INVESTERARTRÄFF Jimmy Bengtsson VD Veidekke Sverige 20 november 2017 1
NORGE Ledande aktör SVERIGE Stark position på de största marknaderna DANMARK Ledande inom vissa segment
VEIDEKKE-KONCERNEN Norges största och Sveriges fjärde största entreprenör och bostadsutvecklare 7 400 kompetenta medarbetare i tre länder Årlig omsättning på 30,1 mrd. NOK (2016) NORGE 63 % av omsättningen 5172 medarbetare 19,1 mrd i omsättning SVERIGE 31 % av omsättningen 1715 medarbetare 9,1 mrd i omsättning DANMARK 6 % av omsättningen 513 medarbetare 1,7 mrd i omsättning
VEIDEKKE SVERIGE - ORGANISATIONEN Koncerndirektör Sverige Jimmy Bengtsson Ekonomi/IT/juridik Per G Svensson Kommunikation Kristina Andreasson HR/HMS/Hållbarhet Kristin Linus Samhällskontakter/IR Lennart Weiss Administration Marie Hellman Strategi/AU Martin Gadd AO Bostad Per Martin Eriksson AO Bygg Bostäder Mats Nyström AO Bygg Kommersiellt Anders Arfvén AO Anläggning Per Brinck
VEIDEKKE SVERIGE - VERKSAMHETEN 100 % Offentlig infrastruktur Privat infrastruktur Bostadsutveckling och produktion Kommersiella fastigheter Offentlig sektor 5
6 BÄTTRE RESULTAT ÄN Q3 2016 ÖVERLAG RESULTAT FÖRE SKATT, RULLANDE 4 KVARTAL ENTREPRENAD BOSTAD, MSEK 600 500 400 300 200 100 0
VEIDEKKE OCH MARKNADEN * Källa: Sveriges Byggindustrier baserat på årsredovisningar för 2015 och omsättning (mdr SEK) i entreprenadverksamhet i Sverige
DEN SVENSKA BOSTADSMARKNADEN Konjunkturanalys och prognos 20 november, 2017 Lennart Weiss
94 ARTIKLAR UNDER EN MÅNADS TID. PSYKOLOGI PÅVERKAR BOSTADSMARKNADEN 9
DISPOSITION. + Makroekonomiska förutsättningar + Skattning av bostadspriser + Skattning av bostadsbyggande + Politiska risker + Slutsatser 10
EN FORTSATT STARK BNP-TILLVÄXT. 11
DEN REALA DISPONIBLA INKOMSTEN KOMMER ATT ÖKA. MEN LITE MINDRE TILL FÖLJD AV HÖGRE INFLATION 12
EN FORTSATT LÅG REPORÄNTA ATT VÄNTA. ENDAST MINDRE HÖJNINGAR 13
2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2016:1 2016:3 2017:1 Index SYSSELSÄTTNINGEN STIGER. FRAMFÖRALLT I STORSTÄDERNA 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 Förändring av antalet sysselsatta Stockholm (region) Göteborg (region) Malmö (region) Uppsala (region) Hela landet 14
2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2016:1 2016:3 2017:1 Procent POSITIV BEFOLKNINGSTILLVÄXT. 2,5 Befolkningstillväxt i storstadsregioner och riket 2 1,5 1 0,5 0 Stockholm (region) Göteborg (region) Malmö (region) Uppsala (region) Riket 15
GODA MAKROEKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR. Fler behöver en bostad Fler arbetar Fler får mer i plånboken 16
DISPOSITION. + Makroekonomiska förutsättningar + Skattning av bostadspriser + Skattning av bostadsbyggande + Politiska risker + Slutsatser 17
1996:1 1996:4 1997:3 1998:2 1999:1 1999:4 2000:3 2001:2 2002:1 2002:4 2003:3 2004:2 2005:1 2005:4 2006:3 2007:2 2008:1 2008:4 2009:3 2010:2 2011:1 2011:4 2012:3 2013:2 2014:1 2014:4 2015:3 2016:2 2017:1 Kr/kvm BOSTADSPRISERNA HAR STIGIT KRAFTIGT... 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Bostadsrättspriser på successionsmarknaden Stockholms innerstad Göteborg centrum Malmö centrum Sthlm närförort Uppsala kommun 18
Kr/kvm MEN DET GÅR ATT FÖRKLARA MED FUNDAMENTA. 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Faktiskt och skattat pris i Stockholms innerstad + Skattningen är baserad på hushållens disponibla inkomster och finansiella tillgångar samt räntan. Skattat pris Bostadsrättspris 19
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Kr/kvm Förändring, procent ETT STÖRRE PRISFALL ÄR INTE TROLIGT. 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Bostadsrättspriser i Stockholms innerstad 15 13 11 9 7 5 3 1-1 -3-5 Förändring av disponibel inkomst i Stockholms län, scenario för prisfall på 20 procent Skattat pris Prisfall 20 procent Bostadsrättspris 20
VARFÖR SJUNKER PRISERNA? Bankernas skuldkvotstak Ett större utbud Psykologiska effekter, i hög grad drivet av media 21
HUR UTVECKLAS PRISERNA? 110 Prisutveckling, Index 100 = september resp. år 2007 2008 105 100 2011 95 2017 90 Medel 2005-2016 85 Källa: Valueguard 80 J F M A M J J A S O N D J F M Månad 22
DISPOSITION. + Makroekonomiska förutsättningar + Skattning av bostadspriser + Skattning av bostadsbyggande + Politiska risker + Slutsatser 23
2007M01 2007M05 2007M09 2008M01 2008M05 2008M09 2009M01 2009M05 2009M09 2010M01 2010M05 2010M09 2011M01 2011M05 2011M09 2012M01 2012M05 2012M09 2013M01 2013M05 2013M09 2014M01 2014M05 2014M09 2015M01 2015M05 2015M09 2016M01 2016M05 2016M09 2017M01 2017M05 2017M09 VAD TROR BYGGFÖRETAGEN? 80 Byggföretagens värdering av marknaden 60 40 20 0-20 -40-60 Byggandet (utfall) Byggandet (förväntningar) 24
2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 2016K1 2016K3 2017K1 Antal SÅ MÅNGA NYA BOSTÄDER HAR PÅBÖRJATS. 8 000 Påbörjat i hela landet uppdelat på upplåtelseform 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt 25
Antal EN MARKNADSDRIVEN ÖKNING AV HYRESRÄTTER. 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Påbörjade lägenheter i hyresrätt i riket Påbörjade lägenheter i hyresrätt Påbörjade lägenheter i hyresrätt specialbostad Påbörjade lägenheter i hyresrätt ej specialbostad 26
Antal BOSTADSBYGGANDET ÖKAR MEST UTANFÖR STORSTÄDERNA. 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Påbörjade lägenheter uppdelat på region Stockholms- och Göteborgsregionen Övriga landet 27
Antal VILKA BOSTÄDER PÅBÖRJAS UTANFÖR STORSTÄDERNA? 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Påbörjade lägenheter i övriga landet (exklusive Stockholmoch Göteborgsregionen) uppdelat på upplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt 28
KRITIK. 29
VI SKATTAR BYGGANDET MED HJÄLP AV FYRA FAKTORER: 30
2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2016:1 2016:3 2017:1 Antal FAKTORERNA FÖRKLARAR UTVECKLINGEN MYCKET VÄL. 12 000 Färdigställda lägenheter i riket, faktiskt och skattat 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Faktiskt antal färdigställda Skattat antal färdigställda 31
Antal FÄRRE FÄRDIGSTÄLLDA LÄGENHETER ÄN PÅBÖRJADE. 70 000 Färdigställda lägenheter i riket, faktiskt och skattat samt prognos 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Färdigställda lägenheter Skattat antal färdigställda lägenheter Optimistiskt scenario Påbörjade lägenheter Mest troligt scenario Pessimistiskt scenario 32
HUR KOMMER DET SIG? VAD HÄNDER MED DE PÅBÖRJADE BOSTÄDERNA? 33
DISPOSITION. + Makroekonomiska förutsättningar + Skattning av bostadspriser + Skattning av bostadsbyggande + Politiska risker + Slutsatser 34
POLITISKA RISKER. Implementering av nya Baselregler Förändrade ränteavdrag för kommersiella aktörer Paketeringsutredningen Finansiering av offentliga infrastruktursatsningar via skatter, avgifter och eget kapital Utökat amorteringskrav Sänkta eller reducerade ränteavdrag för hushållen Förändringar i översiktsplaneringen Åtgärder för att bebygga befintliga byggrätter 35
IMPLEMENTERING AV NYA BASELREGLER. Bankerna tvingas hålla ökad andel eget kapital i förhållande till utlåning. Resultat: minskad utlåning eller högre avkastningskrav. ( räntehöjning ) Effekt: minskad kreditgivning till fastighetssektorn 36
RÄNTEAVDRAG FÖR KOMMERSIELLA AKTÖRER. Begränsningar av ränteavdrag i företagssektorn. Resultat: Missgynnar företag med hög andel lånat kapital Effekt: Lägre incitament att bygga. Högre incitament att förvalta befintligt bestånd 37
PAKETERINGSUTREDNINGEN. Stopp för skattegynnade fastighetstransaktioner i bolagsform Resultat: Ökade kostnader för projektfastigheter och mark. Retroaktiv beskattning av bolag med förvärvad latent skatt. Effekt: Höjda hyror och avgifter, projekt i svaga marknader blir olönsamma. 38
UTÖKAT AMORTERINGSKRAV. Krav på ökade amorteringar för hushåll med skulder över 450 procent av bruttoinkomst. Från 1 3 procent beroende på belåningsgrad Resultat: Enpersonshushåll, hushåll med nytagna lån och yngre får högre boendekostnader. Effekt: Färre hushåll klarar bankernas KALP-kalkyler. 39
DISPOSITION. + Makroekonomiska förutsättningar + Skattning av bostadspriser + Skattning av bostadsbyggande + Politiska risker + Slutsatser 40
SLUTSATSER. + Stark ekonomi ger stöd för fortsatt god bostadsefterfrågan och stabila priser + Bankernas skuldkvotstak, ökat utbud & psykologi påverkar marknaden i Stockholm + Branschen balanserar utbud & efterfrågan + Låg sannolikhet för större prisfall + Nya myndighetsingripanden kan förstärka momentan osäkerheten och leda till något minskat byggande 41
VEIDEKKE OCH DEN Leading in SVENSKA selected segments BOSTADSMARKNADEN Per-Martin Eriksson, VD, Veidekke Bostad 20 November 2017
FUNDAMENTA OCH OSÄKERHETSFAKTORER BNP % Sjödalsterassen, Huddinge 43
BOSTADSUTVECKLING ANTAL SÅLDA & FÖRSÄLJNINGSGRAD ANTAL I PRODUKTION RESULTAT & AVKASTNING SYSS. KAP. * 2 500 100% 2500 500 SEK mill. 60% 2 000 1 500 1 000 81% 89% 98% 94% 84% 80% 2000 60% 1500 40% 1000 400 300 200 50% 40% 30% 20% 500 20% 500 100 10% - 2013 2014 2015 2016 12m 0% 0 2013 2014 2015 2016 12m - 2013 2014 2015 2016 Q1-Q3 0% 44 * Avkastning sysselsatt kapital R12 mån
STARK POSITION PÅ DEN SVENSKA MARKNADEN Bostadsutveckling i storstadsregionerna Tomtebank om 9 600 byggrätter Skeppsbron, Göteborg 45
Hills Villastad Utsikten, Mölndal DIVERSIFIERAD OCH HÅLLBAR PORTFÖLJ 9600 byggrätter (brutto) Geografi Förvärv resp. option/markanvisning Produkttyp Projektstorlek 46
BREDDAD VERKSAMHET Ekonomisk segmentering Exklusiv High end Attraktiv Vanliga bostäder Effektiv Prisvärt Geografisk segmentering Mälardalen Väst Skåne Innerstad Närförort Ytterstad Demografisk segmentering Singlar Par / DINK Barnfamiljer 55 plus Aktiva äldre Skeppsbron, Göteborg 47
BRA PROJEKT I BRA LÄGEN SÄLJER Hovås Terrass, Hovås Malmö Living, Malmö 1 2 116 Svanenmärkta lägenheter Ny stadsdel i södra Göteborg VIP-säljstart november. Positivt utfall 86 Svanenmärkta Bostäder Centralt i Malmö Säljstart 2017 och byggstart november 1 2 48