Bostadsmarknadsanalys 2013 Norrbottens län

Bostadsmarknadsanalys 2013 Norrbottens län Diarienummer: 405-7872-2013

Titel Bostadsmarknadsanalys 2013 Norrbottens län. Rapportserie nr 11/2013 Författare: Anna-Karin Abrahamsson Omslagsbild: Tree Hotel, Harads Kontaktperson: Anna-Karin Abrahamsson, Länsstyrelsen i Norrbottens län, 971 86 Luleå. Telefon: 0920-225 50 00, fax: 0920-22 84 11, E-post: norrbotten@lansstyrelsen.se Internet: www.lansstyrelsen.se/norrbotten ISSN: 0283-9636

Innehållsförteckning Förord... 3 1. Sammanfattning och slutsatser... 4 2. Bostadsmarknaden... 7 2.1 Bostadsbeståndet... 7 2.2 Läget på bostadsmarknaden... 7 2.2.1 Kommunernas bedömningar... 7 2.3 Behov av bostäder... 12 2.4 Förväntat bostadsbyggande... 15 2.4.1 Kommunernas egna bedömningar... 15 2.4.2 Bygglov... 16 2.5 Vad har byggts?... 16 2.5.1 Nybyggnation... 16 2.5.2 Ombyggnation... 17 2.6 Svårigheter/Hinder för bostadsbyggandet... 18 2.7 Byggkostnader... 18 3. Allmännyttan... 20 3.1 Allmännyttelagen... 20 3.2 Samtliga kommuner i länet har kommunala allmännyttiga bostadsföretag... 20 3.3 Ägardirektiv kommunala bostadsföretag... 20 3.4 Exempel på förändringarna under 2012 för de allmännyttiga bostadsföretagen... 21 3.5 Vakanser i allmännyttan... 22 3.6 Försäljningar av allmännyttans bestånd... 23 4. Befolkningsutveckling och flyttmönster... 24 5. Sambandet mellan arbetsmarknad, kommunikationer och bostadsmarknad... 25 5.1 Infrastruktur och bostadsmarknad... 25 5.2 Arbetskraftsbehov och bostadsmarknad... 26 6. Finns det bostäder för alla?... 28 6.1 Finns det kapacitet och beredskap för mottagande av nyanlända invandrare och ensamkommande barn/ungdomar?... 28 6.2 Hur får kommunerna fram bostäder för hemlösa?... 28 6.3 Finns det bostäder till den arbetskraft som efterfrågas?... 29

6.4 Kommer utbudet av bostäder att svara mot de demografiska förändringarna?... 29 6.4.1 Kommunala bostadsanpassningsbidrag... 29 6.4.2 Boverket har fått i uppdrag att göra en översyn av lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.... 30 7. Boendeplanering... 31 7.1 Vilka verktyg använder kommunerna i det strategiska arbetet med boendefrågorna?... 31 7.2 Vilka frågor arbetar kommunerna särskilt mycket med?... 31 7.3 Hur arbetar länsstyrelserna med råd, stöd och underlag till kommunerna?... 32 7.4 Ändring av bostadsförsörjningslagen 1 januari 2014?... 33 8. Förteckning över ett urval av regeringsuppdrag 2011-2013 med fokus på ökat byggande och fysisk planering... 35 Källförteckning... 37 Bilaga 1: Statistik över flyttningar Norrbotten 2012 Bilaga 2: Arbetspendling inom Norrbotten 2011

1. Sammanfattning och slutsatser Sammanfattning Norrbotten är Sveriges till ytan största län med fjorton kommuner från kust till inland och fjäll. Länets befolkning var 248.637 invånare den 31 december 2012. Det finns stora inomregionala skillnader i länet, orter med specialiserade sysselsättningar/näringar och långa geografiska avstånd med ett många gånger otillfredsställande transportsystem för såväl gods- som persontransporter. Luleåregionen, med ca 168 000 invånare, utgör den största funktionella arbetsmarknadsregionen norr om Stockholmsregionen med ett förhållandevis diversifierat näringsliv. I Malmfälten expanderar gruv- och besöksnäring kraftigt och samhällena står inför stora fysiska omvandlingar. I Arvidsjaur och i Arjeplog bedrivs internationellt konkurrenskraftig biltestverksamhet. Östra Norrbotten står inför stora möjligheter och utmaningar i spåren av gruvnäringens miljardinvesteringar. Det är positivt att det händer mycket i Norrbotten, och att det på flera orter i länet för närvarande byggs fler bostäder än på länge. Pajala kommun hade som enskild kommun i landet störst antal lägenheter i bygglov i förhållande till befolkningsunderlaget med 13,4 bostäder per 1000 invånare, under perioden februari 2012 till januari 2013, visar SCBs preliminära statistik över antalet inrapporterade bostäder i bygglov. Även siffrorna för färdigställda nybyggda lägenheter har förbättrats något mellan 2011 och 2012 visar SCBs statistik, och då framförallt i Luleå och i Gällivare. Det totala antalet bostadslägenheter som färdigställdes i Norrbotten under 2012 var 466 nybyggda lägenheter, av dessa var 316 lägenheter i flerbostadshus med upplåtelseformen hyresrätt. Samtidigt så visar kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten att det fortfarande är en brist på bostäder i Norrbotten, detta är konsekvensen av en låg takt i bostadsbyggandet under en lång period. Trycket på bostadsmarknaden märks på prisutvecklingen, Norrbotten är det län i Sverige som har haft den största prisuppgången (9%) på villor under det senaste året, på endast tre månader har villapriserna i Norrbottens län stigit med sex procent visar Svensk Mäklarstatistik AB. Kommunernas sammanvägda svar i årets bostadsmarknadsenkät 2013 visar på ett behov av mellan 574-822 hyreslägenheter eller mer i länet. Framförallt är det brist på små hyreslägenheter på centralorterna bedömer tio av fjorton kommuner. Åtta av dessa kommuner gör även bedömningen att det är brist på bostäder för unga människor. Generationsväxlingen i kommunerna och expansionen inom gruvsektorn skapar behov av arbetskraftsrekrytering inom en mängd sektorer, vilket ytterligare ökar trycket på länets bostadsmarknad. När inflyttning av arbetskraft dessutom ska ske i kombination med samhällsomvandling på gruvorterna, där fungerande bostäder och infrastruktur behöver rivas för att ge plats för gruvbrytning, blir kraven på den kommunala planeringen extra stora. Dessa kommuner måste klara av både det kortsiktiga och det långsiktiga behovet av bostäder och goda livsmiljöer för att klara arbetskraftsförsörjning på kort sikt och en hållbar samhällsuppbyggnad på lång sikt. Bostadsbristen finns även på mindre, lokala marknader och handlar ibland om att utbudet inte överensstämmer med vad som efterfrågas. Bristen på bostäder försvårar inflyttning av arbetskraft och inverkar på möjlighet till arbetskraftsrekrytering och etableringar vilket hämmar tillväxten. 4

Livsmiljöer som tilltalar gruppen unga vuxna är nödvändigt för de små kommunernas överlevnad på sikt. En bostadsmarknad med bristsituation utgör därför en risk. Finns inte de bostäder eller den livsmiljö som efterfrågas, exempelvis av ungdomar, så kan det leda till utflyttning från kommunen och från länet. SCBs statistik över flyttningar visar att 116 kvinnor i åldern 20-24 år lämnade länet under 2012. Unga människor och andra som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden har ofta låga inkomster, osäkra anställningsformer och ett litet eller inget sparat kapital, vilket försvårar ett inträde på den ordinarie bostadsmarknaden. De grupper som drabbas hårdast av bostadsbristen och som även till viss del konkurrerar om samma bostäder är unga, äldre, invandrare och inflyttad arbetskraft. Konsekvenserna av att inte kunna ordna med boendet för de svaga grupperna kan bli stora på sikt, framförallt för de individer som drabbas, men också för kommunernas och länets framtida utveckling. En konkurrenssituation mellan olika grupper på en bostadsmarknad som inte är i balans riskerar att leda till ökade motsättningar mellan grupper och ifrågasättandet av varför vissa grupper prioriteras före andra grupper. Belastningen på kommunernas socialtjänster ökar i spåren av bostadsbristen. Redan idag upplever flera socialtjänster att förmedling av bostäder tar en allt större del av deras resurser i anspråk, och att de blir kontaktade av människor som endast har bostadsbristen som ett problem. Om bostadsmarknaden var i balans skulle fler kunna klara sig på egen hand, utan att behöva kontakta socialtjänsten i kommunen. Elva av länets fjorton kommuner i Norrbotten uppger i BME 2013 höga produktionskostnader som ett huvudsakligt hinder för ett ökat bostadsbyggande. Samtidigt så visar statistik från SCB för 2011 att den lägsta produktionskostnaden för nyproducerade bostäder var i länsregion I, där Norrbotten ingår. En konsekvens av bostadsbristen på gruvorterna är att ordinarie bostadslägenheter, exempelvis villor, hyrs ut till entreprenörer som tillfälliga bostäder för arbetskraft. Dessa bostadslägenheter når inte den ordinarie bostadsmarknaden, och omfattningen av denna sekundära bostadsmarknad är oklar. En marknad för företag som förmedlar och hyr ut tillfälliga bostäder har uppstått med anledning av företagens efterfrågan på boende för arbetskraften. Bosättningar har uppstått i form av husvagnsuppställningar på områden som inte är avsedda för boende, exempelvis på industriområden, men även här är omfattningen oklar. Räddningstjänsten i Kiruna utförde under 2011 en enklare kontrollräkning, en grov uppskattning från Räddningstjänstens sida är att det kan röra sig om så många som ett hundratal boende på industriområden. 1 Det är ett kommunalt ansvar att tillfälliga bostäder för arbetskraft uppförs i miljöer som inte är skadliga ur hälso- eller säkerhetssynpunkt. Utifrån den demografiska utmaningen, med en ökande andel äldre befolkning i länet finns det också ett påtagligt behov att lyfta fram frågor beträffande tillgänglighetsanpassning av inomhus- och utomhusmiljöer i länets kommuner. Den låga takten i bostadsbyggandet under en lång tid har resulterat i en hög ålder på det existerande bostadsbeståndet. Äldre tvingas kanske bo kvar i sina villor längre än vad de själva önskar om bättre anpassat boende saknas på en bostadsmarknad i obalans. Delar av det äldre bostadsbeståndet motsvarar inte dagens krav på 1 NSD, artikel 2013-05-28; http://www.nsd.se/nyheter/kiruna/artikel.aspx?articleid=7680705 5

tillgänglighetsanpassning för äldre och rörelsehindrade vilket resulterar i relativt höga bostadsanpassningskostnader för kommunerna. Det kommunala bostadsförsörjningsansvaret vilar på kommunerna enligt lagen (2000:1383) om kommunalt bostadsförsörjningsansvar. Riktlinjer för bostadsförsörjning kan vara ett strategiskt verktyg för kommunerna att planera sin utveckling på kort och lång sikt, men också för att politiskt fastställda riktlinjer ger en transparens och tydlighet gentemot medborgarna, byggherrarna samt även inom den egna organisationen. Slutsatser Bostadsbyggandet behöver sättas i ett större sammanhang i samhällsbyggandet, det regionala perspektivet på planering och byggande blir alltmer viktigt och detta är något som både kommuner, länsstyrelsen och övriga aktörer på bostadsmarknaden behöver förhålla sig till. Länsstyrelsen har skapat en arena för att möta de olika aktörernas behov på de årliga regionala Plan, bygg- och bostadsdagarna. Bostadsmarknaden är starkt kopplad till arbetsmarknad och infrastruktur. De geografiska förutsättningarna med långa avstånd och bristande pendlingsmöjligheter inverkar på möjligheten till kompletterande arbetsmarknader, bostadsmarknader samt tillgängligheten till högre utbildning. För att en marknad ska fungera så måste det finnas ett utbud som matchar efterfrågan. Bostadsmarknaden är inget undantag och det behöver finnas ett varierat, blandat bostadsbestånd med olika upplåtelseformer som tilltalar olika typer av hushåll för att marknaden ska fungera. De kommunala allmännyttiga bostadsföretagens roll behöver belysas ytterligare, finns det ett aktivt ägarskap från kommunernas sida genom ägardirektiv och har de allmännyttiga bostadsföretagen den aktörsroll och drivkraft för utvecklingen i en kommun som ägaren vill se, eller är rollen enbart förvaltande? Av de allmännyttiga bostadsföretag i länet som ändrat direktiv under 2012 verkar merparten av bostadsaktiebolagen följa de rekommendationer som gemensamt tagits fram av SABO och SKL 2 efter att nya allmännyttelagen infördes 2011. Byggandet av små och tillgängliga hyreslägenheter för ungdomar, äldre, invandrare, flyktingar, studenter och inflyttad arbetskraft är fortfarande en viktig fråga för att kommunerna ska klara av sitt lagstadgade bostadsförsörjningsuppdrag. Vakanserna i de kommunala allmännyttornas lägenheter är fortfarande små och konkurrensen är stor om de lediga lägenheterna. 2 SKL och SABO (2011) Ägardirektiv till allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag en handledning 6

2. Bostadsmarknaden Avsnittet bygger primärt på kommunernas egna bedömningar av läget på bostadsmarknaderna som redovisats i bostadsmarknadsenkäten 2013 (BME 2013) samt statistik från SCB. 2.1 Bostadsbeståndet Det kalkylerade bostadsbeståndet består i länet till ungefär hälften av småhus med äganderätt visar SCB:s siffror. Tabell: Kalkylerade bostadsbeståndet 2011 Källa: SCB, bearbetning länsstyrelsen 2.2 Läget på bostadsmarknaden 2.2.1 Kommunernas bedömningar 3 I bostadsmarknadsenkäten (BME 2013) gör tio av fjorton kommuner i Norrbotten bedömningen att det är brist på bostäder på centralorten vilket är en kommun fler än förgående år. Piteå har gått från balans på centralorten 2012 till brist på centralorten 2013. Haparanda har gått från balans på centralorten 2012 till överskott på centralorten 2013. I kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget i övriga kommundelar så har Kiruna och Pajala gått från balans (BME 2012) till brist (BME 2013). Jokkmokk, Boden, Kalix, Luleå, Piteå har gått från överskott till balans. Arjeplog har gått från brist till balans, Arvidsjaur har gått från balans till överskott. Även kommunernas bedömningar av det totala bostadsmarknadsläget har förändrats sedan förgående år (BME 2012). Jokkmokk, Boden och Överkalix har gått från överskott till balans. Haparanda har gått från balans till överskott 2013. Arvidsjaur har gått från balans till överskott. Kommunernas bedömning av det totala bostadsmarknadsläget är en sammanvägning av kommunernas bedömning över bostadsmarknadsläget för centralorten och bostadsmarknadsläget för övriga kommundelar. 3 BME 2012, BME 2013 7

Samtliga tio kommuner som redovisar brist på centralorten i BME 2013 gör också bedömningen att det är brist på hyresrätter. Åtta av dessa tio kommuner gör även bedömningen att det är brist på bostäder för ungdomar. Nio av fjorton kommuner (Arjeplog, Överkalix, Kalix, Övertorneå, Pajala, Gällivare, Piteå, Boden, Kiruna) önskar en högre utbyggnadstakt än den förväntade enligt bostadsmarknadsenkäten 2013. Diagram 1: Kommunernas bedömningar av det totala bostadsläget i januari 2013. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 8

Diagram 2: Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget på centralorterna i januari 2013. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen Diagram 3: Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget i övriga kommundelar i januari 2013. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 9

Diagram 4: Brist på bostäder för ungdomar (kommunernas bedömning) Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 2.2.2 Priser Norrbotten är det län i Sverige som har haft den största prisuppgången på villor under det senaste året, nio procent. En genomsnittsvilla i Norrbotten är 120 kvm stor och kostar i genomsnitt 1,3 miljoner kronor, motsvarande 10.452 kronor per kvm. 4 Samtidigt är bostadsmarknaden och prisbilden högst varierande mellan kommuner och även i hög grad inom kommunerna. Exempel på prisvariationer inom kommunerna: Luleå har högsta villapriserna i länet. Slutpriser på villor i Luleå kommun med boyta på 100-140 kvm, sålda under 2012, ger 490 träffar på Booli.se och kvadratmeterpriser som varierar mellan 471 kr/kvm till 30.000 kr/kvm. 5 Förändringen av fastighetspriserna på permanenta småhus i Norrbotten mellan 1990-2012 visas av SCB:s fastighetsprisindex (där 1990 är basår för index), se diagram Fastighetsprisindex 1990-2012 nedan. Förändringen visar att det genomsnittliga priset på permanenta småhus i Norrbotten 2012 har ökat med 86 procent sedan 1990. 4 Svensk Mäklarstatistik AB, rapport 2013-04-16 5 www.booli.se 10

Diagram: Fastighetsprisindex 1990-2012, basår 1990 Källa: SCB, bearbetning Länsstyrelsen Högsta villapriserna i länet (medelvärdet) är fortfarande i Luleå kommun, 1.815 tkr. Kiruna kommun har det näst högsta medelvärdet, 1.176 tkr. Överkalix och Övertorneå hade de lägsta priserna 2012. Tabell: Köpeskilling småhus 2008-2012, Norrbotten Källa: SCB, bearbetning länsstyrelsen 11

Prisutvecklingen i länet på bostäder går även att utläsa av förändringen i pris (tkr) på bostadsrätter i Norrbotten mellan 2000-2011, se nedan diagram Medelpris i tkr, bostadsrätter Norrbottens län, 2000-2011. Diagram: Medelpris bostadsrätter 2000-2011, Norrbotten Källa: SCB, bearbetning Länsstyrelsen 2.3 Behov av bostäder Gällivare, Luleå, Piteå, Kiruna gör bedömningen att det finns ett behov av mer än 100 lägenheter (hyresrätter). Kalix, Pajala och Boden gör bedömningen att det finns ett behov av mellan 50-99 lägenheter (hyresrätter). Arjeplog gör bedömningen att det finns behov av 20-49 lägenheter (hyresrätter). Arvidsjaur, Övertorneå, Älvsbyn, Haparanda gör bedömningen att det finns behov av 1-19 lägenheter (hyresrätter). Det innebär att om kommunernas bedömningar av antalet hyreslägenheter vägs samman finns det ett behov av minst 574 hyreslägenheter och kanske upp mot 822 hyreslägenheter eller mer i länet som helhet. En kommun har inte svarat och en kommun gör bedömningen att behov av hyresrätter inte finns för närvarande. Se diagram nedan över kommunernas bedömda behov av antal hyreslägenheter. Vad gäller övriga upplåtelseformer gör Arjeplog, Gällivare, Luleå, Kiruna bedömningen att det är brist på äganderätter (villa/radhus/kedjehus). Bedömd brist på bostadsrätter görs av Gällivare, Luleå, Kiruna. 12

Diagram: Brist på hyresrätter, enligt kommunernas bedömning. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen Diagram: Bedömt behov av antal lägenheter (hyresrätter) enligt kommunernas bedömning. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 13

Diagram: Brist på bostadsrätter enligt kommunernas bedömning. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen Diagram: Brist på äganderätter (villa/radhus/kedjehus) enligt kommunernas bedömning. Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 14

2.4 Förväntat bostadsbyggande 2.4.1 Kommunernas egna bedömningar I bostadsmarknadsenkäten ställs varje år en fråga till kommunerna (Fråga 3.1) om hur många bostäder som kommer att påbörjas under innevarande samt påföljande år enligt kommunens bedömning. Svaret på fråga 3.1 i bostadsmarknadsenkäten är kommunens sammanlagda bedömning av hur högt bostadsbyggandet kan komma att bli under perioden. Kommunerna lämnar även uppgifter i separata projektlistor över de förväntade projekt som ska påbörjas under innevarande år och påföljande år. Uppgifter om kommunernas förväntningar på påbörjande i fråga 3.1 är naturligtvis förenade med stora osäkerheter om projektens eventuella tidsplaner och genomförande. Projekt kan fördröjas i tid, skjutas upp på obestämd tid eller läggas ner och detta kan ske av en mängd olika anledningar. Vad man kan utläsa vid en jämförelse av kommunernas förväntningar om det framtida bostadsbyggandet (fråga 3.1 i BME) och mot de siffror som något år senare rapporteras in till SCB om det faktiska färdigställandet av nyproduktion, är att en del projekt inte blir av och att en del projekt skjuts framåt i tid. Historiskt sett är kommunernas siffror över det förväntade bostadsbyggandet i bostadsmarknadsenkäten ofta något för optimistiska visar Boverkets beräkningar. 6 Tabell: Kommunernas förväntningar på bostadsbyggandet 2013-2014 (fråga 3.1 i BME 2013) Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 6 Boverket, Bostadsmarknaden 2013-2014 med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten 2013, Rapport 2013:19 15

2.4.2 Bygglov Av samtliga kommuner i landet hade Pajala som enskild kommun störst antal lägenheter i bygglov i förhållande till befolkningsunderlaget med 13,4 bostäder per 1000 invånare, under perioden februari 2012 januari 2013 visar SCBs preliminära statistik över antalet inrapporterade bostäder i bygglov. Gällivare kommun var också en av de 22 kommuner i landet som hade minst fem lägenheter i bygglov per 1000 invånare. Luleå kommun återfinns i intervallet med 2,6-5,0 bygglov per 1000 invånare. Riksgenomsnittet låg på 2,4 bostäder i bygglov per 1000 invånare och genomsnittet i länet visar på 1,6 bostäder i bygglov per 1000 invånare under samma period. De preliminära uppgifterna från SCB är inte uppräknade för att kompensera för eftersläpning i inrapportering. 7 2.5 Vad har byggts? 2.5.1 Nybyggnation Färdigställda lägenheter i nybyggda hus 2011-2012 (småhus och flerbostadshus) redovisas av kommunerna till Statistiska Centralbyrån (SCB). Siffrorna redovisas med reservation för eventuell eftersläpning i inrapporterad statistik till SCB. Det totala antalet bostadslägenheter som färdigställdes i Norrbotten under 2012 var 466 nybyggda lägenheter, av dessa var 316 lägenheter i flerbostadshus med upplåtelseformen hyresrätt. Resterande 150 bostadslägenheter som färdigställdes i länet under 2012 utgjordes av småhus, varav 148 av dessa bostadslägenheter var byggdes som friliggande enbostadshus och två som friliggande tvåbostadshus. Av de 150 bostadslägenheter i småhus som färdigställdes i Norrbotten var 144 lägenheter med upplåtelseformen äganderätt och 6 lägenheter i form av hyresrätt. Av de 316 lägenhetstyper som färdigställdes i flerbostadshus var 138 lägenheter rum eller rum med kokvrå, 74 lägenheter var ett rum med kök, 55 lägenheter var två rum med kök, 33 lägenheter var tre rum med kök, 16 lägenheter var fyra rum med kök. Den genomsnittliga bostadsarean för färdigställda småhus i Norrbotten 2012 var 141 kvm, att jämföra med riksgenomsnittets 150 kvm. Den genomsnittliga bostadsarean i färdigställda flerbostadshus i Norrbotten var 37 kvm, att jämföra med riksgenomsnittet 70 kvm. 8 Att den genomsnittliga bostadsarean för de färdigställda lägenheterna i flerbostadshus är så låg i länet i jämförelse med riksgenomsnittet tyder på att flera av de 138 lägenheter som utgjorde rum eller rum med kokvrå kan vara specialbostäder, exempelvis studentbostäder, bostäder för äldre eller tillfälliga bostäder för arbetskraft. 7 Boverkets indikatorer, Maj 2013, sid 17 8 SCB, Statistiska meddelanden; BO 20 SM 1301, BO 14 SM 1301 16

Tabell: Färdigställda lägenheter i nybyggda hus 2011-2012 Källa: SCB, bearbetning länsstyrelsen 2.5.2 Ombyggnation Även ombyggnationer av lägenheter i flerbostadshus tillkommer. SCBs statistik visar att tillskottet 2012 av antalet färdigställda lägenheter i ombyggda flerbostadshus i Norrbotten under 2012 var 74 lägenheter, varav 72 utgjorde hyresrätter. Viktigt att ta hänsyn till är att efter att de bostadssubventionerna för såväl nybyggnader som ombyggnader upphörde 2006-12-31, så försvann även den främsta indatakällan till det totala ombyggandet. Det som SCB numera kan redovisa är de ombyggnader där bostadsarean eller lägenhetsindelningen ändrats och dessa uppgifter baseras på beviljade bygglov. 9 Det innebär att SCBs ombyggnadssiffrorna inte är kompletta. I Kiruna tillförde LKAB Fastigheter 21 bostadslägenheter under 2012. Några av de projekt som genomfördes var bland annat Gullriset, Gröna Villan samt en ombyggnation av ett stort hus till två lägenheter istället för en bostadslägenhet. 10 Dessutom tillkommer de ombyggnadsprojekt som Kirunabostäder AB har färdigställt under 2012. 9 SCB, Statistiska meddelanden; BO 21 SM 1301 10 Siv Aidanpää-Edlert, LKAB Fastigheter, 2013-06-17 17

2.6 Svårigheter/Hinder för bostadsbyggandet Elva av fjorton kommuner (Arvidsjaur, Arjeplog, Kalix, Övertorneå, Pajala, Gällivare, Älvsbyn, Luleå, Piteå, Boden, Kiruna) gör bedömningen att ett huvudsakligt hinder för bostadsbyggande är de höga produktionskostnaderna. Fem av fjorton kommuner (Arjeplog, Pajala, Gällivare, Älvsbyn, och Kiruna) gör bedömningen att ett huvudsakligt hinder för bostadsbyggande är osäkerhet om framtida infrastruktursatsningar. Fem kommuner (Arjeplog, Jokkmokk, Överkalix, Älvsbyn och Haparanda) anser att det vikande befolkningsunderlaget är ett huvudsakligt hinder för bostadsbyggandet just nu. Fyra kommuner (Övertorneå, Pajala, Gällivare, Luleå) gör bedömningen att det är svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor som är hindret. Två kommuner (Pajala och Gällivare) anger brist på byggarbetskraft som ett hinder och två andra kommuner (Kalix och Luleå) anser att överklaganden av detaljplaner är ett hinder för bostadsbyggandet. 11 2.7 Byggkostnader SCBs statistik över priser för nyproducerade bostäder 2011 visar att länsregion I, Norra Sverige (där Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten ingår) hade den lägsta produktionskostnaden i landet per kvadratmeter för flerbostadshus år 2011 med 23.582 kr. Högsta kostnaden var i Stor-Stockholm med 40.000 kr. Den genomsnittliga kostnaden i Sverige 2011 var 34.526 kr. 12 Diagram: Produktionskostnad, nybyggda flerbostadshus 1994-2011 Källa: SCB, bearbetning Länsstyrelsen 11 BME 2013 12 SCB, Statistiska meddelanden; BO 26 SM 1201 18

Den totala produktionskostnaden per kvadratmeter bostadsarea för gruppbyggda småhus uppgick år 2011 till 28.221 kr. Produktionskostnaden var lägst i länsregion I, Norra Sverige, med 23.582 kr och högst i Stor-Stockholm med 32.977 kr. 13 Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus är högre för hus upplåtna med bostadsrätt än för hus upplåtna med hyresrätt. Produktionskostnaden per kvadratmeter var 38.630 kr för bostadrätt jämfört med 26.461 kr för hyresrätt, i Sverige under 2011. 14 Markkostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för nybyggda ordinära flerbostadshus uppgick för riket år 2011 till 8.023 kr och för länsregion I, Norra Sverige, var markkostnaden i genomsnitt 2.941 kr. Det är stor skillnad i markkostnaden mellan bostadsrätter och hyresrätter. År 2011 var markkostnaden i genomsnitt 10.338 kr per kvadratmeter för bostadsrätter medan den var 3.475 för hyresrätter. 15 13 SCB, Statistiska meddelanden; BO 26 SM 1201 14 SCB, Statistiska meddelanden; BO 26 SM 1201 15 SCB, Statistiska meddelanden; BO 26 SM 1201 19

3. Allmännyttan 3.1 Allmännyttelagen Sedan 1 januari 2011 gäller en ny lag (SFS 2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagen är fortfarande ett viktigt verktyg för kommunerna för att genomföra det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. Av lagen framgår att ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. Bolagen ska bedriva verksamheten efter affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. I lagen framgår även en begränsning av värdeöverföring från kommunala bostadsaktiebolag såvida bolaget inte gör överföringen av överskottet för att främja åtgärder som ligger inom kommunens bostadsförsörjningsansvar. 3.2 Samtliga kommuner i länet har kommunala allmännyttiga bostadsföretag I samtliga av länets fjorton kommuner finns kommunala allmännyttiga bostadsföretag. Sju av dessa bostadsföretag utgör bostadsaktiebolag, sex av bostadsföretagen drivs i stiftelseform. Ett företag (Älvsbyns fastigheter AB) klassificeras inte längre som ett kommunalt bostadsaktiebolag då drift och förvaltning av egna bostadslägenheter endast utgör en tredjedel av den totala omsättningen. Den huvudsakliga verksamheten för det kommunala aktiebolaget Älvsbyns fastigheter AB utgörs numera av fastighetsdrift och skötsel av kommunal verksamhet (innefattande även park och fritidsanläggningar). 3.3 Ägardirektiv kommunala bostadsföretag Flera av kommunerna i länet styr de kommunala bostadsaktiebolagen genom ägardirektiv. Ägardirektiv är ett frivilligt formellt styrinstrument. Det innebär att det inte finns krav på att det ska finnas ägardirektiv, men om det finns ett ägardirektiv så är det juridiskt bindande. Åtta av länets kommuner har ändrat ägardirektiven mellan 2011-2013, dvs efter den nya allmännyttelagens införande (Lag 2010:879 om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag). Hur pass omfattande ändringarna är, om ändringarna gjorts som anpassning till allmännyttelagen eller om ändringarna enbart innebär ett fastställande av tidigare ägardirektiv framgår inte av svaren i bostadsmarknadsenkäten. Vid förfrågan till sex av de sju kommunala allmännyttiga bostadsföretag som i BME 13 uppgett att förändring har skett av ägardirektiven under 2012, framgår att flera av de förändrade ägardirektiven delvis baseras på den handledning som tagits fram gemensamt av SABO och SKL under 2011. 16 16 SKL och SABO (2011) Ägardirektiv till allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag en handledning 20

Bild, till vänster: Ägardirektiv till allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag en handledning (2011) som har tagits fram i samarbete mellan SKL och SABO. Tabell, till höger: Förändrade ägardirektiv i allmännyttan. Källa BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 3.4 Exempel på förändringarna under 2012 för de allmännyttiga bostadsföretagen Boden Det kommunala allmännyttiga bostadsföretaget i Boden utgörs av en stiftelse, Stiftelsen Bodenbo. Eftersom en stiftelse är en självständig juridisk person som är självägd så kan stiftelsen inte heller ges ett ägardirektiv av kommunen, stiftelser styrs av en stiftelseurkund. Däremot har kommunens rekommendationer till stiftelsens inriktning fastställts av kommunfullmäktige under 2012 i den strategiska planen för 2013-2015. 17 Gällivare Top Bostäder AB har nya ägardirektiv sedan 2012 som ersatt de tidigare från 2005. De nya ägardirektiven innebär en ganska stor förändring både i omfattning och innehåll för det kommunala bostadsaktiebolaget. 18 De nya ägardirektiven verkar till stora delar vara baserade på SABO och SKLs rekommendationer, enligt länsstyrelsens översiktliga bedömning. Pajala Pajalabostäder AB har helt nya ägardirektiv sedan 2012, då gjordes en omfattande förändring av ägardirektiven mot de tidigare direktiven. De nya ägardirektiven har tagits fram gemensamt av kommunen och det allmännyttiga bostadsföretaget och bygger i stort sett på SABOs rekommendationer. 19 Piteå Förändring i ägardirektiv för AB PiteBo under 2012 gäller vid uppsägning av lägenhet inom Pitebo i samband med flytt till äldreboende. Uppsägningstiden är fortsatt 3 månader i enlighet med 17 Anna-Karin Eriksson, Stiftelsen Bodenbo, 2013-06-12 18 Märit Palo, Top Bostäder AB, Gällivare, 2013-06-12 19 Magnus Pekkari, Pajalabostäder AB, 2013-06-12 21

hyreslagen. Dock tillfrågas inflyttande hyresgäst om möjlighet/vilja finns att flytta in tidigare, om sådan möjlighet/vilja finns kan uppsägningstiden förkortas för avflyttande hyresgäst i motsvarande grad. Tilldelning av lägenhet sker utifrån PiteBos kösystem. 20 Jokkmokk Förändringarna i ägardirektiven för AB Jokkmokkshus är relativt marginella. De nya ägardirektiven bygger till viss del på SABOs rekommendationer, bland annat har ett tillägg gällande nationella minoritetsspråk har tillkommit. 21 Älvsbyn Älvsbyns Fastigheter AB är inte längre ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag då deras huvudsakliga verksamhet är fastighetsdrift och skötsel av kommunalverksamhet (innefattande även park och fritidsanläggningar). Drift och förvaltning av Älvsbyns Fastigheter ABs egna bostadslägenheter uppgår endast till en tredjedel av den totala omsättningen. Ändringen i ägardirektiven 2012 innebar en revidering av de tidigare ägardirektiven för att anpassas mot den verksamhet som bedrivs i företaget. 22 Luleå Förändring av ägardirektiven 2012 för Lulebo AB innebar att tidigare ägardirektiv fastställdes. Förändringar i ägardirektiven 2011 för Lulebo AB togs fram gemensamt av kommunen och det kommunala bostadsaktiebolaget och innebar en anpassning till nya allmännyttelagen. Ägardirektiven är i stort sett baserade på SABOs rekommendationer, men anpassade till den lokala marknaden beträffande avkastningskrav och borgensavgifter. 23 3.5 Vakanser i allmännyttan I bostadsmarknadsenkäten har kommunerna svarat på hur vakansen såg ut i allmännyttan den 1 januari 2013, avseende antal tomma lägenheter. Arjeplog, Gällivare och Kiruna svarade att de inte hade några lediga lägenheter i allmännyttan, Pajala hade en ledig lägenhet, Älvsbyn hade två lediga lägenheter. Vakanssiffrorna har dessutom förändrats ytterligare sedan januari 2013, i början av juni 2013 har exempelvis Pajalabostäder fyra lediga lägenheter. Vakanserna är endast i Korpilombolo och lägenheterna är av olika storlekar. Orsaken till vakanserna i Korpilombolo är troligen att det är den ort i kommunen som ligger längst från gruvbrytning. 24 Vad som är en normal vakansnivå för ett allmännyttigt bostadsföretag måste sättas i relation till det övriga utbudet på bostadsmarknaden. Faktorer som inverkar på vakansnivån är bland annat kvaliteten på bostadsbeståndet (lägeskvaliteter, områdeskvaliteter, bostadskvaliteter), hyresnivåer, storleken på det totala bostadsbeståndet och befolkningens sammansättning, allmän konjunkturnivå, konkurrenssituationen från privata bostadsföretag, m.m. Observera att SCBs mätningar avseende outhyrda bostadslägenheter i flerbostadshus endast görs vartannat år, vilket innebär att uppgifter om det totala antalet lägenheter i allmännyttans bestånd är 20 Maria Adlers, AB PiteBo, 2013-06-12 21 Claes Marcusson, AB Jokkmokkshus, 2013-06-12 22 Anders Nilsson, Älvsbyns Fastigheter AB, 2013-06-23 23 Anders Sandberg, Lulebo AB, 2013-06-13 24 Magnus Pekkari, Pajalabostäder AB, 2013-06-12 22

från 1 september 2011 och att förändringar efter det datumet (exempelvis försäljningar) därför inte framgår av SCBs statistik. Tabell: Antal lediga lägenheter i allmännyttan 2011 och 2013 Källa: SCB samt BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 3.6 Försäljningar av allmännyttans bestånd I årets bostadsmarknadsenkät framgår av kommunernas svar att totalt 282 lägenheter i allmännyttans bestånd såldes under 2012 i Norrbotten. En majoritet av dessa försäljningar (250 lägenheter) gjordes av Lulebo AB. Försäljningarna i Luleå var dels ombildning till bostadsrätter (50 lägenheter) men även försäljning till privat fastighetsägare för fortsatt uthyrning (200 lägenheter). Försäljningar av allmännyttans bestånd till privat fastighetsägare för fortsatt uthyrning skedde även i Arvidsjaur (14 lägenheter), Piteå (16 lägenheter) och Haparanda (2 lägenheter). Försäljning gjordes även av två lägenheter i Arvidsjaur för omvandling till egnahem. 23

4. Befolkningsutveckling och flyttmönster Kapitlet om länets befolkning bygger helt och hållet på siffror från Statistiska Centralbyrån. 25 Länets befolkning har ökat med 92 personer sedan 2011, totalt var vi 248.637 invånare den 31 december 2012. Luleå har den största befolkningen av länets kommuner med nästan 75.000 invånare, följt av Piteå med 41.078 invånare, Boden med 27.598 invånare, Kiruna med 22.972 invånare, Gällivare med 18.307 invånare, Kalix med 16.518 invånare. Arvidsjaur, Jokkmokk, Pajala, Älvsbyn och Haparanda har befolkningar mellan 5.000-10.000 invånare per kommun. Arjeplog, Överkalix och Övertorneå har befolkningar som understiger 5.000 invånare per kommun. Den demografiska utmaningen är fortfarande stor, i åtta av länets fjorton kommuner är mer än en fjärdedel av befolkningen över 65 år och under 2012 var totalt 22 procent av Norrbottens befolkning 65 år eller äldre, vilket totalt motsvarar 54.842 personer. Det innebär att befolkningen i länet har blivit lite äldre än förgående år 2011 då 21,6 procent var 65 år eller äldre. 26 Under 2012 var 19 procent av Sveriges befolkning 65 år eller äldre. 27 Tabell: Befolkningsmängd och andel (%) över 65 år Källa: SCB, bearbetning länsstyrelsen Om man tittar närmare på SCBs siffror på flyttningar 2012 så visar det sig att den största utflyttningen från länet är bland gruppen kvinnor i åldern 20-24 år, 116 kvinnor i åldern 20-24 år lämnade länet under 2012, se bilaga Flyttningar i Norrbotten 2012. 28 25 www.scb.se 26 www.scb.se 27 Boverkets indikatorer, Maj 2013, sid 5 28 Bilaga, Flyttningar i Norrbotten 2012 24

5. Sambandet mellan arbetsmarknad, kommunikationer och bostadsmarknad Omkring 17000 personer i Norrbottens län reser från sin hemkommun till en annan kommun för att arbeta. Av dessa pendlar 4000 till andra län, de flesta pendlar till Stockholms län (1459 personer) och till Västerbottens län (1004 personer). 29 Kommunerna inom Luleåregionen, dvs. Boden, Kalix, Luleå, Piteå och Älvsbyn, bildar en gemensam arbetsmarknadsregion. Stor pendling sker inom Luleåregionen där cirka 60 procent av länets befolkning bor. 30 5.1 Infrastruktur och bostadsmarknad Malmbanan mellan Luleå och Narvik i Nordnorge är Sveriges viktigaste godsstråk. Hälften av Sveriges totala tonnage på järnväg fraktas mellan Kiruna och Narvik 31. Malmbanan behöver uppgraderas för att inte utgöra en flaskhals för gruvindustrin, eftersom produktionen fortfarande ökar. Tillgängligheten till kompletterande bostadsmarknader, arbetsmarknader och utbildningar behöver förbättras för att underlätta dagspendlingen och persontrafik. Dagspendlingsregionen kan utökas genom uppgradering av det befintliga järnvägsnätet och byggandet av Norrbotniabanan. Järnvägen i Norrbotten är genomgående enkelspårig med förhållandevis låg standard vilket visar sig genom låga hastigheter och ett högt kapacitetutnyttjande. Kombinationen av enkelspår och högt kapacitetsutnyttjande gör järnvägstrafiken störningskänslig vilket inverkar begränsande på möjligheterna att hantera förseningar och kan ge omfattande konsekvenser vid exempelvis en urspårning. Det höga kapacitetsutnyttjandet gör att godstrafiken konkurrerar med persontrafiken om ledigt utrymme på järnvägen vilket begränsar möjligheten för persontrafiken att utvecklas och i en förlängning kan leda till att persontrafiken trängs undan. 32 Förbättrade möjligheter för gods- och persontransporter i länet med kortare transporttider och högre turtäthet skulle ge fler människor tillgång till kompletterande arbetsmarknader, utbildning, stärka näringslivet (inte minst besöksnäringen) och inverka på flytt- och bosättningsmönstret i länet samtidigt som det skulle inverka positivt på den svenska exportindustrins krav på tillgång till arbetskraft och godstransportmöjligheter. 33 En förbättrad infrastruktur i Norrbotten gynnar inte bara länets invånare, även övriga Sverige och Europa skulle gynnas av en sådan samhällsinvestering. 29 Länsstyrelsen i Norrbottens län, Fakta om Norrbotten 2012 30 Bilaga, Arbetspendling inom Norrbotten 2011 31 Länsstyrelsen i Norrbottens län, Fakta om Norrbotten 2012 32 Trafikanalys, Arbetspendling i Norrbotten och Västerbottens län en nuläges analys. Rapport 2013:5 33 Länsstyrelsen i Norrbottens län, Länstransportplan för Norrbottens län 2010-2021 25

Karta: Järnvägsnätet 2012 Källa: Länsstyrelsen i Norrbottens län; Länstransportplan för Norrbottens län 2014-2025 Största delen av all pendling i Norrbotten sker på vägarna. Flera av de vägar som används för pendling har låg standard för pendling med bil och innebär begränsningar även för busstrafiken. Europavägarna i länet är smala i jämförelse med resten av landet och saknar ofta mötesseparering. Den kraftiga tillväxten i regionen i kombination med att flera tunga transportstråk gör att många huvudvägar belastas av tunga transporter, vilket medför stort vägslitage samt att risken för olyckor ökar med omkörningar. Sammantaget leder detta till sämre förutsättningar för bil- eller busspendling till arbetet. 34 5.2 Arbetskraftsbehov och bostadsmarknad Norrbotten har en av de starkaste tillväxterna på arbetsmarknaden i landet. Den främsta tillväxtfaktorn i länet är den expanderande gruv-, stål- och metallindustrin likväl som stora investeringar i infrastruktur och miljardinvesteringar i olika anläggningar. De största utmaningarna för länet kommer att vara de stora pensionsavgångarna under de kommande tio åren samt att man behöver få fler högutbildade att flytta till regionen. I dag råder det motsatta förhållandet där många högutbildade flyttar från regionen. Bostadsmarknaden i regionen anses också vara ett hot för den framtida befolknings- och sysselsättningsutvecklingen i länet då mycket av den arbetskraft som 34 Trafikanalys, Arbetspendling i Norrbotten och Västerbottens län en nuläges analys. Rapport 2013:5 26

behövs inte kommer att ha möjlighet att bosätta sig i området på grund av den rådande bostadsbristen. 35 Antalet sysselsatta har under det senaste året ökat något mer än arbetskraftsutbudet och har därmed pressat arbetslösheten nedåt. Regionalt kommer arbetslösheten fortsatt att vara högst i östra Norrbotten. Malmfälten får en fortsatt mycket god arbetsmarknad som håller nere arbetslöshetssiffrorna på en låg nivå. Den ökande biltestverksamheten förbättrar arbetslöshetssituationen säsongsmässigt i västra Norrbotten. I fyrkantskommunerna som har ett mer tjänsteinriktat och brett näringsliv samt stora offentliga verksamheter bedöms arbetslösheten bli relativt oförändrad, detta beroende på de stora behov av ersättningsrekryteringar som finns inom exempelvis offentlig sektor. 36 Under de senaste sex månaderna var arbetskraftsbristen störst inom gruvnäringen, IT, hotell och restaurang samt byggverksamhet. Ytterligare exempel på bristyrken: kockar med erfarenhet, guider, systemerare och programmerare, civilingenjörer/ ingenjörer/tekniker inom maskinteknik, elteleteknik, byggteknik, gruvteknik och metallurgi samt anläggningsmaskin-, skogsmaskin- och lastbilsförare. Konsekvenser av arbetskraftsbrist är arbetsgivare inte lyckas rekrytera personal, att befintlig personal får arbeta mera, eller att arbetsställena är tvungna att tacka nej till order. Inom offentlig sektor i Norrbotten var det närmare 47 procent (rikssnitt 38 procent) som hade upplevt brist på arbetskraft det senaste halvåret. Inom det privata näringslivet har drygt 30% upplevt rekryteringsproblem det senaste halvåret (rikssnitt 20%). 37 Rekrytering av arbetskraft och inflyttning ska dessutom kombineras med en redan befintlig bostadsbrist i exempelvis Kiruna och Gällivare. I dessa kommuner innebär dessutom malmbrytningen att stora delar av det befintliga bostadsbeståndet försvinner på grund av deformationsområden med anledning av gruvbrytningen. I sin årsredovisning för 2011 räknade det helstatliga gruvföretaget LKAB med att under de närmaste 20 åren behöver cirka 3000 lägenheter avvecklas med anledning av gruvbrytningens utbredning. LKAB skriver i sin årsredovisning för 2012 att Ett tillräckligt bostadsbyggande är en förutsättning för att samhällsomvandlingen ska fungera som planerat. Människor som ska flytta behöver i god tid veta vilka alternativ som finns, vare sig de hyr eller äger sin bostad idag. Därför är ett ökat bostadsutbud med god framförhållning av avgörande betydelse. 38 35 Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsutsikterna våren 2013 Norrbottens län 36 Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsutsikterna våren 2013 Norrbottens län 37 Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsutsikterna våren 2013 Norrbottens län 38 LKABs årsredovisningar 2011 och 2012 27

6. Finns det bostäder för alla? 6.1 Finns det kapacitet och beredskap för mottagande av nyanlända invandrare och ensamkommande barn/ungdomar? Kommunerna skriver överenskommelser med Migrationsverket och åtar sig att bereda plats för ett visst antal nyanlända invandrare och ensamkommande barn/ungdomar varje år. Detta innebär att kommunen ska planera och ha beredskap för mottagandet enligt de åtaganden man skrivit under i överenskommelsen. Den generella bostadsbristen inverkar på kommunernas kapacitet att fullfölja sina åtaganden visar svaren i året bostadsmarknadsenkät. Det är brist på små hyreslägenheter för hälften av kommunerna i länet (Arvidsjaur, Överkalix, Övertorneå, Luleå, Piteå, Haparanda, och Kiruna) och det är även brist på stora hyreslägenheter (Älvsbyn, Luleå, Piteå, Haparanda, Kiruna). Arvidsjaur och Kiruna bedömer även att det är brist på lägenheter med rimlig hyresnivå. I Övertorneå, Luleå och Piteå är det ett förekommande problem att hyresvärdarna ställer höga krav när det gäller inkomst eller anställning visar kommunernas svar i BME 2013. Tabell: Problem med att få fram bostäder till flyktinghushåll Källa: BME 2013, bearbetning länsstyrelsen 6.2 Hur får kommunerna fram bostäder för hemlösa? Tolv av fjorton kommuner samarbetar med det kommunala bostadsföretaget för att hjälpa hushåll som står utanför den ordinarie bostadsmarknaden, enligt svaren i BME 2013. Arvidsjaur och Luleå samarbetar med privata hyresvärdar. Haparanda har inte något regelbundet samarbete med bostadsföretagen och Överkalix löser problemen efterhand. Tio av länets kommuner hyr ut i andrahand, totalt rör det sig om 554 lägenheter som hyrs ut i andrahand och där kommunen står för förstahandskontraktet. Arvidsjaur, Jokkmokk, Överkalix och Älvsbyn uppger att de inte arbetar på det sättet. 28

6.3 Finns det bostäder till den arbetskraft som efterfrågas? Expansionen i gruvnäringen i Kiruna, Gällivare och Pajala medför stort behov av inflyttad arbetskraft. När arbetskraftsbehovet dessutom uppstår i kombination med samhällsomvandling (i Kiruna och Gällivare kommuner) där fungerande och existerande bostäder och infrastruktur måste rivas för att ge plats för gruvbrytning skapar det en extra pressad situation på bostadsmarknaderna. Den låga vakansgraden inom allmännyttans bostadsbestånd inverkar negativt på möjligheten till inflyttning till exempelvis Kiruna, Gällivare, Pajala och Arjeplog. De privata fastighetsägarna väljer ofta att hyra ut bostäder till företag på de expansiva orterna. Det har även uppstått en marknad för företag som förmedlar villor till entreprenörsföretagen, eller till och med bäddplatser i villor för veckopendlande arbetskraft. Inkvartering på hotell, campingplatser, husvagnar är också vanligt förekommande. Husvagnsuppställningar på industriytor som inte är avsedda eller ens lämpade för boende förekommer 39. Omfattningen av dessa bostadsmarknader oklara. Samtidigt som behovet av tillfälliga boenden finns i en expansiv fas så är det viktigt att fastställa att det också finns ett långsiktigt behov av bostäder på orterna, och att bostadsproduktionen bör anpassas även till det långsiktiga behovet. 6.4 Kommer utbudet av bostäder att svara mot de demografiska förändringarna? Hälften av kommunerna (Överkalix, Kalix, Övertorneå, Gällivare, Älvsbyn, Piteå, Boden) gör i bostadsmarknadsenkäten 2013 bedömningen att behovet av särskilt boende för äldre är täckt och att ingen utbyggnad behövs under de närmaste åren. Luleå, Haparanda och Kiruna gör bedömningen att de kommer att täcka behovet genom planerad utbyggnad de närmaste åren. Arjeplog och Jokkmokk bedömer att de kommer att ha en brist på särskilt boende för äldre även efter eventuell planerad utbyggnad de närmaste åren. Arvidsjaur och Pajala gör bedömningen att det kommer att vara brist på särskilt boende för äldre även på fem års sikt. En andel av de bostäder som behöver byggas i länet behöver svara mot en förhöjd nivå av tillgänglighetskraven med anledning av den äldre befolkningen och bostadsbeståndets ålder. 6.4.1 Kommunala bostadsanpassningsbidrag I åtta av länets fjorton kommuner är mer än en fjärdedel av befolkningen över 65 år. När fler äldre bor kvar längre i sina bostäder så behöver bostäderna anpassas efter de behov som uppstår. Exempel på bostadsanpassningsåtgärder kan vara borttagande av trösklar, installationer av ramper, dörrautomatik, hiss- eller lyftanordningar. Kommunernas svar i BME 2013 visar att kostnaden för anpassningsbidragen ökade 2012 i jämförelse med året innan (2011) i flera kommuner, totalt sett är kostnaderna i stort sett jämförbara med 2008 39 NSD, artikel 2013-05-28; http://www.nsd.se/nyheter/kiruna/artikel.aspx?articleid=7680695 29

och 2009 års siffror. Förgående år hanterade kommunerna 2512 ansökningar totalt, något färre än året innan (2011) då antalet ansökningar var 2617 stycken. 6.4.2 Boverket har fått i uppdrag att göra en översyn av lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. Regeringen har beslutat att ge Boverket i uppdrag att analysera och bedöma om lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. behöver ändras och vid behov lämna förslag på förbättringar. Boverket ska även beräkna och redovisa de ekonomiska konsekvenserna av eventuella förslag. Uppdraget ska utföras i samråd med Socialstyrelsen och Sveriges Kommuner och Landsting. Uppdraget ska redovisas till Regeringskansliet (Socialdepartementet) senast den 31 december 2014. 30

7. Boendeplanering 7.1 Vilka verktyg använder kommunerna i det strategiska arbetet med boendefrågorna? Allt fler kommuner ser betydelsen av strategiska dokument i arbetet med planering för bostadsförsörjning. I årets bostadsmarknadsenkät redovisar kommunerna hur man arbetar enligt följande: Arvidsjaur (2010), Piteå (2006) och Kiruna (2012) har antagna riktlinjer i form av bostadsförsörjningsprogram eller liknande. Boden har antagna riktlinjer i den strategiska planen (2012). Jokkmokk och Gällivare har bostadsförsörjningsplaner ute på remiss. I Överkalix, Kalix, Övertorneå, Pajala och Luleå ska antagna riktlinjer finnas på annat sätt. I Haparanda kommun har inte frågan utretts. Arjeplog och Älvsbyn har inte ännu påbörjat framtagandet av riktlinjer för bostadsförsörjning. Inget av länets kommuner samråder med annan svensk kommun om bostadsförsörjningen. Samarbetet mellan förvaltningarna i planeringen för bostadsförsörjningen sker framförallt i grupp med berörda förvaltningschefer (7 kommuner), och/eller i grupp med förtroendevalda i berörda nämnder (5 kommuner), och/eller i arbetsgrupp med tjänstemän (5 kommuner). Endast en kommun uppger att inget regelbundet samarbete sker mellan förvaltningarna i planeringen för bostadsförsörjningen. Styrning av upplåtelseformen i samband med markanvisning har endast använts av två kommuner (Piteå och Överkalix). Förutom vad kommunerna själva uppgett i bostadsmarknadsenkäten så använder sig kommunerna även av sitt planmonopol, där kommunernas arbete med översiktsplanering och detaljplanering är viktiga redskap. 7.2 Vilka frågor arbetar kommunerna särskilt mycket med? De flesta av länets fjorton kommuner uppger i BME 2013 att de arbetar särskilt mycket med att öka inflyttningen och för att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen. Ingen av länets kommuner uppger att förhållanden i socialt utsatta bostadsområden eller med åtgärder mot buller i boendemiljöer är särskilt aktuella frågor i deras kommuner just nu. Åtta kommuner (Arvidsjaur, Arjeplog, Övertorneå, Pajala, Gällivare, Älvsbyn, Boden, Kiruna) uppger att en särskilt aktuell fråga för kommunen är att få igång byggandet av hyresrätter med rimliga hyror. Åtta av kommunerna (Arvidsjaur, Arjeplog, Jokkmokk, Överkalix, Kalix, Övertorneå, Luleå, Piteå) uppger att tillgänglighet i offentlig miljö är en särskilt aktuell fråga. 31