Delårsrapport januari juni 2009 Press- och analytikerpresentation, Hornsbergs Strand
Koncernen Intäkter: 9,8 mdkr Balansomslutning: 10,1 mdkr Byggrätter: 30 500 st Antal anställda: 1 930 10 % Börsvärde: 6,5 mdkr Norge 86 % Sverige Finland 3 % Danmark Belgien 1 % 2009-08-25 090825/ytf 2
Koncernen i sammandrag Januari juni 2009 Intäkterna minskade med 35 procent till 4 421 mkr (6 829) Resultatet före skatt minskade till 87 mkr (1 014) efter nedskrivning av exploateringsfastigheter om 87 mkr (0) Fastighetsförsäljningar om 166 mkr (73) gav ett resultat om 41 mkr (21). 2009-08-25 090825/ytf 3
Koncernen i sammandrag Januari juni 2009 Antal sålda bostäder 1 504 (1 294) Antal produktionsstartade bostäder 683 (1 237) Resultat per aktie uppgick till 0,70 kronor (8,20) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 4,7 procent (46,8) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 165 mkr (55). 2009-08-25 090825/ytf 4
Förbättrad efterfrågan och försäljning i Sverige och Norge Förbättrad efterfrågan i Sverige och Norge under första halvåret Förbättrad försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt i Sverige och Norge Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har ökat till normal nivå. 2009-08-25 090825/ytf 5
Priser på andrahandsmarknaden Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 juni 2009 Kr/m 2 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Kv 1 1997 Kv 3 Kv 1 1998 Kv 3 Kv 1 1999 Kv 3 Kv 1 2000 Kv 3 Kv 1 2001 Kv 3 Kv 1 2002 Kv 3 Kv 1 2003 Kv 3 kv 1 2004 kv 3 Kv 1 2005 Kv 3 Kv 1 2006 Kv 3 Kv 1 2007 Kv 3 Kv 1 2008 Kv 3 Kv 1 2009 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Tyréns Temaplan 2009-08-25 090825/ytf 6
Förbättrad försäljning av bostäder Antal bostäder 2 000 1 907 1 500 1 502 1 000 500 0 1 061 564 471 903 817 719 801 246 512 308 316 169 273 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q2 Q3-Q4 2009-08-25 090825/ytf 7
Antal bostäder Låg nivå produktionsstarter på samtliga marknader 2 000 1 820 1 500 1 515 1 000 500 0 973 730 597 945 900 736 259 489 281 242 227 95 175 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q2 Q3-Q4 2009-08-25 090825/ytf 8
3 400 bostäder i pågående produktion Antal Minskande produktion och ökad andel bokat/sålt sänker risken i pågående produktion Q2 2009 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 100% 80% 60% 40% 20% 0 dec-06 mar-07 jun-07 sep-07 dec-07 mar-08 jun-08 sep-08 dec-08 mar-09 jun-09 0% JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Andel bokat/sålt av pågående produktion, koncernen (%) 2009-08-25 090825/ytf 9
Bostäder i pågående produktion JM koncernen 2009-06-30 2009-03-31 2008-12-31 Antal bostäder 3 400 3 994 5 118 Antal sålda bostäder 1 508 1 649 2 297 Antal bokade bostäder 609 585 475 Andel sålda bostäder (%) 44 41 45 Andel bokade bostäder (%) 18 15 9 Andel sålda/bokade bostäder (%) 62 56 54 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 1) -varav i balansräkningen 310 138 216 105 245 66 1) Efter sista inflyttning enligt plan 2009-08-25 090825/ytf 10
JM Bostad Stockholm Januari - juni Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 1 645 2 981 5 317 Rörelseresultat 225 667 920 Rörelsemarginal (%) 13,7 22,4 17,3 Antal disponibla byggrätter 12 200 12 900 12 200 Förbättrad efterfrågan och försäljning Minskade intäkter Minskad marginal Stabilt kassaflöde. 2009-08-25 090825/ytf 11
JM Bostad Riks Januari juni Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 1 218 1 968 3 263 Rörelseresultat 47 258 197 Rörelsemarginal (%) 3,9 13,1 6,0 Antal disponibla byggrätter 10 700 11 800 11 000 Förbättrad efterfrågan och försäljning Minskade intäkter Minskad marginal Negativt kassaflöde ofinansierade projekt. 2009-08-25 090825/ytf 12
JM Utland Januari - juni Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 585 1 205 2 058 Rörelseresultat -205 49-176 Rörelsemarginal (%) -35,0 4,1-8,6 Antal disponibla byggrätter 7 600 8 300 7 800 Förbättrad efterfrågan och försäljning i Norge Fallande bostadspriser i Danmark Nedskrivning av exploateringsfastigheter i Köpenhamn om 87 mkr Negativt kassaflöde negativ resultat. 2009-08-25 090825/ytf 13
JM Fastighetsutveckling Januari - juni Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 149 102 213 Rörelseresultat 52 24 75 Resultat från fastighetsförsäljningar 13 mkr (3) Försäljning av totala bostadsbeståndet i Älta, Nacka kommun, 2008 gav positivt kassaflöde om 456 mkr under första halvåret Produktion av JMs nya huvudkontor i Frösunda pågår Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 89 % uthyrningsgrad. 2009-08-25 090825/ytf 14
JM Produktion Januari - juni Helår Mkr 2009 2008 2008 1) Intäkter 1 080 873 2 008 Rörelseresultat 59 48 124 Rörelsemarginal (%) 5,5 5,5 6,2 1) Varav internt 256 300 630 Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god Stabil marginal Stabilt orderläge. 2009-08-25 090825/ytf 15
Disponibel byggrättsportfölj Region Antal byggrätter Stockholm 12 200 Malmö/Lund 3 650 Göteborg 1) 3 150 Uppsala 2) 3 900 Norge 5 400 Köpenhamn 900 Helsingfors 300 Belgien 1 000 Totalt cirka 30 500 1) avser Region Väst 2) avser Region Öst 2009-08-25 090825/ytf 16
Lägre nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan - jun Mkr 2006 2007 2008 2009 Ingående balans 2 925 4 348 5 282 5 620 Tillkommer 2 718 2 130 1 571 140 Avgår -1 295-1 196-1 233-369 Utgående balans 4 348 5 282 5 620 5 391 1) 2) 1) inklusive nedskrivningar om 320 mkr 2) inklusive nedskrivningar om 87 mkr 2009-08-25 090825/ytf 17
16 års produktion i balansräkningen Låg produktionstakt ger överinvesterad byggrättsportfölj 1) Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2009-06-30 räkningen 2) starter loppstid, år JM Bostad Stockholm 8 500 354 24,0 JM Bostad Riks 6 900 582 11,9 JM Utland 5 000 339 14,8 Koncernen 20 400 1 275 16,0 3) 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2009-08-25 090825/ytf 18
Starkt kassaflöde Q2 2009 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Kassaflödesanalys, mkr 2008 2008 2008 2009 2009 1) 2) Från den löpande verksamheten 290-196 242-464 629 Från investeringsverksamheten -13 37-21 4-45 Från finansieringsverksamheten -1 414 72 306 203-147 Summa kvartalets kassaflöde -1 137-87 527-257 437 Likvida medel vid periodens slut 663 578 1 111 858 1 294 1) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 57 10 25 239 318 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter 62-528 88 70 53 2009-08-25 090825/ytf 19
138 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 416 mkr Mkr 450 400 416 350 300 290 250 200 150 100 50 155 159 171 0 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 2009-08-25 090825/ytf 20
God finansiell ställning och likviditet Mkr 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr 3 2 1 0-1 -2 1) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jan-juni 2009 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad Soliditet 33 procent, nettning av framskjutna betalningar ger 37 procent Tillgänglig likviditet 4 094 mkr (3 463) varav likvida medel 1 294 mkr (663) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,5 år. 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,4 mdkr (1,4) 2009-08-25 090825/ytf 21
Finansnetto Januari juni 2009, mkr Finansiella intäkter 10 Ränteintäkter 10 Finansiella kostnader -74 Räntekostnader -60 Räntekostnad pensioner -14 Finansnetto -64 2009-08-25 090825/ytf 22
Koncernens balansräkning Mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 731 802 614 Exploateringsfastigheter 5 391 5 640 5 620 Övriga tillgångar 4 011 3 191 3 821 Summa 10 133 9 633 10 055 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 352 3 122 3 241 Långfristiga skulder 2 085 3 049 2 164 Kortfristiga skulder 4 696 3 462 4 650 Summa 10 133 9 633 10 055 Soliditet (%) 33 32 32 2009-08-25 090825/ytf 23
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) Q2 2009 (Q1 2009) Kostnadsbaserad effekt 141 mkr (151) + Omvärderingseffekt + 24 mkr (47) Försäljningseffekt 88 mkr (-3) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader * täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat = Periodens resultat, 253 mkr (195) Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) 2009-08-25 090825/ytf 24
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Koncern 303 89-90 47 24 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q1 2009 74 10-37 47 Q2 2009 43 7-26 24 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q2 2009 uppgick till 24 mkr vilket indikerar en fortsatt stabilisering av den bedömda marknadsförutsättningen. 2009-08-25 090825/ytf 25
Produktionsstarter i takt med säkerställd finansiering Under andra kvartalet har tillräckligt bokningsläge uppnåtts för att starta 15 bostadsprojekt i Sverige om cirka 650 bostäder Produktionsstart av 301 bostäder under andra kvartalet med upphandlad finansiering Cirka 150 bostäder har finansiering säkerställd för produktionsstarter under tredje kvartalet För återstående cirka 200 bostäder pågår fortsatt förhandling med finansieringsinstitut Därutöver har under andra kvartalet 70 bostäder i hyresrättsprojekt produktionsstartats med extern beställare Finansieringsläget bedöms som fortsatt trögt. 2009-08-25 090825/ytf 26
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 30 500 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Konjunkturavmattning och lägre efterfrågan fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Väl avvägd riskprofil Kompetenta och engagerade medarbetare. 2009-08-25 090825/ytf 27