Beslutet i webbversion 1 (13) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. Förmedlingsobjekten är belägna i Stockholms län. Beträffande varje förmedlingsuppdrag har NN förelagts att redogöra för Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (13) Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll 20 objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Priset i marknadsföringen avseende ett av dessa objekt har tidigare prövats av Fastighetsmäklarinspektionen och ingår därför inte i denna granskning. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut 17 av förmedlingsuppdragen för en närmare granskning. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. NN har yttrat sig i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende enbart bedömt fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Fastighetsmäklarens yttranden NN har i sina yttranden uppgett följande. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 18 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 september 2015. Utgångspriset var 2 700 000 kronor och försäljningspriset blev 3 280 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 2 750 000 kr +/- 150 000 kr. Det var länge sedan det såldes något på denna adress, som är väldigt trafikstörd. Han utgick från det som tidigare hade sålts i stadsdelen. Han beaktade även det pris som säljarna absolut lägst kunde tänka sig att släppa bostaden för. Han ville inte sätta säljarna i en situation som gjorde att lägenheten blev osåld, eftersom de hade köpt en större bostad med snabbt tillträde. Det var två unga par som budade mot varandra. Varken han eller säljarna kunde drömma om ett försäljningspris på denna nivå.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (13) Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 19 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 9 september 2015. Utgångspriset var 1 750 000 kr och försäljningspriset blev 2 250 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 800 000 kr +/- 150 000 kr. Säljaren var en bostadsrättsförening. Bostaden var i dåligt skick och han gjorde en bedömning utifrån det som tidigare hade sålts och tog hänsyn till bostaden skick. Tillsammans med styrelsen i föreningen diskuterade han fram en prisnivå som de var beredda att sälja för. De ville inte att bostaden skulle stå tom. Försäljningspriset blev ett rekord och är fortfarande långt över det normala, vilket han inte kunde förutse. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 19 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 16 september 2015. Utgångspriset var 2 750 000 kr och försäljningspriset blev 3 810 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 850 000 kr +/- 200 000 kr. När han marknadsförde denna bostad fanns det extremt många liknande lägenheter som hade ett betydligt lägre utgångspris än det han hade satt. Säljarna ville absolut inte gå ut högre. Säljarna hade bråttom eftersom de skulle tillträda en ny bostad nära inpå försäljningen. De ville ha en garanti för att det fanns ett försäljningskontrakt innan tillträdet på den nya bostaden. Försäljningspriset hamnade på en nivå som är ytterst ovanligt och därför oförklarligt. Försäljningspriset är fortfarande ett superrekord. Han har helt nyligen förmedlat en liknande lägenhet för 3 200 000 kr. Förmedlingsobjektet 4 Uppdragsavtalet ingicks den 31 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 17 september 2015. Utgångspriset var 2 600 000 kr och försäljningspriset blev 3 100 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 650 000 +/- 150 000 kr. Bostaden ligger i en av områdets mest svårsålda föreningar med en hög månadsavgift och en hög skuldsättning. Han beaktade detta när han satte utgångspriset
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (13) tillsammans med säljaren. Han tog även hänsyn till föreningens tidigare slutpriser. Säljaren hade köpt en mindre lägenhet och hade bråttom. Han var också beredd att släppa bostaden för utgångspriset. Det gick otroligt trögt och budgivningen pågick under två veckor, vilket är en lång tid i hans område. Plötsligt kom det en äldre man som precis hade sålt sin villa och tyckte att lägenheten på en trappa passade honom perfekt. Han ville inte ödsla mer tid på att gå på visningar och han lade ett högt bud i slutet av budgivningen och skrämde bort övriga budgivare. Förmedlingsobjektet 5 Uppdragsavtalet ingicks den 19 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 20 november 2015. Utgångspriset var 3 650 000 kr och försäljningspriset blev 4 150 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 3 700 000 kr +/- 150 000 kr. Försäljningen var föranledd av en separation där båda två hade köpt nya bostäder och ville få igen pengarna med en snabb inflyttning. Tillsammans med säljarna satte han utgångspriset så att det kunde sälja om det enbart var de som skulle bli och även vad liknande bostäder hade gått för. Det var otroligt få treor ute i samband med denna försäljning vilket också resulterade i att priset blev något högre än var de tidigare hade gått för. Förmedlingsobjektet 6 Uppdragsavtalet ingicks den 27 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 9 december 2015. Utgångspriset var 2 300 000 kr och försäljningspriset blev 2 925 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 400 000 kr +/- 150 000 kr. Bostaden var i ett otroligt dåligt skick. Skicket och tidigare försäljningar i föreningen påverkade hans bedömning av bostaden värde. Ett lågt utbud på marknaden gjorde att denna bostad fick bra uppmärksamhet och var välbesökt. Priset blev ett rekord. Förmedlingsobjektet 7 Uppdragsavtalet ingicks den 27 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 december 2015. Utgångspriset var 2 200 000 kr och försäljningspriset blev 2 600 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (13) NN bedömde marknadsvärdet till 2 250 000 kr +/- 100 000 kr. Bostaden låg längst ner och var otroligt svårvärderad. Han utgick ifrån det som tidigare hade sålts med liknande läge. Det var två äldre spekulanter som uppskattade läget på nedre botten och gjorde att priset blev betydligt högre än vad som kunde förväntas. Förmedlingsobjektet 8 Uppdragsavtalet ingicks den 6 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 26 november 2015. Utgångspriset var 2 800 000 kr och försäljningspriset blev 3 530 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 850 000 kr +/- 100 000 kr. Han tog hänsyn till föreningens tidigare slutpriser, men bostaden var svårbedömd eftersom priserna hade varierat kraftigt. Under försäljningen var huset klätt med ställningar för fasadrenovering. Säljaren hade köpt en ny bostad och var tvungen att sälja. Denne var beredd att i värsta fall sälja för det utsatta priset. Försäljningspriset är fortfarande i dag ett rekord och inget pris som någon av NNs kollegor, han själv eller säljaren kunde förutse. Förmedlingsobjektet 9 Uppdragsavtalet ingicks den 6 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 21 januari 2016. Utgångspriset var 2 800 000 kr och försäljningspriset blev 3 550 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 900 000 kr +/- 150 000 kr. Denna bostad marknadsfördes först för 3 150 000 kr, vilket var den nivå som bostäderna tidigare hade gått för i föreningen. Inte ett enda bud kom in. Säljaren hade köpt en ny bostad med ett snabbt tillträde. De plockade bort lägenheten från marknadsföringen och lät den vila under tre veckor för att sedan marknadsföra den igen. Då hade säljaren tillträtt sin nya bostad. De gjorde bedömningen att det var nödvändigt att sänka priset för att bostaden skulle bli såld. Det kom då ett bud innan visningen som säljaren absolut inte kunde tacka nej till. Det har inte sedan dess sålts någonting liknande på denna prisnivå. Förmedlingsobjektet 10 Uppdragsavtalet ingicks den 18 november 2015 och köpekontraktet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (13) undertecknades den 17 december 2015. Utgångspriset var 2 200 000 kr och försäljningspriset blev 2 680 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 200 000 kr +/- 150 000 kr. Vid sin bedömning utgick han från lägenheter i samma storlek som tidigare hade sålts i området. Någon budgivning kom inte igång efter den första visningen och bostaden var då fortfarande inte såld. Efteråt hörde en spekulant av sig och lade ett bud. Då kom budgivningen igång och priset blev långt över förväntat. Förmedlingsobjektet 11 Uppdragsavtalet ingicks den 24 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 17 december 2015. Utgångspriset var 2 235 000 kr och försäljningspriset blev 3 050 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 400 000 kr +/- 150 000 kr. Han utgick från liknande bostäder som hade sålts i området. Han beaktade även att bostadens läge inte var det bästa och att bostaden var i ett kraftigt behov av renovering. Denna försäljning var något utöver det vanliga. Likvärdiga bostäder i dag säljs absolut inte på denna nivå och slutpriset är fortfarande ett dunderrekord i föreningen. Han har ingen bra förklaring till varför denna bostad prismässigt gick upp så pass mycket. Förmedlingsobjektet 12 Uppdragsavtalet ingicks den 26 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 15 december 2015. Utgångspriset var 2 950 000 kr och försäljningspriset blev 3 550 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 3 000 000 kr +/- 150 000 kr. Han utgick från tidigare sålda bostäder i föreningen och tog hänsyn till bostadens skick. Denna bostad låg tre trappor upp utan hiss och var svårbedömd med tanke på det som tidigare hade sålts. I bostadsrättsföreningen är försäljningspriset för denna lägenhet ett rekord som står sig. Bostaden har varit ute till försäljning igen ett år senare och såldes då för 3 250 000 kr. Förmedlingsobjektet 13 Uppdragsavtalet ingicks den 4 januari 2016 och köpekontraktet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (13) undertecknades den 29 januari 2016. Utgångspriset var 2 200 000 kr och försäljningspriset blev 2 725 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 250 000 kr +/- 100 000 kr. Han utgick från sina tidigare försäljningar och vad liknande bostäder hade sålts för i detta skick och läge. Men det var ett svårbedömt läge på bostaden och skicket var inte det bästa. Det var en ovanligt välbesökt visning och priset blev över förväntan för både honom och säljaren. Förmedlingsobjektet 14 Uppdragsavtalet ingicks den 20 januari 2016 och köpekontraktet undertecknades den 11 februari 2016. Utgångspriset var 1 650 000 kr och försäljningspriset blev 1 920 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 700 000 kr +/- 100 000 kr. Han utgick från vad andra ettor hade gått för i stadsdelen och tog hänsyn till bostadens skick. När denna bostad såldes hade någon etta inte varit ute på marknaden i stadsdelen på länge. Priset blev över förväntan och inget han kunde förutse. Förmedlingsobjektet 15 Uppdragsavtalet ingicks den 21 januari 2016 och köpekontraktet undertecknades den 17 februari 2016. Utgångspriset var 2 800 000 kr och försäljningspriset blev 3 500 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 900 000 kr +/- 200 000 kr. Han utgick från vad som tidigare hade sålts i bostadsrättsföreningen samt läget på bostaden och dess skick. Bostaden var otroligt sliten och behövde en hel del renoveringar. Budgivarna tog inte hänsyn till bostadens skick och renoveringsbehov. Både han och säljarna blev otroligt förvånade över prisnivån. Förmedlingsobjektet 16 Uppdragsavtalet ingicks den 21 januari 2016 och köpekontraktet undertecknades den 19 februari 2016. Utgångspriset var 2 650 000 kr och försäljningspriset blev 2 950 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 700 000 kr +/- 100 000 kr. Han beaktade att bostaden låg trafikstört vid tunnelbanan. Han utgick från tidigare
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (13) försäljningar i föreningen och tog även hänsyn till den höga avgiften. Under försäljningen var bostaden inplastad på grund av ett balkongbygge. Att lägenheten skulle få en balkong tog han med i beräkningen när han satte marknadsvärdet. Men det var ett svårt bedömningsläge eftersom man inte såg ut varken från vardagsrummet eller köket. Försäljningen gick över förväntan. Förmedlingsobjektet 17 Uppdragsavtalet ingicks den 3 februari 2016 och köpekontraktet undertecknades den 24 februari 2016. Utgångspriset var 2 600 000 kr och försäljningspriset blev 3 030 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 700 000 kr +/- 150 000 kr. Denna bostad var den första lägenheten som såldes i föreningen efter en nyligen genomförd ombildning, vilket gjorde bostaden svårvärderad. Han försökte utgå från liknande lägenheter. Han tog även hänsyn till vad säljaren nyligen hade köpt bostaden för samt att den ekonomiska planen var publik och att spekulanterna hade tagit del av den. Det var helt oförväntat, men det var bara tre spekulanter på visningarna. Bostaden låg en trappa upp, vilket gjorde att en äldre spekulant bedömde att den skulle passa honom fint. Både han och säljaren blev förvånade över slutpriset. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (13) otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Av 10 marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Det gäller särskilt framställningar som rör bland annat produktens pris och grunderna för prisberäkningen. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det framgår också av tidigare domar från de allmänna förvaltningsdomstolarna att det strider mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed om den slutliga köpeskillingen överstiger priset i marknadsföringen på ett sätt som visar att fastighetsmäklaren systematiskt har lämnat inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlade objekt (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholms domar den 17 maj 2013 i mål 8745-12 och den 19 mars 2012 i mål 15134-11). Av de 20 förmedlingsuppdrag som har ingått i NNs företeckning har Fastighetsmäklarinspektionen i följande 15 fall kommit fram till att utgångspriset väsentligt har understigit det slutliga priset. Förmedlingsobjektet 1 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 580 000 kr, vilket är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (13) en avvikelse på 18 procent. Förmedlingsobjektet 2 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 500 000 kr, vilket är en avvikelse på 22 procent. Förmedlingsobjektet 3 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 1 060 000 kr, vilket är en avvikelse på 28 procent. Förmedlingsobjektet 4 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 500 000 kr, vilket är en avvikelse på 16 procent. Förmedlingsobjektet 5 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 500 000 kr, vilket är en avvikelse på 12 procent. Förmedlingsobjektet 6 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 625 000 kr, vilket är en avvikelse på 21 procent. Förmedlingsobjektet 7 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 400 000 kr, vilket är en avvikelse på 15 procent. Förmedlingsobjektet 8 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 730 000 kr, vilket är en avvikelse på 21 procent.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (13) Förmedlingsobjektet 9 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 750 000 kr, vilket är en avvikelse på 21 procent. Förmedlingsobjektet 10 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 480 000 kr, vilket är en avvikelse på 18 procent. Förmedlingsobjektet 11 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 700 000 kr, vilket är en avvikelse på 23 procent. Förmedlingsobjektet 12 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 600 000 kr, vilket är en avvikelse på 17 procent. Förmedlingsobjektet 13 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 525 000 kr, vilket är en avvikelse på 19 procent. Förmedlingsobjektet 14 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 270 000 kr, vilket är en avvikelse på 14 procent. Förmedlingsobjektet 15 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 700 000 kr, vilket är en avvikelse på 15 procent. Förmedlingsobjektet 17 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 430 000 kr, vilket är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (13) en avvikelse på 14 procent. Övriga förmedlingsobjekt Beträffande förmedlingsobjektet 16 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 300 000 kr, vilket är en avvikelse på 10 procent. De övriga två förmedlingsuppdragen från NNs förteckning som har ingått i granskningen har haft en avvikelse som understigit tio procent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att dessa avvikelser inte är väsentliga. Sammantagen bedömning Fastighetsmäklarinspektionen finner alltså att det marknadsförda priset i 16 av de granskade förmedlingarna av bostadsrätter väsentligt har understigit den slutliga köpeskillingen. NN har redogjort för hur han har bedömt marknadsvärdet för vart och ett av objekten. Han har också redogjort för sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Fastighetsmäklarinspektionen anser att de omständigheter och förklaringar som NN har åberopat inte visar att han har saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt. De granskade förmedlingarna sträcker sig över cirka sex månader. Han har i flera fall hänvisat till objektens skick och att det har funnits ett renoveringsbehov. Att en lägenhet har renoveringsbehov kan visserligen skapa en viss osäkerhet vid värderingen. Men detta ska ställas mot mäklarens kunskap om fastighetsvärdering och om den aktuella situationen på bostadsmarknaden. I flertalet fall hänvisar han till att han har blivit förvånad över slutpriset, som har landat på en nivå över förväntan. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det förhållandet att det marknadsförda priset i så pass många fall väsentligt har understigit försäljningspriset inte kan förklaras på något annat sätt än att NNs prissättning systematiskt har varit inkorrekt. Inspektionens samlade bedömning av alla omständigheter i de granskade förmedlingsuppdragen är att NN systematiskt har använt sig av lockpriser genom att lämna vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten. Detta är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (13)