2017-10-25 KS/2017:340 Planutskottet Start-PM Förslag till detaljplan för Kungsljuset 2 Ärendet Fastigheten Kungsljuset 2 är upplåten med tomträtt. På fastigheten finns Skärsätra vattentorn som numera används för boende. Innan en försäljning behöver skyddsbestämmelser införas genom detaljplaneläggning. En försäljning ska göras enligt beslutade riktlinjer, KF 77, den 28 september 2015, (KS/2015:153). I detta fall innebär det att försäljningspriset kommer att uppgå till 80 % av marknadsvärdet. (Riktlinjer vid försäljning av stadens tomträttsfastigheter, punkt 3. ii.) Fastighetens adress är Pyrolavägen 18, 181 60 Lidingö. Orienteringskarta över Skärsätra med föreslaget planområde markerat. Syfte På fastigheten finns idag tre byggnader. Centralt på tomten finns det före detta vattentornet, som idag är ombyggt till bostäder och en komplementbyggnad i ett plan. Ute vid Pyrolavägen finns en garagebyggnad. För att möjliggöra en försäljning av marken ska planen säkerställa huvudbyggnadens kulturhistoriska värden med skyddsbestämmelser. Planläggningen ska också bekräfta pågående markanvändning som är bostadsändamål.
Planområdets exakta avgränsning kommer att avgöras under detaljplaneprocessen. Skärsätra vattentorn, som cirka 1981 byggdes om till bostäder. 2
Fastigheten Kungsljuset 2 är rödmarkerad med vattentornet centralt på fastigheten. Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Fastigheten är 2191,5 kvm stor och ägs av Lidingö stad. 1982 upprättades ett tomrättsavtal för fastigheten och byggnaderna på fastigheten såldes till dåvarande tomträttshavare. I dag är det husets bostadsrättsförening som är tomträttshavare. Planförhållanden och riktlinjer I översiktsplanen från 2012 redovisas pågående markanvändningen för området som Bostad, inklusive park, skola och andra bostadskomplement. Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes den 20 oktober 1961 (beteckning 0186-146/1961D). På aktuell plats anger planen bland annat område för bostadsändamål i två våningar och ej högre än 7,6 meter. Det vill säga gällande byggrätt överensstämmer inte med bebyggelsen på platsen. (Planen medger också transformatorstation samt område för underjordiska allmänna ledningar.) Gällande fastighetsplan för området är den tomtindelning som fastställdes den 27 mars 1962 (beteckning 0186-38/1962D). Planen anger att kvarteret Kungsljuset delas in i fyra tomter. 3
Enligt tomträttsavtalet från 1982 får fastigheten endast användas för bostadsändamål. Vidare enligt avtalet får den befintliga byggnaden inte rivas utan måste exteriört bevaras i sin nuvarande utformning. Bygglovpliktiga ändringar tillåts inte utan fastighetsägarens och länsantikvariens medgivande. Ändring av fasader eller takutformning får inte ske. Nybyggnad eller tillbyggnad inom fastigheten medges inte enligt avtalet. Förutsättningar och förändringar Stads- och landskapsbild Bebyggelseområden Fastigheten ligger i Skärsätra på södra Lidingö. Avståndet till Lidingöbron är drygt 4 km. Omgivningen utgörs av bostadsbebyggelse, både flerbostadshus och småhusbebyggelse. Byggnaderna på fastigheten Bostadstornet har 8 plan ovan mark och ett källarplan som innehåller trapphus och tvättstuga. I tornet ryms cirka 6 lägenheter, varav en etagelägenhet och en ateljé. Hiss saknas. Garagebyggnaden är cirka 100 kvm och komplementbyggnaden är cirka 50 kvm. Natur och grönområden Norr om fastigheten ligger Djupadalskogen som sträcker sig västerut från Kottlasjön. Djupdalskogen är ett värdefullt grönområde med promenad- och cykelstråk. Kottlasjön med möjlighet till bad ligger cirka 300 meter från fastigheten. Norr om fastigheten Kungsljuset 2 (markerad med rött) sträcker Djupdalskogen ut sig. 4
Kulturmiljö År 1907 bildades Nya Aktiebolaget Skärsätra som lät stycka tomter och två år senare började området sydväst om Kottlasjön att bebyggas med villabostäder. Kommunikationerna till Stockholm upprätthölls till en början med ångslupar och efter 1914 med Södra Lidingöbanan. År 1912 uppförde bolaget Skärsätra vattentorn. Även i andra villaområden på Lidingö, såsom Brevik, Herserud och i Lidingö villastad byggdes högt belägna vattentorn för den lokala vattenförsörjningen. Dricksvattnet togs ur Kottlasjön. I Skärsätra låg det kombinerade elektricitets- och vattenverket i Djupa dalen, intill och nedanför Sveavägen. Detta revs på 1970-talet. Vattentornet är ritat av arkitekten P Husberg 1912 på uppdrag av Skärsätra elektricitets- och vattenverk. Byggnadsstilen är nationalromantik. Förutom vattenreservoaren högst upp fanns i tornet tre tjänstebostäder för vattenverkets personal. Vattentornet var i drift in på 1950-talet. Vattenreservoaren har därefter monterats bort och det numera privatägda tornet innehåller fem bostadslägenheter. (Källa: Lidingö stad och Lidingö hembygdsförening.) I Stockholms läns museums inventering av kulturhistorisk värdefull bebyggelse, betecknas huvudbyggnaden som ett värdefullt kulturminne. (Lidingö kulturhistoriska miljöer, 1990.) Markförhållanden Marken på platsen består huvudsakligen av berg med inslag av morän. Gator och trafik Parkering På fastigheten finns idag möjlighet till bil- och cykelparkering. Gång- och cykelvägar Huvudcykelstråk passerar strax söder om Skärsätra längs med Södra Kungsvägen. I närområdet finns utbyggda trottoarer längs de flesta bilvägarna. Kollektivtrafik Busshållplats Skärsätra skola ligger drygt 400 meter från fastigheten. Lidingöbanan med Skärsätra station ligger knappt 400 meter bort. Det tar mellan 20-25 minuter att ta sig med kollektiva färdmedel till Ropsten där anslutande tunnelbana finns. 5
Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till kommunalt VA. Dagvatten Tomten består till stor del av berg men har också stora grusade ytor för parkering, angöring och väg. Delar av tomten har trädgårdskaraktär med gärsmatta och planteringar. Dagvattnet omhändertas lokalt på fastigheten. Anslutningspunkt för dagvatten finns i Pyrolavägen och kommunala dagvattenledningar finns i det omgivande vägnätet. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Störningar Buller Pyrolavägen är lågt trafikerad och skyltad med hastigheten 30 km/h. Bostadstornet utsätts för låga ekvivalenta ljudnivåer från trafiken. Miljökvalitetsnormer för ytvatten Fastigheten ingår i delavrinningsområde som avvattnas till Lilla Värtan som utgör en ytvattenförekomst med beslutade miljökvalitetsnormer, (MKN). Statusen för vattenförekomsten är måttlig ekologisk status och uppnår ej god kemisk ytvattenstatus. Miljöproblem med Lilla Värtan är bland annat övergödning och syrefattiga förhållande. Enligt beslutade MKN är kvalitetskraven måttlig ekologisk status 2027 och god kemisk ytvattenstatus. Kungsljuset 2 ligger cirka 600 meter från stranden och recipienten. Fastigheten utgörs av en förhållandevis stor naturtomt på berg. Förslaget bekräftar pågående markanvändning och ingen ytterligare hårdgöring av marken planeras. Planen medger inte sådan förändring av användning och utnyttjande att det bedöms påverka föroreningsgraden på det dagvatten som lämnar området. Planens genomförande bedöms inte innebära att några miljökvalitetsnormer för vatten kan komma att överskridas. Risker Fastigheten ligger cirka 250 meter från sekundärled för farligt gods. Leden ligger också cirka 25 meter lägre än fastigheten. Sammantaget medför detta att inga riskreducerande åtgärder behöver vidtas. Tillgänglighet Tillfartsväg finns fram till bostadstornet. Hiss saknas. Kommunal service I Skärsätra finns ett flertal förskolor och Skärsätra skola ligger cirka 300 meter bort. Vid Skärsätra torg finns ett fåtal butiker och några restauranger. Avståndet till Lidingö centrum är drygt 3 km. Här finns ett stort utbud av affärer, samhällsservice, bibliotek m.m. 6
Miljökonsekvenser Eftersom planen bedöms kunna handläggas med ett begränsat förfarande kommer varken miljökonsekvensbeskrivning eller behovsbedömning göras för planen. Eventuella störningar och miljökonsekvenser kommer att beskrivas i planbeskrivningen. Frågor att utreda Under planarbetet återstår några frågor att bearbeta och utreda vidare. Utformning av lämpliga skyddsbestämmelser med hänsyn till kulturmiljö. Genomförande och ekonomi Staden gör planen på egen bekostnad. När planen är klar kan fastigheten säljas för 80 % av marknadsvärdet, i det fall bostadsrättsföreningen beslutar att man vill genomföra ett köp. Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med ett begränsat planförfarande utan program och utan granskningsskede. Sakägarkretsen är begränsad och planen bekräftar pågående markanvändning. Det begränsade förfarandet förutsätter att samtliga sakägare skriftligen godkänner planförslaget. Om förslaget inte godkänns kommer förfarandet växla över till ett standardförfarande som inkluderar ett granskningsskede. I det fallet kommer tidplanen att justeras. Planen kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande tidsplan: Begränsat förfarande Samråd 2 kvartalet 2018 Antagande 4 kvartalet 2018 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Planläggningen bedöms som lämplig då den bekräftar pågående markanvändning och medför att en kulturhistoriskt intressant byggnad bevaras. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Per Wilhelmsson Plan- och exploateringschef Charlotta Sundelin Planarkitekt 7