Detaljplan för del av Köpingebro 14:308 m.fl. (Kamerala) I Köpingebro Ystads kommun, Skåne län GRANSKNINGEN (UTSTÄLLNINGEN) Detaljplan för del av Köpingebro 14:308, upprättad 2013-12-09 och reviderad 2013-12-17, har varit utställd för granskning under tiden 11 januari 2014 10 februari 2014 (enligt Samhällsbyggnadsnämndens beslut 2013-12-17, Sambn 149). Myndigheter, sakägare och övriga berörda har beretts tillfälle att yttra sig genom kungörelse. Kungörelsen har även varit uppsatt på kommunens anslagstavla och införd i Ystads Allehanda. Handlingarna har funnits tillgängliga på Plan o Byggs expedition, Ystads stadsbibliotek och Köpingebro biblioteksfilial, samt på Ystads kommuns hemsida. YTTRANDEN Inkomna yttranden Under utställningstiden har yttranden inkommit från: - Länsstyrelsen - Lantmäteriet - Trafikverket - Region Skåne - Eon - Social Omsorg - Avdelningen för Strategiskt Miljöarbete - Kommunstyrelsens arbetsutskott - Sydöstra Skånes Räddningstjänstförbund - Ystad Tillgänglighetsråd Följande har inte haft något att erinra mot planförslaget: - Trafikverket - Region Skåne - Kommunstyrelsens arbetsutskott - Sydöstra Skånes Räddningstjänstförbund 1(8)
Inkomna synpunkter sammanfattas nedan. Länsstyrelsens yttrande återges i sin helhet. Myndigheter, statliga verk m.fl. Länsstyrelsen Redogörelse för ärendet Syftet med detaljplanen är att pröva möjligheten att förtäta ett befintligt bostadsområde centralt i Köpingebro samt att ändra tillåten användning av befintliga bostadshus utmed Kontorsvägen. Förtätningen sker genom att omvandla en befintlig parkering och gräsmatta/naturmark till mark för bostäder. Strandskydd I samband med planläggingen inträder strandskydd med 100 meter i enlighet med övergångsbestämmelserna till 7 kap miljöbalken (Lag (1998:811) om införande av miljöbalken), dvs. inom alla marktyper. Syftet med att återinföra strandskyddet är att aktualisera strandskyddsfrågan och pröva denna inför planläggningen. I sådana fall där den gamla planen inte har genomförts och marken därför inte har tagits i anspråk på det sätt som planen avsett är det den fysiska miljön som ska ligga till grunden för strandskyddsprövningen. Kommunen vill upphäva strandskyddet inom delar av planområdet och anger som särskilt skäl för upphävandet att marken redan är ianspråktagen. Länsstyrelsen delar inte denna bedömning i sin helhet, utan menar att delar av den mark som planläggs för kvartersmark för bostäder utgör icke ianspråktagen naturmark. Eftersom området ligger centralt i Köpingebro bedömer Länsstyrelsen att det har särskilt stort värde för många människors möjligheter att vistas vid vattnet och att planerade bostäder skulle motverka det rekreationsstråk längs Nybroån som föreslås i FÖP Köpingebro. Det framkommer i handlingarna att marken har biologiska värden och den ligger inom riksintresse för naturvård. Länsstyrelsen har i sitt granskningsyttrande över FÖP Köpingebro angett att flera av planförslagets utbyggnadsområden ligger inom sådana områden där strandskyddet kommer att återinträda, och att flera av dessa områden sannolikt strider mot strandskyddet och därmed inte kommer att kunna genomföras. Särskilt gäller det sådana områden som planeras på det som i dag fysiskt är jordbruks- eller naturmark, vilket är fallet i delar av den nu aktuella detaljplanen. Länsstyrelsen förstår det så som att kommunen även hävdar att bebyggelse i det centrala och stationära läget skulle utgöra ett angeläget allmänt intresse. Enligt regeringens proposition (2008/09:119) om strandskyddet och utvecklingen av landsbygden kan ett angeläget allmänt intresse vara kommunens behov av tätortsutveckling. En förutsättning för att kunna hävda detta särskilda skäl är, enligt propositionen, att det kan visas att en annan lokalisering är omöjlig eller i vart fall orimlig, för att tillgodose det allmänna intresset. En avvägning mot strandområdets skyddsvärden ska 2(8)
dessutom alltid göras. I FÖP Köpingebro uppgår utbyggnadsplanerna till 600 bostäder. Det är således högst sannolikt att en annan lokalisering av de planerade bostäderna är möjlig. Länsstyrelsen vill erinra om att strandskyddet, enligt regeringens proposition 2008/09:119, är ett allmänt intresse som är så starkt att utgångspunkten är att skyddet i normalfallet har företräde framför andra allmänna eller enskilda intressen. Särskilt stor restriktivitet för dispenser och upphävanden ska, enligt lagstiftaren, gälla inom områden som omfattas av riksintresse för naturvård och/eller friluftslivet enligt 3 och 4 kap miljöbalken. Ett stort antal domar ger stöd för att strandskyddsreglerna ska tolkas ytterst restriktivt och att det särskilda skälet att marken är ianspråktagen i stort sett enbart kan användas inom en snäv zon i direkt anslutning till ett befintligt bostadshus. Handlingarna innehåller inte någon strandskyddsprövning vad gäller den hårdgjorda ytan i nordöst. Länsstyrelsen kan därför inte ta ställning till om upphävandet där strider mot strandskyddet. Sammanfattningsvis bedömer länsstyrelsen att upphävandet av strandskyddet inom de delar av detaljplanen som fysiskt består av naturmark står i strid med strandskyddslagstiftningen eftersom det saknas särskilda skäl för upphävandet och planen motverkar strandskyddets syften. Länsstyrelsen kan inte ta ställning till om strandskyddet upphävs i strid med strandskyddsbestämmelserna vad gäller den hårdgjorda ytan i nordöst. Länsstyrelsen kommer därför med största sannolikhet att överpröva ett eventuellt antagande av planen. Hälsa och säkerhet Buller Det framgår av planhandlingarna i granskningsskedet att maxnivåerna för buller överskrids såväl inomhus som ute för tomten norr om Kontorsvägen. Det bör framgå av planhandlingarna hur bullersituationen kommer att se ut i ett längre perspektiv (t.ex. 2030) och om det är möjligt att innehålla riktvärdena i Boverkets allmänna råd (2008:1) enbart genom placering av bebyggelsen och uteplatserna. Om det även kan komma att krävas yttre åtgärder (t.ex. plank eller mur) för att innehålla riktvärdena, så bör bestämmelsen p1 omformuleras så att blir möjligt att genomföra dessa på sikt. Genomförandebeskrivningen bör innehålla information om vem som har ansvaret (t.ex. genom avtal) att bekosta och genomföra vilken åtgärd. Bilaga: Karta med ungefärlig gräns för det område som Länsstyrelsen bedömer utgör naturmark samt den outredda hårdgjorda ytan. Kommentar Planhandlingarna har uppdaterats så att område som bibehålls som naturmark inom strandskyddat område följer Länsstyrelsens illustration. Förtydligande har även gjorts avseende den hårdgjorda parkeringsytan i nordöst. 3(8)
Nya bullerberäkningar har utförts inför granskningsskede 2, vilka utgår från ett framtida scenario (2035). Beräkningarna har gjorts utifrån uppskattad vägtrafikökning i den fördjupade översiktsplanen för Köpingebro samt utifrån ett scenario med en fördubbling av tågtrafiken. Det är även möjligt att uppföra plank och mur inom prickzon om detta skulle krävas. Lantmäteriet Lantmäteriet har tagit del av förslaget till detaljplan. Någon fullständig genomgång av planförslaget har inte skett. Genomgången har främst varit inriktad på genomförandefrågor. Lantmäteriet väljer att särskilt belysa följande frågeställningar. Genomförandefrågor Under rubriken Gemensamma tekniska anläggningar anges att en kommunal VAledning föreslås få skydd genom u-bestämmelse. Ett u-område innebär dock inget rättsligt skydd utan endast att området är reserverat för ledningar där man kan bilda ledningsrätt eller servitut. Fastighetsägare har rätt till ersättning för rättighetsupplåtelse. Även för ledningsrätt inom u-område har fastighetsägare rätt till ersättning för rättighetsupplåtelse. Det bör framgå vem som ska betala ersättningen. I det fall överenskommelse ej träffas kommer ersättning att ske enligt expropriationslagens regler. Övrigt redaktionellt Under Ansökan om fastighetsbildning m. m. anges att ansökan om fastighetsbildning sker hos Lantmäterimyndigheten i Ystad. Detta kontor lades ner 31 december 2013. Lantmäteriförrättningar i Ystads kommun handläggs nu på Lantmäteriets kontor i Malmö. Kommentar Planbeskrivningen har korrigerats i text om u-bestämmelse samt i text om att fastighetsbildning numera ska ske hos Lantmäterimyndigheten i Malmö. All mark inom planområdet är kommunal varför ingen ersättning kommer att bli aktuell. Nämnder och styrelser Avdelningen för strategiskt miljöarbete Det är positivt att tillgängligheten till Nybroån föreslås utvecklas med stigar i den mån det inte inverkar negativt på den biologiska mångfalden i området. På sidan 12 anges under rubriken "Strandskyddsområde" att strandskyddet återinträder med l00 meter inom mark som inte är ianspråktagen när en detaljplan ändras. Avdelningen för strategiskt miljöarbete tolkar dock Länsstyrelsens yttrande från samrådsskedet och miljöbalken (7 kap 18 g ) annorlunda, nämligen att strandskyddet återinträder med l00 meter oavsett dagens markanvändning. Vidare anser avdelningen för strategiskt miljöarbete att det inte räcker med att införa en planbestämmelse om upphävande av strandskydd på plankartan utan i planhandlingarna måste det re- 4(8)
dogöras för det eller de särskilda skäl som åberopas enligt 7 kap 18 c miljöbalken för upphävandet samt påverkan på strandskyddets syften (allmänhetens tillgänglighet och påverkan på växt- och djurliv). Angivande av särskilt skäl och redogörelse för påverkan på strandskyddets syften för de delar av området där det avses upphävas saknas i handlingarna. På sidan 32 och på plankartan visas en karta med området där strandskyddet avses upphävas. På denna karta är även de delar av planområdet som ligger längre från Nybroån än l00 meter markerade som upphävande-område. Rimligen kan strandskyddet inte upphävas inom ett område där det inte har återinträtt. Avdelningen för strategiskt miljöarbete anser vidare att det ingår områden där strandskyddet avses upphävas för vilka det inte finnas särskilda skäl för ett upphävande. Enligt avdelningen för strategiskt miljöarbete är området som är markerat med röd linje på bifogad karta idag allemansrättsligt tillgängligt och bör så förbli även i fortsättningen. Avdelningen för strategiskt miljöarbete anser vidare att det bör införas en bestämmelse n1 för området markerat med NATUR på plankartan där det anges att området omfattas av strandskydd enligt 7 kap miljöbalken och att det krävs samråd med och ev dispens från kommunen innan åtgärder vidtas inom detta område. När det gäller risk för översvämning anser avdelningen för strategiskt miljöarbete att detta inte har beskrivits tillräckligt väl i planbeskrivningen. SWECO har genomfört en övergripande modellering, men anger i denna att modellresultaten ska användas med försiktighet eftersom modellen inte är kalibrerad eller validerad. De anger också, efter samtal med fastighetsägare, att "modellen sannolikt underskattar de översvämmade areorna något". Visserligen är det gällande området inte direkt i riskzonen för översvämningarna, men den beskrivning som görs av problematiken i planbeskrivningen bör utvecklas för att mer beskriva rådande situation. På sidan 31 i planbeskrivningen hänvisas det till en bild på sidan 32 som nog ska illustrera den linje där det är möjligt enligt SWECOs utredning att uppföra byggnader, l0 meter från släntkrönet mot Nybroån. Detta har sannolikt blivit fel eftersom bilden visar det område där strandskyddet föreslås upphävas. Bilaga: karta med vegetation Kommentar Karta som visar upphävande av strandskydd har uppdaterats och visar nu upphävande inom det område som påverkas av strandskydd som återinträder med 100 meter. Område som ej föreslås upphävas har utökats inom mark som ej anses ianspråktagen i enlighet med Länsstyrelsens och Avdelningen för strategiskt miljöarbetes yttrande. Naturmarken mellan föreslagen bostadsbebyggelse och Nybroån har där- 5(8)
med utökats vilket också minskar risken för översvämningar inom planområdet ytterligare. Bild på sidan 32 har bytts ut till rätt bild. Social Omsorg Social Omsorg har framfört synpunkter i samband med samråd, yttrande 2013-02-01. Synpunkterna kvarstår med det finns anledning att göra några förtydliganden eftersom detaljplanen reviderats efter samrådet. I yttrandet framhålls vikten av att äldre bybor ska kunna bo kvar och åldras i byn. Förutsättningen för detta är att det finns tillgång till olika boendeformer som trygghetsboende och vård-och omsorgsboende. Planen medger både ordinära bostäder och vårdboende för olika målgrupper. För att bo i en trygghetslägenhet krävs ingen biståndsbedömning. Det gör det däremot för att få en bostad i ett särskilt boende för äldre eller en bostad med särskild service för personer med funktionsnedsättning. Det finns personer som av olika skäl inte kan beviljas nämnda boenden, men som ändå har behov av en bostad som är tillgänglig och användbar. Det är därför viktigt att äldre och personer med funktionsnedsättning kan välja en bostad i det ordinära bostadsbeståndet. Efter samrådet har detaljplanen reviderats. Bl.a. har våningsantalet för bostäder söder om Kontorsvägen sänkts från tre till två våningar. Detta är olyckligt eftersom nuvarande bygglagstiftning inte ställer krav på hiss i tvåvåningshus. Att bygga flerfamiljshus i två våningar inskränker möjligheter för både äldre och personer med funktionsnedsättning att välja boende. Även besökstillgängligheten minskar. En konsekvens av att bygga flerbostadshus med två våningar utan hiss är dessutom att kommunen kan få ökade kostnader för bostadsanpassning. Samhällsbyggnad har informerat om att skälet till ändringen är att det utfördes en geoteknisk undersökning i den fördjupade översiktsplanen för Köpingebro och som berörde området för denna detaljplan. Undersökningen visade att det, med hänsyn till risken för ras, skulle vara säkert att utföra bebyggelse i 1-2 plan inom detta område. Tillgänglighetsaspekter kan därför inte ha företräde framför säkerhetsaspekter. Däremot kan typ av bebyggelse styras i detaljplanen. Om det inom det aktuella området inte tillåts flerfamiljshus, kan t.ex. radhus byggas. I sådan bebyggelse ställer lagstiftningen krav på "det tillgängliga planet", vilket också garanterar besökstillgängligheten. Flerfamiljshus med minst tre våningar kan istället tillåtas i en annan del av området. Kommentar Planen medger både lägre och högre bebyggelse. Inom större delen av området längs Stationsvägen tillåts högre bebyggelse, upp till fyra våningar. Möjligheten att bygga radhus så väl som enplanshus inom planområdet finns. 6(8)
Ledningsrättshavare m.fl. E.ON Elnät Sverige AB E.ON Elnät har i tidigare yttrande upplyst om att vi inom området har lågspänningsmarkkablar, kabelskåp samt serviskablar, se bifogad karta, för att säkerställa deras läge ska en kabelvisning ske. Vi kan även konstatera att nya kablar kommer att behöva förläggas inom planområdet i samband med framtida exploatering. Dessa kommer att förläggas i lokalgator eller i allmän platsmark. Vi förutsätter att befintligt elnät kan bibehållas. Eventuella kostnader för flytt eller skada av våra anläggningar i samband med exploatering bekostas av den som så begär/förorsakar. Bilaga: karta med ledningar. kommentar Befintligt elnät kan bibehållas. Mark med befintliga ledningar har försetts med u- bestämmelse om att mark ska vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar. Organisationer och föreningar Ystad tillgänglighetsråd Vi har inget att erinra mot detaljplanen, under förutsättning att tillgängligheten blir tillgodosedd, enligt gällande lagar. kommentar Tillgängligheten behandlas i bygglovsskedet. SAMMANFATTNING Revidering Detaljplan Detaljplanen har efter granskning1 ändrats och kompletterats enligt följande: Plankarta - Område för upphävande av strandskydd har uppdaterats och förtydligats. - Vändzon har utökats något för att tillgodose en god vändradie enligt Ystad kommuns Regler och riktlinjer kring avfallsutrymmen. - Exploateringsgraden har ändrats till att tillåta 40 % byggnadsarea av fastighetsarean inom hela planområdet. 7(8)
- Planbestämmelse om höjdangivelse för uthus och garage har ändrats till att gälla för alla komplementbyggnader. - Mindre justeringar har skett avseende användningsgränsen för att anpassas efter gällande fastighetsgräns. - Planbestämmelse om radonskyddad byggnad har ändrats till att gälla grunden i huvudbyggnader. - Planbestämmelse p 1 har ändrats till m 1 och planbestämmelse p 2 har ändrats till m 2 för att bättre beskriva störningsskyddsåtgärder i planen. Planbestämmelse om buller inomhus, m 2, har omformulerats för att bättre passa förhållandena på platsen. - Utfartsförbud har införts längs delar av fastighet mot Ådalavägen och Stationsvägen. Illustration - Illustrationen har uppdaterats efter ändringar i plankartan. - Radhus har illustrerats inom del av planområdet för att visa på möjligheten till sådan bebyggelse. Planbeskrivning - Text och bilder om område för upphävande av strandskydd har uppdaterats. - Text och bilder om markbitar som föreslås fastighetsregleras har införts. - Illustration över översvämningsrisk vid Nybroån har införts. - Bullerberäkningar som utgår från ett framtida scenario har infogats i texten - Redaktionella ändringar, som t.ex. att Lantmäterimyndigheten numera finns i Malmö, och uppdatering av bilder har gjorts. Behovsbedömning av miljöbedömning Inga av de synpunkter som kommit in bedöms beröra behovsbedömning av miljöbedömning. Samlad bedömning Med anledning av uppdaterat förslag för upphävande av strandskydd anses ändringarna av detaljplanen efter utställning vara av sådan karaktär att en ny utställning enligt 5 kap 27 PBL erfordras. Plan o Bygg Anna Möller planchef Sofie Wedin planarkitekt 8(8)