ÅRSREDOVISNING 2017 Aktiebolaget Alingsåshem
Innehåll Kort om Alingsåshem Vd har ordet... 4 Om Alingsåshem... 6 Våra bostadsområden... 7 Våra kunder... 8 Våra medarbetare... 10 Våra hus... 12 Vårt utvecklingsarbete... 16 Förvaltningsberättelse... 18 Ekonomisk ställning... 20 Förslag till resultatdisposition... 22 Styrelsen... 22 Ordlista... 22 Resultaträkning... 23 Balansräkning... 24 Rapport över eget kapital... 26 Kassaflödesanalys... 27 Noter... 28 Granskningsrapport... 35 Revisionsberättelse... 36 Flerårsöversikt... 38 Fastighetsförteckning... 40 AB Alingsåshem är det kommunala bostadsbolaget i Alingsås. Vårt uppdrag är att erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende. Vi har 3 286 bostäder med stor variation för alla livets skeden och för alla plånböcker. Hos oss kan du bo stort och naturnära eller litet mitt i stan. Eller tvärtom. Dessutom har vi 372 lokaler för olika typer av verksamhet. I alla beslut, stora som små, tar vi hänsyn till ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Under 2017 har vi introducerat uthyrningsformen +65 färdigställt det första av två nya punkthus på Noltorpshöjd påbörjat markarbeten för det nya området Trollskogen inlett resan mot en gemensam organisation med systerföretaget Fabs Några nyckeltal 2017 omsättningen uppgår till 252 mkr och rörelseresultatet till 52 mkr den genomsnittliga hyresnivån är 965 kronor per kvadratmeter vi har gjort investeringar på 103 mkr och genomfört underhållsåtgärder för 30 mkr fastigheternas sammanlagda marknadsvärde är 2,9 miljarder kronor jämfört med det bokförda värdet som är 1,6 miljarder kronor Årsredovisning 2017 Foto: Catharina Fyrberg, Patrik Skoglöw, Patrik Gunnar Helin, Scandinav bildbyrå Tryck: Stema Specialtryck AB, Borås Produktion: InfoMera IMR AB, Borås 2 3
VD HAR ORDET I oktober tillträdde jag som vd i Alingsåshem och tog då över stafettpinnen efter Ing-Marie Odegren. Jag har haft förmånen att komma till ett bolag med en hög ambition att ständigt utveckla och förbättra verksamheten och dessutom göra det med ett starkt fokus på hållbarhet. I detta utvecklingsarbete har Ing-Marie spelat en nyckelroll och jag vill tacka henne för 25 års idogt arbete med att skapa attraktiva bostäder för Alingsåshems hyresgäster. Mitt uppdrag är nu att fortsätta det arbete som hon så framgångsrikt har bedrivit och samtidigt bygga en ny organisation utifrån de direktiv vi fått av vår ägare, Alingsås kommun. Att skapa en gemensam organisation är en process som behöver få ta sin tid för att slutresultatet ska bli bra. När den nya organisationen är på plats under hösten 2018 kommer vi att ha en verksamhet som tar en ännu starkare roll i Alingsås fortsatta stadsutveckling och samtidigt utvecklar de fastigheter vi redan har. Vi kommer att arbeta samordnat med utvecklingsprojekt inom både bostads- och lokalförsörjning, men samtidigt lägga stort fokus på drift och förvaltning av hela det befintliga fastighetsbeståndet. Att skapa en gemensam organisation är en process som behöver få ta sin tid för att slutresultatet ska bli bra. Ett bolag i förändring Under året har vi påbörjat resan mot en stark kommunal fastighetskoncern i Alingsås. Alingsåshem och Fabs kommer att bilda en gemensam organisation. När vi för samman all den erfarenhet och kompetens som finns i de två företagen kan vi på ett ännu bättre sätt möta de behov som finns av bostäder, arbetsplatser och samhällsfastigheter när Alingsås fortsätter att växa. Att utveckla trygga och attraktiva stadsmiljöer blir allt viktigare. 2017 har varit ett år där vi genom media ständigt mötts av rapporter som signalerar otrygghet såväl runt om i världen som här i Sverige. Det känns då allt mer angeläget att skapa trygga och trivsamma miljöer här hemma, oavsett om det gäller bostadsmiljöer, skolmiljöer eller andra arbetsplatser. I vår nya gemensamma organisation kommer vi att kunna göra detta ännu mer verkningsfullt. Bostäder för livets olika skeden I våra 3 300 lägenheter bor det människor med olika behov och önskemål. Dessa förändras också över tid. Den lilla lya som var en drömlägenhet för tjugoåringen som flyttade hemifrån passar inte alls några år senare när kärleken har kommit in i livet och första barnet är på väg. Fyran som familjen flyttade in i för att alla skulle få ett eget sovrum, och som dessutom hade bästa läget intill skolan, känns närmast ödslig när tiden gått och barnen flyttat hemifrån. I Alingsås, precis om i de flesta andra städer, är efterfrågan på bostäder betydligt större än tillgången. Då förslår inte de naturliga flyttkedjorna långt, utan många hyresgäster fastnar i bostäder som inte möter de behov som finns här och nu. Nyproduktion är lösningen och Alingsåshem har ett stort antal nya lägenheter i produktion och under planering för byggstart i närtid. Utformningen av de nya husen har styrts utifrån de behov som vi har identifierat. Ett projekt som pågått under hela 2017 är de två punkthusen på Noltorp Noltorpshöjd. Ett var inflyttningsklart i september och till det andra kommer flyttlassen att gå under våren 2018. På Noltorpshöjd har våra ledord social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet präglat hela processen med ett gott resultat, läs mer om projektet på sidorna 12 13 i denna årsredovisning. Ett tydligt kvitto på att vi lyckats med att bygga bostäder i framkant inom hållbarhetsområdet är att bostadsminister Peter Eriksson samt representanter från Boverket kom på studiebesök i oktober. Som ett komplement till nyproduktion finns det all anledning att se över om befintlig yta kan disponeras på ett effektivare sätt. Ett utmärkt exempel är den ombyggnad som gjorts under året av två äldreboenden, Ginstgården och Hagagården. Genom att disponera om lokalerna på Hagagården kan verksamhet flyttas dit från Ginstgården, vilket i sin tur möjliggör att åtta nya och välbehövliga lägenheter tillskapas där. Bevara, förbättra och modernisera De äldsta husen i Alingsåshems fastighetsbestånd är byggda i början av 1900-talet. Majoriteten har dock tillkommit betydligt senare med tyngdpunkt under miljonprogramåren på 1960- och 70-talen. Ett omfattande underhållsarbete genomförs varje år, dels för att hålla husen i ett gott skick och dels för att minska användningen av energi och vatten. 2007 var Alingsåshem ett av 105 kommunala bostadsbolag som skrev under det så kallade Skåneinitiativet, en utmaning från vår branschorganisation SABO om att minska energianvändningen med 20 procent under åren 2007 2016. 2017 slutrapporterades projektet och Alingsåshem är ett av de företag som lyckats allra bäst. Vår energiminskning uppgick till 25 procent vilket förstås är ett kvitto på bolagets enträgna arbete med energifrågor. En blick framåt Under 2018 kommer vi att börja bygga 26 ungdomslägenheter i kvarteret Pumpan på Noltorp och 58 lägenheter i Trollskogen. Därefter följer flera nybyggnadsprojekt som gör att vi kan hålla en hög nybyggnadstakt. I all planerad nyproduktion fortsätter vi på den inslagna vägen med en hög hållbarhetsambition. Vi har ett spännande år framför oss och för mig känns det positivt att få vara med i detta förändringsarbete. Även om det i första hand är ett internt arbete som inte ger så stort avtryck ute bland våra kunder, hoppas jag att vi på sikt ska uppfattas som tydligare, starkare och effektivare. Lars Mauritzson, vd Vd Lars Mauritzson och tidigare vd Ing-Marie Odegren hälsar hyresgästerna välkomna vid invigningen av det första huset på Noltorpshöjd Utformningen av de nya husen har styrts utifrån de behov som vi har identifierat. 4 5
OM ALINGSÅSHEM VÅRA BOSTADSOMRÅDEN Solvändan Arrendegatan Rödklövern Syrenen Alen Citronen Noltorpshöjd Hökanäbbet Bananen Klockan Ljuset Drottninggatan J Torggatan Storken Brogården Göken Östlyckan Attraktivt, tryggt och trivsamt Organisation Varje dag har ett stort antal lägenhetssökande och kunder kontakt med Alingsåshems medarbetare. Vår ambition är att alla ska få ett snabbt och korrekt svar på sina frågor. Bolaget är därför organiserat med Kundservice och Fastighetsservice i fokus. När det gäller ärenden inom reparationer, underhåll och skötsel vänder sig våra kunder till Fastighetsservice. På kontoret på Södra Strömgatan 6 i centrala Alingsås hjälper Kundservice våra befintliga och framtida hyresgäster med frågor om kontrakt, nycklar, betalningar och störningsärenden. Här finns även interna stödfunktioner som ekonomi, kommunikation, IT och personal. Alingsåshems mål Alingsåshems mål är att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle för både nuvarande och framtida hyresgäster. När både stora och små beslut fattas tar vi hänsyn till de tre hållbarhetsaspekterna ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Det betyder att en helhetssyn tillämpas i all strategisk planering där de tre hållbarhetsaspekterna betraktas som en enhet och ingen del behandlas isolerat. Hållbar utveckling innebär att framtidens människor får samma möjligheter som vi, och att vårt sätt att leva inte belastar kommande generationer. Det långsiktigt hållbara är när människor kan leva ett bra och självständigt liv och ha rådighet över sin tillvaro. En god och välplanerad byggd miljö är en förutsättning för att människor ska få möjlighet till detta. Alingsåshems verksamhetspolicy Med utgångspunkt i bolagets ägardirektiv har Alingsåshems styrelse fattat beslut om nedanstående verksamhetspolicy: Våra kunders olika behov av boende, som skall upplevas attraktivt, tryggt och trivsamt, står i fokus för Alingsåshems verksamhet. Vår strävan är att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle. Verksamhetspolicyn uppfyller vi genom att: Vi lär känna våra nuvarande och framtida kunder genom personliga möten. Vi säkerställer kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet. Vi skapar ett prisvärt boende för kunden genom att hushålla med resurser och ger kunden möjlighet att själv ta ansvar för sin resursanvändning. Vi arbetar med ständiga förbättringar och har en positiv syn på utveckling för att möta kundernas behov. Vi skapar en god och säker arbetsmiljö, som är grunden för medarbetarnas trygghet, välbefinnande och hälsa. Vi formar en arbetsplats där vi samverkar och respekterar varandra. Vi följer gällande lagstiftning. Alingsåshems logotyp symboliserar helheten som de tre övergripande hållbarhetsmålen utgör. Ekonomisk hållbarhet Social hållbarhet Ekologisk hållbarhet Alingsås Korngatan Havregatan Hjortvägen Skolgatan Eksluttningen Trollskogen Trollhättevägen Hedvigsberg Hantverksgatan Bjärkevägen Jungmannen Stockslycke Odengatan Valhallgatan Rosenlundsvägen Sollebrunn Gräfsnäs Stora Mellby Skogslyckegatan Under byggnation 6 7
VERKSAMHETSPOLICYN VÅRA KUNDER Vi lär känna våra nuvarande och framtida kunder genom personliga möten. respektive utbildningsförvaltningen/integrationsavdelningen. Tilldelningen prioriteras av respektive förvaltning. Avtal finns även med Gryning Vård AB som ägs gemensamt av kommunerna i Västra Götalands län. Avtalet ger förtur till ett fåtal lägenheter per år till personer inom Gryning Vårds utslussningsverksamhet. Kundservice ansvarar också för de cirka 350 störningsärenden som kommer in varje år. Här söks i första hand lösningar som kan accepteras av alla inblandade, primärt genom dialog med de berörda hyresgästerna. I vissa ärenden sker även ett samarbete med socialtjänsten och sjukvården. Medarbetarna på Kundservice hanterar även den juridiska delen av processen där hyresnämnden eller Kronofogden kan bli sista instans i ett störningsärende. Kontakt med kunderna: 20 000 möten och telefonsamtal 452 inflyttningar 14 756 åtgärdade ärenden i lägenheter/fastigheter 592 lägenhetsbesiktningar Hyresgästföreningen, polisen och räddningstjänsten genomför brandevent. I år stod kvarteret Bananen på Noltorp på tur. Satsningen innebär utdelning och installationshjälp av brandfiltar och brandvarnare, samtidigt som det erbjuds tillfälle till social samvaro och dialog. Även om evenemangen är lättsamma och festliga, läggs stor vikt vid hur man som hyresgäst bör agera i händelse av brand. Detta arbete fortsätter i fler bostadsområden under kommande år. Övriga evenemang som Alingsåshem deltagit i under året omfattar bland annat: Mässan Attraktiva Alingsås på Estrad där vi informerade politiker och företagare om kommande års nyproduktion och vilka behov de nya bostäderna ska tillgodose. Våra kunder Möten med oss Vi möter våra kunder i många olika situationer och skeden i livet. Lägenhetssökande kontaktar oss med frågor om bostadskö och lediga lägenheter. Vi träffar intressenter vid visningar. Nya kunder kommer till oss för kontraktskrivning och nyckelhämtning. Befintliga hyresgäster hör av sig med allmänna frågor om sitt boende, med anmälningar när något behöver åtgärdas eller rapporterar att de störs av någon eller något. Uppsägning av kontrakt och utflyttning är andra tillfällen när vi möter de boende. Totalt hade Kundservice och Fastighetsservice under 2017 ungefär 20 000 kontakter med hyresgäster och bostadssökande via personliga möten, telefonsamtal och över disk i kundmottagningen. Därutöver tillkommer ett stort antal e-postmeddelanden och felanmälningar via vår webbplats. Antal inflyttade hyresgäster 500 450 400 350 300 0 2014 2015 2016 2017 Ur årets hyresgästenkät: 89,9% är nöjda med bemötandet vid senaste kontakten 92,3% tycker att det är enkelt att göra en felanmälan 88,5% kan rekommendera Alingsåshem som hyresvärd Inflyttning per lägenhetstyp vanliga lägenheter 396 trygghetsboenden 12 För att vi ska kunna fortsätta att utveckla både vår service och vårt löpande förvaltningsarbete genomförs regelbundna hyresgästenkäter. Under våren 2017 skickades frågeformulär till ungefär 1 500 slumpvis utvalda hushåll som fick svara på frågor om den egna lägenheten, fastigheten, området och kontakterna med Alingsåshem. Generellt sett är de boende nöjda men som alltid finns det förbättringsområden. Utifrån enkätsvaren har ett antal handlingsplaner utformats som främst berör städning av trapphus och källare, belysning på områdena samt ökad trygghet, bland annat genom fortsatta installationer av nyckelfria passersystem. Svaren redovisas på områdesnivå varför vi lätt kan sätta in åtgärder där de verkligen behövs. Kundservice Kundservice är för många den allra första kontakten med Alingsåshem. Här hanteras alla frågor kring uthyrning, byten och uppsägning av lägenheter, liksom kontakter med de boende i samband med större standardhöjande renoveringsinsatser i lägenheterna som kräver hyresgästens medgivande. Ett av målen i Kundservices verksamhet är att ha en genomsnittlig svarstid på inkommande kundsamtal på under en minut. Detta mål uppfylldes under 2017. Som kommunägt företag är Alingsåshem också ett redskap för Alingsås kommuns bostadsförsörjningsansvar. Alingsåshem lämnar därför över ett avtalsreglerat antal lägenheter per år till socialförvaltningen Fastighetsservice På Fastighetsservice arbetar förvaltare, fastighetstekniker och miljövärdar. Det gemensamma ansvaret för Fastighetsservice är att se till att allting fungerar i och kring lägenheter och fastigheter samt att det är rent och snyggt. Hyrsgästerna ska även kontakta Fastighetsservice när de vill använda sin lägenhetsfond till nya tapeter eller golv. 2017 åtgärdade Fastighetsservice 14 756 ärenden, varav 66 procent inom tre dagar från det att de anmäldes. Dessutom genomfördes 592 lägenhetsbesiktningar inför avflyttning och 838 andra underhållsåtgärder i områdena. Mötesplatser i Alingsåshems områden I många av våra bostadsområden finns lokaler som kan användas av hyresgästerna för träffar av olika slag både privata och sådana som är öppna för andra boende. De två största lokalerna är Mötesplats Brogården och Mötesplats Citronen. För att mötesplatserna ska ha den sociala funktion som är tänkt har vi under året gett intresserade hyresgäster möjlighet att kostnadsfritt låna de båda mötesplatserna. På Mötesplats Citronen har det varje fredag och söndag erbjudits verksamhet för barn och ungdomar. Mötesplats Citronen var också utgångspunkt för sommarlovsverksamhet som bedrevs av kommunens folkhälsoprojekt Hälsonavet och som lockade ett tjugotal ungdomar. På de båda mötesplatserna ordnas också annan regelbunden verksamhet, bland annat handarbetsträffar. Evenemang Ett annat sätt att möta kunder och andra intressenter är att både anordna egna event och delta i mässor som arrangeras av olika grupperingar i Alingsås kommun. Vi har påbörat en särskild satsning på brandsäkerhet i alla bostadsområden där vi i samarbete med Passivhuscentrums byggmässa där vi fanns på plats för att dela med oss av våra erfarenheter kring nybyggnation och renovering med passivhusteknik. Bjärkedagen, som är ett bra sätt att möta våra hyresgäster i Bjärke. Även här passade vi på att informera om kommande nyproduktion och dessutom hade hyresgäster i området möjlighet att kvittera ut brandvarnare och brandfiltar. Tre torsdagskvällar under Lights in Alingsås hade vi ett tält längs slingan tillsammans med Alingsås Energi. Vi bjöd på varm dryck och informerade om vår verksamhet. Ljus i Noltorp, där vi deltog genom vår samverkan med Alingsås kommuns projekt Hälsonavet. Ljus i Noltorp är en aktivitet som syftar till att gynna tryggheten i stadsdelen samtidigt som de boende får tillfälle att mötas under trevliga former. Boinflytande Som allmännyttigt bostadsbolag erbjuder Alingsåshem de boende möjlighet till inflytande. Detta regleras i ett boinflytandeavtal med Hyresgästföreningen Region BohusÄlvsborg-Skaraborg. Avtalet tecknades om den 1 januari 2017 och omfattar även en förhandlingsordning för alla bostäders hyresavtal. Avsikten med avtalet är att gemensamt samverka för att utveckla boinflytande och trygghet i våra bostadsområden. Det innebär att Alingsåshem och Hyresgästföreningen gemensamt uppmuntrar till aktivitet och engagemang bland hyresgästerna. Hyresgästernas inflytande över och delaktighet i den egna bostaden, gemensamma utrymmen och bostadsområdet stärks. Genom att verka för social gemenskap, integration och mångfald ökar den upplevda tryggheten och trivseln. 8 9
VERKSAMHETSPOLICYN VÅRA MEDARBETARE Pumphuset en del av Alingsåshems kontor på Södra Strömgatan 6 under 2017 års upplaga av Lights in Alingsås. Våra medarbetare En arbetsplats för alla På Alingsåshem arbetar 38 personer. För att verksamheten ska fungera krävs en rad olika kompetenser och erfarenheter som kompletterar varandra till en helhet. Alla bidrar, alla behövs. Bolagets värdegrund lyder Tillsammans tar vi ansvar, och de orden definierar ledstjärnan i vårt dagliga arbete. Värdegrunden tydliggör vårt förhållningssätt som kollegor men också vår roll som hyresvärd, aktör i det kommunala utvecklingsarbetet och som en samarbetspartner i bostadsbranschen. För oss är det också både viktigt och självklart att alla ska känna sig välkomna på arbetsplatsen oavsett kön, sexuell läggning, funktionshinder, ursprung eller religion. Vi formar en arbetsplats där vi samverkar och respekterar varandra. Ny organisation på driftavdelningen Den 1 september sjösattes en förändrad organisation på driftavdelningen. Syftet är att bättre kunna möta våra utmaningar med höjning av servicenivån till våra kunder, krav på ökad effektivitet och ökad byggnation under kommande år. Två nya befattningar har inrättats, förvaltare och servicechef. Förvaltarna har det långsiktiga ansvaret för drift och inre underhåll i ett specifikt förvaltningsområde och servicechefen ansvarar för att effektivt leda det arbete som våra fastighetstekniker och miljövärdar utför. Ur årets hyresgästenkät: 85,0% tycker att de får ett anmält fel reparerat inom rimlig tid 87,2% är nöjda med kvaliteten på åtgärden 79,6% är nöjda med städning av gård och närmiljö Gemensam organisation med Fabs Under 2017 blev det klart att Alingsåshem kommer att bilda en gemensam organisation med systerbolaget Fabs. Den nya organisationen kommer att finnas på plats under hösten 2018. På så sätt skapas en stark aktör som kan fokusera på både bostads- och lokalförsörjning i Alingsås kommun. ISO-certifierad verksamhet Alingsåshems verksamhet kvalitetssäkras genom bolagets ISO-certifierade ledningssystem för kvalitet, miljö och arbetsmiljö. Revisioner genomförs varje år, såväl intern som extern. 2017 års revision genomfördes med godkänt resultat. På en femgradig skala klassades följande tre områden högst i medarbetarenkäten: 4,49 jag känner ansvar för mitt ansvarsområde 4,44 jag har rätt kompetens för mina arbetsuppgifter 4,36 jag är trygg på min arbetsplats Vi säkerställer kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet. Sund och trygg arbetsmiljö En god och säker arbetsmiljö är en strategiskt viktig fråga för Alingsåshem. Vi tror att en god arbetsmiljö och hälsa är en förutsättning för engagerade medarbetare som trivs och presterar på arbetet. I likhet med tidigare år har en medarbetarundersökning genomförts under juni månad. Den gav både ris och ros. Handlingsplaner har upprättats för att möta de synpunkter som framkommit. Vi vill främja en god hälsa hos våra medarbetare och ger därför möjlighet att utnyttja en friskvårdstimme per vecka och att få ett friskvårdsbidrag till träningsaktiviteter på fritiden. Under 2017 har alla medarbetare även erbjudits en hälsoprofilsbedömning hos vår företagshälsovård, ett erbjudande som de allra flesta valt att nyttja. Medarbetarsamtal med närmaste chef hålls en gång per år och följer bland annat upp trivsel, personlig utveckling och utbildningsbehov. För medarbetarsamtalen finns en företagsövergripande mall för att säkerställa en hög kvalitet och att de genomförs på samma sätt oavsett chef. Antal anställda 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2015 2016 2017 kvinnor män totalt Vi skapar en god och säker arbetsmiljö, som är grunden för medarbetarnas trygghet, välbefinnande och hälsa. 10 11
VERKSAMHETSPOLICYN VÅRA HUS Våra hus Ett varierat fastighetsbestånd Alingsåshems fastigheter finns spridda över stora delar av centrala Alingsås samt i Sollebrunn, Gräfsnäs och Stora Mellby. Storskaliga bostadsområden varvas med mindre fastigheter. Lägenheter i höga hus kompletteras med marknära radhusområden. Byggåren varierar från tidigt 1900-tal till nutid men med tyngdpunkt på miljonprogramsepoken under 1960- och 70-talen. Vi kan därmed erbjuda ett brett utbud av bostäder och lägenhetsstorlekar för alla behov. När det gäller hyresnivåerna är vår målsättning att de ska avspegla den standard (det bruksvärde) som respektive lägenhet har och att hyrorna därigenom ska uppfattas som rimliga och rättvisa av hyresgästerna. Det känns positivt att så många som 79 procent svarar i hyresgästenkäten att de tycker att de får valuta för hyrespengarna. Förutom hyresförhandlingar inför nyproduktion av lägenheter genomförs dels årliga hyresförhandlingar för hela beståndet och dels förhandlingar som gäller de standardhöjande åtgärder som vidtas i samband med exempelvis underhållsarbeten, renoveringar eller ombyggnationer. Några exempel på standardhöjande åtgärder är byten från två- till treglasfönster, installation av fiber, kompletta badrumsrenoveringar och montering av nyckelfria passersystem. För 2017 och 2018 har ett tvåårigt hyresavtal ingåtts med Hyresgästföreningen, med hyreshöjningar på i genomsnitt 0,7 procent per år. Nyproduktion i framkant Alingsåshems största projekt under 2017 har varit Noltorpshöjd de två nya punkthusen i Noltorp. Det första huset var klart för inflyttning i slutet av september, det andra ska färdigställas under våren 2018. Noltorpshöjd är ett gott exempel på när Alingsåshems tankar kring ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet samverkar på bästa sätt. 1. Ekologiskt De båda husen är byggda enligt en koncepthusmodell som handlades upp av de allmännyttiga bostadsbolagens branschorganisation SABO för några år sedan. Standardiseringen minskar byggkostnaden och kortar byggtiden. På Noltorpshöjd har husen dessutom kompletterats med ett klimatskal för att uppnå passivhusstatus. På taket har solceller installerats som förser de allmänna utrymmena i huset med el, samt hjälper till med uppvärmning av varmvattnet i fastigheten. 2. Ekonomiskt För byggnationen har Alingsåshem fått ta del av det statliga investeringsstöd för hyresrätter som inrättades under 2016. Det medför i sin tur att hyresnivån kan hållas nere under de första femton åren, vilket möjliggör för fler att kunna bo i en nyproducerad lägenhet. Passivhustekniken innebär också att husets uppvärmningskostnader blir mycket låga. 3. Socialt Den sociala hållbarhetsaspekten uppfylls genom att lägenheterna i det punkthus som ska vara klart våren 2018 reserveras för personer som har fyllt 65 år. Förtur vid uthyrningen har dessutom lämnats till de som redan idag bor i Noltorp. Det övriga bostadsbeståndet i närområdet saknar hiss och lägenheterna är inte lika väl anpassade till exempelvis rullatorer och rullstolar. Genom förturen kan äldre personer som trivs och vill bo kvar i Noltorp erbjudas en lägenhet som ger ökad möjlighet till ett livslångt kvarboende. Studiebesök av bostadsministern Näringsdepartementet, där bostadsfrågorna hanteras, har visat intresse för Noltorpshöjd, dels eftersom det var ett av de allra första inflyttningsklara projekten som erhållit det statliga investeringsstödet och dels för den tydliga hållbarhetsprofilen. Den 31 oktober kom därför bostadsminister Peter Eriksson tillsammans med representanter från Boverket på studiebesök. Delegationen fick en guidad rundvandring och besökte även hyresgäster. Som avslutning planterades ett träd på gården framför Noltorpshöjd, som ett bestående minne av besöket. Lägenhetsbestånd 2017 3 286 bostäder fördelade på: vanliga lägenheter 2 831 äldreboenden 375 omsorgsbostäder 80 Storleksfördelning 1 rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök 5 6 rum och kök Fastigheternas byggår Innan 1940 1940 1959 1960 1979 1980 1999 2000 2017 Vi skapar ett prisvärt boende för kunden genom att hushålla med resurser. 12 13
VERKSAMHETSPOLICYN VÅRA HUS Resursanvändning Under många år har vi arbetat målmedvetet för att minska användningen av fjärrvärme, fastighetsel och vatten. Mål har satts och åtgärder har vidtagits. utfall mål mål 2018 Fjärrvärme, årlig förbrukning, normalårskorrigerad kwh per kvm uppvärmd bostadsyta och lokalyta 140 Kv Korpen, byggår 1905 1. Fjärrvärme Fjärrvärmeanvändningen för uppvärmning och varmvatten har stabiliserats på en nivå kring 130 kwh per kvadratmeter och år. Den främsta anledningen till den stora besparing som gjorts sedan 2009 är ombyggnaden av Brogården till passivhus. Målet för 2020 är satt till 119 kwh per kvadratmeter och år. Vi räknar med att kommande nyproduktion ska ge möjlighet att nå det uppsatta målet. 2. Fastighetsel Ett kontinuerligt pågående arbete är att byta ut ljuskällor i fastigheternas allmänna utrymmen samt utomhus till LED-belysning. Alla lägenheter har individuell mätning av den egna hushållselen varför den ligger utanför det vi själva kan mäta och påverka. Målet för den årliga förbrukningen av fastighetsel år 2020 är satt till 14 kwh per kvadratmeter uppvärmd bostadsyta och lokalyta. Solceller finns på Noltorpshöjd, Kv Ljuset och Brogården. Dessa har producerat 93 782 kwh under 2017, men Noltorpshöjd har då endast varit igång sedan september. 3. Vatten Under året har renoveringar genomförts av 45 badrum där badkar ersatts med dusch. Dessutom har individuell mätning av varmvatten installerats i 54 lägenheter. Därmed har totalt 875 lägenheter möjlighet till individuell mätning. Generellt sett sjunker vattenförbrukningen när hyresgästen själv betalar för varmvattnet. Planering har påbörjats för en utbyggnad av individuell mätning i 110 lägenheter. I det befintliga beståndet sker utbyggnad främst i samband med större renoveringar men i all nyproduktion mäts varmvattnet separat. Målet till 2020 för den totala årliga vattenförbrukningen är 1 401 liter per kvadratmeter uppvärmd bostadsyta och lokalyta. 2009 var Alingsåshems fjärrvämeförbrukning 143 kwh/kvm jämfört med 130 kwh/kvm 2017. 2014 hade en udda temperaturprofil, vilket gav ett för lågt värde med den metod för normalårskorrigering som används. Nya mål för företagets elförbrukning sattes 2015, eftersom de gamla målen spelat ut sin roll i takt med att mer avancerade och energikrävande fastighetssystem installerats. 135 130 125 120 0 2013 2014 2015 2016 2017 Fastighetsel, årlig förbrukning kwh per kvm uppvärmd bostadsyta och lokalyta 15,8 15,6 15,4 15,2 15,0 14,8 14,6 14,4 0 Kallvatten, årlig förbrukning liter per kvm uppvärmd bostadsyta och lokalyta 1 500 2013 2014 2015 2016 2017 Stockslycke, byggår 1954 Eksluttningen, byggår 2008 Korngatan, Sollebrunn, byggår 2004 Avfallshantering Trots informationsinsatser om källsortering fortsätter mängden restavfall att ligga på cirka 65 liter per lägenhet och vecka. I restavfallet finns en hel del produkter som i stället borde sorteras ut som förpackningar av olika slag. Nya mål för företagets vattenanvändning sattes 2015 då det numera bor fler personer per kvadratmeter bostadsyta än tidigare. 1 490 1 480 1 470 1 460 I vårt bestånd finns nio miljöhus där soporna kan sorteras i sju olika fraktioner. Där de finns minskar restavfallet men ännu är det för få hushåll som berörs för att det ska ge någon påverkan på den genomsnittliga mängden restavfall. Målet är en minskning till 60 liter per lägenhet och vecka år 2020. Tack vare besparingsåtgärder är förbrukningen nu den lägsta sedan 2009. 1 450 1 440 1 430 0 2013 2014 2015 2016 2017 Brogården, byggår 1973, renoverat och ombyggt till passivhus 2007 2014 14 15
VERKSAMHETSPOLICYN VÅRT UTVECKLINGSARBETE Visionsbild Pumpan i Noltorp med 26 ungdomslägenheter. Vi arbetar med ständiga förbättringar och har en positiv syn på utveckling för att möta kundernas behov. Investeringar per år, mkr 150 125 100 75 50 25 0 2017 2016 2015 2014 2013 Vårt utvecklingsarbete I takt med vår tid Människan har alltid behövt en trygg plats att bo på. I takt med att samhället utvecklas, förändras också både behov av och förutsättningar för en god hemmiljö. Nya bostäder är en del av detta utvecklingsarbete, men lika viktigt är att befintliga hus och närmiljöer håller en god standard och upplevs som attraktiva, trygga och trivsamma. Ramen för Alingsåshems verksamhet sätts av vår ägare Alingsås kommun via ägardirektiv. I dessa står bland annat att vi ska tillhandahålla ett varierat utbud av bostäder, bidra till tillgänglighet och integration samt bidra till planering och byggande i kommunen utifrån hur efterfrågan ser ut. Ägardirektiven anger också ekonomiska mål som soliditet och avkastningskrav. Nyproduktion, antal lägenheter och planerat inflyttningsår. Preliminära uppgifter, både antal och tidplan kan komma att ändras. Planerad nyproduktion Alingsåshems bostadsproduktion bör över en flerårsperiod motsvara en nyproduktion mellan 80 120 bostäder per år enligt ägardirektiven. I vår planering finns cirka 500 nya lägenheter under åren 2018 2022, det vill säga en byggtakt på ungefär hundra nya lägenheter per år i genomsnitt. Noltorpshöjd är det första projektet i denna nyproduktionssatsning där 28 lägenheter var klara under hösten 2017 och lika många färdigställs under våren 2018. I slutet av 2017 påbörjades markarbeten för Trollskogen, där 58 lägenheter ska byggas. Ytterligare ett projekt som kommer att inledas under 2018 är Pumpan i Noltorp med 26 lägenheter. Dessa kommer att öronmärkas för unga vuxna. Ur årets hyresgästenkät: 82,4% tycker att Alingsåshem månar om hyresgästerna 75,1% anser att förutsättningar ges för att agera miljömedvetet 84,3% tycker att personalen uppfyller det som utlovats Utveckling av fastighetsbeståndet Varje år genomförs ett stort antal åtgärder för att förbättra såväl fastigheterna som närmiljön. Hyresgästenkäten, som beskrivs på sidan 8 är ett viktigt redskap för att hitta de åtgärder som våra hyresgäster anser bör prioriteras. Dessutom finns en långsiktig plan för både inre och yttre underhåll för att utveckla våra boendemiljöer. Hit hör moderniseringar av lägenhetsstandarden och installation av ny teknik, men också åtgärder av estetisk karaktär. Underhållsåtgärder Det största inre underhållsprojektet under året har varit en renovering av 45 badrum på Noltorpsgatan 3. En större ombyggnad har gjorts av de två äldreboendena Ginstgården och Hagagården där åtta nya lägenheter tillkommer. Alingsåshem har många fastigheter med träfasad. Under både 2016 och 2017 har ett omfattande måleriarbete på ett stort antal fastigheter genomförts tillsammans med fasadreparationer där det har behövts. På Sjömansvägen 7 13 samt Arkitektvägen 9 11 har entreerna bytts ut mot tidstypiska glaspartier med träomfattning. Etapp två av renoveringen av Gräfsnäs har slutförts under 2017 med främst markarbeten i form av ny lekplats och nya planteringar. Ett nytt miljöhus har byggts och två gamla garagelängor har rivits. Lägenheter med fiber installerat t o m 2016 installerat under 2017 saknar fiberanslutning Lägenheter med elektroniska passersystem installerat t o m 2016 installerat under 2017 saknar passersystem En viktig åtgärd ur trygghetssynpunkt är elektroniska passersystem. Brickorna till passersystemen är lätta att bära med sig och kan enkelt spärras om de tappas. Genom att även tvättstugorna ansluts till passersystemet, är det heller inte möjligt för någon annan än den hyresgäst som bokat att få tillträde till tvättstugan under just den tiden. Ny mötesplats utomhus En satsning av ett helt nytt slag görs under 2018 när ett utegym anläggs i kvarteret Citronen på Noltorp. Utegymmet, som också blir tillgänglighetsanpassat, finansieras av Alingsåshem, Alingsås kommun och statliga Boverket och blir ett komplement till Alingsåshems andra sociala mötesplatser i området. I arbetet med utformningen har en referensgrupp med bland andra Hyresgästföreningen, vårdcentralen i Noltorp och kommunens folkhälsostrateg medverkat. 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2018 2019 2020 2021 2022 Alingsås tätort Sollebrunn Ingared totalt All kommande nyproduktion sker med stort fokus på hållbarhet. På Brogården har det gamla bageriet rivits. Beslut har också fattats om att flytta Alingsåshems driftkontor under 2018, allt för att förbereda för kommande nyproduktion på området. Teknikutveckling Arbetet med att fiberansluta Alingsåshems lägenheter har varit fortsatt prioriterat under 2017. Snabb anslutning till olika internetbaserade tjänster är efterfrågad och viktig för att kunna ta del av den ökande digitaliseringen i samhället. 16 17
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Alingsåshem (org.nr. 556401-2374) avger följande årsredovisning för verksamhetsåret 2017. Bolagets ägande Under 2017 såldes AB Alingsåshem och systerbolaget Fabs AB till Fastighetskoncernen Alingsås Rådhus AB med syfte att skapa en fastighetskoncern inom kommunkoncernen. AB Alingsåshems ägs per 2017-12-31 av Fastighetskoncernen Alingsås Rådhus AB (org.nr. 559075-0401), vars moderbolag, AB Alingsås Rådhus (org.nr. 556656-2244), ägs till 100 procent av Alingsås kommun. Bolagens säte är Alingsås. Bolagets styrning och organisation Alingsåshem har under 2017 en delvis ny styrelse och ny verkställande direktör. Som en följd av arbetet i kommunen med en gemensam fastighetskoncern inom kommunkoncernen utsågs nya medlemmar till styrelsen i bolaget. Det innebär att styrelsen för de tre bolagen inom fastighetskoncernen är personunion. Under oktober 2017 anställdes en ny vd, som nu är gemensam vd för de tre bolagen i Fastighetskoncernen Alingsås Rådhus AB. Alingsåshems driftsorganisation är förändrad sedan september för att bättre kunna möta våra utmaningar med höjning av servicenivån till våra kunder, krav på ökad effektivitet och ökad byggnation under kommande år. Två nya befattningar har inrättats, förvaltare och servicechef. Förvaltarna kommer långsiktigt ansvara för drift och inre underhåll i ett specifikt förvaltningsområde och servicechefen ansvarar för att effektivt leda arbetet som våra fastighetstekniker och miljövärdar utför. Alingsåshems uppdrag i sammandrag Genom att bygga, förvärva, äga, förädla, överlåta och förvalta fastigheter och tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anläggningar samt upplåta bostäder med hyresrätt eller kooperativ hyresrätt ska bolaget: erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende erbjuda ett varierat och spännande utbud av bostäder och bostadskomplement bidra till tillgänglighet för alla samt integration bidra till att planering och byggande i kommunen anpassas till efterfrågan. Bolagets verksamhet ska aktivt medverka till att kommunens vision kan förverkligas se till att nyproduktionen snarast och senast 2022 i väsentlig grad ska vara tillverkat i massivträ. Detta ska göras genom att bolaget fungerar som en partner till kommunen i att aktivt utveckla det naturliga sociala skyddsnät som finns i ett småskaligt samhälle samt göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde. Bolaget ska även vara ett föredöme i att ha helhetssyn på kvalitet, arbetsmiljö och ekonomi i verksamheten. Det innebär bland annat att bolaget aktivt ska engagera sig i energieffektivt byggande och producera 80 120 lägenheter per år. De ekonomiska målen innebär att bolaget bör ha en marknadsmässig justerad soliditet om 35 procent baserat på fastigheternas marknadsvärde minskat med uppskjuten skatt och ska ha en direktavkastning på totalt kapital om minst 3,5 procent, baserat på fastigheternas marknadsvärde. Under 2017 har ägardirektiven ändrats vid två tillfällen. De viktigaste ändringarna avser krav på bostadsproduktionen formulerat i antal lägenheter, krav på soliditeten och krav på direktavkastning enligt ovan angivna nivåer. Under året har bolaget även antagit nya finansriktlinjer vilka, från och med 2017-12-20, innebär gemensam finanshantering inom kommunkoncernen genom internbank. Alingsåshems verksamhetspolicy Med utgångspunkt i bolagets uppdrag har Alingsåshems styrelse fattat beslut om nedanstående verksamhetspolicy: Våra kunders olika behov av boende, som ska upplevas attraktivt, tryggt och trivsamt, står i fokus för Alingsåshems verksamhet. Vår strävan är att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle. Detta sker genom att: vi lär känna våra nuvarande och framtida kunder genom personliga möten vi säkerställer kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet vi skapar ett prisvärt boende för kunden genom att hushålla med resurser och ger kunden möjlighet att själv ta ansvar för sin resursanvändning vi arbetar med ständiga förbättringar och har en positiv syn på utveckling för att möta kundernas behov vi skapar en god och säker arbetsmiljö, som är grunden för medarbetarnas trygghet, välbefinnande och hälsa vi formar en arbetsplats där vi samverkar och respekterar varandra vi följer gällande lagstiftning Förvaltningsfastigheter AB Alingsåshems lägenhetsbestånd uppgick vid årets slut till 3 286 (3 259) bostadslägenheter med en uthyrningsbar yta på 208 909 kvm (207 199 kvm). Av beståndet utgör bostäder inom äldreboendet 375 lägenheter om 17 670 kvm och omsorgsbostäder 80 lägenheter om 4 878 kvm. Antalet lokaler och förråd för uthyrning är 372 (277) med en yta på 29 640 kvm (28 948 kvm). Total förvaltad yta utgörs av 238 549 kvm (236 147 kvm). Reparationer 2017 Reparationer uppgår till 15 156 tkr under 2017. Reparationer utförs till stor del av egen personal, dess lönekostnader ingår i beloppet liksom kostnader för köpta tjänster. De större reparationsinsatserna utförda av extern part utgörs av: VA, sanitet, fuktskador 1 295 tkr värme, ventilation 489 tkr skadegörelse 468 tkr snickerier 412 tkr Underhåll 2017 Kostnadsfört underhåll uppgår till 30 596 tkr under 2017. De större underhållsinsatserna utgörs av: inre målning och tapetsering 6 171 tkr yttre fasadarbeten, främst målning 5 986 tkr byte av golv 2 975 tkr byte av vitvaror 2 441 tkr byte av sanitetsutrustning 1 252 tkr Köp och försäljning av fastighet 2017 Under året har inga fastigheter sålts eller köpts. Investeringar De större pågående ny- och ombyggnationerna 2017 är: I kv Bananen bygger Alingsåshem 56 lägenheter, fördelade på två punkthus om vardera sju våningar. 28 av dessa lägenheter färdigställdes under 2017. De övriga 28 färdigställs under våren 2018. I Stadsskogen byggs 58 lägenheter. De planeras vara klara för inflyttning under 2019. Ungdomsboendet Pumpan med sina 26 lägenheter planeras vara klart 2019. Bjärkegården, nyproduktion av 27 äldrebostäder som planeras stå inflyttningsklara under 2019 2020. Fiberinstallationen, som har arbetats med sedan 2013, fortsatte även under 2017. Ytterligare 357 lägenheter anslöts till fiber under 2017. Totalt per årsskiftet är 2682 lägenheter anslutna. Organisationsanslutningar Bolaget är medlem i SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation) och HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening). Certifieringar Alingsåshem är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008, miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004 samt arbetsmiljöcertifierat enligt AFS 2001:1. 18 19
Ekonomisk ställning Fastigheternas värden Det bokförda värdet på Alingsåshems bestånd är 1 627 271 tkr (1 599 179 tkr) per 31 december 2017. Årets investeringar i förvaltningsfastigheter uppgår till 36,5 mkr, därtill kommer 52,4 mkr i pågående nybyggnation. Fastigheterna är avskrivna med 46,4 mkr under 2017. Marknadsvärdet bedöms till totalt 2 858 157 tkr (2 582 734 tkr). Det finns ett betydande övervärde inom Alingsåshems fastigheter, marknadsvärdet överstiger det bokförda värdet med 1 230 886 tkr, 76 procent (62 procent). Årets resultat Årets resultat är negativt, -36 597 tkr. Posten som genererar underskottet är ränteskillnadsersättning för förtida avslut av swappar och banklån i samband med införandet av gemensam finanshantering och internbank i slutet av 2017. Ränteskillnadsersättningen uppgick till 70 782 tkr. Intäkter Hyresintäkterna, netto, ökade med 4,1 mkr under 2017 jämfört med 2016, från 242,6 mkr till 246,7 mkr. Intäktsökningarna, 3,3 mkr (1,33 procent), utgörs av årliga hyreshöjningar 0,7 procent, ökningar för standardhöjande åtgärder i samband med omfattande renoveringar främst i Noltorpsområdet samt helårseffekter från de standardhöjningar som färdigställdes under 2016. Ökningen utgörs även av intäkter från ytterligare 28 lägenheter på Noltorpshöjd del av året. Intäktsreduceringar för hyresbortfall och rabatter minskade med ca 0,8 mkr från en nivå på cirka 3,7 mkr till ca 2,9 mkr. Minskningen beror främst på bortfallet av rabatter avseende badrumsrenoveringsprojektet i Noltorpsområdet jämfört med 2016. Hyresrabatter till de hyresgäster som har full lägenhetsfond har ökat med 0,1 mkr till 1,1 mkr (1,0 mkr). Hyresförhandlingarna för 2017 resulterade i ett tvåårigt avtal med en genomsnittlig hyreshöjning med 0,7 procent för 2018. Kostnader De totala driftskostnaderna har ökat med 4,7 mkr (94,8 mkr) jämfört med 2016 (90,1 mkr). Inom begreppet driftskostnader har förändringar skett. Skötselkostnaderna har ökat med 1,3 mkr (7 procent), huvudsakligen avseende städning och snöröjning. Kostnader för reparationer har ökat med 2,3 mkr (18 procent) mot föregående år. Orsaken till ökningen utgörs av tillfälliga insatser, extern hantering av reparationer på vitvaror samt övriga reparationer i större utsträckning. De totala taxebundna kostnaderna har minskat något. Vatten, fjärrvärme- och elförbrukningen har minskat, vilket gav effekt på kostnaderna med -1,4 mkr, samtidigt som kostnaden för avfallshanteringen har ökat med 0,4 mkr från 5,7 mkr 2016 till 6,1 mkr för 2017. De totala underhållskostnaderna uppgår till 30,6 mkr, jämfört med 28,4 mkr för 2016, en ökning med 2,2 mkr. Det inre lägenhetsunderhållet har ökat med 2,9 mkr till 16,2 mkr för 2017 samtidigt som kostnaden för det yttre underhållet har minskat med 0,8 mkr till 14,4 mkr. Den stora ökningen av kostnaden förklaras av inre målning och tapetsering, byte av golv och extern hantering av byte av vitvaror. Lönekostnaden har ökat med 6,3 mkr till 28 mkr under 2017, jämfört med 21,7 mkr 2016. Ökningen består huvudsakligen av engångsposter avseende avgångsvederlag och lön samt helårseffekter från nyanställningar inom vår driftsorganisation 2016 samt nyanställning inom driftsorganisationen 2017. Nyanställningarna är till viss del projektfinansierade och syftar till att möta vårt arbete med förnyelse- och nyproduktion. Räntekostnaderna, som traditionellt är en stor utgiftspost, har ökat med 66,8 mkr till 96,3 mkr (29,5 mkr). Ökningen beror enbart på den erlagda ränteskillnadsersättningen för förtida avslut av swappar och banklån i samband med införandet av internbank i kommunen i slutet av 2017. Ränteskillnadsersättningen uppgår till 70,8 mkr, vilket innebär att räntekostnaderna har minskat med 4 mkr från 29,5 mkr (2016) till 25,5 mkr för 2017. Resultat och ställning Rörelseresultatet, definierat som resultat före finansiella intäkter och kostnader, uppgick till 52,1 mkr (60,7 mkr). Resultatet efter de finansiella kostnaderna är -47,3 mkr (26,1 mkr). Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt är -36,6 mkr (20,2 mkr). Årets totala investeringar uppgår till 102,7 mkr (96,1 mkr). Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 14,9 procent (14,4 procent). Den justerade soliditeten beräknat på fastigheternas marknadsvärden uppgår till 40,98 procent (37,95 procent). Direktavkastning på totalt kapital är 3,48 procent (4,07 procent). (Se definition på sidan 34.) AB Alingsåshem mottog under 2017 ett aktieägartillskott på 55,2 mkr. Finansiering och risk Alingsåshem har länge haft en stabil räntekostnad på bra nivåer. Fram till 2017-12-20 räntesäkrade bolaget upplåningen genom fasträntelån och fastränteswappar på upp till 20 års löptid. Genomsnittsräntan för upplåningen, inklusive fastränteswappar, uppgick till 1,78 procent fram till mitten av december 2017, vilket är en betydande minskning från redan låga 2,21 procent för 2016. Nästan 60 procent av lånestocken fram till 2017-12-20 utgjordes av lån med säkerhet i pantbrev. Enligt beslut i kommunfullmäktige har en koncerngemensam finanshantering (internbank) införts under slutet av 2017. Internbankens uppgift för Alingsåshem är att hantera bolagets behov av säkring av kapital och ränta. Bolagets tidigare externa fastighetslån samlas tillsammans med den tidigare kortfristiga skulden för kassalikviditeten på vårt koncernkonto. Bolaget betalar ränta utifrån kommunens räntekostnader samt en internbanksavgift som uppgår till 0,69 procent. Beslutet innebar att 2017-12-20 avslutades samtliga lån och fastränteswapar hos bolagets externa kreditgivare. I samband med den koncerngemensamma finanshanteringen kommer bolaget fortsätta sitt arbete med att minska finansieringsrisken bland annat genom likviditetsprognoser och genom deltagande i det internbanksråd som ska införas. Hanteringen av finansieringsrisken och ränterisken sker inom den gemensamma finanshanteringen. Ränterisken inom kommunkoncernen hanteras genom att kommunens upplåningsportfölj ska eftersträva en genomsnittlig räntebindning på 2,5 år, med ett tillåtet intervall mellan 1,5 år och 4 år. Dock får det vara maximalt 50 procent räntebindningsförfall inom 12 månader. Alingsåshem har under 2017 ökat upplåningen med 52,7 mkr till följd av fortsatt stora investeringar. Belåningsgraden (totalt nyttjad kredit på koncernkontot) är 49 procent (52 procent) av marknadsvärdet, en normal nivå för bostadsbolag som bygger nytt och bygger om. Då Alingsåshem kommer göra stora investeringar under de kommande åren arbetar bolaget för att minimera ökningen av belåningsgraden, bland annat genom offentliga bidrag. Under 2017 har bolaget ansökt om och beviljats 24,7 mkr i statligt investeringsstöd för de båda punkthusen på Noltorpshöjd med 56 lägenheter. Intäkterna är stabila. Med Alingsåshems långa kö av sökanden är risken låg att få stora vakanser i framtiden. Bolagets främsta risker finns på kostnadssidan, exempelvis att räntorna eller driftskostnaderna skulle stiga kraftigt. Ny- och ombyggnadsprojekten genomförs i partnering, som är en betydande faktor för att minska risken i Alingsåshems produktionsplaner och för att få en bättre kvalitet, utveckling och kostnadseffektivitet i produktionen. Bolaget gör årligen en ekonomisk långtidsprognos som inkluderar kostnader för förvaltningsfastigheterna, prioriterade mål och produktionsplaner för att säkerställa att de ekonomiska möjligheterna för de planerade aktiviteterna finns. Långtidsprognosen utgör en riskanalys tillika en möjlighetsanalys för bolagets samlade verksamhet. Styrande i det strategiska arbetet är den ettåriga budgeten, den treåriga verksamhetsplanen och den ekonomiska långtidsprognosen. Alingsåshem bevakar kontinuerligt förändringar i omvärlden beträffande exempelvis boendetrender, energieffektiviseringsteknik, lagstiftning, skatter, finansieringsmöjligheter med mera. Försäkringsvärde Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Fordon, maskiner och inventarier är försäkrade till betryggande belopp. Avtalet med försäkringsbolaget löper till utgången av 2018. Framtidsutsikter Alingsås kommun har en gynnsam placering i ett område med en mycket positiv tillväxt. Alingsås kommun fortsätter att vara en tillväxtkommun, vad gäller antalet människor, handel, hållbart byggande och turism. Alingsåshem har en fortsatt stor efterfrågan på lägenheter. Under 2017 har antalet personer registrerade som sökande i vår kö fortsatt att öka. Fram till 2026 planerar vi att bygga cirka 100 lägenheter per år för att möta kommuninvånarnas skiftande behov av boende. Under 2018 kommer verksamheten och Fastighetskoncernen Alingsås Rådhus ABs anställda att samlas inom Alingsåshem. Antaganden och uppskattningar Angående antaganden och uppskattningar på balansdagen som kan innebära en väsentlig justering med effekt på nästa räkenskapsår. De antaganden som Alingsåshem har använt för att göra uppskattningar i redovisningen är rimliga. Vi använder oss av försiktighetsprincipen. För alla händelser efter datumet för räkenskapsårets utgång som kräver justeringar eller att upplysningar lämnas, har justeringar gjorts eller upplysningar lämnats. 20 21
Förslag till resultatdisposition Resultaträkning Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 192 854 563 Aktieägartillskott 55 210 195 Årets resultat -36 596 974 Totalt 211 467 784 Styrelsen föreslår årsstämman besluta att överföra i ny räkning 211 467 784 Totalt 211 467 784 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. VERKSAMHETSÅRET 2017-01-01 2017-12-31 BELOPP I TKR NOT 2017 2016 Nettoomsättning Hyresintäkter 2 246 705 242 592 Förvaltningsintäkter 5 212 2 834 Summa nettoomsättning 251 917 245 426 Fastighetskostnader Driftskostnader 3-94 793-90 111 Underhållskostnader -30 596-28 449 Fastighetsskatt -3 981-3 777 Avskrivningar i fastighetsförvaltningen 4-46 735-44 764 Summa fastighetskostnader -176 105-167 101 BRUTTORESULTAT 75 812 78 325 Styrelsen Ledamöter och ersättare, utsedda av Alingsås kommun, till och med ordinarie årsstämma 2019. Centrala administrations- och försäljningskostnader: 5, 6, 7-23 462-18 046 Övriga rörelseintäkter 8 55 1 578 Övriga rörelsekostnader 9-301 -1 188 RÖRELSERESULTAT 52 104 60 669 Styrelseledamöter, ordinarie Karin Schagerlind (M), ordförande Tore Hult (S), vice ordförande Göran Alexandersson (S) Tomas Hurtig (MP) Runar Kristensson (L) Åsa Svedjenäs (V) Ann-Lie Tulokas (KD) Personalrepresentanter, ordinarie Sofia Bernhold Jensen, ordinarie Vision Stefan Lindström, ordinarie Fastighetsanställdas förbund Styrelseledamöter, suppleanter Ingvar Brodén (L) Johanna Frisk (V) Maria Nilsson (S) Eva-Lotta Pamp (M) Eva Pedersen (MP) Ulf Unosson (S) Per-Gordon Tranberg (M) Personalrepresentanter, suppleanter Ingrid Åsheim, ersättare Vision Johan Melander, ersättare Fastighetsanställdas förbund Revisorer Anita Andersson, lekmannarevisor, ordinarie Evert Larsson, lekmannarevisor, ersättare Ernst & Young AB auktoriserad revisor utsedd av årsstämman Hans Gavin, huvudansvarig revisor Verkställande direktör Lars Mauritzson Intäkter från fordringar som är anläggningstillgångar 2 2 Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 10-5 Räntekostnader och liknande kostnader 11-99 420-34 580 Finansnetto -99 418-34 573 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -47 314 26 096 Bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner 12 730 2 640 Uppskjuten skatt 13, 14 9 987-8 556 ÅRETS RESULTAT -36 597 20 180 Ordlista Belåningsgrad Nyttjad kredit på koncernkonto i procent av fastigheternas marknadsvärde. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Direktavkastningskrav på totalt kapital Driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna. (Driftnettot utgörs av nettoomsättning exklusive övriga intäkter minus kostnader för underhåll, drift, administration samt fastighetsskatt). Justerad soliditet Eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med uppskjuten skatt i förhållande till balansomslutning justerad för övervärdet. 22 23