SAMRÅDSHANDLING Diarienummer PBN 2015-738 214 Detaljplan för del av Assberg 4:16, 3:6 m fl vid Gränevägen, Skene, Marks kommun, Västra Götalands län MED GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Upprättad 2016-08-15 Planhandläggare Lena Bodén Bygg och miljökontoret, Marks kommun 1 (13)
Planhandlingar Plankarta med bestämmelser i skala 1:1000. Planbeskrivning med genomförandebeskrivning (detta dokument) Övriga handlingar: Grundkarta i skala 1:1000, upprättad 2016 av Lars Kjellgren Geoteknisk utredning utförd av GEO-gruppen AB, daterad 2016-04-08 Arkeologisk förundersökning utförd i maj 2016 Dagvattenutredning utförd av WSP, daterad 2016-08-19 Fastighetsförteckning upprättad 2016-06-20 av Lantmäteriet. 2 (13)
Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att möjliggöra utbyggnad av lagerbyggnad om totalt cirka 10 000 m 2, i två etapper, 6500 kvadratmeter i första etappen. Det kommer med detaljplanen bli aktuellt att exploatören förvärvar kommunal mark, fastigheten Assberg 3:20 samt del av Assberg 3:6 och 7:31. Förslaget innebär att ett område med jordbruksmark tas i anspråk för bebyggelse. Plandata Läge och areal Planområdet ligger ca 3 kilometer från Skene centrum. Området är beläget vid södra delen av Assbergs industriområde och består av jordbruksmark. Ca 100 meter öster om planområdet rinner Viskan i nordsydlig riktning. Planområdet är drygt 1,8 ha stort Markägoförhållanden Assberg 4:16 ägs av en privat fastighetsägare. Fastigheterna Assberg 3:20, Assberg 3:6 och Assberg 7:31 ägs av kommunen. En del av en samfälld väg, Assberg s:1 går genom planområdet. 4:16 7:31 S:1 3:20 3:6 Kommunägd mark 3 (13)
Tidigare ställningstaganden Riksintressen Planområdet innefattar inga riksintressen. Översiktsplaner I den fördjupade översiktsplanen för centralorten, "FÖP Kinna Skene Örby antagen av Kommunfullmäktige 2010-09-21, laga kraftvunnen 2012-09-18, redovisas området som utbyggnadsområde för nya verksamheter. Väster om planområdet ligger naturreservatet Assbergs raviner. Detaljplaner I norr angränsar planområdet till detaljplan 2003-09-16 som medger industriändamål. I övrigt finns inga gällande detaljplaner kring planområdet idag. Planbesked Positivt planbesked meddelades av Plan- och byggnadsnämnden 2016-02-03 6. Strandskydd Viskan har strandskydd på 100 meter. Strandskyddet berör en begränsad del av planområdet. Särskilda skäl är: att området som upphävandet avser behövs för att utvidga en pågående verksamhet och utvidgningen är inte möjlig att göra utanför området. Idag består området av jordbruksmark. Inga höga naturvärden berörs. Allmänhetens tillgång till strandområdet bedöms inte påverkas. I och med planens antagande upphävs strandskyddet vid Viskan inom detaljplanens begränsningar. 4 (13)
Gräns för strandskydd Fornminnen Vattenskyddsområde Planområdet innefattar inte någon del av vattenskyddsområde. Förutsättningar och förslag Mark och vegetation Planområdet ligger i södra utkanten av Skene, söder om det sedan tidigare befintliga Assbergs industriområde och väster om Viskan, Området består idag av åkrar och betesmark som inte brukas eller hävdas. Området har varit utarrenderat för jakt. Inom planområdet ligger en mindre kommunägd bostadsfastighet (Assberg 3:20) med ett före detta bostadshus och en ladugård som avses rivas. Jordbruksmark Jordbruksmark är av nationell betydelse, enligt Miljöbalken 3 kap 4 och får endast ianspråktagas för bebyggelse om det gäller ett väsentligt samhällsintresse och att ingen annan mark kan tillgodose behovet på ett tillfredsställande sätt. Bedömningen om markens lämplighet 5 (13)
har gjorts i gällande fördjupad översiktsplan för centralorten FÖP Skene-Kinna-Örby antagen av Kommunfullmäktige 2010-09-21, laga kraftvunnen 2012-09-18, där området redovisas som utbyggnadsområde för nya verksamheter. Planeringen av hushållning med jordbruksmarken behandlas i kommunernas översiktsplanerarbete. Grundvatten Grundvattenförekomsten Kinna-Skene är en sand- och grusförekomst och det finns goda eller mycket goda uttagsmöjligheter i de bästa delarna av grundvattenmagasinen. Grundvattenförekomsten är så pass stor att den omfattas av MKN för vatten, dess kapacitet är cirka 80 400 m 3 /dygn. Bedömningen har gjorts av kommunens biolog att grundvattenförekomsten inte kommer att påverkas av den byggnation planförslaget tillåter. Denna bedömning grundas i att det inte bildas grundvatten på fastigheten. Planområde Vattenskyddsområde Karta i skala 1:10 000 6 (13)
MKN för Viskan Viskan innehar höga natur- och fiskevärden. Inom vattenförvaltningen används miljökvalitetsnormer för att ange krav på vattnets kvalitet vid en viss tidpunkt. Huvudregeln är att alla vattenförekomster skulle uppnått normen god status eller potential till år 2015 och att statusen inte får försämras. Nedan visas aktuella preliminära MKN för Viskan som redovisas i VISS. Nuvarande verksamhet saknar rening av dagvatten. I samband med utbyggnaden enligt denna detaljplan kommer krav genom planbestämmelse ställas på rening från både befintlig och utbyggd verksamhet. Kommunen bedömer därför att miljökvalitetsnormen för vatten uppnås och förbättras. Fornlämningar En arkeologisk förundersökning har gjorts för planområdet med följande resultat. Inom den södra delen av detaljplanområdet finns lämningar efter en förhistorisk boplats som daterats till metalltid. Boplatsområdet har avgränsats i förhållande till tänkt exploatering och är 90x75 meter stort. Av redovisningen framgår dock att boplatsen sannolikt även breder ut sig åt söder utanför det undersökta området. En arkeologisk slutundersökning av boplatsområdet kan göras först efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft. En planbestämmelse om ändrad lovplikt, för det avgränsade boplatsområdet (a 2 ), anger att arkeologisk slutundersökning ska utföras innan bygglov kan ges. Bebyggelseområden Bostäder Inom planområdet finns ett äldre bostadshus med uthus som avses rivas. I närheten av planområdet ligger tre bostadshus, med tillfart från Assbergs industriområde, 50 meter väster ut ligger ett bostadshus, ca 120 meter väster ut ligger en gård med bostadshus samt ett mindre sågverk och ca 180 meter söder om planområdet ligger ett bostadshus. Verksamhet, byggrätt Byggnadshöjd på tillkommande byggnation på fastigheten har bestämts till högst 15 meter, detta för att möjliggöra en ändamålsenlig bebyggelse. 7 (13)
Vägar och trafik Industrigatan är huvudgata genom Assbergs industriområde. Infart till planområdet sker via Maskingatan och Gränevägen. Tillfart till planområdet (den utökade industrifastigheten), kommer att ske via befintlig infart till Assberg 4:16 från Gränevägen. Gränevägen Illustration: Befintlig infart från Gränevägen Efter tillbyggnaden beräknas antalet transporter öka till 62 st/vecka jämfört med dagslägets 44 st/vecka. Kollektivtrafik Busshållplatser finns vid Kunskapens Hus (Gymnasieskolan) cirka 2 kilometer bort, med täta turer i vardera riktningen till Borås och Göteborg. Tåg mellan Borås och Varberg stannar vid Assbergs station som ligger drygt en kilometer från planområdet. Parkering Parkering för anställda och besökare sker inom den egna fastigheten. Gång- och cykelvägar Längs Industrigatan finns väl utbyggd gång- och cykelväg till både Kinna, Skene och Örby. 8 (13)
Risker och Störningar Geotekniska förhållanden I samband med framtagandet av detaljplanen har en geoteknisk utredning utförts (2016-04-08) för planområdet. Denna visar att planområdet utgörs i huvudsak av mulljord och mullhaltig sand samt även lera. Även mullhaltig lera har påträffats. Materialet är även delvis siltigt. Det naturliga ytlagret är sättningskänsligt. Ytlagret är också erosionskänsligt och flytbenäget i vattenmättat tillstånd. Materialet är tjälaktivt. Slutsats: Planerad industrilokal samt körytor kan uppföras utan att stabilitetsförbättrande åtgärder erfordras. Stabiliteten är tillfredsställande inom det planerade grundläggningsområdet både före och efter eventuella initiala sked. All mullhaltig jord, befintlig fyllning samt störda jordlager ska schaktas bort. Schaktningsslänter inom planområdet ska erosionsskyddas. Radon Området klassas som lågradonmark. Buller För att förebygga risker för bullerstörningar vid närliggande bostäder har bestämmelse om högsta tillåtna ljud vid olika tidpunkter på dygnet införts. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ansluts till kommunalt VA och dagvatten. Dagvatten En dagvattenutredning har utförts 2016-08-19. Dagvattnet ska fördröjas lokalt på fastigheten. Takvattnet och dagvatten från hårdgjorda ytor ska ledas i separata system. Dagvatten från befintlig fastighet (Assberg 4:16) och från tillkommande hårdgjorda ytor ska ledas till gemensam oljeavskiljare. Energiförsörjning Befintlig byggnad (på fastigheten Assberg 4:16) är ansluten till det kommunala fjärrvärmenätet. Energisnål byggnation, energibesparande installationer såsom timers på ljus och portar och återföring av ventilationsvärme förordas. MILJÖKONSEKVENSER Behovsbedömning Miljöbedömning En miljöbedömning enligt Plan- och Bygglagen ska upprättas när detaljplaneförslaget innebär betydande påverkan på miljön. Behovsbedömningen av en sådan görs av kommunen, som beslutsmyndighet. 9 (13)
Kommunen har gjort bedömningen att detaljplaneförslaget inte utgör en betydande miljöpåverkan grundat på följande förutsättningar: Natura 2000 berörs inte. Planen ger inga förutsättningar för kommande tillstånd för sådana verksamheter eller åtgärder som anges i bilaga 1 eller 3 till MKB-förordningen SFS 2005:356. Planen är liten och på lokal nivå och inte omfattas av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. Verksamheter som enligt planförslaget tillåts kommer inte att medföra att gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller att människor utsätts för varaktig störning. 10 (13)
Genomförandefrågor Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt. Genomförandebeskrivningen ska också redovisa vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Genomförandebeskrivnigen har ingen rättsverkan utan ska fungera som vägledning för att uppnå detaljplanens syfte. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankarta och planbestämmelser. Organisatoriska frågor Samråd genomförs under tredje kvartalet 2016. Granskning avses ske under fjärde kvartalet 2016 så att detaljplanen bör kunna antas och vinna laga kraft under fjärde kvartalet 2016. Byggstart beräknas kunna ske i slutet av 2016. Tidplanen förutsätter att inga allvarliga synpunkter på detaljplanen inkommer som fördröjer planarbetet. Genomförandetiden för detaljplanen är fem (5) år från den dag planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga och göra ändringar i enlighet med planen. Detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning för eventuell skada som detta medför. Detaljplanen antas av Plan- och byggnadsnämnden. Markägoförhållanden Detaljplanen omfattar del av Assberg 3:6, del av Assberg 7:31, Assberg 3:20 och del av Assberg s:1. Assberg 3:6 och 3:20 ägs av Marks kommun. Delägande fastigheter i Assberg s:1 är Assberg 1:3, 1:5, 1:6, 1:10, 1:30, 2:16, 2:26, 3:2, 3:3, 3:6, 4:13, 4:17, 5:7, 6:11, 6:27, 6:28, 7:31, 14:1 och 16:1 Ansvarsfördelning I planen finns ingen allmän plats. Exploatören är ansvarig för utbyggnaden av kvartersmark i planen. Kommunen ansvarar för det kommunala vatten och avloppsnätet i området. Det är exploatörens ansvar att ansluta området till det kommunala vatten- och avloppsnätet samt el, tele och eventuell fiber. Dagvatten tas om hand lokalt. Avtal Planavtal har tecknats mellan exploatören och Marks kommun, vilket bl.a. reglerar kostnaderna för planarbetet. Avtal om överföring av Assberg 3:20, del av Assberg 7:31 samt del av Assberg 3:6 till Assberg 4:16 får träffas mellan exploatören och kommunen. Avtal om överföring av del av Assberg S:1 till Assberg 4:16 får träffas mellan delägarna i Assberg s:1 och exploatören. Avtal om flytt av 11 (13)
befintlig vattenledning från planområdet till ny plats väster om planområdet får tecknas mellan Assberg 14:1 och kommunen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Del av Assberg 3:6, del av Assberg 7:31 och Assberg s:1 samt hela Assberg 3:20 får överföras till intilliggande Assberg 4:16 genom fastighetsreglering. Överföringen löses genom lantmäteriförrättning. Gemensamhetsanläggningar Inga gemensamhetsanläggningar är nödvändiga eftersom planen efter reglering av marken bara omfattar en fastighet. Servitut och Ledningsrätt Ledningsrätt alternativt servitut får bildas för kommunala vattenledning inom Assberg 3:6 och Assberg 14:1. Avtal om detta skall upprättas mellan fastighetsägarna och kommunen Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen svarar för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt. Tekniska frågor Gator Utfart sker på befintlig utfart mot kommunal gata Parkering Parkeringsbehov löses inom planområdet och kommer anläggas inom kvartersmark. Vatten-, avlopp och dagvatten Exploatören svarar för kostnader förenlig med sådan anslutning enligt ovan fram till kommunens nät. Befintligt dagvattensystem inom Assberg 4:16 skall anslutas till planområdets nya dagvattenledningar. El, tele, opto och fjärrvärme Bebyggelsen är ansluten till befintliga nät. Byggnader Exploatören bekostar eventuell rivning av byggnaderna på Assberg 3:20. Om byggnaderna inte skall rivas skall exploatören ansöka om ändrat bygglov från bostadsändamål till kontor och eller industriändamål. Ekonomiska frågor Ett plankostnadsavtal är upprättat mellan Marks kommun och exploatören. Avtalet reglerar ansvar för arbete och kostnader mellan parterna i samband med upprättandet av detaljplanen. 12 (13)
Exploatören får inkomster till följd av möjlighet att bedriva sin verksamhet i enlighet med detaljplan. Exploatören får kostnader i form av bygglov, markköp och lantmäteriförrättning samt för upprättande och marklösen av servitutsavtal vid flytt av vattenledning. Kommunen får intäkter genom markförsäljning och bygglovsavgift. Delägarna i Assberg s:1 får intäkter vid försäljning av mark. Medverkande tjänstemän: Planhandläggare, Lena Bodén Exploateringsingenjör, Lars Lindeberg 13 (13)