TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Rebecka Sandelius 2017-03-21 KS 2016/0937 Kommunstyrelsens planutskott Planbesked för del av fastigheten Bergkristallen 2, Oxhagen Förslag till beslut Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för del av fastigheten Bergkristallen 2, Oxhagen. Detaljplanen beräknas antas under år 2019. Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas, se PBL 2010:900 5 kap 2-5 och 13 kap 2 punkt 2. Bakgrund Fastighetsägaren till Bergkristallen 2, Kalmarhem AB, har lämnat in en ansökan om planbesked för att förtäta fastigheten med två flerbostadshus med hyresrätter 1-4 rum och kök. Till ansökan har bifogats tre alternativa visionsskisser med olika byggnadshöjder: 8, 15 respektive 20 våningar. Bergkristallen 2 ligger inom innerstaden som enligt översiktsplanen har goda möjligheter att förtätas. Fastigheten har närhet till både offentlig och kommersiell service. Närheten till E 22 dock innebär att utformningen av byggnationen i föreslaget utbyggnadsområde behöver studeras för att kunna uppnå trafikbullerförordningens riktvärden för utomhusbuller. Vid kraftiga regn har det vid flera tillfällen blivit översvämningar i närområdet. Det är därför viktigt att utreda hur dagvattnet i området kan tas om hand och tas tillvara på bästa sätt. Mot bakgrund av ovanstående föreslår samhällsbyggnadskontoret att detaljplanearbete ska påbörjas för ansökt område och att detaljplanen beräknas vara antagen år 2019. Kommunledningskontoret Adress Box 611, 391 26 Kalmar Besök Östra Sjögatan 18 Tel 0480-45 00 00 vx Fax 480-45 00 47 anette.klinth@kalmar.se
KS 2016/0937 2 (2) Rebecka Sandelius planarkitekt, samhällsbyggnadskontoret Bilaga Yttrande
Handläggare Rebecka Sandelius 1(10) 0480-45 03 33 Kommunstyrelsens planutskott YTTRANDE TILL PLANBESKED för del av fastigheten Bergkristallen 2 i Oxhagen, Kalmar kommun Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanarbete för ansökt område. Detaljplanen beräknas vara antagen 2019 förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret. Bakgrund Fastighetsägaren till Bergkristallen 2, Kalmarhem AB, lämnade 2016-09-27 in en ansökan om planbesked för att förtäta fastigheten med två flerbostadshus med hyresrätter 1-4 rum och kök. Ansökan kompletterades 2016-12-19 med visionsskisser i tre alternativ med olika höjder: 8, 15 resp 20 våningar. Visionsskiss i 8 våningar Samhällsbyggnadskontoret Planeringsenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 2(10) Visionsskisser från söder 8 våningar 15 våningar 20 våningar I skisserna är varje våningsplan ca 370 m 2 BOA (boarea utrymmen ovan mark för boende). I alternativet 8 våningar innebär det ca 3 000 m 2 (ca 30 lägenheter), med 15 våningar blir det ca 5 000 m 2 (ca 50 lägenheter) och med 20 våningar blir det ca 7 000 m 2 (ca 70 lägenheter). I detta skede är det inte någon annan verksamhet än bostäder planerad i byggnaderna.
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 3(10) Föreslaget utbyggnadsområde Bergkristallen 2 Flygfoto där fastigheten Bergkristallen 2 är markerad med - - - och den del av fastigheten som planbeskedet omfattar är markerad med. Fastigheten Bergkristallen 2 ligger i Oxhagen, öster om E22 och norr om Arrheniusgatan. Ansökan omfattar området norr om parkeringen. Bergkristallen 2 är i dag bebyggd med sju bostadshus i åtta våningar med gemensamma grönytor och en parkering i väster. Gällande detaljplan Föreslaget utbyggnadsområde Bergkristallen 2 Utdrag ur planmosaiken för gällande detaljplaner
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 4(10) Området som omfattas av ansökan till planbeskedet är i gällande detaljplan (stadsplan för område vid Oxhagen, 0880K-I:322, 1972-01-21) planlagt för garageändamål och bostadsändamål, som inte får bebyggas. Väster om området är marken planlagd för park/plantering med en illustrerad skyddsvall för att minska trafikbullret. Norr om området är marken planlagd för naturpark (stadsplan kring Skälby gård och Djurängshagen i Kalmar, 0880K-I:256, 1964-04-14). Översiktlig planering Översiktsplan Enligt översiktsplanen (Översiktsplan för Kalmar kommun, antagen av kommunfullmäktige 2013-06-07) ligger fastigheten Bergkristallen 2 inom innerstaden. Inom innerstaden är bostadsbeståndet homogent, ca 90 procent av bostäderna finns i flerbostadshus, men för att hushålla med marken bör majoriteten av nybyggda bostäder ändå finnas i flerbostadshus. Innerstaden ska fortsätta utvecklas till en blandad del av staden med stort utbud. Fler bostäder och verksamheter kan byggas genom förtätning och omvandling för att skapa liv över större del av dygnet. För att göra det lättare att bo kvar när livet förändras och för att motverka boendesegregationen, behöver bostadsbeståndet varieras mer. Där det gynnar stadslivet ska service och verksamheter planeras i bottenvåningarna. I innerstaden ska fotgängare och cyklister prioriteras. I översiktsplanen är Skälby utpekat som ett viktigt rekreationsområde. Grönstrukturplan Norr om ansökt utbyggnadsområde ligger Skälby. I grönstrukturplanen (Grönstrukturplan för Kalmar stad 2010, antagen av kommunfullmäktige 2010-09-29) pekas Skälby ut som en stadsdelspark, som är särskilt värdefull i sin helhet där viss utveckling är önskvärd. En stadsdelspark är en större park med egenskaper som gör att den vänder sig till hela staden, där man kan promenera, koppla av, leka, umgås och möta andra människor. I grönstrukturplanen beskrivs att det är viktigt att entréerna och gångvägarna in i parken blir tydligare. Skälby är en del i ett sammanhållet grönstråk från Svinö till Tjuvbackarna, Skälbystråket. Stråket har betydelse för den biologiska mångfalden. I grönstrukturplanen beskrivs att stråket kan utvecklas genom att knyta samman Skälbystråket genom att skapa övergångställen/passager över större vägar. I grönstrukturplanen pekas södra Skälbyparken ut som lämplig att skapa en grannskapspark i för Oxhagen. En grannskapspark är en mindre park nära bostaden, som är särskilt viktig för barn och äldre som mötes- och lekplats. VA-plan Enligt VA-policyn (Vatten och avlopp tematiskt tillägg till översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige 2016-01-25) ska dagvattnet ses som en resurs i planering och byggande. Dagvattnet ska tas om hand för ett på platsen lämpligt sätt från estetisk, biologisk och säkerhetssynpunkt. All dagvattenhantering ska ske på ett säkert sätt för människor, byggnader, anläggningar samt djur- och växtliv.
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 5(10) En hållbar dagvattenhantering innebär att förebygga och begränsa föroreningar vid källan rena när det behövs ta hand om dagvattnet lokalt där det är möjligt eftersträva öppen dagvattenhantering minska andelen hårdgjord yta öka andelen grönytor infiltrera där det är möjligt se till att ha kapacitet för extremsituationer göra en höjdsättning som skyddar mot översvämningar Koppling till andra projekt På del av kommunens fastighet Oxhagen 2:1 finns sedan tidigare en idé att tillskapa ny bostadsbebyggelse i form av radhusbebyggelse. Föreslaget utbyggnadsområde Bergkristallen 2 Del av Oxhagen 2:1 Skrafferat område visar område för idéskiss till utbyggnad på del av Oxhagen 2:1 Planförutsättningar Foto över området från Arrheniusgatan
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 6(10) Kulturhistorisk miljö Bergkristallen 2 och markerna runt omkring tillhörde tidigare Skälby gård. Från början var Skälby en by med fyra gårdar och under medeltiden blev byn klostergods. Under 1500-talet slogs Skälby samman med Perstorp till ett gods under Kalmar slott. Dåtidens landshövdingar hade gården som löneförmån. På 1640-talet anlades en stor trädgård framför huvudbyggnaden. På gården fanns också ett antal torp, en smedja och troligen ett tegelbruk. 1844 anlades en park med kastanjer, pyramidpopplar och jasminhäckar samt en lång almallé som förband Kalmars norra och södra infarter. Under 1800-talets senare hälft flyttades ägandet över på Domänstyrelsen och gården sköttes med arrendator. 1933 köpte Kalmar stad gården och jordbruket moderniserades. Efter att arrendet upphörde 1965 lades jordbruket ned och mark styckades av till bostadshus, industrier och vägar. I dag inryms flera föreningar i byggnaderna och sedan 1973 har 4H verksamhet här, vilket har gjort att flera ängar fortfarande hålls öppna och därigenom bevarat områdets karaktär av lantbruk. I den gamla trädgården har en lekplats anlagts. Gång- och cykelvägen norr om Bergkristallen 2 (se fotot ovan) ansluter till resterna av den gamla almallén (se den ekonomiska kartan från 1941 nedan). Föreslaget utbyggnadsområde Bergkristallen 2 Ekonomiska kartan 1941 Geotekniska undersökningar Området som ansökan omfattar ligger på lermark. 1970 gjordes en översiktlig grundundersökning för delar av området (Utlåtande beträffande översiktlig grundundersökning inom den norra delen av planerad hyreshusbebyggelse vid Oxhagen i Kalmar stad, 1970-07-30). Undersökningen redovisade att grundförstärkningar krävdes vid exploatering av bostadsområdet. Den befintliga bostadsbebyggelsen på Bergkristallen 2 har placerats med hänsyn till bl a grundförhållandena och skyddsavstånd till E22 (dåvarande riksväg 15).
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 7(10) Ytterligare två geotekniska utredningar finns i området Utlåtande över grundförhållandena för planerad bebyggelse inom del av Oxhagen i Kalmar (1969-02-19) Geoteknisk undersökning för bullervall vid Oxhagen i Kalmar (1972-03-06) Service Fastigheten Bergkristallen 2 har närhet till både offentlig och kommersiell service. I Giraffens köpcentrum, ca 1 km söder om Bergkristallen 2, finns både dagligvarubutiker och andra affärer. Oxhagen tillhör upptagningsområdet för den kommunala grundskolan Vasaskolan (F-9), dit det är ca 3 km att cykla. Ca 400 meter öster om ansökt område ligger Oxhagsskolan, som inrymmer kommunal grundsärskola (F-9) och friskolan Thoren Framtid (F-9). Till närmaste förskola, Topasen, är det ca 250 meter. En utbyggnad enligt ansökan kommer medföra att behovet av förskoleplatser ökar i området. Översvämningsrisk Området som ansökan omfattar ligger på ca 5 meter över havet i norr och sluttar ner till ca 2,5 m ö h i söder. Enligt simuleringar av Kalmar Vatten riskerar södra delen av parkeringen att översvämmas vid ett 20-årsregn. Vid kraftiga regn har det vid flera tillfällen blivit översvämningar i området. Föreslaget utbyggnadsområde Bergkristallen 2 Simulering av 20-årsregn
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 8(10) Infrastruktur Kollektivtrafik På Drottning Kristinas väg, ca 300 meter öster om föreslaget utbyggnadsområde, finns närmaste busshållplats, som trafikeras både av stadstrafik och närtrafik. Busshållplatsen vid Mejeriet på Erik Dahlbergs väg, ca 800 meter sydost om planområdet, trafikeras av stadstrafik till Smedby, Hansa City, Norrliden och Färjestaden. Ledningar Väster om Bergkristallen 2 har Kalmar Energi befintliga lågspänningskablar. Störningar Ljudnivåer vägtrafik Trafikbullerförordningens riktvärden för utomhusbuller (2015:216) anger att buller från väg- och spårtrafik inte bör överskrida 55 dba ekvivalent ljudnivå (= medelljudnivå under en viss tidsperiod) vid en bostadsbyggnads fasad (60 dba för bostadsbyggnader om högst 35 m 2 ), 50 dba ekvivalent ljudnivå vid en uteplats och 70 dba maximal ljudnivå (= högsta ljudnivå under en viss tidsperiod) vid en uteplats Om ljudnivån överskrids bör minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dba maximal ljudnivå inte överskridas mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasaden. På Trafikverkets hemsida finns information om att trafikmängden på E 22 på sträckan förbi Bergkristallen 2 är ca 25 000 fordon/dygn. Enligt Kalmarhems skisser föreslås ny bebyggelse ca 90 meter från E 22. Med hjälp av Hur mycket bullrar vägtrafiken? (Boverket, Sveriges Kommuner och Landsting) kan man göra en översiktlig beräkning, som visar att våning 1-5 kommer att utsättas för 66-68 dba ekvivalent ljudnivå. För att komma ned till 60 dba, som är riktvärdet för bostäder mindre än 35 m 2, skulle avståndet till E 22 behöva öka till 350 meter. För att kunna uppnå riktvärdena i föreslaget utbyggnadsområde behöver åtgärder vidtas av fastighetsägaren. T ex behöver byggnadernas utformning studeras, troligtvis kommer samtliga lägenheter behöva vara genomgående för att kunna uppnå att minst hälften av bostadsrummen är vända mot en tyst sida. I föreslaget läge är det förmodligen inte heller möjligt med lägenheter mindre än 35 m 2 mot E 22. Miljötillsynsobjekt Ca 250 meter nordväst om föreslaget utbyggnadsområde har Kalmar pistolklubb sin skjutbana skjutning utomhus med skarp ammunition till
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 9(10) finkalibriga vapen. Någon bullermätning vid skjutning har inte gjorts inom området. Pistolskyttebana Föreslaget utbyggnadso mråde Bergkristallen 2 Skyddsavstånd för skjutbana Flygplatsens hinderytor Flygplatsen i Kalmar är av riksintresse för luftfarten. Bergkristallen 2 ligger inom flygplatsens hinderytor, vilket innebär att om en detaljplan medger en byggrätt högre än 20 meter ska detaljplanen samrådas med Luftfartsverket, eftersom byggnaden kan vara en fara för flygsäkerheten. Bedömning av ärendet Samhällsbyggnadskontoret föreslår kommunen att ge ett positivt svar till sökanden angående förfrågan om att pröva ny detaljplan för del av Bergkristallen 2. Förslag på fortsatt planarbete Detaljplanen beräknas vara antagen år 2019. I det kommande planarbetet att pröva platsens lämplighet för bostäder är det viktigt att bl a om möjligt göra en detaljplan som omfattar både del av Bergkristallen 2 och del av Oxhagen 2:1 se hur bostadsbeståndet i området kan kompletteras för att få en större variation värna Skälbys grönområden och förstärka entrén till parken via den gamla allén utreda grundförhållandena
Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 10(10) utreda hur dagvattnet inom fastigheten kan tas om hand och tas tillvara på bästa sätt utreda att och hur riktvärdena för ljudnivåer från trafik kan uppfyllas för att få en bra boendemiljö redovisa hur efterfrågan på parkering kan tillgodoses