Planbesked för fastigheten Valfisken 2, Malmen

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Filippa Eriksson KS 2017/ Kommunstyrelsens planutskott Planbesked för fastigheten Valfisken 2, Malmen Förslag till beslut Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för Valfisken 2. Detaljplanen beräknas antas under Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas (PBL 2010:900 5 kap 2-5 och 13 kap 2 punkt 2). Bakgrund Fastighetsägaren till Valfisken 2, Stenvalvet, lämnade in en ansökan om planbesked om att utveckla sin fastighet för att möta framtidens behov. Ansökan kompletterades med en situationsplan. Förslaget är att uppföra två tillbyggnader i form av punkthus, omkring 10 våningar, som vänder sig mot Trädgårdsgatan. Övriga byggnader i kvarteret byggs om och delvis på med ytterligare våning/ar. Intentionen är att inrymma verksamheter inom fastigheten såsom kontor, handel, utbildning, service och bostäder. På sikt föreslås även en vårdcentral. I gatuplan mot Trädgårdsgatan föreslås butiksytor som kan ge närservice till området. För att skapa tillgängliga entréer kan Trädgårdsgatan behöva höjas. Valfisken 2 ligger inom innerstaden som enligt översiktsplanen har goda möjligheter att förtätas. Valfisken 2 gränsar till den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (antagen av kommunfullmäktige ). Stadskärnan ska enligt FÖP:en utvecklas upp mot Malmen. Sveaplan blir då stadskärnans geografiska mitt. För att nå detta mål är det viktigt att bland annat stärka kopplingen från Kvarnholmen ut mot Malmen via Sveaplan och Systraströmmen. En utvecklingsplan håller i nuläget på att tas fram för området runt Sveaplan. I arbetet med en detaljplan för Valfisken 2 behöver bland annat den nya bebyggelsens utformning, volym och höjd studeras så att tillbyggnaderna kompletterar och utvecklar befintlig bebyggelse med hög kvalitet. Frågor om dag- Kommunledningskontoret Adress Box 611, Kalmar Besök Östra Sjögatan 18 Tel vx Fax anette.mellstrom@kalmar.se

2 KS 2017/ (2) vatten, parkering, trafikbuller, kulturmiljö, eventuella markföroreningar och tillgängliga entréer mot Trädgårdsgatan kommer också att behöva utredas i planarbetet. Mot bakgrund av ovanstående föreslår samhällsbyggnadskontoret att detaljplanearbete ska påbörjas för ansökt område och att detaljplanen beräknas vara antagen år Filippa Eriksson Namnförtydligande 2 Planarkitekt Bilagor: Yttrande Ange titel

3 Handläggare Filippa Eriksson 1(10) Kommunstyrelsens planutskott Valfisken 2 På Malmen, Kalmar kommun Yttrande till planbesked Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanarbete för ansökt område. Detaljplanen beräknas vara antagen 2021 förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret. Bakgrund Figur 1: Orienteringskarta. Fastigheten Valfisken 2 är markerad i blått. Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

4 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 2(10) Fastighetsägaren till Valfisken 2, Stenvalvet, lämnade in en ansökan om planbesked om att utveckla sin fastighet för att möta framtidens behov. Ansökan kompletterades med en situationsplan. Förslaget är att uppföra två tillbyggnader i form av punkthus som vänder sig mot Trädgårdsgatan, som innehåller kontor och bostäder. Totala byggnadshöjden för punkthusen föreslås bli 10 våningar, eller mer. Övriga byggnader i kvarteret byggs om och delvis på med ytterligare våning/ar. Intentionen är att inrymma verksamheter inom fastigheten såsom kontor, handel, utbildning, service och bostäder för att tillföra kv. Valfisken, med omgivande gator (framförallt Trädgårdsgatan) ett mervärde, där de mixade användningsändamålen bidrar till liv och rörelse under större delen av dygnet. På sikt föreslås även en vårdcentral. Figur 2: Situationsplan fastigheten Valfisken 2. (Bilden är upprättad av Atrio Arkitekter) I gatuplan mot Trädgårdsgatan föreslås butiksytor som kan ge närservice till området. För att skapa tillgängliga entréer behöver marken mot byggnaden höjas. I gatuplan mot Malmbrogatan föreslås servicefunktioner i form av restauranger och caféer för att ge en god service till de som bor och arbetar i kvarteret samt fungera som attraktionskraft för övriga besökare. Gaturummen förtätas med växtlighet. Intentionen och målsättningen med projektet är att hela kvarteret får en karaktär av att vara en grön lunga i staden. Bostäder tillförs kvarteret i varierad storlek, från mindre ungdomsbostäder till större lägenheter. Även vårdboende planeras, förslagsvis som en påbyggnad på några av taken. För bostädernas utemiljö byggs takterasser med gröna växter och på befintliga terrasser och innegårdar planteras mer växtlighet.

5 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 3(10) Gårdarna som ursprungligen skapades för rekreation för kvarterets hyresgäster används inte på ett optimalt sätt. Detta vill Stenvalvet förändra genom att renovera dem och tillföra mer grönska, samt öppna upp en passage mellan Trädgårdsgatan och förlängningen av Södra Malmbrogatan för att skapa bättre flöde genom området. Innegårdarna i markplan öppnas också upp och görs tillgängliga för fler. Även interna kommunikationsstråk skapas så att man lätt kan röra sig inom kvarteret, mellan de olika byggnaderna och verksamheterna. Figur 3: Volymskiss för fastigheten Valfisken 2. (Bilden är upprättad av Atrio Arkitekter) Gällande detaljplan Fastigheten Valfisken 2 är i gällande detaljplan (Detaljplan för kv Valfisken på Malmen, 088K-P10/11, ) planlagd för centrumändamål och utbildning, i delar av kvarteret tillåts bostäder på vån 4. Byggnadshöjden varierar mellan 2-4 vån. Innegårdarna är skyddade med prickad mark som hindrar byggnation, utom under marknivån där garage får anläggas. Mellan kvarteren finns passager och en torgbildning där byggnader och parkering inte får anläggas. Passagerna ska vara tillgängliga att beträda för allmänheten genom servitut. Skärmtak och entrétillbyggnader tillåts framför byggnaden mot Trädgårdsgatan. Förändringar av byggnaden ska ske varsamt för att bevara byggnadens huvudkaraktär, endast bottenvåning och fjärde våningen tillåts förändras i fasaden. Förändringar regleras genom en karaktärsbestämmelse (k). Omgivningsbuller från trafik och extern industri ska klara riktvärden.

6 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 4(10) Figur 4: Utdrag ur plankarta för gällande detaljplan. Översiktlig planering Översiktsplan Enligt översiktsplanen (översiktsplan för Kalmar kommun, antagen av kommunfullmäktige ) ligger fastigheten Valfisken 2 inom innerstaden. Innerstaden ska fortsätta utvecklas till en blandad del av staden med stort utbud av arbets- och studieplatser, affärer samt kultur- och idrottsplatser. En blandning av bostäder och verksamheter kan byggas genom förtätning och omvandling för att skapa liv över större delen av dygnet. Där det gynnar stadslivet ska service och verksamheter planeras i bottenvåningarna. I innerstaden ska fotgängare och cyklister prioriteras. Översiktsplanen betonas att det är viktigt att förädla, utveckla och omvandla och samtidigt behålla de kulturhistoriska kvalitéerna i utvecklingsarbetet. Fördjupad översiktsplan Valfisken 2 gränsar till den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (antagen av kommunfullmäktige ). Stadskärnan ska i framtiden utvecklas upp mot Malmen. Sveaplan blir då stadskärnans geografiska mitt. För att nå detta mål är det viktigt att bland annat stärka kopplingen från Kvarnholmen ut mot Malmen via Sveaplan och Syst-

7 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 5(10) raströmmen. Utveckla mixen av attraktioner och utbud i staden. Samt värna boendeintressena i takt med att besöksantalet fördubblas. Inom stora delar av hela Kalmar stad råder en obalans mellan trafikslagen. Bilen tar alldeles för stort utrymme och de hållbara färdsätten, till fots, med cykel och med tåg/buss är undertryckta. Ett mål i stadskärnan är att prioritera gångoch cykeltrafikanters behov i stadsrummen. Utveckla gångstråk som sammankopplar attraktioner i staden. Skapa upplevelserika och attraktiva gångstråk. Balansera biltrafiken till att stå i bättre proportion med stadslivets anspråk och övriga trafikslag med mera. Platsen, gaturum och såväl ny- som ombyggnader i området kring Sveaplan ska präglas av hög arkitektonisk nivå samt av de principer som beskrivs under strategierna Mixa (skapa mix av utryck mellan nytt och gammalt, variera gestaltning, mixa funktioner, mixa innehållet såsom upplåtelseformer och storlekar etc), dela med (tydlig stadsrumshierarki mellan huvudstråk och lugnare bostadsgator, aktiva fasader mot gatan) och Balansera (maxa gång och cykel, prioritera kollektivtrafik, balansera trafiken och anpassa parkeringen). Det finns potential att arbeta med dessa mål i samband med utveckling av fastigheten Valfisken 2. VA-plan Enligt VA-policyn (Vatten och avlopp tematiskt tillägg till översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige ) ska dagvattnet ses som en resurs i planering och byggande. Dagvattnet ska tas om hand för ett på platsen lämpligt sätt från estetisk, biologisk och säkerhetssynpunkt. All dagvattenhantering ska ske på ett säkert sätt för människor, byggnader, anläggningar samt djur- och växtliv. En hållbar dagvattenhantering innebär att: förebygga och begränsa föroreningar vid källan rena när det behövs ta hand om dagvattnet lokalt där det är möjligt eftersträva öppen dagvattenhantering minska andelen hårdgjord yta öka andelen grönytor infiltrera där det är möjligt se till att ha kapacitet för extremsituationer göra en höjdsättning som skyddar mot översvämningar Koppling till andra projekt En utvecklingsplan håller på att tas fram för området runt Sveaplan. Syftet är att se över utvecklingen av området i ett större sammanhang och ge ett bra underlag för framtida arbete med detaljplaner. Fastigheten Valfisken 2, Trädgårdsgatan och södra delen av Norra Vägen ligger inom avgränsningen för planen.

8 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 6(10) En ny detaljplan för kv Forellen 1, på Malmen, finns med i priolistan för nya detaljplaner som är på gång. Planarbetet har inte påbörjats ännu, utan väntar på att utvecklingsplanen för Sveaplan ska göras klart. En ny detaljplan för kv Flygfisken, på Malmen, finns med i priolistan för nya detaljplaner som är på gång. Planarbetet har inte påbörjats ännu, utan väntar på att utvecklingsplanen för Sveaplan ska göras klart. Vid stadsbibliotekets lokaler, Tullbroskolan och f.d. posthuset pågår ett projekt för att omvandla fastigheterna till ett kulturkvarter. Ny detaljplan för gamla brandstationen, på Kvarnholmen, håller på att tas fram. Planen bedöms vara antagen under Planen medger bostäder, centrumändamål såsom handel och restaurang/caféer samt kontor. En ny rund tillbyggnad kommer att placeras framför gamla brandstationen mot Malmbron, som signalbyggnad och entré till Kvarnholmen. Planförutsättningar Riksintressen Riksintresse för kulturmiljövård H48 (MB 3 kap 6 ) Valfisken ligger inom riksintresset för kulturmiljö som omfattar Renässansstaden med slottsmiljö och befästningssystem samt tillhörande vattenområden som sammantaget återspeglar stadens stora strategiska betydelse, för landets försvar, handel och sjöfart, från medeltiden och fram till 1600-talet. Fastigheten ingår även i KF:s beslut om välbevarade bebyggelsemiljöer och fornlämningsområden. Valfisken 2 ligger dock strax utanför avgränsat fornlämningsområde. Figur 5: utdrag från stadsplanen 1905.

9 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 7(10) Kvarteret Valfisken ligger inom den del av Malmen som fick en stadsmässig struktur redan på 1600-talet. Det mesta av den äldre träbebyggelsen fanns bevarad fram till början av 1960-talet, men nu kvarstår endast en mindre del i kv Laxen och Laken. Det tidiga rutnätsmönstret och kvartersindelningarna finns idag till stora delar bevarade. Även det gamla Skallertorget finns kvar, som var en viktig plats för bönder och fiskare. Malmbrogatan (f.d. Nybrogatan) gick tidigare igenom kv. Valfisken, som idag är allmänt tillgängligt att beträda genom servitut på kvartersmarken. Längs med Malmbrogatans tidigare sträckning och längst upp på Trädgårdsgatan finns en visuell koppling till Kvarnholmen genom sin tydliga siktlinje mot Domkyrkan. Kvarteret Valfisken bildades i mitten av 1900-talet. Byggnaderna har inrymt viktiga intuitioner som polishus och lokaler för Länsstyrelsen m.m. Byggnaderna kan därmed antas vara kulturhistoriskt intressanta. En kulturhistorisk utredning kan behöva upprättas för att bedöma vad som är möjligt att byggas om, till eller på med ytterligare våningar etc. Flygplatsens hinderytor Flygplatsen i Kalmar är av riksintresse för luftfarten. Valfisken 2 ligger inom flygplatsens hinderytor, vilket innebär att om detaljplanen medger en byggrätt högre än 20 meter ska detaljplanen samrådas med luftfartsverket, eftersom byggnaden kan störa den tekniska utrustningen och framkomligheten för flyget. Geotekniska förhållanden För fastighetens södra och nordöstra del finns en geoteknisk undersökning. Vid planläggning av ytterligare byggnation bör en geoteknisk undersökning upprättas. Översvämningsrisk Valfisken 2 ligger över +2,5 meter över nollplanet. Södra delen av Trädgårdsgatan ligger dock lägre och riskerar att översvämmas vid höga havsnivåer. Det riskeras även att samlas dagvatten i de lägre punkterna utmed de angränsande vägarna vid ett 20-årsregn ifall dagvattenledningarna inte har kapacitet att leda bort vattnet. En dagvattenutredning kan därför behöva upprättas för att bedöma om det är möjligt att förtäta området med ytterligare hårdgjorda ytor. Infrastruktur Valfisken 2 ligger inom verksamhetsområde för vatten, dagvatten och spillvatten. Ledningsnätet är redan utbyggt. Angöring, in- och utfarter, parkering i källarplan samt gång- och cykelvägar är utbyggt. Projektet kan dock medföra vissa ombyggnationer inom kvarteret och på närliggande gator, för detta bör ett exploateringsavtal tecknas.

10 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 8(10) Kommunen har tagit fram en vägledning med riktlinjer för parkering för att beräkna vilken efterfrågan på parkering som ska tillgodoses (antagen av kommunfullmäktige ). Grundprincipen är att parkering ska lösas inom den egna fastigheten. Om det inte är möjligt ska de i andra hand lösas genom parkeringsavtal på annan fastighet. Det finns även krav på cykelparkering. Området ligger centralt med närhet till både stad- och landsbygdsbussar samt tåg. Service Fastigheten ligger nära stadskärnan och har närhet till både offentlig och kommersiell service. Närmsta förskola och grundskola upp till klass 6 är Lindöskolan. Närmsta högstadier är Funkaboskolan. Störningar och risker Ljudnivå vägtrafikbuller Fastigheten påverkas idag av trafikbuller från Norra vägen och Trädgårdsgatan. Trafikbullerförordningens riktvärden för utomhusbuller, från , anger att buller från väg- och spårtrafik inte bör överskrida 60 dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad (65 dba för bostäder om högst 35 kvm). Om ljudnivån överskrids bör minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och där minst 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl och vid fasad. Om en uteplats anordnas ska bullret från vägarna inte överskrida 50 dba ekvivalent ljudnivå vid uteplatsen och 70 dba maximal ljudnivå Om det finns risk att riktvärdena för trafikbuller kan överskridas, ska en bullerutredning tas fram. Extern industribuller I gällande plan står följande: Fläktar från nya och befintliga verksamheter kan komma att störa boende. Även transporter och lastning/lossning av olika slag kan innebära störningar. Riktvärdena för externt industribuller och socialstyrelsens riktvärden för buller inomhus ska klaras vid och i planområdet samt för omkringliggande bostäder. Denna fråga bör utredas vidare i planarbetet, för att bedöma om det finns behov av en skyddsbestämmelse och hur en sådan bestämmelse i så fall ska utformas.

11 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 9(10) Förorenad mark I den norra delen, polisens f.d. garage, finns misstankar om markföroreningar från bilvårdsanläggning, bilverkstad samt åkeri. I den södra delen, på innergården, mot södra Malmgatan finns misstankar om markföroreningar från en grafisk industri. I denna del finns ett förslag om att öppna upp innergården för en passage. Hur de potentiella markföroreningarna ska behandlas bör diskuteras vidare i planarbetet. Byggnadsskick och byggnadsteknik Befintliga byggnader har haft en del bekymmer gällande ohälsa. Det är betydelsefullt att undersöka huruvida några åtgärder behöver vidtas för att byta markanvändningen inom fastigheten. Det är också viktigt att studera de byggnadstekniska aspekterna, med tanke på de påbyggnader som planeras. Detta studeras till största delen i bygglovskedet, men det kan vara betydelsefullt att ha diskuterat dessa frågor i ett tidigt skede i planarbetet. Fastighetsrättsligt Planen bör utreda och möjliggöra för en eventuell 3D-fastighetsbildning. Bedömning av ärendet Samhällsbyggnadskontoret föreslår kommunen att ge ett positivt svar till sökande angående förfrågan om att pröva ny detaljplan för Valfisken 2. Förslag på fortsatt planarbete Detaljplanen beräknas vara antagen år Viktiga planfrågor som måste studeras närmare i planarbetet: Visa hur en ny detaljplan kan bidra till utveckling av stadskärnan. Studera en lämplig höjdsättning för ny- och tillbyggnader. Byggnaderna ska passa in i stadsbilden och visa hänsyn till kulturmiljö. Skuggstudier kan behöva upprättas för att bedöma hur omgivningen påverkas. Samråd bör ske med luftfartsverket och en flyghinderanalys kan behöva upprättas. Studera hur entréer förhåller sig till befintliga allmänna gator och studera rörelsemönster inom kvarteret. En förprojektering och ombyggnad av vägen kan bli aktuellt. Ett exploateringsavtal bör tecknas i samband med planarbetet. Det är även viktigt att förhålla sig till pågående utvecklingsplan för Sveaplan.

12 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 10(10) Visa hur omvandlingen både kan utveckla fastigheten och samtidigt värna om de kulturhistoriska värdena, viktiga siktlinjer och platsbildningar. En kulturhistorisk utredning för fastigheten kan behöva upprättas. Utreda att och hur riktvärdena för ljudnivåer från trafik kan uppfyllas för att få en bra boendemiljö. En bullerutredning krävs. Utreda hur buller (gällande plan: externt industribuller) från fläktar och transporter med mera ska behandlas och om några åtgärder behöver vidtas i planen. Utreda hur dagvattnet inom fastigheten kan tas om hand och tas tillvara på bästa sätt. En dagvattenutredning kan behöva tas fram. Utreda grundläggningsförhållandena vid nybyggnation. Undersöka hur parkeringsbehovet kan lösas. Utreda hur den potentiellt förorenade marken ska behandlas och om några åtgärder behöver vidtas i planen. Möjliggöra eventuella 3D-fastighetsbildningar. Ytterligare utredningar och frågeställaningar kan bli aktuella då detaljplanearbetet påbörjas. Finansiering av planarbetet bekostad via plankostnadsavtal. Bilaga: Ansökan och förslagsskisser Filippa Eriksson Planarkitekt