STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (11) 2011-09-07 Handläggare: Victor Hoas Ströman Tfn 08-508 266 98 Till Stadsbyggnadsnämnden Antagande av förslag till detaljplan för del av kvarteret Linaberg mm i stadsdelen Mariehäll (465 lägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden antar förslaget till detaljplan. Susanne Lindh Katrin Berkefelt Sammanfattning Detaljplanen innebär att två befintliga lager- och kontorsfastigheter i stadsdelen Mariehäll ersätts med fyra nya bostadskvarter med totalt ca 465 lägenheter, förskola och butikslokaler. Därutöver anläggs en ny mindre park och en befintlig park utökas. Området angränsar till Annedal och kopplar samman bebyggelsestrukturen i Annedal med övriga Mariehäll genom en ny gatustruktur. Planförslaget var föremål för remiss och samråd 14 juni 1 september 2010 och ställdes ut 1 juni 29 juni 2011. Synpunkter från remissinstanser är i huvudsak positiva och undantaget stadsmuseet tillstyrkte alla instanser med vissa erinringar fortsatt planarbete. Länsstyrelsen hade synpunkter på att sanering av markföroreningar ska regleras i detaljplanen. Flera närboende var negativa till planförlaget då det medger genomfartstrafik samt att det föreslagna punkthuset i det nordöstra kvarteret anses vara för högt och stå för nära befintliga punkthus. Efter utställningen har detaljplanen reviderats för att förtydliga bestämmelserna om bl a avhjälpande av markföroreningar. Stadsbyggnadskontoret ställer sig positiv till detaljplanen för kv. Linaberg som innebär att ett otillgängligt industriområde med trafikintensiva verksamheter kan ersättas med nya bostadskvarter i varierande höjder och former, parker och gator i en öppen struktur som medger en högre integrering med omgivande delar av Mariehäll. Bilaga: Rev. plankarta, rev. genomförandebeskrivning, planbeskrivning, gestaltningsprogram, utställningsutlåtande samt remiss- och samrådsredogörelse Box 8314, 104 20 Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon 08-508 27 300. Fax 08-508 27 170. stadsbyggnadskontoret@stockholm.se www.stockholm.se
SID 2 (11) UTLÅTANDE Bakgrund AB Stockholmshem och NCC Boende har inkommit med ansökan om planändring för att bygga nya bostäder inom kvarteret Linaberg i stadsdelen Mariehäll. Syftet med planförslaget är att ersätta två befintliga fastigheter för industri-, lager- och kontorsändamål med fyra nya bebyggelsekvarter för bostäder som rymmer ca 465 lägenheter, förskola, butikslokaler samt nya gator. Utöver bostadsbebyggelsen möjliggörs en ny mindre park i områdets norra del och en utökning av Bubbelparken i planområdets östra del. Plandata Planområdet är centralt beläget i stadsdelen Mariehäll, mellan det planerade bostadsområdet Annedal och Sundbybergs centrum, och utgörs av fastigheterna Linaberg 15 och 19 samt del av Mariehäll 1:10. Planområdet angränsar till Tappvägen, Annedalsparken och den planerade skolan i väster, parkstråket vid Troll-Ola skogen i söder, Kratsbodavägen i öster och den planerade bostadsbebyggelsen inom kv. Linaberg 20 i Annedal i norr. Områdets areal uppgår till ca 22 400 kvm. Fastigheten Linaberg 19 ägs av AB Stockholmshem och fastigheterna Linaberg 15 och Mariehäll 1:10 ägs av staden. Linaberg 15 upplåts med tomträtt till AB Brostaden. Vid ett planens genomförande avser AB Brostaden sälja tomträtten Linaberg 15 till NCC Boende. Kv. Linaberg mm Illustrationsplan över ny och planerad bostadsbebyggelse i stadsdelen Mariehäll med planområdet markerat
SID 3 (11) Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I ÖP99 är området utpekat som verksamhetsområde, men ingår som en del av stadsutvecklingsområdet Mariehäll Brommafältet Ulvsunda. I Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm, antagen av kommunfullmäktige den 15 mars 2010, ingår området som en del av den centrala stadens utvidgning. Det övergripande målet är att skapa en tätare, sammanhållen, mer mångsidig och levande stadsmiljö där det finns förutsättningar till ett bredare utbud av bostäder, verksamheter och service. Detaljplan Inom planområdet gäller Pl. 6552, antagen år 1967, som anger byggnadskvarter för industriändamål, parkmark och gatumark för aktuellt område. En mindre del av planområdet mot Tappvägen innefattar Dp 2006-08228-54 som i denna del utgörs av gatumark som ligger inom fastigheten Linaberg 19. Stadsbyggnadsnämnden Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 10 december 2009 att uppdra åt kontoret att påbörja planarbete för nya bostäder på fastigheterna Linaberg 15 och 19. Den 20 januari 2011 beslutade stadsbyggnadsnämnden att godkänna redovisningen av plansamråd och uppdra åt kontoret att ställa ut detaljplaneförslaget. Därutöver anförde nämnden att en mer framåtblickande arkitektur och variation i höjd är eftersträvansvärd. Förutsättningar Planområdet består huvudsakligen av redan exploaterad mark med industri- och kontorsverksamheter, höglager samt stora asfalterade ytor. Befintliga byggnader utgörs av höglager med tillhörande kontorsbyggnader uppförda i början av 1970- talet. Stadsmuseet har grönklassat byggnaderna vilket innebär att de bedöms vara av särskilt intresse från kultur- och industrihistorisk synpunkt. Inom planområdet finns få natur- och ekologiska värden då stora delar av området är hårdgjort och används som verksamhetsområde. Utförd provtagning inom fastigheterna visar att marken är förorenad och behöver saneras för att uppnå riktvärdena för känslig markanvändning. I östra delen av planområdet ligger en anlagd park, och i söder en parkväg för gång och cykel inom det som kallas, Troll-Ola skogen. Planområdet har goda kommunikationer och inom ca 1 km nås pendeltåg och tunnelbana i Sundbybergs centrum. Bussar trafikerar idag Bällstavägen och kommer att trafikera Tappvägen vid Annedals färdigställande. Planerade tvärbanelinjer mot Solna respektive Kista korsar bägge stadsdelen och får hållplatslägen inom ca 600 m från planområdet. I det angränsande området Annedal planeras en ny kommunal skola F-5, flera nya förskolor samt närservice med butiker, caféer och restauranger. Ett rikt serviceutbud finns i handelsområdet Bromma Center och i Sundbybergs centrum.
SID 4 (11) Befintliga höglager-, industri- och kontorsbebyggelse inom kv. Linaberg Förändringar Ny bebyggelse Planförslaget innebär att befintlig bebyggelse rivs och ersätts med fyra nya bostadskvarter, en ny förskola om tre-fyra avdelningar, en mindre park och nya gator. Totalt innebär förslaget ett tillskott på ca 465 nya lägenheter, varav ca 330 upplåts som hyresrätt och ca 135 som bostadsrätt. Den nya bebyggelsen delas in i tre kringbyggda kvarter i 5-6 våningar utmed en ny gata som går genom planområdet. Därutöver uppförs ett högre triangulärt punkthus i 8+1 våningar. Den nya gatan bildar ett huvudstråk genom området och kopplar samman Emils gata i Annedal med Kratsbodavägen i östra Mariehäll. Mellan kvarteren, i nord-sydlig riktning uppförs två mindre gårdsgator för angöring till de nya bostäderna och för passage för gående och cyklister genom området. Kvarteren sluts mot omgärdande gator för att skapa ett tydligt gaturum och en stadsmässig karaktär, men öppnas upp mot parkmarken i söder med fristående volymer. Bostadskvarteren är planerade utifrån de stadsbyggnadsprinciper som gäller för Annedal med en tät och varierad bebyggelse, en tydlig gatustruktur med goda samband med omgivningen och en kvalitativ arkitektur. Fasader mot gata utförs i puts i varma kulörer och artikuleras med burspråk och indragna och utanpåliggande balkonger. För att skapa levande gaturum aktiveras sockelvåningarna med butiker, lokaler, trapphusentréer och uteplatser. De fristående husen mot parkstråket ges en friare utformning och samordnas sinsemellan. Gårdsfasaderna hålls samman materialmässigt med gatufasaderna, men utformas mer fritt beträffande form och färgsättning.
SID 5 (11) L19 norra L15 norra L19 södra L15 södra Situationsplan över nya bostäder, gator och parker i kv. Linaberg mm I den souterrängvåning som skapas under bostadskvarteren placeras garage med plats för totalt ca 325 bilplatser vilket motsvarar en parkeringsnorm om 0,7 bilplats/lägenhet. Parkeringsplatserna i garage är fördelade med ca 230 platser i Linaberg 19 och ca 95 platser i Linaberg 15. Resterande parkeringsplatser, ca 0,1 bilplats/lägenhet, löses som tidsbegränsad kantstensparkering utmed Emils gata och de nya gårdsgatorna inom planområdet. Centralt i planområdet anläggs ny mindre park. Parken tar upp omgivande höjdskillnader med en böljande markyta som sluttar från öst till väst. Genom parken på diagonalen går ett gångstråk som förbinder Emils gata med den nya skolan i Annedal. Öster om det Linaberg 15 kommer den parken Bubbelparken utökas något till ytan samt rustas upp och förses med ny lekutrustning, belysning, sittbänkar mm.
SID 6 (11) Linaberg 19 sett från korsningen Tappvägen/Emils gata Linaberg 19 västfasader, sett från Tappvägen i söder
SID 7 (11) Linaberg 15 västfasader, sett från pocketparken Linaberg 15 sett från södra gårdsgatan
SID 8 (11) Samråd och remiss Plansamråd för kv. Linaberg mm pågick under tiden 14 juni 1 september 2010. Planförslaget visades i Fyrkanten i Tekniska Nämndhuset, i Alviks bibliotek samt på stadsbyggnadskontorets hemsida. Information om samråd annonserades i lokaltidningen och med affischer uppsatta i stadsdelen. Planhandlingar sändes till remissinstanser och berörda sakägare. Samrådsmöte hölls den 18 augusti 2010 i Mariehällskyrkan i stadsdelen Mariehäll. Sammanfattning av inkomna synpunkter (För ytterligare information se Remiss- och samrådsredogörelsen) Flera boende var negativa till att planförslaget medger genomfartstrafik mellan Kratsbodavägen och Tappvägen. Man oroar sig för att det kommer leda till ökad trafik i området och därmed ökade bullernivåer, försämrad luftkvalitet och försämrad trafiksäkerhet för barn. Flera boende, framförallt på Alpvägen 22, var även kritiska mot det föreslagna punkthuset i det nordöstra kvarteret. Flera skriver att det är för högt och står för nära befintliga punkthus vilket inverkar negativt på ljusinfall, utsikt och fastighetsvärdet. Synpunkter från remissinstanser var i huvudsak positiva och undantaget stadsmuseet har alla instanser med vissa erinringar tillstyrkt fortsatt planarbete. Länsstyrelsen delar stadens bedömning att planen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Därutöver anför man att byggrätterna i detaljplanen bör villkoras så att bygglov endast får ges sedan markföroreningarna inom planområdet avhjälpts. Även Miljöförvaltningen påpekar att det förekommer markföroreningar och att saneringsåtgärder krävs i samband med kommande markarbeten. Exploateringskontoret och Trafikkontoret är i huvudsak positiva till planförslaget. Explk framför att läget för föreslagen förskola nära den befintliga elnätstationen bör ses över. Förlängningen av Emils gata skall dimensioneras för buss och ha samma utformning som gatan väster om Tappvägen. Stadsmuseet avstyrker planförslaget i nuvarande utformning. Möjligheten att behålla befintlig bebyggelse som bedöms vara av särskilt kultur- och industrihistoriskt värde bör utredas. Bromma stadsdelsnämnd är i huvudsak positiv till förslaget. Nämnden framför att det är viktigt att staden intar en helhetssyn för den kommunala servicen. För den föreslagna förskolan är det viktigt att tillräckliga lekytor anslås och att den befintliga elnätstationen placeras på säkert avstånd. Föreslagen gata bör utformas så att trafikering endast kan ske i låg hastighet. Gång- och cykelstråk bör vara trygga, fria från nivåhinder och aldrig med en lutning över 1:20. Vidare bör en hundrastgård anläggas. Trafikverket förutsätter att krav inte kommer att ställas på Trafikverket att åtgärda bullersituationen om bostäder planeras med avstegsfall. Planförslaget förutsätts understiga den hinderbegränsande ytan för Bromma flygplats.
SID 9 (11) SL framför att man planerar trafikera den nya lokalgatan genom området med busstrafik. För de bostäder som vetter mot gator som trafikeras av bussar ska utformning av fastigheter ske så att Socialstyrelsens riktvärden för lågfrekvent buller innehålls i sovrum. Skönhetsrådet är positivt till att stadsdelen vidareutvecklas, men anser att befintliga byggnader i högre grad bör bevaras. Planområdet bör även omdisponeras så att pilarna utmed Tappvägen kan sparas. Den arkitektoniska kvalitén behöver höjas. Handikapprådet vill att staden undersöker möjligheten att ordna en tillgänglig passage från parkstråket i söder till den södra kvartersgatan. Sophantering ska ske i varje trapphus, alternativt inom 10 från entré. Brandförsvaret önskar få ett förtydligande om hur eventuella risker från omgivningen har identifierats och hanterats. Fortum Distribution framför att planförslaget innebär att befintlig elnätstation behöver flyttas och ersättas med ny E-tomt. Norrenergi vill ha ett U-område inom planområdet för framtida ledningsdragningar. Stockholm Vatten framför att vissa befintliga ledningar inom planområdet kan behöva flyttas. Spillvatten och dagvatten kan anslutas till planerad ledning i den nya lokalgatan. Fortum Värme och TeliaSonera Skanova Access har inga erinringar. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Efter plansamrådet har placeringen av Emils gata studerats om för att ge gatan en dragning något mer söderut. Detta innebär att avståndet mellan befintligt hus på Alpvägen 22 och det föreslagna punkthuset har kunnat ökas. Vidare har punkthuset sänkts en våning till 8 våningar ovan sockelvåning. Dessa justeringar bidrar till ett bättre förhållande mellan befintlig och planerad bebyggelse. För att tydligare redovisa konsekvenserna av föreslagen bebyggelse har mer bearbetade solstudier tagits fram vilka visar att skuggningen av befintlig bebyggelse, trots den relativt nära placeringen, är begränsad. Övriga kvarter har bearbetats vad beträffar utformning och anpassning till omgivande mark. Det nordvästra kvarteret har dragits in ytterligare 3 meter från Tappvägen för att kunna spara de befintliga pilarna som står utmed gatan. Förskolans gård i det sydvästra kvarteret är placerad så att avståndet mellan yta för stadigvarande vistelse och befintligt elnätskåp utmed gångvägen är minst 10 meter. Stadsbyggnadskontoret anser att tillräckligt skyddsavstånd från förskola och förskolegård erhålls i den omarbetade utformningen. Inför utställningen gavs stöd i detaljplan för befintlig elnätsstation. Vidare reglerades i detaljplan att förekommande markföroreningar ska saneras innan bostadsbyggnationen påbörjas. Parkeringstalet justerades till 0,8 bilplatser/lägenhet, varav 0,7 bilplatser/lägenhet löses i garage under kvarteren.
SID 10 (11) Utställning Detaljplaneförslaget var under tiden 1 juni 29 juni 2011 utställt i Tekniska Nämndhuset. Planförslaget visades även i Alviks bibliotek, Gustavslundsvägen 26. Förutom kända sakägare har berörda boende och andra intressenter, som under samrådet skriftligen framfört synpunkter, fått underrättelse om utställningen i brev. Övriga har informerats genom annons i dagspressen. Inkomna synpunkter (För ytterligare information se Utställningsutlåtandet) Yttranden från sju boende har inkommit med synpunkter där man är fortsatt negativ till föreslagen gata genom planområdet vilken man menar kommer leda till mer trafik i området, ökat buller, luftföroreningar och en osäker trafikmiljö för boende som måste korsa gatan för att ta sig till Bubbelparken. Vidare framförs synpunkter om att punkthuset fortfarande är för högt och står för nära befintlig bebyggelse vilket kommer att innebära en kraftigt försämrad livskvalitet med minskad utsikt, skuggning och insyn för de boende på Alpvägen 22. Länsstyrelsen framför att det är angeläget att bestämmelsen om markföroreningar som förts in på plankartan behöver omformuleras för att ge den stöd i PBL, så att det kan säkerställas att markföroreningarna är avhjälpta vid den tidpunkt då byggnadsåtgärderna påbörjas. För projektet behöver platsspecifika riktvärden upprättas som uppfyller Naturvårdsverkets riktlinjer för känslig markanvändning. Länsstyrelsen anser vidare att bestämmelserna BC1 och BC2 bör förtydligas. SL framför att Tappvägen bör utformas i enlighet med RiBuss 08 samt att busstrafikens framkomlighet beaktas i planeringen. Vidare vill SL att fastigheterna ska utformas så att Socialstyrelsens riktvärden för lågfrekvent buller innehålls i sovrum för de bostäder som vetter mot gator som trafikeras av buss. Norrenergi AB vill ha ett U-område i detaljplanen som ett alternativ för framtida ledningsdragningar i området. TeliaSonera Skanova framför att de har befintliga teleanläggningar inom området och önskar att så långt som möjligt behålla dessa i nuvarande läge. Hyresgästföreningen i Storstockholm, Bromma-Ekerö avdelningen, och AB Fortum Värme har inget att erinra på utställt planförslag. Revidering efter utställning Efter utställningen har plankartan och genomförandebeskrivningen reviderats på nedanstående punkter: På plankartan under Administrativa bestämmelser ersätts bestämmelsen Marken ska saneras innan byggnationen påbörjas med Marken ska uppfylla riktvärden för känslig markanvändning för att ge bestämmelsen stöd i PBL. I genomförandebeskrivningen kompletteras stycket Avtal som erfordras för genomförandet med texten; I exploateringsavtalet ska även regleras att förekommande markföroreningar inom exploateringsområdet
SID 11 (11) ska avhjälpas för att marken ska kunna användas i enlighet med detaljplanens bestämmelser. På plankartan i bestämmelserna för BC1 och BC2 ersätts lydelsen ovanpåliggande våning med första våningsplanet för att tydliggöra utbredningen av bestämmelsen. På plankartan under Utformning och utförande omformuleras v2- bestämmelsen. Den nya bestämmelsen lyder; Takvåning utförs med fallande tak, takkupor och frontespiser. För de byggrätter på plankartan som omfattas av v2-bestämmelsen ändras högsta antal våningar till VI. Högsta totalhöjd förblir oförändrad. På plankartan ändras den föreskrivna höjden på gatan från +10,1 till +10,5. Den reviderade plankartan och genomförandebeskrivningen har sänts ut till berörda myndigheter, instanser och privatpersoner som yttrat sig i ärendet under utställningen. Revideringen innebär ingen förnyad utställning då revideringarna främst syftar till att förtydliga tidigare bestämmelser på utställd plan. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Mariehäll och Annedal är utpekade i översiktplanen som en del av den centrala stadens utvidgning. Den övergripande planeringsinriktningen för området är att skapa en tätare, sammanhållen, mer mångsidig och levande stadsmiljö där det finns förutsättningar till ett bredare utbud av bostäder, verksamheter och service. Liksom för det intilliggande området Annedal har en viktig förutsättning för kv. Linaberg varit att förtäta och knyta samman stadsdelen med en struktur som möjliggör både en rumslig och funktionell integration. Samtidigt innebär planeringsinriktningen en tätare stad och därmed möjlighet till en högre exploatering och mer urban stadsmiljö än tidigare. Planförslaget för kv. Linaberg innebär att ett otillgängligt industriområde med trafikintensiva verksamheter ersätts med nya bostadskvarter i varierande höjder och former, parker och gator i en öppen struktur som medger en högre integrering med omgivande delar av Mariehäll. Efter genomfört samråd och utställning anser stadsbyggnadskontoret att planförslaget är möjligt att genomföra. Synpunkter från remissinstanser har i huvudsak varit positiva och merparten av de synpunkter som inkommit har kunnat tillgodoses. Ett flertal boende är fortsatt kritiska till föreslagen bebyggelse. Stadsbyggnadskontoret bedömer dock att påverkan på befintlig bebyggelse är begränsad och att den inte innebär en påtaglig olägenhet för närboendes hälsa. Stadsbyggnadskontoret är även av uppfattningen att en gata genom området är en förutsättning för att åstadkomma en bebyggelsestruktur som kan integrera de befintliga delarna av Mariehäll med det planerade området Annedal. Den nya gatan innebär att gena och tillgängliga kopplingar kan skapas till viktiga målpunkter i stadsdelen såsom den nya skolan, centrala parken och torget, men också att tryggheten i stadsdelen kan förbättras genom dessa aktiverade stråk.