Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin upplysningsskyldighet när det har förekommit en renovering av badrummet som inte har varit godkänd av bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot dig. Anmälaren har gett in en statusbedömning angående wc/duschrum och rörinstallationer. Du har yttrat dig i ärendet. Du har lämnat in mejlkonversationer mellan bostadsrättsföreningen och tidigare ägare, kvalitetsdokument angående godkända tätskikt i badrummet, medlemsansökan angående tidigare ägare, mejlkonversation mellan bostadsrättsföreningen och en tidigare mäklarassistent, objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet och överlåtelseavtalet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Kort tid efter att hon hade tillträtt bostadsrätten upptäcktes problem med vatten- och avloppsinstallationerna/rördragningarna i badrummet. Bristerna visade sig som stopp i toaletten, att vatten från toaletten trängde upp i såväl handfatet, duschkabinen och diskhon i köket. Det var vidare problem med för långsam avrinning av vattnet från duschkabinen. Bristerna framgår av de bifogade besiktningsprotokollet. Hon har reklamerat felen till säljaren och krävt att denne ska avhjälpa felen. Säljaren har ännu inte meddelat vilken inställning denne har till situationen som har uppstått. Av objektsbeskrivningen som har upprättats framgår att duschrummet är helkaklat, från 2012, med klinkergolv, kakel på väggarna, duschkabin, handfat, wc samt fläkt Vid visningen uppgav mäklaren att bostadsrättsföreningen hade godkänt den renoveringen av badrummet som hade skett. Hon har fått information från bostadsrättsföreningen att det var du som var ansvarig för den tidigare försäljningen av bostadsrätten. Försäljningen ägde rum år 2014 och inför den försäljningen fick mäklaren tydlig information från föreningen att ombyggnationen av badrummet inte var godkänd av föreningen, att ingrepp hade skett ibland annat avloppsstammen och att föreningen inte skulle komma att svara för eventuella kommande problem med anledning av den otillåtna renoveringen. Du fick information, genom din mäklarassistent, om att godkännandet av köparens medlemskap dröjde eftersom bostadsrättsföreningen ville reda ut vissa frågor angående badrumsrenoveringen och det ingrepp som hade skett i avloppsstammen. Föreningen har även uppmanat dig att upplysa presumtiva köpare om renoveringen som inte var godkänd och att föreningen inte skulle komma att påta sig något ansvar för eventuella framtida fel. Det framgår även av mejlkorrespondensen som du har vidarebefordrat till köparen att du har haft kännedom om de renoveringsarbeten som har skett under 2012. Du har uppenbarligen fått information om att ingripande åtgärder har utförts i bostadsrättens badrum, innefattande åtgärder av avloppsstammen och att ombyggnationen har varit ifrågasatt och inte godkänd av föreningen. Du har undanhållit information om detta till anmälaren. Uppgiften i objektsbeskrivningen, om att duschrummet var från 2012, innehåller ingen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) som helst information som kan ge anledning att misstänka att badrummet och rörinstallationerna utförts på ett sätt som inte är fackmässigt utfört, eller vad som i övrigt har förekommit med anledning av ombyggnationen. Du har haft kännedom om uppgifter och förhållanden som hon har haft rätt att få del av. Uppgifterna om renoveringen har haft betydelse för henne som köpare. Det är särskilt allvarligt att du inte har upplyst henne om renoveringen av den anledningen att hon har ställt frågor till dig i syfte att efterhöra om renoveringen har gått rätt till. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du bestrider ett åsidosättande av god fastighetsmäklarsed i samband med den aktuella förmedlingen. Det stämmer att du innehade förmedlingsuppdraget avseende den försäljning av bostadsrätten som skedde när de tidigare ägarna sålde lägenheten till den nuvarande säljaren. Överlåtelse skedde den 13 december 2013 och tillträde genomfördes den 31 januari 2014. Det var säljaren i denna affär som hade renoverat badrummet 2012. Då säljaren inte ansåg att det fanns utrymme för en vanlig toalett, sattes en så kallad [ ] in i duschrummet. Det tidigare wc-avloppet plomberades och en duschkabin installerades på den plats där den tidigare toaletten hade stått. Samtliga rör mellan toalett, dusch, handfat och diskhon i köket kopplades ihop och kopplades på stammen. Det var bostadsrättsföreningen själv som gjorde ingreppet i stammen redan 1999 varför rören kopplades in i det befintliga hålet. Det gjordes alltså inga ingrepp i stammen vid renoveringen 2012. Du har vid förmedlingen 2013 inte fått någon som helst information varken från föreningen eller från den dåvarande säljaren att renoveringen av duschrummet inte skulle ha varit godkänd. Den kontakt som skedde med föreningen var inför medlemskapet då föreningen, för att kunna godkänna de dåvarande köparnas medlemskap, ville ha kvalitetsdokument avseende duschrummet. Föreningen ville även ha information från byggaren om på vilket sätt de hade plomberat avloppet och bekräftelse på att byggaren inte hade gjort någon åverkan på stammen. När föreningen sedan fått den efterfrågade informationen godkändes köparna. Du fick information om att plomberingen var godkänd. Det har först nu framkommit att föreningens
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) ordförande har skickat ett e-postmeddelande den 28 januari 2014, till din dåvarande mäklarassist och angivit att toaletten inte var godkänd och att föreningen inte kommer att ta ansvar för eventuella framtida fel. I e- postmeddelandet nämns endast toaletten och stammen och inte några andra delar av duschrummet såsom rörinstallationerna. Du har dock inte fått ta del av detta mejl eller på något annat sätt tagit del av informationen. Du fick sedan förmedlingsuppdraget vid de dåvarande köparnas försäljning av bostadsrätten, till en annan köpare med tillträde den 29 december 2015. Efter att denne köpare tillträtt lägenheten upptäcktes att det inte fanns någon golvbrunn vilket också köparen kontaktade dig om. Enligt din mening borde det dock ha legat i sakens natur att golvbrunnen saknades med tanke på den rördragning som var i badrummet. När sedan denna köpare skulle sälja bostadsrätten anlitade även denne dig för förmedlingsuppdraget. Vid kontakt med föreningen inför försäljningen framkom ingen notering eller annan information om duschrummet. Du verkade också för att säljaren skulle lämna de uppgifter om bostadsrätten som kunde ha betydelse för köparen att känna till. Du fick då information av säljaren att dusch och wc fortfarande var speciella och att denne inte hade ändrat något i duschrummet sedan köpet av bostadsrätten, 2015. I samband med visningen som hölls i augusti 2016 höll du som vanligt en presentation för samtliga spekulanter och berättade om lägenheten. Du beskrev särskilt den renovering som hade skett avseende duschrummet 2012 och berättade att det ursprungligen inte hade funnits någon dusch. Där duschkabinen idag stod fanns en toalett som plomberades när badrummet renoverades och att plomberingen godkänts av föreningen. Du har dock aldrig uttryckt att bostadsrättsföreningen godkänt hela renoveringen. Du visade även spekulanterna att det inte var någon vanlig toalett och pekade ut var rören gick från duschen och till toaletten och in i stammen. Detta har även framgått tydligt av bilder i objektsbeskrivningen. Då anmälaren åberopade fel efter inflyttning i lägenheten, med anledning av att det var stopp i ett rör, så efterfrågade hon om det fanns några papper angående duschrummet. Du gick då igenom dina akter från tidigare försäljningar och hittade en kopia på ett kvalitetsdokument som sedan skickades till anmälaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Vid granskningen av de handlingar som lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Statusbedömningen angående wc/duschrum och rörinstallationer Av statusbedömningen framgår bland annat följande. Installationerna Vatteninstallationerna uppfyller ej normkraven i Säker Vatten Bedömning Spoltest Vid spolning av klosetten sker följande -Vatten trycks upp i tvättstället, förbi vattenlåset -Vatten trycks upp i duschkabinen med ett sådant tryck att kabinens vattenlås trycks upp. Duschtest Vid test av duschen stiger vattnet i kabinen och rinner sedan mycket långsamt ner. Sannolikt beror detta på klena rördimensioner, dåligt fall samt igensatta rör. Anledningen till att vatten trycks upp förbi vattenlåsen i tvättställ och duschkabin är att hela avloppsinstallationen är felkonstruerad/felkopplad. Installationerna är inte fackmässigt utförda, det förekommer en mängd felaktigheter, [ ]. Det är ofrånkomligt att förorenat vatten trycks upp i tvättställ och duschkabin så som avloppsrören är dragna. Ansökan om inträde/utträde medlemskap i bostadsrättsföreningen Av ansökan framgår att de först nämnda köparna blev godkända av bostadsrättsföreningen den 30 januari 2014. Det framgår också att du var ansvarig fastighetsmäklare vid förmedlingsuppdraget.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Mejlkorrespondensen mellan mäklarassistenten och bostadsrättsföreningen Av mejlkorrespondensen framgår att ordföranden i bostadsrättsföreningen skickade ett mejl till din dåvarande mäklarassistent, den 28 januari 2014. Det framgår även följande. Fick mail från säljaren igår att allt ska vara åtgärdat och kommer att besiktiga detta i kväll. Om vi bedömer att åtgärden verkar ok kommer jag att godkänna överlåtelsen och de nya medlemmarna. Notering i vårt lgh register är skapat och alla eventuella framtida problem avseende den här lägenhetens ej godkända ombyggnad av toalett kommer att belasta den som vid varje tillfälle är innehavare. Kan vara bra att informera om! Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges under planlösning. Duschrum 12 med klinkergolv, kakel på väggarna, duschkabin, handfat, wc samt fläkt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det bland annat följande. Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om en fastighet och andra förhållanden som har samband med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av utredningen framgår att din tidigare mäklarassistent har fått information från bostadsrättsföreningen, i samband med försäljningen som skedde år 2014, att ombyggnationen av toaletten inte har varit godkänd av föreningen. Du har även fått information från den nuvarande säljaren att dusch och wc fortfarande var speciella. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du borde ha insett att det kan antas vara av betydelse för en köpare att få information om den rådande situationen. Mot bakgrund av detta anser inspektionen att det är utrett att du har brustit i din upplysningsskyldighet när du har underlåtit att lämna upplysningar till köparen om att ombyggnationen av toaletten inte har varit godkänd av föreningen. Förseelsen utgör grund för en varning. Din invändning om att du inte har fått ta del av informationen från bostadsrättsföreningen medför inte någon annan bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.