Handläggare Datum Ärendebeteckning Emil Stille

Transkript

1 Handläggare Datum Ärendebeteckning Emil Stille Samhällsbyggnadsnämnden YTTRANDE Fastighet: Svensknabben 3 Fastighetens adress: Svensknabbevägen 24 Sökande: i Am Home Projektutveckling AB Ärende: Ändrad användning från kontor till bostad Förslag till beslut Bygglov beviljas med stöd av 9 kap. 30 Plan- och bygglagen för ändrad användning och ombyggnad till bostäder. Figur 1 Översiktskarta på Svensknabben och pil som markerar aktuell fastighet Bakgrund Samhällsbyggnadskontoret Bygglovenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Datum (6) Sökanden har den inkommit med en ansökan att ändra användning från kontor till bostad av Stallet på Svensknabben 3. Ombyggnaden skapar fem lägenheter, tre av dem i två plan och två i mittpartiet på ett plan vardera (dock har övre lägenheten en trapphall med toalett på bottenvåningen). Parkering och teknikhus finns befintliga norr om huvudbyggnaden. Plan- och bygglagen (PBL) Enligt 9 kap. 2 3 pkt plan- och bygglagen krävs bygglov för väsentligt ändrad användning. Enligt 9 kap. 30 plan- och bygglagen ska bygglov ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om 1. Den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) Överensstämmer med detaljplanen eller b) Avvikelser från detaljplanen med avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lagen eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen 2. Åtgärden inte strider mot detaljplanen, 3. Åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för en detaljplan börjar löpa, och 4. Åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 första stycket 1 och 5, 6 tredje stycket, 8 och 9 samt 8 kap. 1, 2 första stycket, 3, 6, 7, 9-11,12 första stycket, 13,17 och 18. Enligt 8 kap. 13 plan- och bygglagen får en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt inte förvanskas. Planförutsättningar Fastigheten omfattas av detaljplan för del av Svensknabbenområdet (0880K- P14/08). Bestämmelserna innebär bl.a. att fastighetens huvudbyggnad är avsedd för kontor och bostäder. Högst två våningar är tillåtna och byggrätten är begränsad till nuvarande byggnad. Huvudbyggnaden är särskilt värdefull och får varken rivas eller förvanskas exteriört, dessutom ska ursprungliga delar av interiören bevaras.

3 Datum (6) Figur 2 Utdrag från plankartan, Svensknabben 3 är KB-område och till en mindre del (parkeringen) K-område Kulturmiljövärden Byggnaden är i gällande plan skyddad från både exteriör och interiör förvanskning. Figur 3 Interiör, delar från gamla spiltor är bevarade Ett sakkunnigintyg om de kulturhistoriska värdena finns framtaget av Kalmar läns museum, daterat Huset är en blandning av gammalt och nytt, där de nyare byggnadsdelarna är anpassade till den äldre byggnadsstilen. Den ursprungliga karaktären är tydligast i de norra och södra byggnadsdelarna, medan mittpartiet är ett resultat av senare om- och tillbyggnad. Slutsatsen av utlåtandet är att en ombyggnad och ändrad användning kan vara förenlig med för-

4 Datum (6) vaskningsförbudet, men att det kommer behövas fortsatt antikvarisk kontroll under projekteringsarbetet och antikvarisk kontrollplan under byggnationen. Tekniska aspekter Indelningen av huset i fem lägenheter skapar nya brandcellsgränser vertikalt och horisontellt i huset, som föreslås utformas i brandklass EI60. Dessa förläggs i huvudsak utifrån indelningar i befintlig planlösning eller i byggnadsdelar av nyare datum. Risken för inre, vertikal och horisontell brandspridning kommer behöva studeras djupare i byggsamrådet. Föreslagen utformning av huset innebär att vertikal brandspridning genom fönster behöver beaktas särskilt i mittpartiet av den östra fasaden (där fönster tillhöriga olika brandceller angränsar varandra vertikalt). Detta fönsterparti är av nyare datum. Horisontell brandspridning kan behöva beaktas särskilt där den västra tillbyggnaden från ansluter till den äldre byggnadskroppen (avstånd mellan fönster mindre än två meter). Utrymning kommer behöva studeras djupare i byggsamrådsskedet, på ovanvåningen har alla lägenheter tillgång till rum med takfönster eller fönsterpartier av nyare datum. Utrymning via takfönster kan dock vara komplicerat och föranleda ombyggnad av fönster och särskilda åtgärder på tak och invändigt i huset. Ett nytt bottenbjälklag i betong föreslås byggas och vissa fönster renoveras/ bytas ut (med anpassad utformning) för att förbättra energiprestanda, hållbarhet och komfort. Sökanden bedömer inte att energikraven för nybyggnad kan klaras, men att ombyggnadskraven kan uppnås. Den övre lägenheten i mittpartiet har utifrån dagens förutsättningar begränsat ljusinsläpp via fasadfönster till kök. Takfönster föreslås för att klara tillräckligt dagsljus i rummet. Yttranden Ärendet har remitterats till Brandkåren som påtalar att en brandteknisk beskrivning behöver upprättas för att kunna bedöma att man klarar de brandtekniska kraven. Sökanden vill avvakta med brandskyddsbeskrivning till byggsamrådet. Skäl till beslut Den ändrade användningen till bostäder påkallar få och relativt små exteriöra förändringar av huset. De interiöra förändringarna är välavvägda mellan att skapa en fungerande boendemiljö och att värna de kulturhistoriska värdena. En viss påverkan blir det på en välbevarad spilta där förråd, WC och badrum inreds vilket kommer innebära att delar behöver tas bort eller byggas in. Planlösningen medger dock att delar kan bevaras och fortsatt anas i väggkonstruktionen (sökanden har redovisat en teknisk lösning för detta).

5 Datum (6) Figur 4 Illustration på badrumslösning med frostad glasvägg och inbyggd spiltvägg Komplikationerna med projektet handlar främst om att i det vidare arbetet med projektering och byggande lösa de konflikter och problem som kan uppstå när man bygger om en historisk byggnad utifrån dagens tekniska krav. Det är svårt och ekonomiskt dyrbart att förutse dessa innan projekteringen, sökanden vill därför inte göra de tekniska beskrivningarna i detta skede. Det bedöms i detta fall rimligt att tillämpa ombyggnadsstandard vad gäller energikrav. Exteriör och interiör tillgänglighet kan klaras. Det område där det är svårast att göra avsteg från de tekniska egenskapskraven är brandskyddet eftersom en säker boendemiljö måste uppnås för att byggnaden ska vara lämplig för sitt ändamål. Det finns en förstudie till en brandskyddsbeskrivning som är upprättad, vilken dock måste kompletteras till byggsamrådet. Utifrån denna verkar det ändå finnas förutsättningar att klara brandskyddskraven utan väsentlig påverkan på de kulturhistoriska värdena, då problempunkterna främst berör nyare byggnadsdelar. Detaljutformningen av dessa blir dock viktig för att säkra ett gott helhetsintryck av byggnaden. Förslaget överensstämmer med detaljplanen. Förslaget uppfyller gällande krav i plan- och bygglagen, PBL. Vid bedömning av ärendet anser samhällsbyggnadsnämnden att föreslagen åtgärd uppfyller eller har nödvändiga förutsättningar att uppfylla utformnings-

6 Datum (6) kraven i 2 och 8 kapitlet plan- och bygglagen. Detta kontrolleras vidare i det tekniska samrådet. Emil Stille Planarkitekt

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18