1 925 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar -916-488 Investering i finansiella anläggningstillgångar -20 - Försäljning av materiella anläggningstillgångar 151 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -785-488 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån - 45 559 Amortering av skuld -60 080 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -60 080 45 559 Årets kassaflöde -36 127 43 146 Likvida medel vid årets början 44 150 1 004 Likvida medel vid årets slut 8 023 44 150 UPPLYSNING OM LIKVIDA MEDEL Likvida medel Kassa och bank 8 023 44 150 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 15
NOTER OCH KOMMENTARER 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Anläggningstillgångar Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten och uppskrivningar och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på byggnader görs enligt plan med 2 procent per år på byggnadens anskaffningsvärde. På byggnadernas uppskrivna värden har avskrivningar gjorts med 2,5 4,0 procent. Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet definieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet definieras som nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöde som tillgången genererar. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. Företagsledning och styrelse bedömer att något nedskrivningsbehov inte föreligger för närvarande. Avskrivningar på inventarier beräknas på anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningar på inventarier har gjorts med 20 procent per år. Hyres- och kundfordringar Hyres- och kundfordringar värderas till det värde med vilket de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder Värdering har skett till anskaffningsvärdet eller nominellt värde om ej annat specifikt anges. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period de hänför sig till, oavsett hur de upplånade medlen använts. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att bibehålla fastigheternas standard och tekniska nivå. Mindre reparationer redovisas som driftkostnader. Företaget kostnadsför i huvudsak samtliga utgifter för underhåll. Detta innebär att endast utgifter för värdehöjande åtgärder som förändrar fastigheternas funktion eller byggnadsstomme aktiveras. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade på balansdagen. Nyckeltalsdefinitioner Hyror netto Hyresintäkter från bostäder, lokaler och bilplatser inklusive avdrag för vakanser och rabatter i förhållande till bostads- och lokalyta. Driftkostnader Fastighetsskötsel, reparationer, förbrukning, uppvärmning, övrig drift samt lokal administration i förhållande till bostads- och lokalyta. Nettoomsättning Intäkter från företagets huvudsakliga verksamhet. Uthyrning och förvaltning av fastigheter. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital plus 72 procent av obskattade reserver. Direktavkastning fastigheter Resultat före finansiella kostnader och avskrivningar i förhållande till bokfört värde på byggnader plus mark. Soliditet Eget kapital plus 72 procent av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutning. Rörelsemarginal Rörelseresultat i förhållande till nettoomsättning. 2 HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING Hyror Bostäder 113 402 110 269 Lokaler 4 066 4 076 Garage 1 792 1 771 Bilplatser 1 736 1 758 Summa 120 996 117 874 Avgår outhyrda objekt Bostäder -81-59 Garage -28-27 Bilplatser -298-300 Summa -407-386 Avgår rabatter Bostäder -442-384 Summa -442-384 Nettohyror Bostäder 112 879 109 826 Lokaler 4 066 4 076 Garage 1 764 1 744 Bilplatser 1 438 1 458 Summa nettohyror 120 147 117 104 3 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Övrig förvaltningsverksamhet 1 028 1 901 Statligt ombyggnadsbidrag 101 101 Summa 1 129 2 002 16 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
4 DRIFTKOSTNADER 8 MARK Reparationer 9 254 8 423 Värme 12 198 11 917 Vatten 4 904 4 682 El 4 252 3 953 Övrig fastighetsskötsel 8 074 7 852 Lokal administration 2 112 2 017 Övriga driftkostnader 3 070 3 190 Summa 43 864 42 034 Ingående anskaffningsvärde 99 460 64 460 Årets uppskrivningar - 35 000 Årets anskaffningar - - Omklassificering (från byggnad till mark) - - Utgående bokfört restvärde 99 460 99 460 Taxeringsvärde mark 228 264 181 432 5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Ernst & Young AB revisionsuppdrag 164 212 andra uppdrag - 38 Övriga revisorer revisionsuppdrag 9 2 Summa 173 252 6 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 9 INVENTARIER Ingående anskaffningsvärde 2 767 2 706 Årets inköp 526 61 Årets försäljning och utrangering -312 - Utgående anskaffningsvärde 2 981 2 767 Ingående avskrivningar -2 237-1 957 Årets avskrivningar -262-280 Försäljning och utrangering 260 - Utgående ackumulerade avskrivningar -2 239-2 237 Utgående planenligt restvärde 742 530 Skatt från tidigare år 70 - Aktuell skatt 4 269 3 326 Uppskjuten skatt -873 - Summa 3 466 3 326 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 7 BYGGNADER Upplupna hyror och ersättningar 774 544 Förutbetalda leverantörsfakturor 951 1 192 Summa 1 725 1 736 Ingående anskaffningsvärde 551 048 550 621 Årets anskaffningar 390 427 Utgående anskaffningsvärde 551 438 551 048 Ingående ackumulerade avskrivningar -30 542-22 122 Årets avskrivningar -11 160-8 420 Utgående ack. avskrivningar -41 702-30 542 11 AKTIEKAPITAL 84 000 st aktier à nominellt 100 kr (Samtliga aktier har samma röstvärde och rättigheter till utdelning. Aktiekapitalet är till fullo inbetalt). Ingående uppskrivningar 99 200 - Årets uppskrivningar - 99 200 Årets avskrivning på uppskrivet belopp -3 118 - Utgående ackumulerade uppskrivningar netto 96 082 99 200 Utgående planenligt restvärde 605 818 619 706 Taxeringsvärde byggnader 496 285 551 857 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 17
12 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp i Kkr Aktiekapital Överkurs- Uppskrivnings- Fritt eget Summa fond fond kapital Belopp vid årets ingång 8 400 1 702 96 624 8 515 115 241 Förändring av uppskrivningsfond - - -2 245 2 245 - Vinstdisposition enligt beslut av årets bolagsstämma: Årets resultat - - - 8 633 8 633 Belopp vid årets utgång 8 400 1 702 94 379 19 393 123 874 Årets förändring av uppskrivningsfonden motsvarar 72 procent av årets planenliga avskrivningar avseende ursprungligt uppskrivet värde byggnader. 13 OBESKATTADE RESERVER Avskrivningar över plan 10 104 10 104 Avsättning till periodiseringsfond tax 04 4 300 4 300 Avsättning till periodiseringsfond tax 05 4 700 - Summa 19 104 14 404 16 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Personalskulder 198 195 Moms och uttagsskatt 182 189 Övrigt 116 115 Summa 496 499 14 UPPSKJUTEN SKATT Belopp vid årets ingång 37 576 - Årets förändring -873 37 576 Belopp vid årets utgång 36 703 37 576 Årets förändring av uppskjuten skatteskuld motsvarar 28 procent av årets planenliga avskrivningar avseende ursprungligt uppskrivet värde byggnader. 17 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna räntor 60 3 999 Upplupna personalrelaterade kostnader 842 619 Förskottsbetalda hyror 8 259 6 114 Ej fakturerade kostnader för el - 2 468 Övrigt 91 161 Summa 9 252 13 361 15 LÅNGFRISTIGA SKULDER Samtliga lån löper utan bindningstid. Specifikation över ränteförfallostruktur Lånebelopp Andel av lån Räntebindningstid Lån med rörlig ränta 245 920 47,7% < 1 år 40 000 7,8% 1 2 år 65 000 12,6% 2 3 år 57 000 11,0% 3 4 år 54 000 10,5% 4 5 år 27 000 5,2% 5 6 år 27 000 5,2% 515 920 Amortering inom ett år -11 520 Summa 504 400 18 STÄLLDA SÄKERHETER Avseende långfristiga skulder: Fastighetsinteckningar 576 000 576 000 Summa 576 000 576 000 19 PERSONAL Medelantalet anställda Antal män 14 14 Antal kvinnor 4 4 Summa 18 18 18 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
Löner och andra ersättningar Styrelse och VD 931 663 Övriga anställda 5 797 5 693 Summa 6 728 6 356 Sociala kostnader Styrelse och VD 456 345 Övriga anställda 2 006 1 985 Summa 2 462 2 330 Pensionskostnader Styrelse och VD 452 419 Övriga anställda 584 527 Summa 1 036 946 För 2003 utgick ingen ersättning till den tidigare styrelsen för tiden fram till den 24 oktober. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön i tjugofyra månader med full avräkning. Vid egen uppsägning från VD gäller sex månaders uppsägningstid. Sjukfrånvaro för åldersgruppen 30 49 år 2,87 8,5 Sjukfrånvaro för åldersgruppen 50 år och äldre 1,46 1,3 Andelen av sjukfrånvaron som varat i 60 dagar eller mer 0,34 1,9 21 KÖNSFÖRDELNING I FÖRETAGSLEDNING Fördelning mellan män och kvinnor i företagets styrelse angivet i procent: Kvinnnor 33 33 Män 67 67 Fördelning mellan män och kvinnor i företagsledningen angivet i procent: Kvinnor 33 33 Män 67 67 20 SJUKFRÅNVARO 2004 2003 Sjukfrånvaro i procent av sammanlagd ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro 1,81 3,2 Sjukfrånvaro för kvinnor 0,35 2,7 Sjukfrånvaro för män 2,24 3,5 Sjukfrånvaro för åldersgruppen 29 år och yngre - - 22 ÄGARFÖRHÅLLANDE Haninge Bostäder AB är ett dotterbolag till Haninge kommun Holding AB, organisationsnummer 556649-2012 med säte i Haninge. Resultat- och balansräkningarna för Haninge Bostäder AB konsolideras i Haninge kommun Holding AB. Haninge 2005-04-11 Björn Riese Ordförande Niclas Lindberg 1:e vice ordförande Marietta de Pourbaix-Lundin 2:e vice ordförande Hans Carlsson Ulla Hamnlund-Eriksson Christer Alvemur Rolf Östergren Verkställande direktör Min revisionsberätelse har avgivits 2005-04-11 Min granskningsrapport har avgivits 2005-04-11 Anders Wiger Auktoriserad revisor Gustav Jönsson Av Haninge kommun utsedd revisor ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 19
REVISIONSBERÄTTELSE TILL BOLAGSSTÄMMAN I HANINGE BOSTÄDER AB ORG.NR 556556-5073 Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Haninge Bostäder AB för år 2004. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Svergie. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 11 april 2005 Anders Wiger Auktoriserad revisor 20 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
GRANSKNINGSRAPPORT TILL BOLAGSSTÄMMAN I HANINGE BOSTÄDER AB ORG.NR 556556-5073 Jag har granskat bolagets verksamhet under år 2004. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har utgått från bedömning av risk och väsentlighet. Samplanering har skett med bolagets auktoriserade revisor. Min granskning har innefattat hur verksamheten överensstämmer med det kommunala syfte och mål som anges i bolagsordning och ägardirektiv. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll varit tillräcklig. Jag bedömer också att verksamheten bedrivits och utfallit på ett tillfredsställande sätt utifrån det kommunala syfte och mål som uppställts för den. Haninge den 11 april 2005 Gustav Jönsson Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor i Haninge Bostäder AB ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB 21
Hans Carlsson Björn Riese Marietta de Pourbaix-Lundin Niclas Lindberg Christer Alvemur Ulla Hamnlund- Eriksson STYRELSE Ordinarie Biörn Riese, ordförande Niclas Lindberg (s), 1:e vice ordförande Marietta de Pourbaix-Lundin (m), 2:e vice ordförande Hans Carlsson (s), ledamot Ulla Hamnlund-Eriksson, ledamot Christer Alvemur, ledamot Suppleanter Martin Pekkari Kjell Bjerrehorn (fp) Kjell Eriksson (m) Inger Wolf (v) Kjell Lundin Thomas Schanning REVISORER Ordinarie Anders Wiger från Ernst & Young AB Lekmannarevisor Gustav Jönsson (s) Suppleanter Jan-Erik Söderhielm från Ernst & Young AB Lekmannarevisor Tony Evervall (s) 22 ÅRSREDOVISNING 2004 HANINGE BOSTÄDER AB
PRODUKTION SABO FÖRLAGS AB TRYCK ALE TRYCKTEAM, BOHUS
I Haninge finns naturen på nära håll. Här ligger havet inpå knutarna och den allra finaste delen av Stockholms skärgård. I Haninge finns också Tyresta Nationalpark som är ett av de största skogspartierna utanför fjällvärlden. Här kan man ströva i timtal i genuin urskog längs välordnade vandringsleder. I denna fantastiska kommun äger och förvaltar Haninge Bostäder AB 30 fastigheter med 1847 bostadslägenheter och 30 lokaler för kommersiellt bruk. Välkommen till ett bra boende! BOX 115 136 22 HANINGE BESÖKSADRESS HANDENTERMINALEN 2, PLAN 8 TEL, VÄXEL 08-606 89 00 FAX 08-606 91 05 E-POST HB@HANINGEBOSTADER.SE HEMSIDA WWW.HANINGEBOSTADER.SE