Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att i objektsbeskrivningen beträffande en bostadsrätt ha marknadsfört en felaktig uppgift om att en fransk balkong, som var borttagen, har utgjort en utgång. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklaren meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har företrädare för en bostadsrättsförening framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN:s hantering av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har lämnat in kopior av marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten från internet. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in följande handlingar. Objektsbeskrivningen Uppdragsavtalet Budgivningslistan En e-postkonversation mellan mäklaren och en spekulant som har varit på visningar av bostadsrätten Frågelistan En fullmakt från säljaren POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) En spekulantlista över besökare på visningarna Kontaktuppgifter till styrelsen för bostadsrättsföreningen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Styrelsen för bostadsrättsföreningen uppmanade den 22 augusti 2017 en medlem som bodde på nedre botten att sätta upp sin franska balkong (galler utanför balkongdörren). Medlemmen uppgav då att den franska balkongen inte hade varit uppsatt när hon köpte bostadsrätten. Det var på grund av att man kunde kliva ut ur lägenheten genom balkongdörren som medlemmen hade köpt lägenheten. Enligt medlemmen hade mäklaren och den förra ägaren sålt in lägenheten på det sättet. I prospektet stod det: Mycket trevlig bostadsrätt med bra planlösning och fransk balkong/utgång med mysig utsikt mot grönska. På alla bilder i prospektet var den franska balkongen borttagen. I annonsen på en sajt för bostadsannonser på internet fanns det en bild där bord och stolar stod på marken utanför balkongdörren. Enligt medlemmen hade fastighetsmäklaren varit tydlig med att det inte var en uteplats. Mäklaren hade däremot inte informerat om att det skulle sitta en fransk balkong utanför dörren. Medlemmen kontaktade de två övriga budgivarna, som också hade uppfattat att balkongdörren var en utgång. I varje fall en av dem uttryckte att utgången hade spelat en stor roll för hans intresse och delaktighet i budgivningen. Styrelsen för bostadsrättsföreningen kontaktade via mejl fastighetsmäklarens kontor angående det som kommit fram om den franska balkongen. En annan mäklare på kontoret hade som svar på styrelsens mejl skrivit att han hade pratat med NN. Mäklarkollegan hade fått förklarat för sig att NN varit tydlig med att berätta för alla spekulanter att avsaknaden av den franska balkongen inte var godkänd av styrelsen. NN hade enligt mäklarkollegan även haft kontakt med en person i styrelsen innan försäljningen för att förvissa sig om vad som gällde. Styrelseföreträdaren hade då berättat att det inte fanns något godkännande av styrelsen, vilket NN hade informerat köparen och andra spekulanter om. NN hade även förklarat detta för säljaren av lägenheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Säljaren hade alltså varit medveten om detta och informerad om vad som gällde, men han ville ändå att det skulle stå på det viset i beskrivningen. NN hade erbjudit medlemmen att sälja lägenheten utan arvode. Styrelsen för bostadsrättsföreningen anser att mäklaren har agerat felaktigt och på ett vilseledande sätt i samband med försäljning av bostadsrätten. Beskrivningen som lämnades i prospektet var felaktig. Det var fråga om en bostadsrätt med en fransk balkong och inte en bostadsrätt med en egen utgång. NN har gjort detta medvetet, eftersom hon hade kännedom om att en fransk balkong skulle sitta uppe utanför balkongdörren. Att endast hänvisa till säljarens önskemål och därmed vara ansvarsbefriad är inte godtagbart enligt styrelsen för bostadsrättsföreningen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna endast utifrån den kritik som anmälaren har framfört, en så kallad riktad granskning Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen för den aktuella bostadsrätten anges bland annat följande. Mycket trevlig bostadsrätt med bra planlösning, sovalkov för 140 cm säng och fransk balkong/utgång med mysig utsikt mot grönska I objektsbeskrivningen finns det även en bild inifrån på en dörr vid ett fönster. Bilden visar att det inte finns någon fransk balkong uppsatt utanför denna dörr. Annonsen från en hemsida på internet I annonsen på en hemsida på internet anges bland annat följande om bostadsrätten. Mycket trevlig bostadsrätt med bra planlösning, sovalkov för 140 cm säng och fransk balkong/utgång med mysig utsikt mot
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) grönska Fastighetsmäklarens yttrande NN har anfört bland annat följande. Hon har verkat för att säljaren skulle sätta upp den franska balkongen, eftersom det inte var godkänt av föreningen att inte ha den uppsatt. Vid intagsmötet förstod hon att det skulle sitta en fransk balkong framför dörren. Hon frågade då säljaren om utgången var godkänd av föreningen, vilket inte säljaren visste. Hon upplyste säljaren om att det måste finnas ett godkännande helst skriftligt vid försäljningen, så att det inte blev några missförstånd mot spekulanter och köpare. Säljaren berättade att han inte hade haft någon fransk balkong uppsatt under två år och att föreningen inte hade brytt sig om det. Den tidigare ägaren hade haft det på samma sätt. Hon frågade en styrelseledamot (vice ordförande) om hur föreningen ställde sig till att ta bort de franska balkongerna på bottenvåningen och om de hade godkänt detta. Då berättade styrelseledamoten att de tidigare hade sagt nej till sådana lösningar och att de inte visste någon på den aktuella adressen som hade tagit bort den franska balkongen. Detta fick hon reda på några timmar efter fotograferingen av bostadsrättslägenheten. Hon informerade säljaren om att det inte var godkänt av föreningen att ta bort den franska balkongen och använda dörren som utgång. Säljaren fick även information om att det kan vara missvisande för spekulanter som läser annonsen att det står utgång och att det kan ge konsekvenser för försäljningen. Säljaren ville att det skulle stå utgång, men han gick med på att hon skrev fransk balkong. I annonsen stod det fransk balkong/utgång, då säljaren absolut ville att det skulle stå så. Hon ville vara tillmötesgående för att inte göra sig osams med säljaren. Hon bad att säljaren skulle sätta upp den franska balkongen inför visningen. Säljaren hade invändningar mot detta. När hon kom till visningen var inte den franska balkongen uppsatt. Köparen kom fem minuter innan visningen. Hon informerade då köparen om att utgången inte var godkänd av föreningen och att det skulle sitta en fransk balkong framför dörren. Hon visade fästena för gallret. När det kom flera
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) spekulater var hon noggrann med att prata extra högt om allt detta och samla alla för att få deras uppmärksamhet. Hon har fått bekräftat av två budgivare att hon har informerat om detta. Säljaren har fyllt i en frågeslista vid två tillfällen och de gick igenom informationen ihop med köparen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Marknadsföringen I kravet på god fastighetsmäklarsed ingår att mäklaren ska följa all tillämpbar lagstiftning, bland annat marknadsföringslagen (2008:486). I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 1 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens förekomst, art, mängd, kvalitet och andra utmärkande egenskaper. Marknadsföring som är vilseledande enligt bland annat 10 marknadsföringslagen är att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut (8 första stycket marknadsföringslagen). Uppgifterna i objektsbeskrivningen anses vara en del av marknadsföringen. I detta fall har NN i objektsbeskrivningen och på internet publicerat en beskrivning av lägenheten där det står att den aktuella bostadsrättslägenheten
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) hade en fransk balkong/utgång med mysig utsikt mot grönska Hon har även publicerat en bild i objektsbeskrivningen tagen inifrån lägenheten. Det finns ett lågt placerat fönster på dörren och man kan på bilden se att det inte finns någon fransk balkong utanför fönstret. NN har publicerat denna marknadsföring trots att hon känt till att det borde ha funnits en fransk balkong framför dörren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att marknadsföringen av bostadsrätten på internet och i objektsbeskrivningen har gett ett felaktigt intryck av att den dörr, där det enligt bostadsrättsföreningen skulle ha funnits en fransk balkong utanför, var en utgång. Konsumenterna kan redan kan ha fattat ett affärsbeslut gällande bostadsrätten när de tar del av marknadsföringen på internet eller i objektsbeskrivningen. Att NN har informerat intressanter och budgivare under visningen om att det skulle sitta en fransk balkong utanför dörren ändrar därför inte att marknadsföringen har varit vilseledande. Med hänsyn till detta anser dock inspektionen att det räcker med att meddela NN en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Skiljaktig mening MM och PP har skiljaktiga meningar och anser att ärendet ska bedömas enligt följande. Marknadsföringen av bostadsrätten på internet och i objektsbeskrivningen har varit vilseledande av de anledningar som anges i majoritetsbeslutet. Det faktum att NN avsiktligen har lämnat felaktig alternativt tvetydig och oklar information i marknadsföringen, och att informationen har varit vilseledande, läks inte av att hon vid visning har lämnat mer korrekt information till de personer som har kommit på visningen. Därför ska NN meddelas en varning.