Utmaningar för bostadsbyggandet KSP 5 september 2013 Bengt Westman SKL
Läget Det byggs enligt många för få bostäder i Sverige. Samtidigt sjunker nivåerna för påbörjade bostäder i nyproduktionen År 2012 förväntas de bli lägre än 2010 och 2011. Fokus på orsaker läggs på kommunernas hantering av planprocessen. Kartan: Boverket (2012)
Nybyggda bostäder efter antal rum (antal lgh) 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 7 eller flera rum och kök 6 rum och kök 5 rum och kök 4 rum och kök 3 rum och kök 2 rum och kök 1 rum och kök 1 rum, 1 rum och kokvrå
Byggandet i Sverige är lågt i nordiskt perspektiv! OBS! Omräknat till per capitahamnar Sverige betydligt lägre än våra grannländer! 5 4 3 2 1 0 Ungefärligt antal bostäder/1000 inv. Finland Danmark Norge Sverige
Byggandet i Sverige är lågt i europeiskt perspektiv! Det svenska bostadsbyggandet är lägst i EU med endast 1,4 lägenheter per 1 000 invånare, långt under EU-snittet på runt 5 lägenheter per 1 000 invånare (år 2000) De svenska bostadsinvesteringarna har ökat mycket långsamt sedan 90-tals krisen Källa: SCB Indikatorer juni 2012
Regeringens mål och prioriteringar för bostadsmarknaden Det nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven - Regeringen förbättrar bostadsmarknaden så att så många som möjligt ska kunna få en bra bostad till en rimlig kostnad. Genom en fungerande bostadsmarknad ställs hushållens behov automatiskt i fokus och blir styrande för hur bostadsbeståndet utvecklas
Regerinens initiativ 2010-2013 9 st åtgärder i budgetpropositioner 6 st propositioner 10 st utredningsdirektiv 55 uppdrag till myndigheter 3 utredningar på andra departements (än socialdepartementets) områden
SKL Tillsatt en programberedning för ökat bostadsbyggande för att politiskt bedöma hur samverkan kan utvecklas mellan kommunsektorn och staten för att kunna ta det delade ansvaret för bostadsförsörjningen vad som behövs för att åstadkomma ett ökat bostadsbyggande - kommunernas verktyg - effekter av nya lagen för allmännyttan - tillväxtregioner resp. på vikande marknader - regionalt perspektiv - energisnåla bostäder - tillgänglighetskrav
Bostadsbeståndet Det finns 4,5 miljoner bostäder i Sverige Bostadsbeståndet ökade mellan åren 1990 och 2007,med 10,5 procent. Samtidigt ökade befolkningen med cirka 7 procent. Ökad befolkning och minskat byggande i storstäder De många ungdomar som föddes runt 1990 kommer att få svårt att hitta bostad, om de vill bo i storstadsområdena Utanför tillväxtregionerna har byggherrar svårt att räkna hem ekonomin i nybyggnad av bostäder
Marknad Byggs sällan på spekulation - Efterfrågan större än utbudet - Hög försäljnings-/bokningsgrad innan byggstart - Fler obebyggda byggrätter än i andra länder 47 000 outnyttjade byggrätter i de 60 kommuner som haft högst byggande de senaste 10 åren Bostadsefterfrågan - Styrs av hushållens behov och preferenser i kombination med betalningsförmåga Bostadsbehov - Kan teoretiskt sett beräknas utifrån befolknings- och hushållssammansättning med bakgrund i normer om trångboddhet, kommuners bostadsförsörjningsansvar mm En fri marknad reglerar sig själv
Bostadbehov
Bygga för bostadskön? Rekordkullarna från 1990-talets babyboom ska nu flytta hemifrån, år 2013 kommer det finnas 150 000 fler 20-25-åringar i Sverige än år 2000 Nyproduktionen underlättar rörligheten i beståndet genom att den ofta ger upphov till, flyttkedjor av varierande längd. Finns det tillräckligt många etablerade hushåll som är beredda att byta till dyra nybyggda bostäder för att lösa den övriga marknadens behov av äldre och billigare lägenheter? De medelålders och äldre som ofta redan har goda bostäder med låga boendekostnader är förhållandevis obenägna att flytta.
Kommuner där betalningsförmågan är låg?
NORDREGIO Demografisk sårbarhet Sidan 17
Demografiska sårbarheter Åldersgrupper - Mindre än 17,5% i åldern 0-14 år - Mindre än 12,5% i åldern 15-24 år - Mindre än 37,5% i åldern 25-54 år - Mera än 14,0% i åldern 55-64 år - Mera än 18,0% i åldern 65- år Könsfördelning - Kvinnor < 100 män - Kvinnor < 95 män i åldersgruppen 15-64 år Födelsetal (crude birth rate) < 11,0% Dödstal (curde death rate) > 10,0% Nettomigration < 0,0%
Demografisk sårbarhet i Västra Götaland Skövde Göteborg Borås Jönköping
Låt oss nu jämföra huspriser och demografi 10,0 15,1 % 6,0 8,5 % 3,0 5,3 % 1,0 2,8 % 0,0 0,7 % -0,4-1,5 % -2,1-3,1% Demografi Huspriser Relativ prestation
Sammanställning av fem kommunkategorier
Vem har råd? Byggkostnader och hyror
Vem har råd? Direktavkastning och hyra
Vem har råd? Direktavkastning och hyra Produktionskostnad kr/m2 26500 Driftkostnad 350 Direktavkastning - hållbar 7% Direktavkastning - medel 4,70% Årshyra hållbar 2205 Årshyra medel 1595,5 Månadshyra 2:a 60 m2 - hållbar 11025 Månadshyra 2:a 60 m2 - medel 7978
Vem har råd? Genomsnittlig boendeutgiftsprocent per hushåll 35 30 25 20 15 10 HR BR ÄR 5 0 20042005200620072008200920102011
Månadshyra 2:a 60 m2 hållbar 11025 Månadshyra 2:a 60 m2 medel 7978
Hur sänka byggkostnader och hyresnivåer? Effektivare byggprocesser Bygga yteffektivt Bygga i egen regi Bygga för minimalt underhåll och drift Minska det kommunala krånglet Se över kraven på tillgänglighet i nyproduktion Sänkta räntekostnader kommunal borgen Sänkta räntekostnader hyresgästerna lånar ut pengar Avskrivningar Omfördelning av vinster mellan hus av olika ålder Sänkta avkastningskrav på bostäder Ändrade regler för kommunalt stöd till bostadsproduktion Statliga subventioner
Det byggs i alla kommuntyper
Sker allt byggande i våra tre storstäder? 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 HR E HR D HR C HR B HR A 10,0 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Sammanställning av aktuella byggprojekt Västra Götaland
Myt 1: Byggandet av hyresrätter är katastrofalt lågt idag 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 BR Tot HR Tot ÄR Tot 10,0 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Myt 2: Det byggs i stort sett endast bostadsrätter idag
Myt 2: Det byggs i stort sett endast bostadsrätter idag 35 30 25 20 15 HR BR ÄR 10 5 0 SS SG SM RÖ
Myt 3: Det finns mängder av lediga lägenheter utanför storstaden 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 Gles Utsugn. Opåv. Pendel Stor-Gbg 0,0
Myt 4: När det gäller byggande finns det bara två sorters kommuner: Storstad (läs Stockholm) och resten (läs Norrlands inland) 35 30 25 20 15 10 Hyresrätt Bostadssrätt Äganderätt 5 0 SS SG SM RÖ A B C D E
Myt 5: När det gäller byggande finns det bara två sorters kommuner: Storstad (läs Stockholm) och resten (läs Norrlands inland) Så, vad är då problemet? - I storstäderna saknas i dag boende vilket skapar en prisbubbla på bostadsrätter och äganderätter vilket i sin tur skapar stora hinder för dem som vill eller behöver flytta in till storstaden. Ett stort problem är att det inte heller finns tillräckligt många bra tomter att bygga på. - I resten av Sverige är byggandet så lågt att förnyelsen blir kraftigt lidande och utflyttningen på många håll riskerar att accelerera därför att det saknas attraktiva, moderna och tillgängliga lägenheter. Problemen blir större med ökat avstånd till centrum. Däremot finns plats att bygga.
SKL:s programberedning Kommunerna måste använda de verktyg de har; markpolitik, planering enligt PBL och sina bostadsföretag Det behövs en kommunal strategi för bostadspolitik som är förankrad hos och kommuniceras av alla berörda i kommunen, ledande politiker och tjänstemän Kommunerna måste föra en dialog med branschens aktörer lokalt; byggherrar, entreprenörer, finansiärer av bostadsbyggandet, mäklare, hyresgäster m.fl. För det måste kommunen skaffa sig kunskap om behov och efterfrågan på olika typer av bostäder och geografiskt i kommunen
Programberedningen Staten måste ta sitt ansvar inom olika områden. Allt är inte klart ännu även om det kan låta så på bostadsministern Det kan finnas behov av att göra ett handslag mellan stat, kommun och byggbranschen för att hitta gemensmma lösningar på det låga bostadsbyggandet
Tack för mig!