ÅRSREDOVISNING 1 maj - 31 december 2009 HSB:s Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö
2
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1.5-31.12 2009 Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 maj -31 december 2009. Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 15 december 1959, registrerades den 9 april 1960 och avlämnades den 10 januari 1971. Första bostadsrättsinnehavaren flyttade in den 7 maj 1962. Föreningens organisationsnummer är 71 36 00-0572. Föreningen äger och förvaltar följande fastigheter i Lidingö stad: Adress Antal Pyrola- lägen- Lägenhets- Kvarter Hus vägen nr heter nr Gulltraven nr 1 A,B,C,D 19-45 108 331-438 Gökblomstret 1 E 47-55 36 001-037 Hundlokan nr 2 F,G 52-64 75 038-112 Solvändan nr 2 H,I,J,K 32-50 110 113-160 67-172 78-183 89-194 96-239 Fackelrosen nr 2 L,M,N 26-30 88 242-285 287-330 Kungsljuset nr 1 O,P,Q 20-24 132 439-570 Pyrolan nr 2 S,U,X 11-15 42 571-612 Nyckelblomstret nr 1 Y,Z,Å,Ö 1-9 13 613-625 Stadsägorna 10:419 och 420. SUMMA BOSTADSLÄGENHETER 604 Totala lägenhetsytan 43 600 m 2 Den totala lokalytan (bl.a. centrumlokalerna) 6 300 m 2 Föreningen äger två hyresrättslägenheter. Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: 09 05 01-09 10 22 Ordförande Michael Anderberg Vice ordförande Birger Eneroth Sekreterare Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter Gunilla Dyfverman Jim Kenving Berith Westman Yvonne Eriksson Wolf Barufke Jan Ekenstedt Carin Lewandrowski 3
09 10 23-09 12-31 Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter Michael Anderberg Birger Eneroth Gunilla Dyfverman Jim Kenving Berith Westman Yvonne Eriksson Wolf Barufke Jan Ekenstedt Camilla Öhman I tur att avgå vid kommande föreningsstämma är ledamöterna Eneroth, Dyfverman, Westman och suppleanten Ekenstedt. Firmatecknare Föreningens firma har under året tecknats av Michael Anderberg, Birger Eneroth, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening. Attesträttsinnehavare Attesträtt innehas av Michael Anderberg och Birger Eneroth två i förening. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB samt av föreningsstämman valda Gunnar Jonsson med Ingemar Svensson som suppleant. Distriktsombud till HSB Stockholms distrikt Innerstaden-Lidingö Föreningens ombud vid distriktstämman för HSB Stockholm har varit: Ordinarie: Birger Eneroth Berith Westman Yvonne Eriksson Gunilla Dyfverman Michael Anderberg Camilla Öhman Ida-Lee Brandel Ylva Wändahl Suppleanter: Birgit Larsson Lars Holm Malin Olsson Valberedning Som valberedning har fungerat: Birgit Larsson (sammankallande), Evelyn Lewandrowski och Magnus Brandel. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 oktober 2009. 65 röstberättigade medlemmar samt 9 fullmakter och 12 övriga var närvarande. Styrelsen har hållit 10 protokollförda sammanträden. Medlemsantal Föreningen hade vid budgetårsskiftet 728 medlemmar. 31 lägenheter har överlåtits under verksamhetsåret, vilket är något mindre än vanligt. 4 4
Anställda Förvaltare har varit Björn Ståhl och Malin Olsson. Fastighetsarbetare har varit Kolbeinn Ársaelsson, Brian Fennimore och Emir Memisevic. Under sommaren hade föreningen hjälp av 11 skolungdomar, som bl a rensat ogräs, klippt häckar och målat. Arvoden och löner Arvoden till styrelse och revisorer samt löner till anställda framgår av resultaträkningen. Städning och avfallshantering Lokalvård och trappstädning utfördes på entreprenad av Högsätra Städ- och Fastighetsservice AB. De har också tagit över skiftning av sopkärl och städning av soprummen. 6 nya källsorteringskärl för papp, plast och plåt har ställts ut bakom Pyrolavägen 9 för punkthusen. Information Pyrolabladet har utkommit med 4 nummer. Föreningen har en egen hemsida kopplad till HSB:s centrala. Information sätts också upp på anslagstavlorna i portarna. Lokaler Antalet tomma lokaler har ökat under året. Tre lokaler i Centrum och en i 32:an har stått tomma under en längre tid. En lokal i 55:an har tillfälligt varit uthyrd 1 augusti - 15 november till två olika förskolor som behövt evakuera sina ordinarie lokaler för renovering. Fastigheterna Under året har 532 arbetsorder utförts, vilket motsvarar 798 på helår och är en minskning med 14%. Arbetena har bestått av reparationer och underhåll i lägenheter 258 och allmänna utrymmen 274. Antalet vattenskador, som åtgärdats har varit 6 stycken (förra året 4). Periodiskt underhåll: Under året har följande periodiska underhållsprojekt genomförts: Centrum Centrum har genomgått en genomgripande yttre renovering. Skärmtaket utanför butikerna har tagits bort. Fönster har tagits upp i föreningslokalen. Parkeringsplatserna har markerats med gatsten. De långsträckta trapporna har ersatts med kortare brantare trappor. Nya träd och buskar har planterats. Belysningen har bytts ut. En uteplats har byggt på gaveln till retaurang Cleopatra. Fönster På de fönster i Pyrolavägen 19-45, som inte byttes i etapp 1, har ytterbågarna bytts ut mot isolerande argonfyllda fönster med bågar av aluminium. På så sätt spar föreningen både underhåll och energi. Samtliga lägenheter är nu klara med fönsterbytet. Trapphusarmaturer Trapphusarmaturerna har bytts i Pyrolavägen 39-55 och 58-64 och 11-15 mot energieffektivare med rörelsevakt. 5
Fritidsverksamhet Den traditionella vårfesten kombinerad med städning av området genomfördes den 18 maj. Hot Jazz Group, My Color, Make my day och Sweet lemon band spelade. För barnen ordnades ponnyridning, hoppborg och elektronisk tjur. Valborgsfirandet vid Sätrastranden i samarbete med Skärsätra Villaägareförening genomfördes också traditionsenligt med eld och sång av Nannys strängar. Pensionärsföreningen Pyrolaklubben fortsätter att genomföra mycket uppskattade träffar och studiebesök. Koloniföreningens engagemang och resultat kan vi alla njuta av när vi promenerar längs Djupadalsvägen. Ekonomi Årsavgifterna höjdes med 2 % den 1 oktober. Periodens sammanlagda nettoomsättning utgör 16 806 696 kronor. Föreningens ekonomiska ställning vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 6 6
Fjärrvärme, el och vatten 2009-8mån Helår* 2008/09 2007/08 2006/07 Fjärrvärme Förbrukat MWh 3 004 4 506 5 59 5 744 5 905 Kostnad i kr 2 544 880 3 817 32 4 754 687 4 688 006 5 066 482 El värmepump kwh** 238 791 358 187 245 454 276 650 26 620 El värmepump i kr 254 543 381 815 692 849 65 124 24 071 Total värmekostnad i kr 2 799 423 4 199 135 5 447 536 4 753 130 5 099 553 Vatten Förbrukat i kubikmeter 39 087 58 631 56 780 60 525 65 035 Kostnad i kr 498 490 747 735 766 900 770 659 978 093** Korrigerat för retroaktiv fakturering: Kostnad i kr 735 956 Fastighetsel Förbrukat i kwh 623 220 949 830 990 730 921 696 792 545 Kostnad i kr 923 426 1 385 139 1 109 419 1 048 618 844 660 Sophämtning 545 507 818 261 551 239 519 798 483 852 *Observera att det senaste verksamhetsåret bara är 8 månader. Jämförelsesiffror omräknade till helår i kursiv stil blir inte helt realistiska, då den kallaste delen av året inte ingår. Ovanstående siffror redovisar verklig avläst förbrukning och verkliga betalda kostnader. När det gäller el försvåras jämförelser mellan olika år och beräkning av kostnad i förhållande till förbrukning av att debiteringen baseras på uppskattad förbrukning. ** Den ökande förbrukningen av och kostnaden för vatten 2006/07 beror på att kommunen fakturerat 19 934 kubikmeter för 242 137 kronor retroaktivt. 7 7
V ER K S AM H E T S P L A N 2011 Byggnaderna i vårt område är snart 50 år gamla. Det innebär att underhållsåtgärderna blir större. Flera projekt är på gång. Förnyelsen av vårt affärscentrum görs färdigt med ventilation och invändig upprustning av några lokaler. Föreningslokalen renoveras och tillgänglighetsanpassas. Värmeväxlare i undercentralerna - där fjärrvärmen leds över till byggnadernas system - bör bytas. Åtminstone tre stycken av totalt fjorton planeras att bytas under året. Vatten- och avloppssystemen renoveras etappvis. Fasadtvätt och trapphusmålning påbörjas under hösten. Låssystemet för allmänna utrymmen behöver bytas ut. 8 8
Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 4 747 951 Årets resultat - 33 169 4 714 782 Styrelsen föreslår följande disposition Uttag ur yttre fond motsvarande årets kostnad 0 Överföring till yttre fond enligt plan/budget 0 Balanserat resultat 4 714 782 4 714 782 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 9 9
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2009-05-01 2008-05-01 Resultaträkning 2009-12-31 2009-04-30 Nettoomsättning Not 1 16 806 696 25 204 489 Fastighetskostnader Drift Not 2-9 297 213-14 284 152 Planerat underhåll -4 417 201-3 618 703 Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift -704 399-1 426 161 Avskrivningar Not 3-2 179 656-2 744 482 Summa fastighetskostnader -16 598 469-22 073 498 Rörelseresultat 208 227 3 130 990 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 4 19 116 27 803 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 5-255 485-1 059 063 Summa finansiella poster -236 369-1 031 260 Resultat efter finansiella kostnader -28 141 2 099 730 Inkomstskatt -5 028-7 785 Årets resultat -33 169 2 091 945 1010
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Balansräkning 2009-12-31 2009-04-30 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not 6 47 433 200 45 973 383 Mark och markanläggningar Not 7 5 330 133 5 402 356 Inventarier Not 8 336 250 403 500 Pågående nyanläggningar och förskott Not 9 941 328 0 54 040 911 51 779 239 Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not 10 350 1 940 Andra långfristiga fordringar Not 11 0 35 000 350 36 940 Summa anläggningstillgångar 54 041 261 51 816 179 Omsättningstillgångar Bostadsrätter Not 12 12 800 12 800 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 399 464 350 340 Avräkningskonto HSB Stockholm 3 143 984 3 646 728 Övriga fordringar Not 13 12 912 12 967 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 14 178 194 120 268 3 734 554 4 130 303 Kassa och bank Not 15 113 153 29 594 Summa omsättningstillgångar 3 860 507 4 172 697 Summa tillgångar 57 901 768 55 988 876 1111
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Eget kapital och skulder Eget kapital Not 16 Bundet eget kapital Insatser 4 255 800 4 255 800 Upplåtelseavgifter 1 169 900 1 169 900 Underhållsfond 13 583 858 4 153 337 19 009 558 9 579 037 Fritt eget kapital Balanserat resultat 4 747 951 12 086 527 Årets resultat -33 169 2 091 945 4 714 782 14 178 472 Summa eget kapital 23 724 340 23 757 509 Skulder Skulder till kreditinstitut Not 17 23 516 150 23 709 912 Leverantörsskulder 3 417 607 1 834 626 Skatteskulder 1 120 132 1 116 048 Fond för inre underhåll 3 235 462 3 113 485 Övriga skulder Not 18 74 852 68 626 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 19 2 813 225 2 388 670 Summa skulder 34 177 428 32 231 367 Summa eget kapital och skulder 57 901 768 55 988 876 Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 31 811 600 31 811 600 Fastighetsinteckningar totalt uttagna 48 839 600 48 839 600 Ansvarsförbindelser 32631 34507 1212
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra 2009-05-01 2008-05-01 Kassaflödesanalys 2009-12-31 2009-04-30 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster -28 141 2 099 730 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 2 179 656 2 744 482 Inkomstskatt -5 028-7 785 Kassaflöde från löpande verksamhet 2 146 487 4 836 427 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar -106 995-45 340 Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder 2 139 823-1 707 521 Kassaflöde från löpande verksamhet 4 179 315 3 083 567 Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter -4 441 328-2 069 479 Investeringar i maskiner/inventarier 0-504 375 Kassaflöde från investeringsverksamhet -4 404 738-2 573 854 Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder -193 762-238 476 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -193 762-238 476 Årets kassaflöde -419 185 271 237 Likvida medel vid årets början 3 676 322 3 405 085 Likvida medel vid årets slut 3 257 137 3 676 322 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto hos HSB Stockholm i de likvida medlen 1313
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Redovisningsprinciper m.m. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 36-årig rak plan fr o m år 1998. För övriga anläggningar sker avskrivning mellan 10-20 år. Avskrivning på inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd cirka 5 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Inkomstskatt och underskottsavdrag I en bostadsrättsförening inkomstbeskattas kapitalintäkter, såsom ränteintäkter och utdelningar, samt i förekommande fall verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning. Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Övriga bokslutskommentarer Medelantal anställda Innev. år Föreg. år Män 4 4 Kvinnor 1 1 5 5 2009-05-01 2008-05-01 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 12/31/2009 2009-04-30 Arvoden förtroendevalda 178 800 149 791 Sociala kostnader 53 640 47 064 232 440 196 855 Revisorer Föreningsvald 12 000 12 000 Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar 1 212 589 1 664 064 Sociala kostnader 332 946 498 805 Uttagsskatt 226 968 307 914 Pensionskostnader och förpliktelser 113 971 217 872 Övriga personalkostnader 74 643 88 727 1 961 117 2 777 382 Totalt 2 205 557 2 986 237 Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2. 1414
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 2009-12-31 2009-04-30 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 13 771 607 20 485 758 Hyror 3 407 282 5 098 516 Övriga intäkter 77 925 153 019 Bruttoomsättning 17 256 814 25 737 293 Avgifts- och hyresbortfall -157 846-90 829 Hyresförluster 0-3 595 Avsatt till inre fond -292 272-438 380 16 806 696 25 204 489 Not 2 Drift Personalkostnader 2 205 557 2 986 247 Fastighetsskötsel och lokalvård 644 979 413 574 Reparationer 586 509 1 450 558 El 923 426 1 109 419 Uppvärmning 2 799 423 5 447 536 Vatten 498 940 766 900 Sophämtning 545 507 551 239 Fastighetsförsäkring 199 632 211 779 Kabel-TV 249 937 367 592 Förvaltningsarvoden 210 045 318 460 Övriga driftskostnader 433 258 660 849 9 297 213 14 284 152 Not 3 Avskrivningar Byggnader 468 667 703 000 Om- och tillbyggnad 1 571 516 1 832 273 Markanläggningar 72 223 108 334 Inventarier 67 250 100 875 2 179 656 2 744 482 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm 16 997 23 265 Övriga ränteintäkter 2 119 4 538 19 116 27 803 1515
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 2009-12-31 2009-04-30 Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 251 690 1 058 559 Övriga räntekostnader 3 795 504 255 485 1 059 063 2009-05-01 2008-05-01 Not 6 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde 91 522 152 87 748 673 Årets investeringar 3 500 000 3 773 479 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 95 022 152 91 522 152 Ingående ackumulerade avskrivningar -45 548 769-43 013 496 Årets avskrivningar -2 040 183-2 535 273 Utgående avskrivningar -47 588 952-45 548 769 Bokfört värde 47 433 200 45 973 383 Taxeringsvärde Byggnader 284 015 000 284 015 000 Mark 153 508 000 153 508 000 437 523 000 437 523 000 Not 7 Mark och markanläggningar Ingående anskaffningsvärde mark 5 185 685 5 185 685 Ingående anskaffningsvärde markanläggningar 1 083 343 1 083 343 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 269 028 6 269 028 Ingående ackumulerade avskrivningar -866 672-758 338 Årets avskrivningar -72 223-108 334 Utgående avskrivningar -938 895-866 672 Bokfört värde 5 330 133 5 402 356 1616
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 2009-12-31 2009-04-30 Not 8 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 932 826 428 451 Årets investeringar 0 504 375 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 932 826 932 826 Ingående avskrivningar -529 326-428 451 Årets avskrivningar -67 250-100 875 Utgående avskrivningar -596 576-529 326 Bokfört värde 336 250 403 500 Not 9 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde 0 1 704 000 Årets investeringar 941 328-1 704 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 941 328 0 Not 10 Aktier, andelar och värdepapper Andelar i HSB Stockholm 350 350 Andelar övriga 0 1 590 350 1 940 Not 11 Övriga finansiella anläggningstillgångar Reversfordrignar 0 35 000 Not 12 Bostadsrätter Lägenhet 242 och 441 12 800 12 800 Not 13 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 12 912 12 967 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader 178 194 114 945 Upplupna intäkter 0 5 323 178 194 120 268 1717
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Not 15 Kassa och bank Handkassa 1 101 0 Plusgiro 89 286 2 886 Swedbank 22 766 26 708 113 153 29 594 Not 16 Förändring av eget kapital Upplupna Underhålls- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 4 255 800 1 169 900 4 153 337 12 086 527 2 091 945 Vinstdisp enl. stämmobeslut 9 430 521-7 338 576-2 091 945 Årets resultat -33 169 Belopp vid årets slut 4 255 800 1 169 900 13 583 858 4 747 951-33 169 Not 17 Långfristiga skulder till kreditinstitut Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp Nästa års amortering SE-Banken Bolån 25367367 1% rörlig 5 430 000 120 000 SE-Banken Bolån 30895061 1% 6/28/2010 7 682 400 155 200 Nordea 39788327346 2% rörlig 3 403 750 35 000 Nordea 39788389104 2% rörlig 7 000 000 0 23 516 150 310 200 Långfridtiga skulder exklusive kortfristig del 23 205 950 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kredditinstitut uppgå till 21 965 150 Not 18 Not 19 Övriga kortfristiga skulder Källskatt 32 752 27 813 Depositioner 42 100 38 800 Övrigt 0 2 013 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 74 852 68 626 Upplupna räntekostnader 26 300 26 750 Förutbetalda hyror och avgifter 2 130 652 1 995 555 Övriga upplupna kostnader 656 273 366 365 1818 2 813 225 2 388 670
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Berith Westman 1919
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra 2020
2121
Totala kostnader Räntekostnader 2% Skatt 4% Avskrivningar 13% Drift 55% Underhåll 26% Sophämtning 6% Fördelning driftkostnader Kabel-TV 3% Fastighetsförsäkring 2% Förvaltningsarvoden 2% Personalkostnader 25% Vatten 6% Fastighetsskötsel 7% Uppvärmning 32% Reparationer 7% El 10% 2222