ÅRSREDOVISNING 2005-2006 HSB:s Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö
2 2
Å R S B E R Ä T T E L S E 2005-2006 Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 maj 2005-30 april 2006. Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 15 december 1959, registrerades den 9 april 1960 och avlämnades den 10 januari 1971. Första bostadsrättsinnehavaren flyttade in den 7 maj 1962. Föreningens organisationsnummer är 71 36 00-0572. Föreningen äger och förvaltar följande fastigheter i Lidingö stad: Adress Antal Pyrola- lägen- Lägenhets- Kvarter Hus vägen nr heter nr Gulltraven nr 1 A,B,C,D 19-45 108 331-438 Gökblomstret E 47-55 36 001-037 Hundlokan nr 1 F,G 52-64 75 038-112 Solvändan nr 1 H,I,J,K 32-50 110 113-160 67-172 78-183 89-194 96-239 Fackelrosen nr 1 L,M,N 26-30 88 242-285 287-330 Kungsljuset nr 1 O,P,Q 20-24 132 439-570 Pyrolan nr 2 S,U,X 11-15 42 571-612 Nyckelblomstret nr 1 Y,Z,Å,Ö 1-9 13 613-625 Stadsägorna 10:419 och 420. SUMMA BOSTADSLÄGENHETER 604 Totala lägenhetsytan 43 600 m 2 Den totala lokalytan (bl.a. centrumlokalerna) 6 300 m 2 Föreningen äger 2 bostadsrätter. Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: 05 05 01-05 10 27 Ordförande Birger Eneroth Vice ordförande Ulla Mogard Sekreterare Guy Hallman Ledamöter Magnus Boström Gunilla Dyfverman HSB Stockholms repr. Christer Sigewall Suppleanter Jim Kenving Susanna Hannerz HSB Stockholm Alicia Johanzon
05 10 27-06 04 30 Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter HSB Stockholm Birger Eneroth Ulla Mogard Guy Hallman Gunilla Dyfverman Magnus Boström Christer Sigewall Jim Kenving Susanna Hannerz Alicia Johanzon I tur att avgå vid kommande föreningsstämma är ledamöterna Eneroth, Mogard och Dyfverman och suppleanten Hannerz. HSB Stockholms representant Christer Sigevall har dessutom meddelat att han avgår. Firmatecknare Föreningens firma tecknas av Birger Eneroth, Ulla Mogard, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening. Attesträttsinnehavare Attesträtt innehas av Birger Eneroth, Ulla Mogard, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening. Malin Olsson och Björn Ståhl har ensamma attesträtt upp till ett belopp av 20.000:-. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB samt av föreningsstämman valda Gunnar Jonsson med Ingemar Svensson som suppleant. Distriktsombud till HSB Stockholms distrikt III Föreningens ombud vid distriktstämman för HSB Stockholm har varit: Ordinarie: Birger Eneroth Ulla Mogard Michael Anderberg Gunilla Dyfverman Guy Hallman Thomas Karlsson Susanna Hannerz Ola Möller Suppleanter: Rolf Larsson Ylva Wändahl Malin Olsson Valberedning Som valberedning har fungerat: Birgit Larsson (sammankallande), Evelyn Lewandrowski och Magnus Brandel. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 27 oktober 2005. 51 röstberättigade medlemmar med 2 fullmakter samt 12 övriga var närvarande. Styrelsen har hållit 13 protokollförda sammanträden. Medlemsantal Föreningen hade vid budgetårsskiftet 736 medlemmar. 58 lägenheter har överlåtits under året. 4 4
Anställda Förvaltare har varit Björn Ståhl och Malin Olsson. Fastighetsarbetare har hela året varit Kolbeinn Ársaelsson och Pekka Forsander. Lauri Källman slutade 2005-06-15 och ersattes 2006-11-15 av Kenth Casserskog. Anne Löfving har arbetat som praktikant och vikarie under ordinarie fastighetsskötares sjukdom. Under sommaren hade föreningen hjälp av 6 skolungdomar. Lokalvård och trappstädning utfördes på entreprenad Högsätra Städ- och Fastighetsservice AB. Arvoden och löner Arvoden till styrelse och revisorer samt löner till anställda framgår av resultaträkningen. Lokaler Brunnströms butiks AB gick i konkurs i oktober. Hyreskontraktet överläts och lagret såldes av konkursförvaltaren till Sveriges Studentcatering AB. De har under året med föreningens hjälp delat lokalen i två och byggt om ena halvan till en mindre livsmedelsbutik. I den andra halvan avser de att öppna bageri hösten 2006. Båda frisersalongerna har fått nya ägare. En antennplats har sagts upp. Fastigheterna Under året har ca 789 arbetsorder utförts. Arbetena har bestått av reparationer och underhåll i lägenheter (400) och allmänna utrymmen (389). Antalet arbeten i lägenheterna har minskat något jämfört med förra året. Antalet vattenskador, som åtgärdats har varit 15 stycken (förra året 16). Någon oroväckande ökning har alltså inte konstaterats. Periodiskt underhåll: Under året har följande periodiska underhållsprojekt genomförts: Radonsanering Åtgärder för att sänka radonhalterna i marklägenheterna har slutförts. Alla föreningens lägenheter ligger nu under gällande gränsvärde 200 Bq/m 3. Fönster Samtliga ytterbågar har bytts ut mot isolerande fönster med bågar av aluminium på Pyrolavägen 22-26. Legionella Ett fall av legionella konstaterades i augusti 2005. Trots att inga ytterligare fall raporterades sanerades den berörda undercentralen för säkerhets skull och termometrar har installerats på samliga returvattenledningar för att kunna kontrollera att varmvattnet håller tillräcklig temperatur. Värmeprojektet För att ytterligare minska susningarna i radiatorerna har en ny form av rengöring av värmeväxlare prövats i undercentralet i kvarteret Hundlokan (Pyrolavägen 47-64) och kommer att fortsätta användas i resten av området. Tryckstegringspump Tryckstegringspumpen till höghusen har bytts ut. Hissar Slädskenor har bytts i fem hissar. 5
Tvättstugan Två stycken tvättmaskiner har bytts ut. Musikgården Musikgården har vid upprepade tillfällen drabbats av att vatten läckt in från traktorgaraget. Flera olika metoder har prövats för att täta läckagaet. IT-gruppen En arbetsgrupp har under året arbetat med att ta fram en enkät för att utreda intresset för en uppgradering av föreningens kabelnät. Rotbidrag Föreningen har erhållit 933 750 kronor i ROT-bidrag till fönsterbytena. Det är max-beloppet enligt EU:s regler. Fritidsverksamhet En arbetsgrupp har under året diskuterat förbättringar i parken, som de avser att lägga fram för kommunen och styrelsen. Gruppen har också själva tillsammans med förvaltningen börjat spola bollplanen för skridskoåkning till glädje för barnfamiljerna. Den traditionella vårfesten kombinerad med städning av området genomfördes den 17 maj. Sextetten Omeletten och lokala ungdomsband spelade. Pensionärsföreningen Pyrolaklubben fortsätter att genomföra mycket uppskattade träffar och studiebesök. Koloniföreningens engagemang och resultat kan vi alla njuta av när vi promenerar längs Djupadalsvägen. Ekonomi Årsavgifterna höjdes med 9 % från 1 juli 2005. Årets sammanlagda nettoomsättning utgör 23 326 069 kronor. Föreningens ekonomiska ställning vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 7 777 829 Årets resultat 553 310 9 331 139 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur yttre fond motsvarande årets kostnad 1 148 817 Överföring till yttre fond enligt plan/budget 2 000 000 Balanserat resultat 8 479 956 9 331 139 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 6 6
Fjärrvärme, el och vatten 2005/06 2004/05 2003/04 2002/03 Fjärrvärme Förbrukat MWh 7392 7447 800 8777 Kostnad i kr 5 645 254 5 188 088 4 884 574 4 461 178 Vatten Förbrukat i kubikmeter 64 8 67 604 68 70 089 Kostnad i kr 682 146 886 750 702 903 642 706 Fastighetsel Förbrukat i KWh 901 504 998 360 912 671 * Kostnad i kr 954 092 1 198 620 900 209 652 766 Ovanstående siffror redovisar verklig avläst förbrukning och verkliga betalda kostnader. När det gäller el försvåras jämförelser mellan olika år och beräkning av kostnad i förhållande till förbrukning av att debiteringen baseras på uppskattad förbrukning. * För 2002/03 gick det inte att räkna fram någon förbrukning p g a att Fortum bytt mätare utan att meddela oss mätarställningen vid bytet. Tack vare injustering av värmesystemet har fjärrvärmeförbrukningen kunnats minskas. Byten av blandare, byten till snålspolande toaletter och byten till modernare tvättmaskiner har bidragit till en minskning av vattenförbrukningen. 7 7
8 8
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Resultaträkning 2006-04-30 2005-04-30 Nettoomsättning Not 1 23 326 069 21 761 874 Fastighetskostnader Drift Not 2-13 416 817-13 481 065 Planerat underhåll -1 148 817-1 056 824 Fastighetsskatt -1 871 840-1 820 066 Avskrivningar -1 913 164-1 366 186 Summa fastighetskostnader -18 350 638-17 724 141 Bruttoresultat 4 975 431 4 037 733 Rörelseresultat 4 975 431 4 037 733 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 3 10 657 2 748 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 4-512 935-519 250 Summa finansiella poster -502 278-516 502 Resultat efter finansiella kostnader 4 473 153 3 521 231 Inkomstskatt -2 919 843-2 915 861 Årets resultat 1 553 310 605 370 9 9
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Tillgångar 2006-04-30 2005-04-30 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Not 5 44 713 493 32 812 013 Inventarier Not 6 0 36 245 Pågående nyanläggningar och förskott Not 7 4 653 558 15 876 609 Summa materiella anläggningstillgångar 49 367 051 48 724 867 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 8 1 940 1 940 Andra långfristiga fordringar Not 8 0 46 595 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 940 1 940 Summa anläggningstillgångar 49 368 991 48 726 807 Omsättningstillgångar Bostadsrätter Not 9 12 800 12 800 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 38 373 1 739 Övriga fordringar Not 10 8 198 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 137 193 126 989 Avräkningskonto HSB Stockholm 5 400 760 3 865 733 Summa kortfristiga fordringar 5 584 524 3 994 461 Kassa och bank Postgiro 151 556 157 598 Handkassa 12 223 7 142 Föreningssparbank 20 545 20 545 OK konto 4 517 4 517 Summa kassa och bank 188 841 189 802 Summa omsättningstillgångar 5 786 165 4 197 062 Summa tillgångar 55 155 156 52 923 869 1010
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Eget kapital och skulder Eget kapital Not 12 2006-04-30 2005-04-30 Bundet eget kapital Insatser 4 255 800 4 255 800 Upplåtelseavgifter 1 169 900 1 169 900 Fond för yttre underhåll 3 698 447 4 616 271 Summa Bundet eget kapital 9 124 147 10 041 971 Fritt eget kapital Balanserat resultat 7 777 829 6 254 635 Dispositionsfond 0 0 Årets resultat 1 553 310 605 370 Summa fritt eget kapital 9 331 138 6 860 005 Summa eget kapital 18 455 285 16 901 975 Skulder Fond för inre underhåll 2 816 560 2 792 178 Skulder till kreditinstitut Not 13 24 390 340 24 593 816 Leverantörsskulder 4 057 951 2 246 519 Skatteskulder 3 251 774 3 456 723 Övriga skulder Not 14 33 720 33 551 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 2 149 526 2 899 106 Summa skulder 36 699 871 36 021 893 Summa eget kapital och skulder 55 155 156 52 923 869 Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 18 213 500 18 213 500 Ansvarsförbindelser Fastigo 32 032 29 845 1111
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Kassaflödesanalys 2006-0430 2005-04-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 4 473 153 3 521 231 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 913 164 1 366 186 Inkomstskatt -2 919 843-2 915 861 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 3 466 474 1 971 556 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) / Minskning (+) av kortfristiga fordringar -55 036 205 570 Ökning (+) / Minskning (-) av kortfristiga skulder 881 454-1 384 471 Kassaflöde från den löpande verksamheten 4 292 892 792 655 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -2 555 348-6 691 107 Investeringar (-) /försäljningar (+) av finansiella anläggningstillgångar 0 46 595 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 555 348-6 644 512 Finansieringsverksamheten Ökning(+) / Minskning (-) av långfristiga skulder -203 477 12 916 524 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -203 477 12 916 524 Årets kassaflöde 1 534 067 7 064 667 Likvida medel vid årets början 4 055 534-3 009 133 Likvida medel vid årets slut 5 589 601 4 055 534 1212
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 2006-04-30 2005-04-30 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 36-årig rak plan fr o m år 1998. Övriga anläggningar avskrives på mellan 10-20 år. Inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserat på inventariernas livslängd Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan eller fastställd budget. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Medelantal anställda Innevarande år Föregående år Män 4 4 Kvinnor 1 1 Summa 5 5 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsen Arvode förtroendevalda 138 590 138 400 Sociala kostnader 44 348 45 423 Summa 182 938 183 823 Revisorer Föreningsvald 11 000 11 000 Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar 1 454 114 1 464 317 Sociala kostnader 435 089 438 635 Pensionskostnader och förpliktelser 182 317 181 189 Övriga personalkostnader 50 459 36 082 Summa 2 121 979 2 120 223 Summa arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2 315 917 2 315 046 1313
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 2006-04-30 2005-04-30 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 19 444 849 17 933 630 Hyror 4 174 196 4 142 943 Övriga intäkter 194 920 153 125 Brutto 23 813 965 22 229 698 Avgifts- och hyresbortfall -26 851-29 165 Hyresförluster -22 667-281 Avsatt till inre fond -438 378-438 378 Nettoomsättning 23 326 069 21 761 874 Not 2 Drift Personalkostnader 2 540 593 2 566 617 Fastighetsskötsel och städ 362 304 366 396 Reparationer 1 116 769 1 161 776 Taxebundna utgifter och uppvärmning El 954 092 1 198 620 Uppvärmning 5 645 254 5 234 427 Vatten 682 146 886 750 Sophämtning 495 494 475 004 Fastighetsförsäkring 210 218 210 218 Kabel-TV 479 871 438 636 Förvaltningsarvoden 303 581 300 987 Övrig drift 626 495 641 634 Summa drift 13 416 817 13 481 065 Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto 9 189 1 435 Övriga ränteintäkter 1 468 1 313 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 10 657 2 748 Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut 512 285 459 809 Räntekostnader övriga 650 59 441 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 512 935 519 250 1414
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Not 5 Byggnader och Mark Anskaffningsvärde Årets avskrivning Avskrivningsprocent Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Byggnad 41 185 900 703 000 2% -22 130 819 19 055 081 Balkonger etapp 1 6 790 886 271 635 5% -1 629 810 5 161 076 Balkonger etapp 2 13 778 399 688 920 5% -688 920 13 089 479 Ventilation 2 100 619 105 030 5% -420 120 1 680 499 Ombyggnad 11 168 834-11 168 834 0 Sopanläggning 1 872 164-1 872 164 0 Värme 709 696-709 696 0 Mark 5 185 685 5 185 685 Markanläggningar 1 083 343 108 334 10% -541 670 541 673 83 875 526 1 876 919-39 162 033 44 713 493 Ombyggnad balkonger etapp 2 har reducerats med kr 933 750 avseende erhållet ROT-bidrag Taxeringsvärde 2006-04-30 2005-04-30 Byggnader 201 185 000 201 185 000 Mark 163 158 000 163 158 000 Not 6 Inventarier Anskaffningsvärde Årets avskrivning Avskrivnings procent 364 343 000 364 343 000 Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Club Car 111 250 22 250 20% -111 250 0 Gräsklippmaskin 41 995 13 995 3 år -41 995 0 153 245 36 245-153 245 0 Pågående nyanläggningar och förskott Not 7 2006-04-30 2005-04-30 Balkonger etap 2 0 14 684 375 Fönster 4 653 558 1 192 234 4 653 558 15 876 609 Not 8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB Stockholm 350 350 Andelar övriga 1 590 1 590 1 940 1 940 Not 9 Bostadsrätter Lgh 242 och 441 12 800 12 800 1515
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 200-04-30 2005-04-30 Not 10 Övriga fordringar Skattekonto 8 198 0 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel TV 84 200 77 500 Arvode ekonomiförvaltning 49 600 48 100 Ränta allkonto HSB Stockholm 3 393 1 389 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 137 193 126 989 Not 12 Eget kapital Ingående balans Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Balanserat resultat Årets resultat 5/1/2005 4 255 800 1 169 900 4 616 271 6 254 635 605 370 Disposition enl. -1 056 824-605 370 stämmobeslut 139 000 1 523 194 Årets resultat 1 553 310 Utgående balans 2006-04-30 4 255 800 1 169 900 3 698 447 7 777 829 1 553 310 Not 13 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp SE-Banken Bolån 2,05% rörlig 5 880 000 Stadshypotek 2,48% rörlig 2 780 456 Stadshypotek 2,25% rörlig 2 820 000 Nordea Hypotek 2,22% rörlig 3 500 000 Nordea Hypotek 2,43% rörlig 7 000 000 Stadshypotek 2,62% rörlig 2 409 884 Summa skulder till kreditinstitut 24 390 340 Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca 203 000 per år de kommande fem åren. 1616
HSB:s Bostadsrättsförening Skärsätra Noter 2006-04-30 4/30/2005 Not 14 Övriga skulder Källskatt 33 720 33 072 Skattekonto 0 479 Summa övriga skulder 33 720 33 551 Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror 1 829 890 1 839 365 El 20 000 77 500 Räntor fastighetslån 26 400 39 840 Revision 15 000 14 500 Uttagsskatt 224 676 251 571 Arbetsgivaravgifter 33 560 34 432 Värme 0 630 000 Ränta allkonto HSB Stockholm 0 11 898 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 149 526 2 899 106 Lidingö 2006-08-21 1717
1818
1919
Totala kostnader Underhåll 5% Drift 62% Avskrivningar 9% Räntekostnader 2% Skatt 22% Fördelning driftskostnader 2% Kabel-TV 4% Fastighetsförsäkring 2% Sophämtning 4% Vatten 5% Förvaltningsarvoden Övrig drift 5% Personalkostnader 19% Fastighetsskötsel 3% Reparationer 8% El 7% Uppvärmning 41% 2020