Detaljplan för Västra Röhälla (Furulid och Röhälla 5:44 m.fl.) Tranås kommun, Jönköpings län Upprättad i december 2014, reviderad i mars 2015 av Plan- och byggavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen Dnr 2014-237 Planområde Skoboviken Planbeskrivning och genomförande Bygg- och miljönämndens beslut om antagande 2015-03-18 Laga kraft 2015-04-17
Innehåll PLANBESKRIVNING OCH GENOMFÖRANDE 1 Handlingar 3 2 Planförfarande 3 3 Planens syfte och huvuddrag 3 4 Plandata 3 4.1 Lägesbestämning 3 4.2 Areal 3 4.3 Markägarförhållanden 3 5 Tidigare ställningstaganden 4 5.1 Översiktsplan 4 5.2 Riksintresse 4 5.3 SpunS Samlat program för ett uthålligt nyttjande av sjön Sommen 4 5.4 Strandskydd 4 5.5 Detaljplaner 4 5.6 Miljöbedömning 4 6 Förutsättningar- områdesbeskrivning 5 6.1 Mark och natur 5 6.2 Bebyggelse 5 6.3 Arkeologi 6 6.4 Vägar 6 6.5 Kollektivtrafik 6 6.6 Teknisk försörjning 6 6.6.1 Vatten och avlopp 6 6.6.2 Dagvatten 6 6.6.3 Avfall 6 6.6.4 Elkraft 6 7 Förändringar - planförslag 6 7.1 Byggrätter 6 7.2 Kulturvärden 6 7.3 Huvudgata 7 7.4 Vattenområde 7 7.5 Upphävande av strandskydd 7 7.6 Huvudmannaskap - allmän platsmark 7 7.7 Risker 7 7.7.1 Farligt gods 7 7.7.2 Radon 7 7.7.3 Störningar 8 8 Konsekvenser 8 9 Administrativa frågor 8 9.1 Genomförandetid 8 9.2 Fastighetsindelning 8 10 Genomförande 9 10.1 Organisatoriska frågor 9 10.1.1 Tidplan 9 10.1.2 Genomförande 9 10.1.3 Avtal 9 11 Fastighetsrättsliga frågor 9 11.1 Fastighetsbildning 9 11.2 Huvudmannaskap 9 12 Ekonomiska frågor 9 13 Medverkande tjänstemän 9 Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 2 av 9
PLANBESKRIVNING 1 Handlingar Till detaljplanen hör följande handlingar: 2 Planförfarande Plan- och genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser Fastighetsförteckning. Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enlig PBL 2010:900. 3 Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att tillåta ett mer varierat byggande av bostäder i fråga om utformning. I stället för begränsningen en våning sätts en högsta tillåten nockhöjd. Avsikten är att inte tillåta högre hus än befintliga men det medger byggnader i två våningar. I vissa fall utökas högsta tillåten byggnadsarea. Kommunens syfte är också att med planläggningen samla ihop 6 gällande detaljaplaner i en enda detaljplan för området. Det kommer att underlätta handläggningen vid nya bygglov. 4 Plandata 4.1 Lägesbestämning Västra Röhälla ligger mellan Röhällavägen och Romanäsvägen vid sjön Sommens strand i Skoboviken ca 5 km norr om Tranås. 4.2 Areal Planområdet omfattar 3,7 ha mark och 0,4 ha vattenområde. 4.3 Markägarförhållanden All mark är i privat ägo: Marken har styckats av från Röhälla 5:1 som omger området. Västra Röhälla Bild från Infovisaren, Lantmäteriets ortofoto 2013, Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 3 av 9
5 Tidigare ställningstaganden 5.1 Översiktsplan Gällande översiktsplan för Tranås är antagen av kommunfullmäktige 2011-06-13. Området är inte särskilt utpekat. Tranås kommun har ett tillväxtmål att bli 20 000 invånare år 2025 en strategi är att öka möjligheterna för attraktivt boende. Att ändra en detaljplan för mer varierat byggande kan sägas ha stöd i översiktsplanen. 5.2 Riksintresse Sjön Sommen bedöms ha sådana värden att den är av riksintresse för naturvård och det rörliga friluftslivet. 5.3 SpunS Samlat program för ett uthålligt nyttjande av sjön Sommen Programmet, som är framtaget av kommuner och länsstyrelser runt sjön Sommen, konstaterar att tillkommande bebyggelse i första hand bör lokaliseras i närheten av befintlig bebyggelse och ta hänsyn till känsliga natur- och kulturvärden liksom allmänhetens tillgänglighet till strandområden. Programmet är positivt till ökat året runt boende kring sjön. Beträffande utökning av hamnar bör dessa i första hand lokaliseras till befintliga anläggningar. 5.4 Strandskydd Strandskyddets syfte är att säkerställa den biologiska mångfalden samt att säkerställa allmänhetens tillträde till strandzonen. Enligt länsstyrelsens data Strandskydd F-län 141016 är strandskyddet upphävt för planområdet på mark som ingår i men inte i vattnet. Upphävande av strandskyddet vann laga kraft 1995-01-16 (detaljplan 1). Strandskyddet är enligt länsstyrelsen data inte upphävt för senare tillköpt mark på Röhälla 5:54 samt Röhälla 5:105. För Röhälla 5:105 har bygg- och miljönämnden lämnat förhandsbesked (32, 2014-02-19) för uppförande av ett enbostadshus om ca 200 kvm. Länsstyrelsen har prövat kommunens medgivande till dispens från strandskyddet och avskrivit ärendet från vidare handläggning. Enligt gällande plan får 15 kvm av byggrätten för Röhälla 5:46, Röhälla 5:47, Röhälla 5:52 och Röhälla 5:53 nyttjas för bastu/sjöbod på den delen av fastigheten som ligger vid stranden (detaljplan 6). Den nya strandskyddslagen från 2009-07-01 gör att strandskyddet inträder vid upprättande av en ny detaljplan. Det generella strandskyddet är 100 meter från båda sidor om strandlinjen. För upphäva strand skyddet måste särskilda skäl finnas. 5.5 Detaljplaner För området gäller 3 olika detaljplaner med tillhörande ändringar 1 Detaljplan för stg 1252+1253 m.fl., Furulid, Västra Röhälla LK 1995-01-16 2 Komplettering för del av detaljplan för stg 1252+1253 m.fl. Furulid LK 1996-01-12 3 Detaljplan för Röhälla 5:1 m.fl., Västra Röhälla LK 1999-04-15 4 Ändring av detaljplan för del av Röhälla 5:46 m.fl. Västra Röhälla (byggrätt Furulid 300 kvm, uthus/garage 155 kvm) LK 2000-01-10 5 Detaljplan för Röhälla 5:51 m.fl., Västra Röhälla LK 2001-06-25 6 Ändring av detaljplan för Västra Röhälla LK 2001-12-10 5.6 Miljöbedömning Den aktuella detaljplanen bedöms inte ge upphov till betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Någon MKB enligt 4 kap 34 PBL bedöms därför inte vara nödvändig. Planbeskrivningens redovisning av miljökonsekvenser bedöms som tillräcklig. Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 4 av 9
6 Förutsättningar- områdesbeskrivning 6.1 Mark och natur Området ligger i en södersluttning mot sjön Sommen med en höjdskillnad på ungefär 20 m. Höjdskillnad mellan Romanäsvägen och vattenytan är ungefär 6 meter vilket ger en del branta partier. Markförhållanden består enligt SGUs jordartskarta i huvudsak kalt berg med tunt moräntäcke. All mark inom planområdet är privat och i anspråktagen. Inom området finns några obebyggda områden som kan komma ifråga för bebyggelse om avstyckningar genomförs. Respektive byggherre ansvarar för att detaljundersökningar avseende geoteknik utförs i bygglovskedet. 6.2 Bebyggelse Området började bebyggas i början av 1900-talet. En av de äldsta byggnaderna är Furulid som uppfördes som hälsohem och hotell år 1904. Byggnaden har återfått en mer ursprunglig utformning efter renovering 1993 och är av stort kulturhistorisk värde. Hälsohemmet kompletterades efterhand med läkarbostad och annex som avstyckats från den ursprungliga fastigheten. I övrigt är området bebyggt med hus i varierande ålder. Vanligt är hus med sadeltak och fasad av täckmålad träpanel och snickeridetaljer som förstukvistar, torn och burspråk. Vid strandkanten finns hus i modernare stil. Till största delen är det permanent boende. Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Furulid på Röhälla har skyddsbestämmelse q, värdefull miljö. Huvudbyggnad har fasad av liggande täckmålad träpanel, detaljerat utformade foder runt fönster och en balkong och veranda på sjösidan. Taket är av bandfalsad plåt och har profilerade taktassar. Garage och carport är uppfört senare och har ingående delar från perrongskärmtak från Tranås station. Furulid, Röhälla 5:46, från gården Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 5 av 9
6.3 Arkeologi Inom planområdet finns inga arkeologiska objekt redovisade i fornminnesregistret. 6.4 Vägar Området angörs från Tenbäcksvägen via Romanäsvägen. Romanäsvägen ligger på privat mark, till största delen på Röhälla 5:1 och delvis på Röhälla 5:46. Vägen är en enskild väg med statsbidrag och underhålls av en samfällighetsförening. GC-väg längs Mjölbyvägen fram till Tenbäcksvägen kommer inom de närmsta åren att anläggas av kommunen. 6.5 Kollektivtrafik Närmsta hållplats för buss är vid Tenbäcksvägen 250 m västerut, hållplats Romanäsvägen. 6.6 Teknisk försörjning 6.6.1 Vatten och avlopp Området är anslutet till kommunens VA-nät från år 2010 och ingår i kommunens verksamhetsområde. Inom området finns en del gemensamma VA-ledningar som används och går över fastigheter med servitut. På Röhälla 5:46 finns en infiltrationsanläggning som inte längre är i bruk. Kommunens ledningar skyddas med u-område (marken ska hållas tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar). 6.6.2 Dagvatten Det finns ingen anslutningsmöjlighet för dagvatten till kommunens ledningsnät. Dagvatten inom fastigheter ska omhändertas lokalt t.ex. genom infiltration. Dagvatten längs Romanäsvägen leds i öppna diken med trumma under vägen och ledning ner till sjön Sommen. Anlagda dagvattenledningar över fastigheter kommer att skyddas med u, (marken ska hållas tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar) 6.6.3 Avfall Tranås kommun har ansvar för avfallshanteringen inom området. 6.6.4 Elkraft Området ligger inom Tranås Energis elnätsområde. 7 Förändringar - planförslag 7.1 Byggrätter Planen medger byggande av bostäder (B), friliggande med en högsta nockhöjder på 8,0m, 8,5 m och 9,5 m, 12m och 14 m. Oförändrad högsta byggnadsarea på 200 kvm (e 200) för Röhälla 5:51, på 250 kvm (e 250) oförändrat för Röhälla 5:44, 5:45, 5:49, 5:48, 5:54, 5:93, 5:96 och 5:97. Byggnadsarea för Röhälla 5:46 är uppdelad i 350 kvm huvudbyggnaden och 250 kvm för resterande byggbar mark. Högsta tillåtna byggnadsarea ökas för Röhälla 5:47>1, 5:50, 5:53>1 och 5:52>2 till 350 kvm (e 350). För området närmast stranden, Röhälla 5:46>2, 5:47>2, 5:52>1 och 5:53>2 sätts egenskapsbestämmelse att på marken får endast komplementbyggnad placeras(korsprickad) med högsta byggnadsarea på 40 kvm (e 40). Högsta tillåtna nockhöjd på 5,0 meter. Byggnaden får placeras så att nocken är belägen 3,0 meter över vägen närmast norr om byggnaden. 7.2 Kulturvärden Furulid, Röhälla 5:46>1, är kulturhistoriskt värdefull miljö och får skyddsbestämmelse q och r byggnaden får inte rivas. För att fasader ska bevaras med nuvarande utseende beträffande fönsterindelning, fasadens material och utformning, med partier av stående och liggande panel, samt snickeridetaljer i veranda och taktassar sätts varsamhets bestämmelser k 1 (nuvarande utformning av fasad och tak bevaras). Vid stranden, Röhälla 5:46>2 finns ett badhus som hör till Furulid. För att det vid renovering behåller nuvarande utseende sätts varsamhetsbestämmelse k 2. (nuvarande byggnadsstil ska bevaras). Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 6 av 9
7.3 Huvudgata Romanäsvägen är huvudgata för genomgående trafik till Röhälla gård, Östra Röhälla, Löverhult och Romanäs. Mot Skobovägen råder utfartsförbud. 7.4 Vattenområde I gällande detaljplan ingår ett vattenområde. Detta utökas något i anslutning till Röhälla 5:105. Vattenområde WB innebär att bryggor för båt och bad får anläggas för intilliggande fastighet. Lantmäteriet påpekar att utredning av vattenrådigheten är önskvärd för att fastställa om vattnet ägs enskilt eller samfällt. 7.5 Upphävande av strandskydd I samband att denna detaljplan vinner laga kraft upphävs strandskyddet för kvartersmark, del av vattenområde och vägområde inom 100m från strandlinjen. Inom planområdet är all mark är i privat ägo och lagligen ianspråktagen Upphävande av strandskyddet vann laga kraft 1995-01-16. På 5:46>2, stranden tillhörande Furulid finns officialservitut för badplats, brygga och båtplats till förmån för Röhälla 5:48 respektive Röhälla 5:50. En badhytt samt bryggor för vardera fastigheten är uppförd. I västra änden finns en bastu/badhus tillhörande Furulid uppfört i äldre stil. Det är av kulturhistoriskt intresse att detta hus kan renoveras eller återuppbyggas i samma stil. Röhälla 5:47>2 är ianspråktagen med uppläggning av båtar och utemöbler samt en husvagn som tjänar som omklädningsrum. Sommartid finns en flytbrygga. Röhälla 5:52>1 och 5:53>2 är ianspråktagen med grindstolpar och trappa, uppläggningsplats för båtar, brygga och klippt gräsmatta. Den tillförda delen till Röhälla 5:54 är ianspråktagen som trädgård till enbostadshus samt brygga och badhus. Röhälla 5:105 är bebyggt med ett fritidshus och har erhållit förhandsbesked för uppförande av ett bostadshus och upphävt strandskydd. Romanäsvägen är livligt trafikerad då den leder vidare till gården Röhälla, Östra Röhälla som är ett fritidhus område i omvandling, Röhälla naturreservat, Löverhult och Romanäs gård och Romanäs f.d. sanatorium med tjänstebostäder. Särskilda skäl att upphäva strandskyddet föreligger för kvartersmark och vägområde för Romanäsvägen då den är lagligen ianspråktagen. Marken är ianspråktagen och har inga höga biologiska värden som behöver skyddas. Allmänheten kan inte beredas passage längs stranden. I vattenområdet upphävs strandskyddet inom område WB. Särskilt skäl föreligger då det är ianspråktaget med bryggor: Det medför att brygga för båt och bad blir möjlig att uppföra även för Röhälla 5:105. 7.6 Huvudmannaskap - allmän platsmark Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark. Huvudgata, befintlig väg, Romanäsvägen ligger på privatägd mark. 7.7 Risker 7.7.1 Farligt gods Järnvägen, Södra stambanan, ligger 575 m väster om området. På järnvägen transporteras farligt gods. Med tanke på avståndet bedöms risken inte kräva några särskilda åtgärder inom planområdet. 7.7.2 Radon Enligt översiktlig prognoskarta för markradonrisker sammanställd av SGU 2012 är den västliga delen av Röhälla klassad som högriskområde. Nya bostadsbyggnader ska förberedas med radonförebyggande åtgärder. Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 7 av 9
7.7.3 Störningar Området är utsatt för trafikbuller från järnvägen, ca 580 m väster om området, Mjölbyvägen/ Tenbäcksvägen, ca 250 m väster om området, och från lokal trafik på Romanäsvägen. På Romanäsvägen är högsta tillåtna hastighet 50 km/h. Från trafikbullerutredning utförd av ÅF- Infrastructure en 2011-07-08 för Norraby Udde finns uppgifter om trafikmängder från Tranås kommun och Trafikverket redovisade. Väg Väg/delsträcka Fordon/ÅMD Andel tung trafik Hastighet (km/h) Mjölbyvägen 2 200 5 % 70 Järnväg Tågtyp Längd (m) medel/max Hastighet (km/h) Antal tåg per dygn Snabbtåg 150 /150 180 28 st IC sitt 150 /200 140 --- IC sov 250 /300 140 2 st Regionaltåg 50 /100 140 31 st Godståg 500 /560 90 63 st För den föreslagna villabebyggelsen på Norraby udde mycket god ljudmiljö kunde erhållas. I Röhälla ligger området i och för sig närmare bullerkällor men topografin bidrar till att planområdet delvis är skyddat från inkommande buller. I detta skede planeras inga nya bostäder inom planområdet. Bedömningen är att en god ljudmiljö kan uppnås och inga ytterligare utredningar behöver göras. 8 Konsekvenser Planen medför att befintliga tomter kan bebyggas mera varierat. I några fall utökas högsta tillåten byggnadsarea. Ett fåtal nya tomter kan tillkomma genom avstyckning. Strandskyddet upphävs för redan ianspråktagen mark. Planen bedöms inte orsaka någon negativ påverkan på området. Trafikverket påpekar att det aktuella området ligger inom förstudieområdet för höghastighetsjärnvägen. Förändringen av denna detaljplan förändrar inte förutsättningarna för sträckning av järnvägen då den inte leder till ökad exploatering. 9 Administrativa frågor 9.1 Genomförandetid Planen har en genomförandetid på 5 år från den dag planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden kan inte planen ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares bestridande annat än om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilket inte kunnat förutses vid planläggningen. 9.2 Fastighetsindelning Nya fastigheter ska ha en minsta areal på 800 kvm. Område för HUVUDGATA omfattar befintlig väg som till viss del ligger på Röhälla 5:46>2, Röhälla 5:52>2 och Röhälla 5:53>1. Fastighetsreglering kan genomföras. Av grundkartan framgår att mark finns längs stranden utanför fastighetsgränser. Marken har planlagts för bostäder, komplementbyggnad. Fastighetsreglering kan genomföras. Ledningsrätter kan upprättas för allmännyttiga underjordiska ledningar, kommunens ledningar för vatten och avlopp som till största delen är förlagda i Romanäsvägen och skyddade genom u-område. Det är önskvärt att ägarförhållanden för vattenområdet utreds. Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 8 av 9
10 Genomförande 10.1 Organisatoriska frågor 10.1.1 Tidplan Planarbetet bedrivs enligt följande preliminära tidplan: Beslut om planuppdrag i bygg- och miljönämnden 2014-09-24 Beslut om samråd 2014-12-17 Samrådstid minst 3 veckor Beslut om kungörelse och granskning i BMN kan tas tidigast 2015-01-21 Granskningstid minst 3 veckor Beslut om antagande i BMN kan tas tidigast mars 2015 Beslutet kan vinna laga kraft 3 veckor efter att protokollet är justerat. 10.1.2 Genomförande Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. 10.1.3 Avtal Avtal har upprättats mellan kommunen och fastighetsägaren till Röhälla 5:47, 5:50 och 5:53 om fördelning av kostnader för planarbete. 11 Fastighetsrättsliga frågor 11.1 Fastighetsbildning Planen möjliggör inte fastighetsreglering av nya fastigheter för bostadsändamål med mindre area än 800 kvm. Planen möjliggör utökning av strandfastigheter till att omfatta befintliga utfyllnader mot strandlinjen. Planen möjliggör fastighetsreglering för fastigheter mot huvudgata. Befintliga servitut, gemensamhetsanläggningar och samfälligheter anges i fastighetsförteckningen. Området är numera anslutet till kommunens VA-nät vilket medför att vissa servitut för ledningar och avlopp som till stora delar belastar Röhälla 5:46-1 inte längre är nödvändiga. 11.2 Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän plats, huvudgata och har inte för avsikt att bli det. 12 Ekonomiska frågor Kommunens kostnader för planarbetet beräknas till 80 000 kr. Fastighetsägare till Röhälla 5:47, 5:50 och 5:53 bekostar delar av planarbetet till följd av detta är byggnation inom fastigheterna Röhälla 5:47, 5:50 och 5:53 befriade från planavgift i samband med bygglov och bygganmälan. 12.1 Planavgift Röhälla 5:47, 5:50 och 5:53 är befriade från planavgift i samband med bygglov och bygganmälan. 13 Medverkande tjänstemän Planarbetet har utförts av arkitekt Susanna Alexandersson på Plan- och byggavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen i Tranås kommun. Bo Horndahl Samhällsbyggnadschef Susanna Alexandersson arkitekt SAR/MSA Detaljplan för Västra Röhälla Planbeskrivning sidan 9 av 9