Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Hon har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som hon hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll 13 objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut nio av förmedlingsuppdragen för en närmare granskning. De utvalda objekten har varit belägna i Östergötlands län. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att hon skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. NN har yttrat sig i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende enbart bedömt fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande bland annat uppgett följande. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 2 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 3 oktober 2015. Utgångspriset var 2 995 000 kronor och slutpriset blev 4 800 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 3 000 000 kronor och 3 500 000 kronor eller 24 590 28 688 kronor per kvadratmeter. Hennes bedömda marknadsvärde baserade sig på statistik. En lägenhet om fem rum och kök hade sålts år 2013 för 22 761 kronor per kvadratmeter, en lägenhet om tre rum och kök hade sålts år 2014 för 22 909 kronor per kvadratmeter och en lägenhet om tre rum och kök hade sålts år 2015 för 46 939 kronor per kvadratmeter. Andra försäljningar i orten med liknande storlek och läge visade ett snitt på cirka 25 000 kronor per kvadratmeter, vilket visade att denna lägenhet skulle kosta 3 050 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Hon tycker själv att skillnaden mellan det marknadsförda priset och det slutliga priset inte är eller känns bra. Nivån på det slutliga priset fanns inte alls med i hennes beräkningar och är ett bevis på att efterfrågan var betydligt större än utbudet. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 7 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 3 oktober 2015. Utgångspriset var 1 395 000 kronor och slutpriset blev 1 660 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 400 000 kronor och 1 600 000 kronor eller 17 721 20 253 kronor per kvadratmeter. Hennes bedömda marknadsvärde baserade sig på statistik från januari 2013 till januari 2016 som gav ett medelvärde om 16 500 kronor per kvadratmeter. Med detta snittpris skulle lägenheten kosta 1 300 000 kronor. Eftersom badrummet var renoverat, ökade värdet med 100 000 kronor. Även köket var renoverat, men utan vidare finess, vilket höjde värdet något. Balkongen var inte i solläge. Detta tillsammans med en generell värdeuppgång var grunden för hennes bedömning. Budgivningen gick upp mer än värderingen, vilket hon anser har med utbudet och efterfrågan att göra. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 18 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 13 oktober 2015. Utgångspriset var 1 695 000 kronor och slutpriset blev 2 010 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 800 000 kronor och 2 000 000 kronor eller 33 644 37 383 kronor per kvadratmeter. Hennes bedömda marknadsvärde baserade sig på statistik som visade ett snitt på 34 113 kronor per kvadratmeter. Hon anser att det slutliga priset föll så pass nära hennes värdering att skillnaden mellan utropspriset och det slutliga priset inte är orealistisk. Förmedlingsobjektet 4 Uppdragsavtalet ingicks den 21 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 19 oktober 2015. Utgångspriset var 1 595 000 kronor
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) och slutpriset blev 2 400 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 600 000 kronor och 1 800 000 kronor eller 14 159 15 929 kronor per kvadratmeter. Uppdragsgivarna köpte bostadsrätten nyproducerad 2013 för 1 490 000 kronor. Avgiften är kallhyra och det hade endast sålts ett hus tidigare i föreningen för 1 500 000 kronor. Snittet för en liknande bostad i området var 16 959 kronor per kvadratmeter, men då hade värme och vatten ingått i avgiften. Baserat på den statistik som fanns tillgänglig under förmedlingsuppdraget, skiljer sig slutpriset från mängden. En jämförelse med statistiken i dag visar att det har sålts fler bostadsrätter med trädgård och kallhyra och att trenden är att man betalar mer och mer. En anledning till detta är troligtvis att villamarknaden är så pass tunn. Denna trend och sådan statistik fanns inte på orten för ett år sedan. Förmedlingsobjektet 5 Uppdragsavtalet ingicks den 8 oktober 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 30 oktober 2015. Utgångspriset var 1 895 000 kronor och slutpriset blev 2 400 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 900 000 kronor och 2 100 000 kronor eller 26 760 29 577 kronor per kvadratmeter. Statistiken visade ett snitt på 23 069 kronor per kvadratmeter, vilket hade gett denna lägenhet ett värde av 1 637 899 kronor. I lägenheten hade man emellertid renoverat köket och badrummet, vilket hon bedömde höjde värdet med cirka 200 000 kronor. Två sällskap deltog i slutet av budgivningen. Den ena budgivaren hade precis fått jobb på orten och den andra skulle börja studera. Ingen trerumslägenhet hade tidigare sålts för mer än 2 200 000 kronor i föreningen, men i detta fall fanns det två budgivare som verkligen behövde en bostad. Förmedlingsobjektet 6 Uppdragsavtalet ingicks den 15 oktober 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 6 november 2015. Utgångspriset var 1 395 000 kronor och slutpriset blev 1 770 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 400 000 kronor och 1 600 000 kronor eller 23 728 27 118 kronor per kvadratmeter. Hennes
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) bedömda marknadsvärde baserade sig på statistik som gav ett värde om 25 000 kronor per kvadratmeter. Lägenheten såldes i originalskick. Från och med ett bud på 1 560 000 kronor var det två budgivare som bjöd mot varandra. Förmedlingsobjektet 7 Uppdragsavtalet ingicks den 26 oktober 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 6 november 2015. Utgångspriset var 1 695 000 kronor och slutpriset blev 1 900 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 700 000 kronor och 1 900 000 kronor eller 19 428 21 714 kronor per kvadratmeter. Statistik från tidigare försäljningar pekade på ett pris på mellan 20 000 och 22 000 kronor per kvadratmeter. Lägenheten hade renoveringsbehov, vilket gjorde att hon bedömde dess värde i det lägre spannet. Bostaden såldes före visning. Säljarna gick med på att släppa lägenheten för ett bud på 1 900 000 kronor eftersom de kände sig säkra på att de inte skulle kunna få mer efter en visning och budgivning. Förmedlingsobjektet 8 Uppdragsavtalet ingicks den 30 oktober 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 23 november 2015. Utgångspriset var 850 000 kronor och slutpriset blev 1 000 000 kronor. NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 800 000 kronor och 1 000 000 kronor eller 10 256 12 820 kronor per kvadratmeter. Hennes bedömda marknadsvärde baserade sig på statistik där snittet visade 11 725 kronor per kvadratmeter. Säljarna kunde inte tänka sig att släppa lägenheten för mindre än 850 000 kronor, vilket gjorde att de valde att marknadsföra den till det priset. Det var två budgivare med från 860 000 kronor. Den ena budgivaren skulle separera och den andra behövde bostad på grund av jobb i orten. Förmedlingsobjektet 9 Uppdragsavtalet ingicks den 14 december 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 14 januari 2016. Utgångspriset var 1 395 000 kronor och slutpriset blev 1 700 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) NN bedömde bostadsrättens marknadsvärde till mellan 1 400 000 kronor och 1 600 000 kronor eller 14 000 16 000 kronor per kvadratmeter. Hennes bedömda marknadsvärde baserade sig på statistik där snittet pekade på 16 500 kronor per kvadratmeter. Lägenheten var i originalskick. Den hade eftermiddagssol på den av balkongerna som låg mot entrén och en gångbana, i stället för på den stora balkongen som låg mot en grönyta. Från ett bud om 1 625 000 kronor var det två budgivare som bjöd mot varandra. Även här skulle hon säga att det var utbud och efterfrågan som höjde nivån i budgivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det framgår också av tidigare domar från de allmänna förvaltningsdomstolarna att det strider mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed om den slutliga köpeskillingen överstiger priset i marknadsföringen på ett sätt som visar att fastighetsmäklaren systematiskt har lämnat inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlade objekt (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholms domar den 17 maj 2013 i mål 8745-12 och den 19 mars 2012 i mål 15134-11). Av de 13 förmedlingsobjekt som har ingått i NN:s förteckning har Fastighetsmäklarinspektionen i följande nio fall kommit fram till att utgångspriset väsentligt har understigit det slutliga priset. Förmedlingsobjektet 1 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 1 805 000 kronor, vilket är en avvikelse på 38 procent. Förmedlingsobjektet 2
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 265 000 kronor, vilket är en avvikelse på 16 procent. Förmedlingsobjektet 3 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 315 000 kronor, vilket är en avvikelse på 16 procent. Förmedlingsobjektet 4 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 805 000 kronor, vilket är en avvikelse på 34 procent. Förmedlingsobjektet 5 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 505 000 kronor, vilket är en avvikelse på 21 procent. Förmedlingsobjektet 6 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 375 000 kronor, vilket är en avvikelse på 21 procent. Förmedlingsobjektet 7 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 205 000 kronor, vilket är en avvikelse på 11 procent. Förmedlingsobjektet 8 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 150 000 kronor, vilket är en avvikelse på 15 procent. Förmedlingsobjektet 9 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 305 000 kronor, vilket är en avvikelse på 18 procent.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) Sammantagen bedömning Fastighetsmäklarinspektionen finner alltså att det marknadsförda priset i de nio granskade förmedlingarna av bostadsrätter väsentligt har understigit den slutliga köpeskillingen. Inspektionen anser att de omständigheter och förklaringar som NN har åberopat inte visar att hon har saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt. I ett fall har NN satt priset i marknadsföringen 105 000 kronor under sin värdering. I tre fall hänvisar hon till budgivning, vilket är en parameter som en fastighetsmäklare bör ta hänsyn till vid värderingen av en bostadsrätt. I ytterligare tre fall refererar NN till utbudet och efterfrågan på orten. Även detta är något som en fastighetsmäklare bör känna till och ta hänsyn till inför prissättningen. I ett av dessa förmedlingsuppdrag har NN åberopat statistik från år 2013, vilket inte kan anses ha varit vägledande hösten 2015. I samma förmedlingsuppdrag hänvisar hon också till statistik från år 2016, vilken inte kan ha funnits tillgängligt vid denna tid. I ett annat av förmedlingsuppdragen redovisar NN statistik från en förmedling samma år i samma förening, där kvadratmeterpriset hade varit mer än dubbelt så högt som det som NN satte på bostaden. Hon har inte angett något skäl till varför den statistiken inte påverkade marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionens samlade bedömning av alla omständigheter i de granskade förmedlingsuppdragen är att NN systematiskt har använt sig av lockpriser genom att lämna vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten. Detta är varningsgrundande.