Detaljplan för Blodboken 4 m fl Foto: MSB, 2015 i Ulricehamn Ulricehamns kommun, Västra Götalands län Diarienummer: MSB 2015.0710 SAMRÅDSHANDLING Begränsat standardförfarande Upprättad: 2015-09-16 Miljö och samhällsbyggnad TELEFON 0321-59 50 00 (vx) E-POST miljosamhallsbyggnad@ulricehamn.se BESÖKSADRESS Bogesundsgatan 22 POSTADRESS 523 86 Ulricehamn WEBB ulricehamn.se FACEBOOK facebook.com/ulricehamnskommun
Innehåll INLEDNING Planens förenlighet med miljöbalken, kapitel 3,4, 5 och 7... 4 Syfte och huvuddrag... 4 Plandata... 5 Översiktsplan... 5 Detaljplan... 5 Riksintresse och fornlämningar... 6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING Mark och vegetation... 6 Bebyggelse och verksamhet... 6 Tillgänglighet och brandskydd... 7 Service... 7 Gator och trafik... 7 Gång- och cykelvägar... 7 Kolektivtrafik... 8 Störningar... 8 Geoteknink... 8 Markföroreningar... 8 Radon... 8 Teknisk försörjning... 8 BEHOVSBEDÖMNING OCH KONSEKVENSBESKRIVNING Behovsbedömning... 8 Artskyddsförordning... 8 Nollalternativ... 8 Riksintressen... 8 Naturvärden... 8 Kulturmiljövärden... 9 MILJÖKVALITETSNORMER Miljökvalitetsnormer... 9 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid... 9 Huvudmannaskap... 9 2 (11)
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor... 9 Tidplan... 9 Genomförandetid... 9 Huvudmannaskap... 10 Ansvarsfördelning... 10 Fastighetsrättsliga frågor... 10 Markförsörjning... 10 Allmän platsmark... 10 Kvartersmark... 10 Fastighetsbildning m.m.... 10 Förändring av fastighetsindelningen... 10 Ledningsrätt/Servirut... 10 Ekonomiska frågor... 10 Planekonomi... 10 Anslutningsavgift för vatten, avlopp, dag- och dränvatten... 10 Gatukostnader... 10 Planavtal... 11 Övriga avgifter... 11 Tekniska frågor... 11 Vatten och avlopp... 11 Dag- och dräneringsvatten... 11 El/tele och uppvärmning... 11 Genomförandebeskrivningsrättsverkan... 11 3 (11)
SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för Blodboken 4 m fl i Ulricehamn, Ulricehamns kommun PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 (A3) planbeskrivning med genomförandebeskrivning fastighetsförteckning INLEDNING Planens förenlighet med miljöbalken, kapitel 3,4, 5 och 7 Planen bedöms vara förenlig med 3 kap miljöbalken (MB), som rör grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Lokaliseringen av planen bedöms som lämplig. Planen bedöms inte leda till några negativa effekter på människors hälsa och säkerhet. Planområdet berörs inte av riksintressen för natur och kultur. Användningen bedöms tillgodose ett mycket angeläget samhällsintresse och allmänt behov. MB kapitel 4 behandlar Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Planområdet berör inte något av dessa områden. Detaljplaneområdet omfattas därmed inte av kapitel 4. Enligt kapitel 5 i miljöbalken ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer iakttas. Planen bedöms inte påverka möjligheten att följa miljökvalitetsnormerna. Kap 7 avser skydd av naturen. Planen berör inte Natura 2000, biotoper eller naturreservat. Syfte och huvuddrag Fastighetsägaren till Blodboken 4 vill bygga till befintlig huvudbyggnad. I gällande detaljplan är bara halva fastigheten planlagd och tillbyggnaden kommer att hamna på prickmark och delvis på icke planlagt område. En ny detaljplan behöver därför tas fram. Fastighetsägaren vill även förvärva mark norr om Blodboken 4. Det område som avses förvärvas är i gällande detaljplan avsedd för bostadsändamål förutom en liten del som ligger utanför planlagt område. 4 (11)
Plandata Kvarteret Blodboken är beläget i östra delen av Ulricehamn, söder om Lassa-lyckan och öster om Tre Rosors väg. Fastigheten Blodboken 4 ägs av Villa Skogshyddan AB i Ulricehamn. Den mark som avses att förvärvas ägs av Ulricehamn kommun. Sanatorievägen Lassalyckan Planområdet omfattar en yta om ca 3 200 kvm. Det streckmarkerade området på översiktskartan här bredvid visar ungefärligt läge för detaljplanen. Tre Rosors väg Översiktsplan Området nämns inte i kommuns översiktsplan, Växtplats Ulricehamn, antagen 2002, inte heller i den fördjupade översiktsplanen, Växtplats Ulricehamns stad, antagen 2008. Detaljplan Gällande detaljplan är från 11 januari 1980. Fastigheten Blodboken 4 är idag bara delvis planlagd för bostadsändamål. Det område som ska förvärvas, ca 530 kvm, är till största delen planlagd för bostadsändamål. Ungefär 200 kvm ligger utanför planlagt område. Nedan ses utdrag ur detaljplan antagen 11 januari 1980 med det föreslagna nya planområdet, det rödmarkerade området. 5 (11)
Riksintresse och fornlämningar Planområdet ligger inte inom något av områdena av riksintresse. Det finns heller inga kända fornlämningar inom, eller i närheten av området. Detaljplanen bedöms inte påverka riksintresseområdena för natur- och kulturmiljövård. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING Mark och vegetation Planområdet består av relativt plan mark uppbyggd av morän. Växtligheten inom planens område består huvudsakligen av öppna ytor runt den befintliga huvudbyggnaden. Det finns en asfalterad väg, infart, upp mot huvudbyggnaden. Runt huset är det en grusplan, men på större delen av fastigheten är det gräsytor. Vissa klippta, men även vildvuxna områden, samt lite buskar, sly och några uppvuxna träd utmed fastighetsgränsen, både löv och barrträd. Bild 1 bild 2 bild 3 Vy inne på Blodboken 4, bild 1 mot sydost och bild 2 mot norr. Bild 3 är tagen från infarten till fastigheten in mot huvudbyggnaden på Blodboken 4. Bebyggelse och verksamhet På fastigheten Blodboken 4 finns det idag två byggnader. Det är en huvudbyggnad i två våningar, samt ett uthus/förråd. Huvudbyggnaden, Hvilohemmet Skogshyddan, byggdes 1911 och uthuset byggdes 1948. Nockhöjden på huvudbyggnaden ligger på +287 meter över havet. Då detaljplanen från 1980 tillkom för området fanns redan fastigheten. Den hade då stadsäga 160. Innan 6 (11)
Ända sedan Hvilohemmet Skogshyddan byggdes 1911, har det varit någon typ av rekreationshem. Idag kallas byggnaden Villa Skogshyddan och är ett gruppboende och behandlingshem. En tillbyggnad av huvudbyggnaden ska göras i två plan med en sammanlagd yta BTA på 188 kvm. Tillbyggnaden utformas med fasader av träpanel, samt tak av plåt, lika befintlig byggnad. Efter tillbyggnaden kommer den totala byggnadsarean på mark, för huvudbyggnaden, att uppgå till drygt 300 kvm. Tillgänglighet och brandskydd Blodboken 4 har en nivåskillnad på ca 5 m, räknat från väster till öster. Planområdet är ändå relativt plant vilket ger förutsättningar för god tillgänglighet i den yttre miljön. En stor grusplan finns framför och runt huvudbyggnaden vilket gör att det är lätt för utryckningsfordon att ta sig fram. Tillgängligheten i byggnaden ses över i samband med bygglov. Den 9 april 2015 togs det fram en brandskyddsbeskrivning, Villa Skogshyddan Tillbyggnad, för Blodboken 4. En tillsyn gjordes under sommaren 2015 och verksamheten har fått ett godkännande utifrån Räddningstjänstens krav. Service Närmsta förskola finns ca 100 meter får Blodboken 4, skolorna 1 6, 7 9 och gymnasiet ligger på drygt 1 km avstånd från planområdet. Avstånd till närmaste livsmedelsbutik är ca 1 km. Gator och trafik Kvarteret Blodboken trafikförsörjs via Tre Rosorsväg Sanatorievägen Skogsrydsvägen och in på Rödboksgatan, vilken är en återvändsgata. Gång- och cykelvägar Utmed Sanatorievägen och Tre Rosors väg finns bra utbyggda gång- och cykelvägar, vilka är lämpliga att använda då man ska ta sig till de olika skolorna. 7 (11)
Kollektivtrafik Närmaste busshållplats ligger i korsningen Sanatorievägen Tre Rosors väg, ca 500 meter från kvarteret Blodboken. Störningar Inga störningar från trafik påverkar Blodboken 4, eftersom Rödboksgatan är en återvändsgata och fastigheten ligger längst in på denna gata. Geoteknik Någon geoteknisk undersökning har inte tagits fram inom, eller i närheten av planområdet. Kommunens jordartskarta visar att området består av morän och blockighet. Markföroreningar Planområdet har varit bebyggt sedan 1911 och här har inte bedrivits någon verksamhet som kan innebär uppkomsten av markföroreningar. Radon Enligt kommunens radonöversikt finns det ingen förekomst av radon inom, eller i närheten av planområdet. Teknisk försörjning VA, el- tele- och bredbandsledningar finns i eller i anslutning till planområdet. Dagvatten föreslås infiltreras direkt på varje fastighet, eller omhändertas via det kommunala ledningsnätet. BEHOVSBEDÖMNING OCH KONSEKVENSBESKRIVNING Behovsbedömning En MKB (miljökonsekvensbeskrivning) enligt Miljöbalken kommer inte att upprättas eftersom planen inte innebär någon betydande påverkan på miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra naturresurser. Artskyddsförordning Det bedöms inte finnas miljöer inom planområdet som är lämpliga för arter i artskyddsförordningen. Nollalternativ Om det inte tas fram en ny detaljplan för området innebär det att fastigheten Blodboken även i fortsättning kommer vara delvis planlagd. Eventuella om- och tillbyggnader lär bli svåra att genomföra. Riksintressen Detaljplanen bedöms inte påverka riksintresseområdena för natur- och kulturmiljövård. Naturvärden Några naturvärden inom området är inte kända, varför konsekvenserna bedöms som små ur naturvårdssynpunkt. 8 (11)
Kulturmiljövärden Inom planområdet förekommer inga särskilda kulturmiljövärden som kan förstöras eller skadas. MILJÖKVALITETSNORMER Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer är föreskrifter i miljöbalken om viss lägsta miljökvalitet för mark, vatten, luft eller miljön i övrigt inom ett geografiskt område. Miljökvalitetsnormerna omfattar föroreningar i utomhusluft, vatten, olika parametrar i fisk- och musselvatten samt omgivningsbuller. Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer för luft överskrids eller riskerar att överskridas inom områden som kan komma att beröras eller påverkas av aktuell planläggning. Genomförandet av planen bedöms inte heller komma att påverka statusen för vattenförekomsterna. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad samt framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att genomföra detaljplanen. Den skall redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de ska vidtas. Organisatoriska frågor Tidplan Följande översiktliga tidsplan gäller för detaljplanen: samråd tredje kvartalet 2015 antagande fjärde kvartalet 2015 Antagen laga kraftvunnen detaljplan beräknas fjärde kvartalet 2015. Genomförande av planen inleds under fjärde kvartalet 2015. Genomförandetid Planens genomförandetid är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren inte längre garanterad byggrätt. Kommunen kan då ändra eller upphäva detaljplanen. 9 (11)
Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad samt framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Ansvarsfördelning Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande: Kommunen - allmän plats Ulricehamns Energi AB - det allmänna va-ledningsnätet - elförsörjning - eventuell utbyggnad av optofiber - eventuell utbyggnad av fjärrvärme Fastighetsägare - egen byggrätt samt övriga anläggningar på kvartersmark TeliaSonera - teleförsörjning Fastighetsrättsliga frågor Markförsörjning Berörda fastighetsägare framgår av till planen bifogad fastighetsägarförteckning. Planområdet berör både kommunalt och privat ägda fastigheter Allmän platsmark Allmän platsmark utgörs av del av Bogesund 1:250. Kvartersmark Kvartersmark utgörs av Blodboken 4, samt del av Bogesund 1:253 och del av Sanatorieskogen 1:3. Fastighetsbildning m.m. Förändring av fastighetsindelningen Fastighetsreglering krävs vid försäljning av kommunalägda marken, del av Bogesund 1:253 och del av Sanatorieskogen 1:3, då de ska överföras till Blodboken 4. Ledningsrätt/servitut Rätt till utrymme för ledningar och ledningsanordningar ska upplåtas på fastigheter inom kvartersmark till förmån för Ulricehamns Energi AB. Rätten ska regleras antingen genom ledningsrätt eller servitut. Utbredningen markeras med u i planbestämmelserna. Ekonomiska frågor Planekonomi Kommunens kostnader för planen av skötsel av allmän plats. Intäkterna består av försäljning av planlagd kommunalägd kvartersmark. Anslutningsavgift för vatten, avlopp, dag- och dränvatten UEAB får intäkter för anslutningar till va-nätet enligt gällande taxa vid byggnation på kvartersmark. Gatukostnader Ingen utdebitering av gatukostnader kommer att krävas. 10 (11)
Planavtal Ett planavtal finns upprättat mellan fastighetsägaren till Blodboken 4 och kommunen. Detta innebär att ingen planavgift ska tas ut i samband med bygglov. Övriga avgifter Den som bygger, får i normalfallet betala följande kommunala avgifter: bygglovsavgift, avgift för nybyggnadskarta och utsättningsavgift. Tekniska frågor Vatten och avlopp Vatten- och spillvattenledningar finns i eller i anslutning till planområdet. Dag- och dräneringsvatten Dagvatten föreslås infiltreras direkt på fastighet eller omhändertas via befintliga kommunala ledningar. El/tele och uppvärmning Befintliga ledningar för el/tele finns till området. Genomförandebeskrivning rättsverkan Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Den förtydligar detaljplanens syfte och blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen. ARBETSGRUPP Medverkande tjänstemän från Miljö och samhällsbyggnadskontoret: Julia Carmesund mark- och exploateringshandläggare Björn Adlerberth trafikplanerare Caroline Berg mätningsingenjör Henrik Wetterholm bygglovsingenjör Birgitta Hansson bygglovsingenjör Olof Mattiasson miljöinspektör Från Ulricehamns Energi AB Tomas Brolin planeringschef MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Sebastian Olofsson Samhällsbyggnadschef Miljö och samhällsbyggnad Ann Stockzelius Planingenjör Samhällsutvecklingsenheten Miljö och samhällsbyggnad 11 (11)