Antagandehandling 2015-01-07 Ändring av detaljplan för Getskär Valeberget Stenungsunds kommun, Västra Götalands län Tillägg till PLANBESKRIVNING Ändringen avser fastigheten Höga 1:68 Handlingar - tillägg till plankarta med planbestämmelser - tillägg till planbeskrivning med illustrationer - fastighetsförteckning Ändringen av detaljplan handläggs med enkelt planförfarande enligt PBL 2010:900. Bakgrund och syfte Fastighetsägaren för Höga 1:68, i Stora Höga, Stenungsunds kommun, har inkommit med en ansökan om att ändra detaljplan 129, Detaljplan för Getskär-Valeberget (antagen 1990-06-20), för den del som omfattar vederbörandes fastighet. För aktuellt område anges i detaljplan 129 bostadsändamål, i form av friliggande envåningshus (plus sluttningsvåning alternativt inredd vind) med maximal byggnadsarea om 15 % av fastighetsarean (dock medges minst 200 m² per tomt), inom tomter med minsta tomtstorlek 1000 m². Högst en huvudbyggnad och två uthus per tomt. Fastigheten Höga 1:68 omfattar 1792 m², och är idag bebyggd med ett bostadshus på ca 75 m² och en mindre komplementbyggnad. Syftet med planändringen är att möjliggöra delning av fastigheten, rivning av befintligt bostadshus samt skapande av byggrätter för två nya friliggande bostadshus med tillhörande komplementbyggnader. Planändringen innebär också att gällande fastighetsplan upphävs inom berört planområde. Detaljplaneändringen Planändringens avgränsning Ändringen av detaljplanen gäller endast fastigheten Höga 1:68. Detaljplaneändringen ska läsas tillsammans med underliggande detaljplan 129, som gäller jämsides. 1
Markanvändning och byggrätt Markanvändningen förblir bostadsändamål för friliggande hus, specificerat till friliggande huvudbyggnader. Placeringsbestämmelse ändras så att komplementbyggnader får sammanbyggas mot gräns till annan tomt inom planområdet, och avstånd till gräns för huvudbyggnad minskas till 4 m. En planbestämmelse införs om att minsta avstånd till luftburen ledning skall vara 2,5 m. Fastighetsindelningsbestämmelser krävs för genomförandet av detaljplanen och möjliggör delning av fastigheten. Bestämmelsen redovisas på plankartan med en fastighetsindelningsgräns som är dragen i huvudsak vinkelrätt mot marklutningens höjdkurvor, så att båda tomterna får gräns direkt mot Valebergsvägen. Föreslagen fastighetsindelning har utgått från att reglering är nödvändig för att säkerställa utfart för blivande nya fastigheter." Se avsnitt om Tillgänglighet på sida 3. Fastighetsplan för Getskär-Valeberget upphävs inom planområdet och ersätts med fastighetsindelningsbestämmelser. Fastighetsindelningen stämmer överens med fastighetsbildningslagen. Fastigheterna som ska nybildas har fått lottbeteckningar enligt illustration. Lottindelning fastighetsindelningsbestämmelse. Bestämmelse om största sammanlagda byggnadsarea samt högst en huvudbyggnad och två uthus per tomt kvarstår. Bestämmelsen som begränsar byggrätten till en våning kvarstår. Tillåtelse att uppföra sluttningsvåning, men därutöver inte inreda vind, förtydligas. Prickmarksbestämmelse omformuleras till samtida formulering byggnad får ej uppföras. Prickmarkszon längs Valebergsvägen kvarstår. Bestämmelse om utrymme för biluppställningsplats framför garage kvarstår. Bestämmelse om radonskyddande grundläggning kvarstår, men ges samtida formulering. Tillgänglighet Tillfart till fastigheten sker från Valebergsvägen. Inom fastigheten finns en nivåskillnad på ca 10 meter, med högsta punkten i sydväst och lägsta punkten i nordost, vilket ger en kraftigt sluttande 2
tomt. Marken är något planare (ca 1:10) närmast vägen högst upp i terrängen och längst ned mot nordöstra tomtgränsen (ca 1:5), medan lutningen är mycket brant (ca 1:3) i tomtens mittparti. För att uppnå erforderlig tillgänglighet till nya bostäder inom fastigheten förutsätts att de placeras så att bostadsentréer nås via godtagbara marklutningar från Valebergsvägen. Byggnaderna placeras med fördel så att entréplan ligger i ungefärlig nivå med Valebergsvägen och så att sluttningen utnyttjas för uppförande av sluttningsvåning. Vatten, avlopp och dagvatten Fastigheten ingår i kommunalt verksamhetsområde för vatten, avlopp och dagvatten. Geoteknik Som helhet bedöms markstabiliteten inom fastigheten vara betryggande, då marken utgörs av fastmark med berg i dagen och mindre jordfyllda svackor. Geotekniska utredningar finns tillhörande detaljplan 129. Administrativa bestämmelser I planen har genomförandetiden satts till fem år från den dag ändringen vinner laga kraft inom markerat område/planområdet. Gällande fastighetsplan upphävs inom markerat område/planområdet när planen vinner laga kraft vilket framgår av detaljplanen. Avvägningar enligt miljöbalken Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap 34 och miljöbalken 6 kap 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att planens genomförande vid en sammanvägning av konsekvenserna ej kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Vid samråd med länsstyrelsen 2014-05-22 har framgått att länsstyrelsen delar kommunens uppfattning. Planförslaget medger ej användning av planområdet för sådan verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats. Ställningstagandet grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen; inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt 7 kap 28 miljöbalken inte negativt påverkar möjligheterna att uppfylla nationella eller regionala miljömål, klimatmål och folkhälsomål inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar och vatten inte ger upphov till risker för människors hälsa och säkerhet inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids inte på ett betydande sätt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus såsom riksintressen och naturreservat 3
Särskilda hushållningsbestämmelser enligt 4 kap. MB Hela kommunens kuststräcka väster om E6 omfattas av bestämmelserna i miljöbalkens 4 kap Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Dessa områden är enligt 4 kap. 1 i sin helhet av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena. Ingrepp får göras endast om de inte påtagligt skadar dessa värden. Bestämmelserna ska dock inte hindra utvecklingen av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet. Den föreslagna detaljplanen för bostäder bedöms inte skada riksintresse då detaljplanen innebär en utveckling av den befintliga tätorten. Genomförandefrågor Fastighetsrättsliga åtgärder Vägar i området ligger med utrymmesservitut med ändamål väg till förmån för Höga ga:5, som förvaltas av Valebergsvägens samfällighetsförening. Höga 1:68 är idag inte delägande i gemensamhetsanläggningen Höga ga:5. Anläggningsförrättning hos lantmäteriet krävs för att få inträde i denna gemensamhetsanläggning och för att få rätt att använda vägen. Planförslaget innebär en delning av Höga 1:68 som ska resultera i två fastigheter. Fastigheterna ska betala erforderlig anslutningsavgift till Valebergsvägens samfällighetsförening i samband med styckningsgodkännandet. Vatten, avlopp och dagvatten Fastigheten ingår i kommunalt verksamhetsområde för vatten, avlopp och dagvatten. Kommunen ska vid ny fastighetsbildning upprätta anslutningspunkt för tillkommande fastighet. VA-avgift utgår enligt gällande va-taxa. El och tele Skanova har anläggningar inom och intill aktuellt område. Utefter Valebergsvägen finns fiberkablar som försörjer området med bredbandskapacitet. Vattenfall Eldistribution AB har anläggningar inom planområdet, 0,4 kv kablar och 0,4 kv luftledningar. Den som önskar flytta eller på annat sätt förändra en nätanläggning står för kostnaderna. Ny beställning bör göras minst sex månader i förväg. Byggnad får inte uppföras närmare än 2,5 meter från luftburen ledning genom planbestämmelse på plankartan. Vid arbeten i mark beställs kabelutsättning av el- och telekablar och eventuella andra el- och teleanläggningar innan schaktningsarbeten påbörjas. Exploatören har ansvar för erforderlig kontakt och beställning. Ansvarsfrågor Åtgärder inom fastighet bekostas av fastighetsägaren. Eventuell erforderlig flyttning av belysningsstolpe bekostas av fastighetsägaren. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planändringen vinner laga kraft inom markerat område/planområdet. 4
Planekonomi Plankostnadsavtal ska täcka kommunens kostnad för detaljplanen, därmed utgår planavgift för fastigheten. Kommunala åtaganden Ett genomförande av planen medför inga tekniska, fastighetsrättsliga eller ekonomiska åtaganden för kommunen. Kommunen bedömer att de eventuella ytterligare genomförandefrågor som berör planområdet och fastigheten är möjliga att hantera i samband med kommande bygglovshantering. Medverkande tjänstemän Tillägg till planbeskrivningen har upprättats i samråd med berörda tjänstemän inom Stenungsunds kommun. Samhällsbyggnad Plan Samhällsbyggnad Mark och exploatering Daniela Kragulj Berggren Planeringsarkitekt Andreas Wingfors Mark- och exploateringsingenjör Arkitekterna Krook & Tjäder Maria Nykvist Arkitekt 5